Пока переписываю пост для ТГК. На бусти уже можно прочитать "Инвестиции в недвижку" в открытом доступе.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

iloveyou, до встречи👋
ⓒ t.me/PractEg

Пришло время поделиться. Проекты с недвижкой. Что было за 4 года.

Приветствую👋

*доходности после вычетов всех расходов, комиссий, налогов.

Жилая неждвижка, которой пробовал заниматься сам.

1️⃣ Студия с отделкой в новом ЖК, Приморский район Санкт-Петербург.
В январе 22г. купили.
План: продать в конце 23г. перед сдачей, с прибылью 45%-60%. Можно было выкупить сразу, но использовали Ипотечное плечо 6% на 20 лет. 40% ушло на ПВ, а 60% в ЗПИФ под ежемесячные дивиденды (9-12% годовых) на покрытие платежей.

Математика, пример:
1млн.₽. цена объекта.
400к.₽. на ПВ, и -4300₽. ипотечный платёж.
600к.₽. в ЗПИФ. Доходность +4500₽(с 25г приносят 6000р.). Доход покрывал ипотеку. Остаток обратно докупали ЗПИФ.

Опыт в недвижке отсутствовал. Что получилось:
В феврале 22г. строительный сектор и покупатели в панике. Приостановка строительства. Переименование проекта. Смена застройщика. Из комфорт класса смещение в эконом.
Продавать начали с января 24г. - огромная конкуренция, почти все студии инвесторские. Ещё застройщик делает цены ниже на 40% от плана.
К тому времени повезло найти очень хорошего риелтора для продажи недвижки. Командой всё делают сами, заинтересованы продать. Это первые риэлторы которые работали, а не так... объявление на циан закинули и ждут звонков (поделюсь контактом, пишите в лс).
Ребята за нас приняли квартиру и фото-видео для объявлений сделали:

Год продавали. В декабре 24г. ушла.
Результат: минус -7%.
... Много думали может оставить себе. Сумма маленькая, ещё ипотека 6%, дешёвые деньги на 18 лет. Но простой квартиры за эти 18 лет будет дорого обходится, ещё налоги подняли. Аренда окупала ипотеку в ноль, а вот на ремонт, жкх, налоги пришлось бы из своих отдавать. Рост цены объекта не окупит его сохранение. Взвесив все за и против, продали в убыток. Забегая вперёд, правильно сделали т.к. сумма сразу начала приносить 28% годовых.

2️⃣ Однушка, white-box, ЖК Soul в Москве. Стоимость в 4 раза больше Питерской.

Апрель 23г. купили. К этому времени нашёл партнёров, больших специалистов в новостройках. Выторговали уникальные условия у застройщика (поделюсь контактом, пишите в лс).
План: есть только 20% на ПВ. Купить и Продать до 12 месяцев. С прибылью от 38%. Используя - Ипотеку 18% на 30 лет, но - с гос. поддержкой. А это первый год без процентов.

Что получилось:
Продажа затянулась на 6 месяцев. Два месяца пришлось платить проценты по ипотеке. Повезло, что покупатель с Владивостока хотел именно такой формат квартиры, именно в этом корпусе. И у него отвалились 2 предыдущие сделки. Т.к. продавцы скрывали информацию и отказались делать справки из псих/нарко диспансеров. Покупателю это было важно. для безопасной сделки.
Результат: плюс +57%.
... Всё-таки тут повезло с покупателем. Иначе застряв с объектом, через 6 месяцев пошёл бы убыток. Сам ЖК получился очень хорошим. Живи мы в районе м.Сокол точно выбрали для себя. Когда выбирали именно этот ЖК конкуренты были:
🔵черновая однушка Portland в Печатниках, это будет лухари район, как Шелепиха рядом с "Москва Сити 2". Она получалась дороже и менее выгодные условия Ипотеки. Для жизни отличный вариант, ещё окна на широкую часть Москва реки, Нагатинский затон, вдалеке парк "Остров Мечты".

🔵Вторая, эконом двушка с чистовой отделкой "Вереск от Самолёта", самая дешевая, без преимуществ по ипотеке. Однако, после сдачи сразу заезжай в готовый ремонт. Как бы Запад Москвы премиум районы, Можайка, рядом речка. Но, скрытых минусов всё-таки много, вариант сразу отбросили. Местным переехать в жильё получше ок, под инвест. тяжело продать.

Набравшись опыта. Сделав выводы. Самое сложное для меня - продать хороший объект с прибылью, ещё и время занимает. С опытом поиск привёл к интересным проектам, и партнёрам чей бизнес заточен именно под инвестиции в недвижимость.
Моя основная цель с недвижкой - Находить специалистов и сотрудничать Вин-Вин, с минимальным моим вовлечением в процессы. Да они берут 50%, но и весь геморрой, потраченное время они берут на себя, ещё и опыта и замечают они больше.
👇...

...👆
Далее проекты через партнёров.
3️⃣ Флипинг в премиальном районе Москвы.
План: деление большой площади на апарты, ремонт и продажа за 9 месяцев. Прогноз прибыли 60%.

Что получилось:
Затянулся проект на 24 месяца. Маленький плюс от подрядчика, через 12 месяцев вернули тело инвестиций.
Результат: +17% (+8,5% годовых). Это самая худшая сделка из прибыльных.

Себе на заметку: стал максимально дотошно относиться к партнёрам у которых проекты сильно отличаются от их специализации. Если гуд в крипте, вряд ли в недвижке будет так же. Отбросив фактор везения.
Профи в недвижке больше доверия к проектам недвижки. Профи в фонде, доверие к фонде.

4️⃣ Инвест заём в загородный парк отель в МО.
В проект инвестировал с 22 года, с переменными сроками.

Рад, что в 22г. что-то увидел и поверил в основателя и проект. Хотя первый раз, приехал в поле/лес, где был заброшенный лагерь.
На основе которого, Семён построил красивый и отличный загородный парк-отель. Жду запуска в августе и приеду отдыхать (пишите в лс, поделюсь локацией для отдыха).

Жалею, что сам себя отговорил, тогда купить и домик. Была выгодная ипотека, отличная возможность. И превратить сотрудничество в отличный Габ на много лет вперёд.
Результат: +28% годовых. Стабильный доход, думаю ещё до конца года.

Получился самый спокойный и успешный из всех проектов. Задача в будущем находить подобные недооценённые проекты с блеском в глаза и душой основателя.

5️⃣ Габ в другой стране. На тело инвестиций, ежемесячно платят доход. Без удорожания проекта. Хороший проект который приносил прибыль.
С января подробнее изучал инвестиции других стран.
На днях принял решение выйти из проекта.
Результат: +18% годовых в $.

6️⃣ Спекуляция на коммерческой недвижимости в новостройках.
План: в октябре купили коммерческое помещение под сетевой ритейл магазин, в строящемся ЖК. Ближе к сдаче ЖК (март 25г.), подписываем магазин. Упаковываем в ГАБ. Продаём. Если с продажей плохо, оставляем себе, как ГАБ с прибылью от арендных платежей. Прогноз доход 33-66% годовых при сделке 6 месяцев.
Что получилось:
Проект завершился в мае. Сильно ниже прогнозных значений. Получив расчёт, узнал: продали ниже планируемой цены, и подрядчик не учёл налоговые изменения с 25г, про НДС.
Результат: +18.14% годовых.

Только потом увидел/узнал, что происходит с компанией и почему были допущены ошибки, в управлении и проектах. Очень разочарован этим подрядчиком. Буду наблюдать за новыми проектами и дотошнее изучать фин. модель.


Получились сделки:
-7%; +57%; ;+17%; +28%; +$18%; +18%.
Итого, относительно прибыли в рубле получился
результат: +28% годовых.

Напрашивается вывод - зачем так напрягался, отдал бы всё в отель? Те же 28%, без телодвижений.
Диверсификация нужна. Угадать, как пойдёт сделка даже у опытных ребят, невозможно, доказано выше. По такой логике надо было накупить однушек в ЖК. Но, как показала практика, это могло обернутся убытком.

Продолжаю инвестировать:
Загородный парк отель 28% годовых.
С января вошёл в 5 новых сделок, через подрядчика за которым наблюдаю пару лет:
Два объекта в Москве под редевелопмент коммерческих помещений.
Планов варианты: ремонт, потом продать +33%, спекуляция.
+11% годовых дивами, если оставим ГАБ.
+41%, продать, как ГАБ. Сроки 1-2 года.

3й. Коммерческий ГАБ объект в Тюмени.
План: 30-40% спекуляция. Однако, на 2-3 года приоритет оставить ГАБ с доходом 8-12% годовых дивидендами. После думать о продажи ГАБа.

4й. Реставрация исторического здания, памятника культуры в центре Тюмени под коммерческий ритейл с сохранением лица здания.
План: +30%, спекуляция. 48-62%, продать, как ГАБ. Сроки 6м-2 года.

В следующем материале расскажу о кейсах. Как из заброшки делают "высокодоходный, потоковый/пассивный/зож/пп/лёжа на диване" бизнес.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

Текст писал человек.

🫶Благодарю.
iloveyou, до встречи👋
ⓒ t.me/PractEg

В продолжение.
Большое эссе прогноз про будущее движение Биткоина.

Четыре основных части, в черновиках, доступны на бусти. Пятый чистовик займёт время.
Прогноз BTC на этот год и в горизонте до 30г.
Большая мат., визуальная модель, закономерности. С прогнозом, эстимацией, графиками.

Пока собирал текст. Части пазла начали подтверждать отдельные моменты черновиков. Биток действительно пошёл по ряду вариантов развития событий.

Продолжение псевдо-научной эстимации на движение $BTC. Прогноз на 24г был тутЬ. Прогноз который исполнился почти в точности по таймингам и точкам цены🤯

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

Текст написан человеком.

iloveyou, до встречи👋
ⓒ t.me/Practeg

✅Результаты публичных портфелей.
Апдейт по рынкам.

Приветствую друзья👋

Рынки:
💵 Курс 76р-82р, продолжаем висеть на уровне 20 года.
Закуп минфина дал локальный памп на 3%. План прежний. Летом боковик продолжится. Возможно сходим до 69р. как было в 20г. С конца августа рассматриваю, движение к 95р.
*️⃣Для меня хорошая цена переливать рубли в доллар.

🇺🇸Фонда США. Сделали ATH 30 июня. Как говорил закрыли июнь выше 5700.
Если как я закупали индексные ETF. Поздравляю, с марта отличный плюс.
Дроп-отскок по учебнику, как писал в прошлом апдейте тутЬ. Уровень 5700 ещё притягивает $SPX. Висит открытый гэп 12 мая.
💤Рецессия - сломалась? Её так ждали. Скорее классическая коррекция с закрытием гэпа и обратно вверх.

25 была знаковое событие для US рынка. ФРС пересмотрели SLR (Supplementary Leverage Ratio) - ограничение общего кредитного плеча банка.
Согласно предложению ФРС, требования к капиталу снизят до 3,5–4,5%. С 5% у холдинговых компании, с 6% у дочерних банков.
Банки получают больше свободы. Это самое масштабное послаблений банковских правил с 2014г. В моменте ослабление eSLR может оказать более сильное влияние чем снижение ставки ФРС.

На утверждение и вступление в силу отведено 60 дней. Может что-то измениться, но скорее добавят ещё трежерис в это послабление.

Изменения eSLR направлены на повышение устойчивости в работе US рынка.
Однако, многие эксперты видят повышение рисков и банкротство банков.

Совокупно в рынок освободиться примерно от $213 ярдов до $2 триллионов.
Куда польётся ликвидность?
Плюс. Замечаю корреляцию с разрешением консервативным пенсионным и страховым фондам инвестировать в крипто активы. Ещё высокорисковое и перспективное направление Ai сектора. И... конечно в сам огромный рынок США.

Это те самые кусочки пазла, которые подтверждают мою мат. модель движения Биткоина на 5 лет вперёд. Как писал выше. 4 части уже доступны на бусти.

*️⃣Продолжаю докупать US фонду - индексные, Ai, крипто ETF, лучшие акции США, драг.металлы. По прежнему верю в рост US рынка.

Как размышлял в прошлом отчёте - снижать ставку летом нет смысла (изучаем историю). Если и случиться то ближе к сентябрю. Пока инфобиз кричал ставку снизят - 18 июня ставка = осталась.
Джером Пауэлл каждый раз доказывает: он один из лучших председателей ФРС (до мая 26г).

1️⃣ Сезон IPO открылся 5 июня великолепным листингом $CRCL Circle Internet Group Inc:
+19% в день листинга
+333% в топе 23 июня.
По своей ipo сделке жду локап. Листинг намного лучше чем предполагал в прошлый раз🙃. Про особенность компании рассказывал в 23г тутЬ2 в рамках поста про стейблы.

🇷🇺Россия. Стратегия прежняя тутЬ3.
Рынок РФ выглядит спокойным и стрессо-устойчивым. Геополитика влияет.
Ставку снизили на 1%. Реакция рынка минимальна.
Однако замечаю тихие разговоры ЦБ о смягчении ДКП. Возможно в конце июля увидим 18%?
Как говорил ранее.

РФ экономика выглядит намного надёжнее чем в любой другой стране. И резкое снижение ставки, даст сильный пинок, рынку, на осеннее ралли вверх↗️

🤔А что если... 11% до лета 26г?
Или 14% в этом году?

Да. Доходность более 20% по облигациям уходит. Пока есть время собрать портфель на 3-5 лет с купонами 21%+
Продолжается сезон дивидендов. Все кричат про огромные дивы $SBER. Судя по моим сделкам с 24г в публичных портфелях - Я, что-то знал? (просто история, читайте книги)🤓

*️⃣План чуть корректирую под снижение ставки. Глобально продолжаю докупать акции основных РФ компаний. И добирать облигации. Мои фавориты в табличке.

💰Крипта. Много сказал про эссе. Биток идёт по плану, именно туда ↘️ вниз.
Пока инфобизы говорили про индюка "Двойная вершина" Биток в этом цикле живёт по своим, новым, легко читаемым правилам.
Пока массы кричали , единицы заметили: Аризона одобрила законопроект о BTC-резерве. Ждёт подписи губернатора.
Законопроект HB2324 включает пункт о создании резерва из конфискованных криптоактивов.
Много, очень много значимых маячков для Биткоина.

❗️ Предыстория публичных стратегий тутЬ4.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.
🤖 Текст написан человеком.

ⓒ t.me/Practeg
Продолжение👇

✅ 2 публичных портфеля + 3 автоследования.

В них собраны мои лучшие идеи и реальные сделки за месяц.

↗️Универсальные публичные портфели:
1️⃣ ₽Ф рынок
Див. и фундаментальные РФ Акции. Драг. металлы. ЗПИФы.

💰 Вложено: 1 596 224₽
↗️ Доходность: +7,56%. Пассивный доход: +8,48% годовых
🔥 Обгоняет:
IMOEX на +8,4%
S&P 500 на +10,05%.


2️⃣ U$ рынок
ETF США: стабильные, плечевые, Индексные, REIT's, Крипто, Ai, Драг.металлы, Дивиденды.

💰 Вложено: $17 164
↗️ Доходность: +18,4%. Пассивный доход: +4,22% годовых
🔥 Обгоняет:
S&P500 +2,1%
IMOEX +0,28%.
________________

↗️ 3 Автоследования доступны в Финам.
🐈 Можно подключить свой счёт тутЬ5 и автоматически копировать сделки.

1️⃣ ₽Ф рынок
Интерактивный отчёт тутЬ6.
💰 Вложено: 120 204₽.
↗️ Доходность: +14,2%. Пассивный: +10,74% годовых.
🔥 Обгоняет:
IMOEX +16,45%
S&P500 +9,2%


2️⃣ U$ рынок
Интерактивный отчёт тутЬ7.
💰 Вложено: $2 168.
↗️ Доходность: +43,32%. Пассивный: +1,56% годовых.
🔥 Обгоняет:
S&P500 +18,63%
IMOEX +27,65%


3️⃣ Автоследование для получения Квал.Инвестора.
Спекуляции на безопасных активах для создания оборота 6 млн.₽. за год. И выполнение всех доп. условий, для получения статуса Квалифицированного инвестора.
Сделки и описание тутЬ8. Бюджет от 50 000₽.

💰 Вложено: 60 000₽.
↗️ Доходность: +2 856₽ (+4,76%).

❗️ В мае пришло требование ЦБ убрать такие стратегии из публичного доступа. Может намёк, что получение Квала по обороту сохранят на следующий год?
Кто подключил - всё ок, стратегия будет работать до июля 26г.
❓Кто не успел подключить стратегию - в пятницу открою новую. Проходящую под требования регулятора для публичности. Задача так же спекуляция и выполнить условия для квал. инвестора.
_____________

🏛 Облигации! Рассказывал тутЬ9 и тутЬ10.
Лучшая подборка облиг в которые инвестирую, в табличке.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.
🤖 Текст написан человеком.

Делитесь с друзьями. 🫶Благодарю,
iloveyou, до встречи👋
ⓒ t.me/Practeg

Стратегия запущена тутЬ:

Автоследование. Спекуляция на фондах и лучших акциях РФ компаний.

Напоминаю: если критерий получения квала по обороту сохранят на следующий год. Стратегия будет выполнять и это требование. Однако тутЬ2, рассказывал, что обновили требования для получения квала. Будет ли действовать критерий оборота большой вопрос. Если будет то самое время начать выполнять требования. Даже если оборот с 6 млн. ₽. поднимут до 24 млн. ₽. - стратегия выполнит данные требования.

По умолчанию будет от 200 сделок за год. Как пользоваться стратегией для получение квала по обороту 6 млн. ₽:
6 млн. ₽ делим на 200 = на счету должно быть минимум 30 000₽.
24 млн. ₽ делим на 200 = на счету должно быть минимум 120 000₽.
Счёту 6 месяцев доп. условия выолнялись. Осталось только сделать оборот: 6 млн. ₽ делим на 100 = на счету должно быть минимум 60 000₽.


Не реклама. Однако моя реферальная ссылка, Финам брокер дарит возможность легко инвестировать в ₽ и $ фонду.


Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.
🤖 Текст написан человеком.

Делитесь с друзьями. 🫶Благодарю
iloveyou ⓒ t.me/Practeg

↗️Див. Гэп $SBER и $T

💰 Сегодня докупил $SBER и $T в портфель на сумму дивидендов. Спекуляция на див гэпе $SBER может дать +5% в пределах года.
По $T выкупили Гэп в течении суток. Двоякий показатель. Либо $Т продолжит рост выше. Либо на следующей неделе может быть падение в район 3200р.

В плане выкупать див. отсечки на июль:
⛽️ $ROSN - 20.7. Странно, что пропустил.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.
🤖 Текст написан человеком.

Делитесь с друзьями. 🫶Благодарю
iloveyou ⓒ t.me/Practeg

💰 Продолжение серии черновиков. И эссе, в 23 году попал в цену тутЬ.

Вот финальная причёсанная версия вполне научного, ванганутого, притянутый за уши рессёрча, эстимативный $BTC прогноз на 1г. - 2г. - 20 лет в будущее.

↗️Тут кратко:
Какую цену вижу - Осень-Зима 25г. - $BTC ATH - $114к и $139к. Возможно $146к.

Как к этому пришёл - Пятая и Сводная часть к прочтению. Лонгрид доступен:

Подписчикам boosty. Bitcoin прогноз доступен с прошлой недели. Олды могли прочитать эссе на teletype (публикую редко но, только основные эссе).

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.
🤖 Текст написан человеком.

Делитесь с друзьями. 🫶Благодарю
iloveyou ⓒ t.me/Practeg

🤔Посмотрел прошлые данные.

Сразу ответ на вопрос ниже. По факту совершенно нет закономерностей какие компании, как отреагируют в понедельник после изменения ставки в пятницу. У меня изначально нет желания спекулировать акциями на ставке в пятницу. С ноября делал ставку и докупал фундаментальные компании, которые показали стабильность и они же могут получить выгоду от снижения ставки и доступа к дешевым кредитам. Однако вопросы от клиентов и подписчиков приходят - что купить под ставку?
Ответ повторю - нет закономерностей какие кампании, как отреагируют. Что-то покупать на этой неделе высокий риск.

👻Однако ранее размышлял в приватном канале:
Выше размышлял по ставке ЦБ. 25 июля многие согласны, что снизят ставку вплоть до 18%*?*.
Рынок скорее всего слабо отреагирует, т.к. Месяц был полон новостями про ставку и рынок уже заложил рост в цену.
Ещё сезон дивов только закончился. После диг. гэпов основным компаниям остаётся идти в рост.
Однако я жду неделю после ставки, чтобы глобально понять, что будет дальше, плюс закроется месяц. Об этом, в отчёте публичных портфелей.

❓Какие акции сильно зависят от кредитных денег и могут отреагировать ростом при снижении ставки?
Самый простой способ понять кто эти компании. Посмотреть, кто брал долг в виде облигаций, с декабря по июль. По умолчанию выигрывает весь строительный сектор, в том числе застройщики (больше покупателей могут взять ипотеку).

Так же можно посмотреть в прошлое:
6 июня, было снижение ставки на 1% - кто взлетел по цене.
25, было повышение ставки на 2% - кто упал по цене.
… теория развалилась, компании реагировали кто, как мог. Можно не опираться на неё.

Однако может получиться отложенный на пару месяцев эффект роста этих компаний.
И на самом деле если следили за публичными портфелями, большинство тикеров, были озвучены.
Когда все говорят про высокую ставку и компании идут на дно - лучшее время (было) покупать, кто покупал - это был спокойный с малым риском набор позиции.
Кто за пару дней до изменения ставки решил спекульнуть - опасная идея. Весь рынок в курсе снижения ставки, рынок учёл это в цене.
Большой капитал закупался в тяжелое время.
Сейчас, может получиться - ритейл инвесторы покупают на новостном ФОМО, с желанием спекульнуть на ставке. И об них будут выходить кто закупал в смутное время, те самые большие дяди. Дополнительно добьют спекулянты на див. гэпе, которые уже имеют 5%-10% прибыли за пару дней-недель.

📎Однако какие тикеры на РФ рынке я предпочитаю? Повторюсь.
Основные: $LKOH, $MDMG,$MOEX, $NVTK, $OZON, $RENI, $ROSN, $SBER, $T, $TATNP, $X5, $YDEX.
Думаю держать ли дальше: $CHMF, $GMKN, $MGNT, $MTSS.

Однако безопаснее закупить облигации с ежемесячными купонами, и доходностью 20%+. Есть ещё варианты на 3 года.
Напоминаю про табличку.


Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.
🤖 Текст написан человеком.

Делитесь с друзьями. 🫶Благодарю
iloveyou ⓒ t.me/Practeg