Practeg / Практика финансов
468 subscribers
226 photos
4 videos
231 links
🐤Трейдер, Инвестор в фонде США, РФ и Крипте
🧙‍♂️Мой опыт фин грамотности
📎Опыт, стратегии, успехи, поражения, мысли
💰Недвижка, венчур
🎙Выступаю
⚠️Всё НЕ инвест. рекомендация, NFA, DYOR
Избегайте мошенников! Первым НЕ пишу в ЛС.
Я НЕ финансовый советник.
Download Telegram
Потоковая доходность?

Приветствую👋

На РФ рынке, с лета 24г., ответ прост - облигации. Сейчас собираю портфели и получается средняя доходность 23% годовых ежемесячными купонами, до 35 года. Реинвестируя купоны со сложным процентом доход получается 34%-69%-87% годовых. Т.е. инвестируя сейчас 1 000 000₽ через 10 лет будет +3,3млн.₽ - +8,7млн.₽.
Табличка облигаций выше. Если требуется помощь в составлении портфеля и личной инвестиционной стратегии - обращайтесь @Spudisi. Консультации платные.

А, что на рынке США? Облигации и ETF на них - в среднем 3% годовых. Дивы с акций - высокий риск. Индексные ETF - в среднем 1% годовых.

Однако, есть стратегия потоковая доходность на дивидендных ETF.

Риск сильно выше облигаций. Большинство фонды активного управления. 95% фондов, убыточны по росту актива, при этом платят ежемесячные большие дивиденды, что перекрывает сгорание актива. Средняя доходность портфеля таких ETF за год получилась в $:
↗️ Доходность: 10.3%.
💰 Пассивный доход: 11.03%.

ETF подойдут, кто хочет получать высокую потоковую прибыль и понимает, что может быть потеря части вложенного капитала.

Общие отрицательные моменты:
▪️ Высокая комиссия за управление.
▪️ Стратегии активного управления.
▪️ Выше дивиденды - выше риски падения цен акций.
▪️ Акции с высокими дивами могут быть убыточными компаниями.
▪️ Налоги на дивиденды (30% т.к. US).

Ниже собрал 8 групп ETF с годовой див. доходностью от 2% до 126%.

1️⃣ Группа - "YieldMax Option Income".
$AMZY - на Amazon
$FBY - на Meta
$GOOY - на Google
$JEPI - на S&P 500
$MSFO - на Microsoft
$NVDY - на Nvidia
$PLTY - на Palantir
$TSLY - на Tesla
$YMAX - на Apple

2️⃣ Группа - Bitcoin и крипто-связанные ETF.
$BITO - фьючерсы на BTC.
$YBTC - Covered Call на BTC.

3️⃣ Группа - Облигационные ETF.
$IEF - 7-10 лет облигации.
$IEI - 3-7 лет облигации.
$IUSB - общий рынок облигаций США.
$SHV - очень короткие облигации.
$SHY - короткие облигации.
$TLT - 20+ лет облигации.
$VMBS - ипотечные облигации.

4️⃣ Группа - Preferred Securities и Shares.
$PFF - Префы, с гибридой рыночной капитализацией.
$PGX - Префы секторов.
$PREF - Префы, фин. сектор.

5️⃣ Группа - Дивидендные акции.
$DIV - Акции.
$DHS - Разные сектора.
$NOBL - Див. аристократы.
$SCHD - Акции стабильных, компаний.
$SDIV - Акции всего мира.
$SDY - Див. аристократы.
$SPHD - Акции S&P500.
$SPYD - Акции S&P500.
$KBWD - Акции.
$KBWY - Акции.

6️⃣ Группа - Страны и региональные ETF.
$EMB - облигации развивающихся стран.
$EZA - Южная Африка.
$FBZ - Бразилия.
$PIN - Индия.

7️⃣ Группа - Ликвидные краткосрочные ETF денежного рынка. Ликвидность.
$BIL
$GBIL
$MINT

8️⃣ Группа - Энергетика.
$AMZA - Акции.
$USOI - Нефть.


Из див. ETF в январе собрал 4 портфеля.

1️⃣ Top 4 ETF - по сумме начислений:
Ежемесячные выплаты.
Высокая доходность.
▪️ Очень высокий риск.

Результат 1️⃣:
↗️ Доходность: 11,98% при -7,19% росте активов.
💰 Пассивный доход: 51,02%.


2️⃣ Top 4 ETF - по накоплению прибыли:
Защита капитала от волатильности.
▪️ Средний риск.

Результат 2️⃣:
↗️ Доходность: 27,83% при +9,8%.
💰 Пассивный доход: 37,31%.


3️⃣ Топ 6 ETF - для ежемесячного пассивного дохода:
Ежемесячные выплаты.
Относительно надёжные активы.
▪️ Меленький, ограниченный рост.

Результат 3️⃣:
↗️ Доходность: 1,21% при -0,85%.
💰 Пассивный доход: 6,2%.


4️⃣ Top 11 ETF - для сбалансированной доходности:
Диверсификация по активам: акции, облигации, опционы.
Надёжные и ликвидные ETF.
Баланс качества и доходности.
▪️ Чувствительность к ставкам.
▪️ Зависимость от разных активов.
▪️ Сильно раздробленный портфель.

Результат 4️⃣:
↗️ Доходность: 6,49% при -2,1%.
💰 Пассивный доход: 23,48%.


Предпочитаю использовать второй портфель для хранения прибыли от сделок.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

🫶Благодарю. Делитесь каналом с друзьями. Наберём 1000 подписчиков вместе🤗
iloveyou, до встречи👋
t.me/PractEg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
11🔥5👍2
В продолжения поста про див. ETF.

↗️ Продал 80% крипто ETF и зафиксировал прибыли 40% US активов. Тело и прибыль перелил в див. ETF.
↘️Подержать в ожидании летней коррекции и затишья фондового и крипто рынков.

Открыл 3 отдельных счёта, под 3 описанных стратегии из поста.
Не реклама, однако. Конечно оставлю реферальную ссылку, Финам брокер дарит возможность легко инвестировать в фонду США.

🅱️Напоминаю, что у меня ещё и канал на Boosty. Там с прошлой недели доступна расширенная огромная, подробная статья с таблицами, цифрами и результатами по див. ETF. Статья тутЬ. И другие статьи и ролики которые публикую только там. При личном общении были вопросы есть ли у меня закрытый канал с большей информацией - да есть. Канал доступен через бусти.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

🫶Благодарю. Делитесь каналом с друзьями. Наберём 1000 подписчиков вместе🤗
iloveyou, до встречи👋
t.me/PractEg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥12
Результаты по портфелям. + обновление табличек с высокой доходностью + апдейт по рынкам.

Приветствую друзья👋

План по рынкам:
💵 Курс 78р-82р, спустился на дно коридора поддержки. Уровень 20 года держится. Логично. Крупные участники рынка продолжают продавать и не покупают. Ритейл в массе - боятся, либо без понятия, как купить/хранить валюту.
Не реклама. Однако реферальная ссылка, Финам брокер дарит возможность легко инвестировать в $ и US фонду.
Летом боковик продолжится. Может ещё сходить до 69р. как было в 20г. С конца августа по прежнему рассматриваю, что цена пойдёт к 95р.-105р.
*️⃣Для меня хорошая цена переливать рубли в доллар. Откупать просевшие крипто активы, US ETF и акции, валютные облигации РФ компаний.

🇺🇸Фонда США. В апреле почти коснулись 200EMA на Н-ТФ и быстро отскочили. Отработало по учебнику, как писал в прошлом апдейте тутЬ. Кто спекулянт, тот в моменте заработал +16% за 3 недели. Сейчас боковик ещё летнее затишье впереди. Уровень 5700 ещё притягивает $SPX. Июнь закроется примерно выше 5700. Рецессия - походу сломалась, а её так ждали.
*️⃣Продолжаю докупать US фонду - индексные, плечевые ETF S&P500, Nasdaq, акции лучших компаний рынка США. По прежнему верю в рост рынка США.

Трамп начал новую игру с Китаем по торговым переговорам. 18 июня ставка - снижать летом нет смысла. Если и случиться то ближе к сентябрю.

1️⃣ Сезон IPO стартует на этой неделе. Circle объявили о листинге. У меня есть венчурная сделка по Circle. Очень интересно, как её закрою. По предварительной цене - у меня убыток на 20%, а сумма в позе большая - ждём листинг и пост🙃. Про особенность компании рассказывал в 23г тутЬ2 в рамках поста про стейблы.

🇷🇺Россия. Стратегия прежняя тутЬ3.
Рынок РФ выглядит спокойным и стрессоустойчивым. Зависит от геополитики и очередных переговоров с США и Украиной.
*️⃣План прежний - докупаю акции основных компаний РФ для увеличения дивидендного потока и спекуляции и большой упор на облигационный портфель.
Какие акции и облигации? Всё в обновлённой табличке.

💰Крипта. Как и говорил в прошлый раз - увидели 110к. Дальше по аналогии с US рынком - май, июнь и август самые плохие месяцы для крипты. Летнее затишье. Вот теперь интересно будет ли:
1 - ATH осень и переход в крипто зиму. Дальше ждём следующий халвинг.
2 - Затяжной боковик и плавный рост к 220к, по аналогии роста Золота, после выхода на него ETF.
3 - ATH вот был теперь, плавный уход в крипто зиму и ждём халвинг.
На какой вариант готовы поставить виртуальную ставку или есть свой вариант‼️ пиши в комментариях👇
*️⃣Мой приоритет $BTC. Остальные монеты в табличке. Свой портфель упрощаю до 9 монет.


❗️ Предыстория публичных стратегий тутЬ4:
🟢2 виртуальных публичных портфеля. Веду на основе моих личных.
🟢3 портфеля, можно подключить автоследование.
🟢Доходные Облиги в которые инвестирую.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.
t.me/PractEg
Продолжение👇
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍71
2 публичных портфеля.

В них собраны мои лучшие идеи и реальные сделки за месяц.

Стратегии:
▪️Запущены 21.02.2024
▪️Депозит и ежемесячное пополнение 100 000₽ и эквивалент в $
▪️Долгосрочные портфели от 3 лет
▪️Уровень риска - средний.

Цель:
▪️Доходность больше индексов S&P500, iMOEX и обогнать рост BTC.
▪️Увеличить капитал и собрать пенсионную ЗП. Минимум внимания, управления к портфелям.

Как управляю:
▪️Обновляю инфу в snowball ежемесячно до 3 числа
▪️Докупаю активы ежемесячно на 100к.р., после 25 числа. Гибридно - DCA + Пирамидинг
▪️Тогда же - реинвестирую купоны, дивы, прибыль с продаж и ребалансировка
▪️Продаю - по ситуации
▪️Время на управление - 10 минут.
▪️Для Валюты - статус Квалифицированного Инвестора и/или доступ к иностранным биржам(ссылка в предыдущем посте).

1️⃣ ₽ РФ рынок.
Дивидендные и фундаментальные Акции.
Приоритет - Акции после Див Гэпа.
Драгоценные металлы.

💰 Вложено: 1 496 224₽
↗️ Доходность: +2,61%. Пассивный доход: +8,39% годовых
🔥 Обгоняет: IMOEX на 7,33% и S&P 500 на 10,8%.

2️⃣ $ США рынок.
Стабильные, плечевые, Индексные, REIT's и крипто ETF.

💰 Вложено: $15 885
↗️ Доходность: +6,18%. Пассивный доход: +4,04% годовых.

_____________

3 портфеля автоследования. Можно подключить тутЬ5.

Стратегии:
▪️Запущены 24.10.2023
▪️Маленькие похожие дубликаты предыдущих портфелей.
▪️Отличие в ряде активов. Есть ограничения в активах для использования стратегий автоследования.
▪️Цель и управление по аналогии портфелей выше.


1️⃣ Автоследование РФ рынок. Все сделки и подробное описание тутЬ6.
▪️ Пополнение: 240₽/д.

💰 Вложено: 113 058₽.
↗️ Доходность: +10,39%. Пассивный доход: +10,24% годовых.
🔥 Обгоняет: IMOEX на 16,02% и S&P 500 на 9,89%.

2️⃣ Автоследование $ US рынок.
Сделки и описание тутЬ7.
▪️ Пополнение: 300₽/д.

💰 Вложено: $2 054.
↗️ Доходность: +30,12%. Пассивный доход: +1,77% годовых.
🔥 Обгоняет: IMOEX на 17,99% и S&P 500 на 11,42%.

3️⃣ Автоследование Квал.
Спекуляции на безопасных активах для создания оборота 6 млн.₽. за год. И выполнение всех доп. условий, для получения статуса Квалифицированного инвестора.
Сделки и описание тутЬ8.
▪️ Стратегия настроена на Бюджет: 60 000₽.

💰 Вложено: 60 000₽.
↗️ Доходность: +2 138₽ (+3,56%).
🔄 Оборот за май: 614 000₽.

_____________

🏛 Облигации! Рассказывал тутЬ9 и тутЬ10.
Лучшая подборка облиг в которые инвестирую, в табличке.
С ежемесячными купонами: +25% годовых риск от А- и +31% риск от B-.
Валютные с ежемесячными купонами: +13% годовых в $ и +10% годовых в ¥.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

Напоминаю у меня есть boosty. Эта статья со скринами и приватный чат доступны тутЬ11.

Делитесь с друзьями. 🫶Благодарю,
iloveyou, до встречи👋
t.me/PractEg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍52
Дальше будут два поста, которые публиковал в чатике подписчиков boosty.

Приветствую друзья👋

Хочется делиться, что замечал на протяжении пары месяцев и так сложилось на эту пятницу повесили много интересных событий. Про всё это рассказывал ранее. Просто это не замечают😔

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

iloveyou
t.me/PractEg
👇👇
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍21
Смысл менять ставку в пятницу, летом, особенно когда рынок уже заложил, что её снизят?

Что я делаю сейчас - наблюдаю за этим представлением. Самое сложное чему учатся трейдеры - "ждать и не торговать". Это сложно😔.

Покупал в конце мая, что об этом делился.
Пока наблюдаю - говорил.
Буду, что-то покупать на следующей неделе.

Однако, если бы нужно было торговать и решать относительно ставки на что бы поставил?
На - "ставку оставят на уровне 21%, без изменений". Смысл менять ставку в пятницу, летом, особенно когда рынок уже заложил, что её снизят? Нужно пугать рынок и тихо закупать доллар.

Как отреагирует рынок, если:
▪️ Ставку подняли👆 - шок, паника, всё рушится. Цена на большинство акции и облигации РФ упадёт. Будет распродажа. Индекс Страха (если бы был в РФ) зашкалит куда-то к 20-30 пунктам.
▪️ Ставку оставят ➡️- да как так-то? Месяц паблики, СМИ, эксперты разгоняли, что будет снижение и даже банки снизили ставки по депозитам ожидая снижение ставки. Рынок локально просядет, выходные торги будут изобиловать распродажей. Хороший дисконт на акции и облигации. Однако, к концу следующей неделе-месяца всё отскочит и все забудут про ставку.
▪️ Ставку снизили👇 - так все об этом говорили. Реакция будет - ну ок чуть будем расти. Уже заложено в цену. Через пару недель весь рост слегка скорректируется ближе к текущим ценам. А уже потом пойдёт в рост.

Если выбирать - за 2 вариант.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

iloveyou
t.me/PractEg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
3🔥3👍2💯1
Ох завтра начнётся веселье.

Завтра минфин льёт в стакан на большие объёмы для выкупа дешёвого доллара interfax.
Вспоминаем Август 23 и Август 24, точно такой же закуп Минфина.
История этих сделок сопровождалась "странно почему доллар начал расти?" - в постах 23г тутЬ1,
и 24 тутЬ2.

Возможный рост +10% +15% курса доллара в ближайшую неделю - две.
Внебирж выходных будет изобиловать манипуляциями.

А возможно и пришло время закрыть Гэп в районе 95р. Т.е. может и 95р, снова увидим уже в июне.

Об этом говорил ещё в феврале. Металлурги вот просто так решили продавать валютную выручку и лить цену в стакан? Правда?

Что формирую портфель и откупаю доллар делился в марте тутЬ3, июнь тутЬ4.

Вспоминая прошлые посты - наблюдаю. Завтра может быть очень много манипуляций на РФ и рынке США.
В США отдельное представление вокруг переговоров Трампа с Китаем. Тарифов. Возможном увольнении Джерома Пауэлла. Возможном снижении, под давлением, ставки ФРС через 2 недели.

$BTC сегодня сходил к 50 EMA -10% от ATH. Два Гэпа так и просят биток сходить вниз на уровень 200EMA. Вопрос: $95к или $89к или шейкаут на $85к?
Про летнюю распродажу крипты и фонды говорил ранее тутЬ5.


Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

iloveyou, до встречи👋
t.me/PractEg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥54👍1
На 24,3% дешевле купил драгметаллы.

Приветствую друзья👋

Сбер запустил приятное предложение.

"Специальные цены на драгметаллы по средам с 3:00 до 19:00"


В среду, до открытия торговой сессии купил для теста Серебро по 95,76₽. за 1г. Когда рыночная, торговая цена $SLVRUB_TOM была 126,51₽.

🔥Получилось дешевле на 24%. Если говорить про доходность то прибыль +32%

Да, это ОМС Обезличенный металлический счёт (что это тутЬ). Есть свои плюсы минусы. По факту, если собирать портфель металлов от 3 лет то разницы нет, между ОМС и контрактом на физ. золото.
Плюсик: ОМС серебро можно купить от 1г, Биржевое (Т) от 100г.
Минус: у ОМС большой спред. Покупка рыночная, продажа ниже рынка. Отсюда, ликвидность хуже биржевой сделки.

Было предложение ОМС Сбера Vs Биржевое:
$GLDRUB_TOM: 8582₽. vs 8444,4₽. На 1,63% дороже.
$SLVRUB_TOM: 95,76₽. vs 126,51₽. На 24,3% дешевле.
$PLTRUB_TOM: 3281₽. vs 3080₽. На 6,52% дороже.
$PLDRUB_TOM: 2757₽. vs 2629,3₽. На 4,85% дороже.
Да, по факту один из трёх металлов со скидкой, другие сильно дороже рынка.

🤔Интересно. Один день такая разница и завтра Серебро будет в рынке? Или постоянное расхождение?


Кто следит за моими портфелями заметил, что с начала года начал докупать драгметаллы.
До 17.12.2025 предложение Сбера актуально. Буду закупать металлы по средам.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

iloveyou, до встречи👋
t.me/PractEg
PS. В ТГ чате для подписчиков boosty пост вышел 18 июня (среда).
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍2
Пропадал пару недель. ... в том числе выгружаю из головы большое эссе прогноз про будущее движение Биткоина.

Как будет готово эссе опубликую.

Тем временем. На бусти уже доступна первая часть черновика.
Прогноз BTC 25г+. Большая мат., визуальная модель, закономерности.
С прогнозом, эстимацией, графиками.

Продолжение псевдо-научной эстимации на движение $BTC. Прогноз на 24г был тутЬ.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

iloveyou, до встречи👋
t.me/PractEg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥52
💰Биткоин продолжает снижаться. Как много говорил ранее и делился туть.

Приветствую друзья👋

Части пазла в моём эссе (туть2) начинают сходиться и работать. Либо сейчас начинается хорошее время откупать $BTC, с близким отскоком, либо уходим в крипто зиму.

Однако. если смотреть большими, долгосрочными, правильными стратегиями инвестиций - сейчас хорошее время брать Биткоин в долгую.

На РФ биржах разрешили фьючерсные контракты на Биткоин.
Не реклама. Однако реферальная ссылка на Т брокер.
В Т инвестициях можно приобрести 3 вида фьючерсов:
Векус Майнинг (ООО Динтег) - Сложный, непонятный, переупакованный продукт. В котором если всё будет хорошо - то прибыль ограничена 40%. Если плохо вернут номинал 1000₽. По факту это ЦФА облигации, с выплатой плавающего дохода в конце от -2% до +40%. -2% т.к. торгуется от уже выше номинала.
Главный минус - вторичных торгов нет. ЦФА фиксирован на год до 12.6.26. Номинальная цена $BTC зафиксирована 11.06.25 примерно $110 398 (т.е. нет возможности купить на падении). Т.е. чтобы выплатить возможные +40% цена битка на дату погашения должна быть $154 557.
Продукт рассчитан заработать на чужом капитале. 1000₽, вернут минимум. 1400₽. максимум, если их условия будут выполнены на дату закрытия. При этом только на курсе доллара они имеют 25%, когда он вернётся к 100р. И битку остаётся вырасти ещё на 15%, и они могут фиксировать капитал который нужно вернуть. Полученный доход кладём на депозит. Сверх прибыль в карман.
За этот год купив OG (оригинальный) BTC будет преимущество заработать на валютной разнице, откупать биток на цене ниже $110к. И главное продать, как только прибыль будет +40%.
▫️На цифрах:
1 BTC по $100к = 8млн.₽ (80₽ курс).
+25% = 1 BTC по $100к = 10млн.₽ (100₽ курс).
1 BTC по $112к = 11,2кк.₽.
Общая прибыль = 8кк +40% = 11,2кк.
Т.е. Битку по факту нужно сделать всего 12% чтобы заработать +40% в рублях. Заметьте безопасную разницу $112к Vs. $154k.


Т-Биткоин (смарт портфель от Т) - фьючерс обёрнутый в ЦФА. Контракт до 3 сентября 25г. Сказать нечего. Лучше предыдущего, хуже следующего.

$IBU5 - фьючерс на американский ETF $IBIT.
Контракт до 19 сентября 25.
Получается, они купили ETF, на него выпустили фьючи. Брокер в любом случае в прибыли. Держатели фьючей ежедневно платят/получают вариационную маржу.
Предпочитаю покупать оригинальный BTC. Однако, когда хочу купить на фонде то предпочитаю IBIT или другой оригинальный спотовый ETF. В данном случае независимо от срока, могу продать именно тогда когда будет выгодно.
Во фьюче, приходится платить доп. комиссию за использование маржинальной позиции. Ещё учитывать валютную переоценку, завуалированная доп. комиссия (т.к. контракт учитывает курс рубля к USDT и почему-то сразу упоминают, что он выше на 2%. Хотя оригинальный ETF считает прямой курс BTC к USD).
Однако, если нет возможности купить og BTC или ETF. То этот крипто контракта лучше предыдущих двух.
Если купить высоко, и Биток не успеет вырасти до 19.9 - автоматом будет убыток. Если купить низко, то можно заработать.

 Почему купил для теста этот контракт? - Тест крипты через РФ брокера. Чуть больше времени на рост битка в сентябре. Свободная торговля, могу продать в любой момент. Могу докупить на просадке. Это обычный фьюч, который понятно как работает, в отличии от ЦФА.


Итого. Если огромное желание инвестировать в Биток. Теперь возможно через РФ брокеров. 3 варианта выше.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

iloveyou, до встречи👋
t.me/PractEg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥65
Practeg / Практика финансов
Пока переписываю пост для ТГК. На бусти уже можно прочитать "Инвестиции в недвижку" в открытом доступе. Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR. iloveyou, до встречи👋 ⓒ t.me/PractEg
Пришло время поделиться. Проекты с недвижкой. Что было за 4 года.

Приветствую👋

*доходности после вычетов всех расходов, комиссий, налогов.

Жилая неждвижка, которой пробовал заниматься сам.

1️⃣ Студия с отделкой в новом ЖК, Приморский район Санкт-Петербург.
В январе 22г. купили.
План: продать в конце 23г. перед сдачей, с прибылью 45%-60%. Можно было выкупить сразу, но использовали Ипотечное плечо 6% на 20 лет. 40% ушло на ПВ, а 60% в ЗПИФ под ежемесячные дивиденды (9-12% годовых) на покрытие платежей.

Математика, пример:
1млн.₽. цена объекта.
400к.₽. на ПВ, и -4300₽. ипотечный платёж.
600к.₽. в ЗПИФ. Доходность +4500₽(с 25г приносят 6000р.). Доход покрывал ипотеку. Остаток обратно докупали ЗПИФ.

Опыт в недвижке отсутствовал. Что получилось:
В феврале 22г. строительный сектор и покупатели в панике. Приостановка строительства. Переименование проекта. Смена застройщика. Из комфорт класса смещение в эконом.
Продавать начали с января 24г. - огромная конкуренция, почти все студии инвесторские. Ещё застройщик делает цены ниже на 40% от плана.
К тому времени повезло найти очень хорошего риелтора для продажи недвижки. Командой всё делают сами, заинтересованы продать. Это первые риэлторы которые работали, а не так... объявление на циан закинули и ждут звонков (поделюсь контактом, пишите в лс).
Ребята за нас приняли квартиру и фото-видео для объявлений сделали:

Год продавали. В декабре 24г. ушла.
Результат: минус -7%.
... Много думали может оставить себе. Сумма маленькая, ещё ипотека 6%, дешёвые деньги на 18 лет. Но простой квартиры за эти 18 лет будет дорого обходится, ещё налоги подняли. Аренда окупала ипотеку в ноль, а вот на ремонт, жкх, налоги пришлось бы из своих отдавать. Рост цены объекта не окупит его сохранение. Взвесив все за и против, продали в убыток. Забегая вперёд, правильно сделали т.к. сумма сразу начала приносить 28% годовых.

2️⃣ Однушка, white-box, ЖК Soul в Москве. Стоимость в 4 раза больше Питерской.

Апрель 23г. купили. К этому времени нашёл партнёров, больших специалистов в новостройках. Выторговали уникальные условия у застройщика (поделюсь контактом, пишите в лс).
План: есть только 20% на ПВ. Купить и Продать до 12 месяцев. С прибылью от 38%. Используя - Ипотеку 18% на 30 лет, но - с гос. поддержкой. А это первый год без процентов.

Что получилось:
Продажа затянулась на 6 месяцев. Два месяца пришлось платить проценты по ипотеке. Повезло, что покупатель с Владивостока хотел именно такой формат квартиры, именно в этом корпусе. И у него отвалились 2 предыдущие сделки. Т.к. продавцы скрывали информацию и отказались делать справки из псих/нарко диспансеров. Покупателю это было важно. для безопасной сделки.
Результат: плюс +57%.
... Всё-таки тут повезло с покупателем. Иначе застряв с объектом, через 6 месяцев пошёл бы убыток. Сам ЖК получился очень хорошим. Живи мы в районе м.Сокол точно выбрали для себя. Когда выбирали именно этот ЖК конкуренты были:
🔵черновая однушка Portland в Печатниках, это будет лухари район, как Шелепиха рядом с "Москва Сити 2". Она получалась дороже и менее выгодные условия Ипотеки. Для жизни отличный вариант, ещё окна на широкую часть Москва реки, Нагатинский затон, вдалеке парк "Остров Мечты".

🔵Вторая, эконом двушка с чистовой отделкой "Вереск от Самолёта", самая дешевая, без преимуществ по ипотеке. Однако, после сдачи сразу заезжай в готовый ремонт. Как бы Запад Москвы премиум районы, Можайка, рядом речка. Но, скрытых минусов всё-таки много, вариант сразу отбросили. Местным переехать в жильё получше ок, под инвест. тяжело продать.

Набравшись опыта. Сделав выводы. Самое сложное для меня - продать хороший объект с прибылью, ещё и время занимает. С опытом поиск привёл к интересным проектам, и партнёрам чей бизнес заточен именно под инвестиции в недвижимость.
Моя основная цель с недвижкой - Находить специалистов и сотрудничать Вин-Вин, с минимальным моим вовлечением в процессы. Да они берут 50%, но и весь геморрой, потраченное время они берут на себя, ещё и опыта и замечают они больше.

👇...
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥6💋2
...👆
Далее проекты через партнёров.
3️⃣ Флипинг в премиальном районе Москвы.
План: деление большой площади на апарты, ремонт и продажа за 9 месяцев. Прогноз прибыли 60%.

Что получилось:
Затянулся проект на 24 месяца. Маленький плюс от подрядчика, через 12 месяцев вернули тело инвестиций.
Результат: +17% (+8,5% годовых). Это самая худшая сделка из прибыльных.

Себе на заметку: стал максимально дотошно относиться к партнёрам у которых проекты сильно отличаются от их специализации. Если гуд в крипте, вряд ли в недвижке будет так же. Отбросив фактор везения.
Профи в недвижке больше доверия к проектам недвижки. Профи в фонде, доверие к фонде.


4️⃣ Инвест заём в загородный парк отель в МО.
В проект инвестировал с 22 года, с переменными сроками.

Рад, что в 22г. что-то увидел и поверил в основателя и проект. Хотя первый раз, приехал в поле/лес, где был заброшенный лагерь.
На основе которого, Семён построил красивый и отличный загородный парк-отель. Жду запуска в августе и приеду отдыхать (пишите в лс, поделюсь локацией для отдыха).

Жалею, что сам себя отговорил, тогда купить и домик. Была выгодная ипотека, отличная возможность. И превратить сотрудничество в отличный Габ на много лет вперёд.
Результат: +28% годовых. Стабильный доход, думаю ещё до конца года.

Получился самый спокойный и успешный из всех проектов. Задача в будущем находить подобные недооценённые проекты с блеском в глаза и душой основателя.

5️⃣ Габ в другой стране. На тело инвестиций, ежемесячно платят доход. Без удорожания проекта. Хороший проект который приносил прибыль.
С января подробнее изучал инвестиции других стран.
На днях принял решение выйти из проекта.
Результат: +18% годовых в $.

6️⃣ Спекуляция на коммерческой недвижимости в новостройках.
План: в октябре купили коммерческое помещение под сетевой ритейл магазин, в строящемся ЖК. Ближе к сдаче ЖК (март 25г.), подписываем магазин. Упаковываем в ГАБ. Продаём. Если с продажей плохо, оставляем себе, как ГАБ с прибылью от арендных платежей. Прогноз доход 33-66% годовых при сделке 6 месяцев.
Что получилось:
Проект завершился в мае. Сильно ниже прогнозных значений. Получив расчёт, узнал: продали ниже планируемой цены, и подрядчик не учёл налоговые изменения с 25г, про НДС.
Результат: +18.14% годовых.

Только потом увидел/узнал, что происходит с компанией и почему были допущены ошибки, в управлении и проектах. Очень разочарован этим подрядчиком. Буду наблюдать за новыми проектами и дотошнее изучать фин. модель.


Получились сделки:
-7%; +57%; ;+17%; +28%; +$18%; +18%.
Итого, относительно прибыли в рубле получился
результат: +28% годовых.

Напрашивается вывод - зачем так напрягался, отдал бы всё в отель? Те же 28%, без телодвижений.
Диверсификация нужна. Угадать, как пойдёт сделка даже у опытных ребят, невозможно, доказано выше. По такой логике надо было накупить однушек в ЖК. Но, как показала практика, это могло обернутся убытком.


Продолжаю инвестировать:
Загородный парк отель 28% годовых.
С января вошёл в 5 новых сделок, через подрядчика за которым наблюдаю пару лет:
Два объекта в Москве под редевелопмент коммерческих помещений.
Планов варианты: ремонт, потом продать +33%, спекуляция.
+11% годовых дивами, если оставим ГАБ.
+41%, продать, как ГАБ. Сроки 1-2 года.

3й. Коммерческий ГАБ объект в Тюмени.
План: 30-40% спекуляция. Однако, на 2-3 года приоритет оставить ГАБ с доходом 8-12% годовых дивидендами. После думать о продажи ГАБа.

4й. Реставрация исторического здания, памятника культуры в центре Тюмени под коммерческий ритейл с сохранением лица здания.
План: +30%, спекуляция. 48-62%, продать, как ГАБ. Сроки 6м-2 года.

В следующем материале расскажу о кейсах. Как из заброшки делают "высокодоходный, потоковый/пассивный/зож/пп/лёжа на диване" бизнес.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR.

Текст писал человек.

🫶Благодарю.
iloveyou, до встречи👋
t.me/PractEg
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
11👍6🤔1