Уважаемые подписчики, представляем вам свежий обзор новостей в сфере строительства и недвижимости в формате текста и видео.

Среди самых важных и интересных новостей:

📌 Ужесточены правила перевода сельскохозяйственных земель в другие категории;

📌 Региональные и местные власти смогут привлекать ППК «Роскадастр» для более эффективного распоряжения земельными участками;

📌 Правительство определило перечень случаев, когда не нужно разрабатывать рабочую документацию для строительства;

📌 Верховный Суд РФ разобрался в деле о выкупе земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории.

📹 Об этом и не только - в нашем текстовом обзоре, а также в видеоролике, который доступен:

👉 На YouTube
👉 На RuTube
👉 На VKVideo

🌿 Правообладателей земельных участков хотят обязать бороться с борщевиком

Сообщается, что Правительство одобрило доработанный Минсельхозом законопроект, обязывающий владельцев земельных участков бороться с сорными растениями, в частности с борщевиком Сосновского.

Речь, вероятно, идет о законопроекте, который был принят Госдумой в первом чтении еще в феврале 2024, однако "застрял" в Парламенте из-за замечаний Правительства. После доработки Правительство выразило готовность поддержать проект.

В законе появится термин "опасные виды инвазивных (чужеродных) растений". Их перечни определят федеральные и региональные органы власти.

Основная "мишень" законопроекта - борщевик Сосновского - сорное растение, завезенное в СССР в середине XX века и распространившееся на территории более 300 тыс. га. Он опасен для здоровья, может вызывать ожоги и даже анафилактический шок.

Планируется закрепить в Земельном кодексе РФ обязанность правообладателей земельных участков уничтожать такие растения и предотвращать их распространение.

📅 В случае принятия закон может вступить в силу с 1 марта 2026.

💸 Нарушителям может грозить административная ответственность по ч. 2 ст. 8.7 КоАП с штрафами:

📍для граждан - от 20 000 до 50 000 руб.;

📍для должностных лиц - от 50 000 до 100 000 руб.;

📍для компаний - от 400 000 до 700 000 руб.

​​⚖️ На второй день XIII ПМЮФ состоялась сессия «Строительство и содержание объектов недвижимости. Конфликт и баланс интересов участников, пределы осуществления прав».

В сессии приняли участие представители Правительства Москвы, Государственной Думы, Минстроя России, предпринимательского сообщества (Опоры России, РСПП).

Алексей Коневский, партнер «Пепляев Групп», вместе с участниками сессии обсудил вопросы:

▪️ Сложившейся практики применения законодательства о комплексном развитии территории
▪️О необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при изъятии недвижимого имущества
▪️ О необходимости соблюдения конституционных прав граждан
▪️ О возможности применения процедур медиации и альтернативных площадок разрешения споров и конфликтных ситуации

В ходе дискуссии участники отметили, что законодательство о КРТ и процедуры изъятия нуждаются в совершенствовании для обеспечения развития качественной городской среды и инвестиций, с одной стороны, и обеспечения защиты конституционных прав собственников объектов недвижимости, с другой стороны.

👉 Запись сессии доступна по ссылке

Источник фото: Фонд Росконгресс

​​ВС РФ: в делах о лишении права собственности на землю нужно досконально разбираться

(Определение СКГД ВС РФ от 18.04.2025 N 18-КГ25-28-К4)

📋 Суть дела

Прокурор Сочи, действуя в интересах Российской Федерации, подал иск к гражданину о признании отсутствующим его права собственности на 4 земельных участка (категория — земли населённых пунктов, разрешённое использование — для ведения личного подсобного хозяйства) и о признании права собственности Российской Федерации на эти участки.

Основание иска — участки расположены в границах Сочинского национального парка. По мнению прокурора, при первоначальном предоставлении публичного участка в 1992 г. был нарушен закон о предельных размерах предоставляемого участка.

Следовательно, при последующем разделе и отчуждении образованных участков их приобретатели не могли приобрести право собственности.

⚖️ Решения нижестоящих судов

Суды трех инстанций поддержали прокурора. По мнению судов, участки расположены в границах федеральных земель национального парка, а размер изначально предоставленного участка превышал предельные размеры, установленные местными нормативами.

👨🏼‍⚖️ Что сказал Верховный Суд?

Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и удовлетворил кассационную жалобу гражданина. Ключевые аргументы:

1️⃣ Прокурор не доказал, что на момент предоставления земельный участок входил в состав Сочинского национального парка. Информация об этом отсутствовала в ЕГРН, а в проведении землеустроительной экспертизы гражданину отказали.

2️⃣ Суды не разобрались, правильное ли требование заявлено прокурором. Если гражданин владеет участками, то прокурору следовало предъявить негаторный или виндикационный иск, а в последнем случае суды должны были рассмотреть вопрос об истечении исковой давности.

3️⃣ Суды не привлекли к участию в деле соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени РФ в качестве материального истца.

В итоге дело направлено на новое рассмотрение.

📣 Верховный суд РФ в последнее время отменил значительное число решений по искам прокуратуры об оспаривании права собственности приобретенного в 90-е и начале 2000-х. Прокуратура чаще всего заявляет в подобных исках требование о признании права отсутствующим, чтобы избежать вопроса о применении исковой давности. Удивление в таких делах вызывает очевидность нарушений материального права, на которые не обратили внимания суды апелляционной и кассационной инстанции.

​​💸 Росреестр предложил новые штрафы для собственников объектов недвижимости

Ведомство представило законопроект о новых штрафах для владельцев различных объектов недвижимости и земельных участков с 1 марта 2026 г.

Что может измениться для собственников

1️⃣ Владельцев объектов капитального строительства (ОКС) могут начать штрафовать за их использование не по назначению а равно за не использование (такое нарушение уже предусмотрено для земельных участков в ст. 8.8 КоАП).

Например, если на участке под индивидуальное жилищное строительство размещен дом отдыха.

За это нарушение предусмотрены штрафы:

💵 для граждан - до 1 % кадастровой стоимости участка (но не менее 10 тыс. руб.);

💵 для компаний - до 2 % кадастровой стоимости участка для компаний (но не менее 100 тыс. руб.).

2️⃣ Также планируется ввести штраф за владение зданием, сооружением, помещением или машино-местом, расположенном на участке, право на который не зарегистрировано (дополнение вносится в ст. 7.1 КоАП).

Размер штрафа в этом случае составит:

💰для граждан - до 1,5 % от кадастровой стоимости участка, занятого ОКС (но не менее 5 тыс. руб.);

💰для компаний - до 3 % от кадастровой стоимости участка, занятого ОКС (но не менее 100 тыс. руб.).

3️⃣ Если же лицо не зарегистрировало право на ОКС, который можно строить без разрешения на строительство, и эксплуатирует его, то планируется штрафовать его на следующие суммы (вводится ч. 6 ст. 9.5 КоАП):

💸 для граждан - до 5 тыс. руб.;

💸 для компаний - до 1 млн. руб.

Зачем это нужно?

Росреестр ссылается на то, что в стране остаётся много участков и построек без оформленных прав.

Отсутствие регистрации в частности затрудняет налогообложение указанных объектов, а соседи страдают от их использования не по назначению.

В связи с этим был принят Федеральный закон № 487-ФЗ, предусмотревший обязанность для владельцев зданий, сооружений, а также земельных участков поставить их на кадастровый учет с последующей регистрацией права собственности.

Законопроект

​​📣 Уважаемые читатели, представляем вам обзор самых важных и интересных новостей недвижимости.

Достаточно потратить 8 минут, чтобы быть в курсе последних событий.

Среди главных тем:

1️⃣ Упрощен порядок проведения работ по поддержанию объектов культурного наследия.

2️⃣ Росреестр представил законопроект о регистрации новых видов обременений.

3️⃣ Росреестр предложил дополнить КоАП РФ новыми правонарушениями, связанными с использованием недвижимости.

Подробнее об этих и других новостях вы можете прочитать в нашем мастриде.

#PG_новости

🏡 Что нам стоит дом построить земельный участок освоить?

На Петербургском Правовом Саммите старший партнер «Пепеляев Групп» Сергей Спасеннов разъяснил новые правила игры, связанные с изъятием неиспользуемых длительное время и заброшенных земельных участков.

✅ 1 марта 2025 года вступил в силу закон, который упрощает процедуру изъятия участков как у крупных, так и у мелких собственников, если те используют их неэффективно или вообще не осваивают.

Что конкретно поменялось?

✔️ Установлены четкие сроки освоения земли – теперь нельзя годами держать участок «про запас».

✔️ Если объекты капитального строительства на участке заброшены, то и сам участок могут признать неиспользуемым.

✔️ Для того, чтобы начать процедуру изъятия земельного участка, необходимо возбудить административное производство - просто так землю не заберут.

✔️ Росреестр теперь официально уполномочен заниматься изъятием не осваиваемых участков.

Уже около 1,5 тысяч участков в одном только Алтайском крае за прошлый год признаны неиспользуемыми , и мы ожидаем, что судебная практика по их изъятию будет активно формироваться.

Кто в зоне риска?

✔️ Инвесторы и застройщики, годами владеющие землей без развития.

✔️ Владельцы дачных участков и участков ИЖС, если те находятся в запустении, захламлены, создают проблемы соседям.

❓Интересный вопрос - будет ли считаться перепродажа участка внутри группы компаний попыткой «обнулить» сроки освоения? Пока ясности нет – ждем разъяснений и первых судебных решений.

Правительство определилось с признаками неиспользования земельных участков

02.06.2025 увидело свет постановление Правительства РФ от 31.05.2025 № 826, которое устанавливает признаки неиспользования земельных участков.

Оно развивает и дополняет нормы закона об освоении и использовании земельных участков, вступившего в силу 01.03.2025 (ФЗ от 08.08.2024 № 307-ФЗ).

❓Кого коснется постановление

Постановление касается правообладателей следующих земельных участков:

📍земельных участков из состава земель населенных пунктов;

📍приусадебных, садовых и огородных земельных участков.

❓Каковы признаки неиспользования земельных участков

Для участков из состава земель населенных пунктов:

👉 захламление более 50% площади предметами, не связанными с целевым назначением, или отходами, если участок не очищен в течение года со дня выявления нарушения;

👉 отсутствие на участке здания/сооружения, для строительства которого он предназначен, в течение 5 лет (для ИЖС — 7 лет), если право на объект не зарегистрировано;

👉 разрушенные здания (разрушены крыша, стены, отсутствуют окна), если восстановительные работы не начаты в течение года.

Для садовых, огородных и приусадебных участков:

👉 захламление, как указано выше;

👉 зарастание сорными растениями выше 1 метра, деревьями или кустарниками (кроме элементов благоустройства) более чем 50% площади участка, если участок не очищен в течение года.

❓Когда признаки не применяются

Если на участок наложен арест или запрет на использование по назначению.

В случае стихийных бедствий или других обстоятельств, объективно препятствующих использованию.

В течение трехлетнего срока, который отводится на освоение земельного участка (в случае если земельный участок требует освоения).

❓Что это значит для правообладателей

Власти получили чёткие критерии для выявления неиспользуемых участков, которые вступят в силу с 01.09.2025.

C сентября текущего года органы земельного надзора начнут выявлять указанные признаки неиспользования участков и выносить предписания об устранении нарушений, а также привлекать правообладателей к административной ответственности.

В настоящее время административная ответственность за неиспользование земельного участка по назначению предусмотрена только для участков, предназначенных для жилищного строительства, садовых и огородных участков (ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ).

Данная норма предусматривает наказание в виде существенных штрафов:

📍для граждан - от 20 000 до 50 000 руб (или от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка);

📍для компаний - от 400 000 руб. до 700 000 руб. (или от 3% до 5% кадастровой стоимости участка).

​​Верховный Суд: перевод ИЖС в нежилые здания может рассматриваться как обход процедуры строительства

(Определение СКЭС ВС РФ от 19 июня 2025 г. N 306-ЭС25-218)

📋 Суть спора

Индивидуальный предприниматель купил два четырехэтажных жилых дома, расположенных на земельном участке с видом разрешенного использования "под ИЖС". Участок также был впоследствии выкуплен предпринимателем.

Затем предприниматель обратился в местную администрацию с заявлением о переводе жилых домов в нежилые. Администрация отказала предпринимателю, указав в том числе, что предприниматель не представил проектную документацию на дома, прошедшую экспертизу.

Не согласившись с отказом, предприниматель обратился в суд.

⚖️ Решения нижестоящих судов

Суды трех инстанций признали отказ администрации незаконным, отметив, что закон не требует проводить экспертизу проектной документации при переводе жилого здания в нежилое.

👨🏼‍⚖️ Что сказал Верховный Суд?

ВС РФ решил, что нижестоящие суды ошиблись и не учли следующее:

1️⃣ спорные дома были введены в гражданский оборот в 2010 г. в упрощенном порядке, лишь на основании кадастровых паспортов, в отсутствие какой-либо разрешительной документации;

2️⃣ в случае строительства таких зданий в качестве нежилых объектов требовалось бы , разработать проектную документацию, получить положительное заключение экспертизы, а затем и разрешение на строительство;

3️⃣ с учетом различного порядка строительства данных объектов перевод объектов ИЖС в нежилые здания не должен являться способом обхода процедуры строительства ОКС коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома;

4️⃣ указание предпринимателем в заявлениях о переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания на отсутствие необходимости реконструкции и перепланировки домов с целью их перевода в нежилые здания может свидетельствовать об изначальном строительстве в отсутствие разрешительной документации именно нежилых зданий, введенных в гражданский оборот в упрощенном порядке под видом объектов ИЖС.

Дело направлено на новое рассмотрение, в ходе которого ВС РФ рекомендовал судам проверить действительное функциональное назначение спорных объектов, их соответствие требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, а также наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

❗️Указанный подход ВС РФ вероятнее всего усложнит перевод ИЖС в нежилые здания: вырастет число отказов уполномоченных органов в подобном переводе.

📣 Уважаемые читатели, представляем вам обзор самых важных и актуальных новостей недвижимости и строительства

Достаточно потратить 5 минут, чтобы быть в курсе последних изменений.

Главные темы:

1️⃣ Опубликован закон о совершенствовании комплексного развития территории (КРТ) в городах федерального значения. Москва, Санкт-Петербург и Севастополь смогут самостоятельно регулировать включение некоторых домов в проекты КРТ и предоставление жилых помещений гражданам, вынужденным освободить жильё.

2️⃣ Правительство РФ продлило мораторий на взыскание неустоек с застройщиков по 214-ФЗ до 31 декабря 2025 года. Мера призвана поддержать стабильность строительного сектора и снизить риски банкротств застройщиков.

3️⃣ Верховный суд РФ опубликовал Обзор судебной практики № 2 за 2025 год с важными позициями по спорам в сфере недвижимости и строительства.

Подробнее об этих новостях вы можете прочитать в обзоре на нашем сайте.

#PG_новости

🏠 Что нужно знать бизнесу о благоустройстве территорий

О правовых аспектах благоустройства территорий – как регулируется, какая ответственность предусмотрена за нарушения – рассказала «Адвокатской газете» руководитель петербургской практики недвижимости и строительства Елена Крестьянцева.

Из материала Вы узнаете:

✅ что предпринимателям нужно знать о благоустройстве?

✅ какими законами регулируется благоустройство, и где их найти?

✅ какая ответственность предусмотрена за нарушения в сфере благоустройства?

✅ рекомендации предпринимателям.

📣 Уважаемые читатели, представляем вам обзор самых важных и актуальных новостей недвижимости и строительства

Достаточно потратить 5 минут, чтобы быть в курсе последних изменений.

Главные темы:

1️⃣ Совет Федерации одобрил законопроект о снижении вдвое госпошлины за нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости между близкими родственниками и членами семьи. Льгота коснётся супругов, родителей и детей (включая усыновителей и усыновлённых), дедушек, бабушек, внуков, а также братьев и сестёр. Закон вступит в силу с даты официального опубликования.

2️⃣ Еще один одобренный Советом Федерации законопроект уточняет правила размещения объектов инфраструктуры связи в границах полос отвода автомобильных дорог. В законе появилось специальное указание о том, что в полосах отвода разрешено строительство, реконструкция и капитальный ремонт линий и сооружений связи. Ожидается, что изменения ускорят строительство инфраструктуры связи, особенно в отдалённых районах России.

3️⃣ Верховный Суд РФ подтвердил, что арендная плата за здание по умолчанию включает плату за землю под ним, если иное не предусмотрено договором или законом. Нельзя взыскивать арендные платежи за часть участка, не занятую зданием, при отсутствии доказательств фактического использования всей площади участка арендатором здания.

4️⃣ Верховный Суд РФ подтвердил, что размер арендной платы по договору, заключённому по результатам торгов, не может быть изменён, даже если он не зависел от итогов аукциона. Изменение таких условий возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Подробнее об этих новостях вы можете прочитать в обзоре на нашем сайте.

#PG_новости

⚔️ ВС РФ: нельзя просто так изъять сельхозземли у их владельца и передать их недропользователю

(Определение СКЭС ВС РФ от 30.06.2025 г. N 309-ЭС25-1868 по делу N А60-58852/2023)

📋 Суть спора

Частная компания, имеющая лицензию на геологические изучение и поиск полезных ископаемых, обнаружила месторождение золота в Свердловской области.

Однако изучению месторождения мешало то обстоятельство, что земельный участок над месторождением находился в частной собственности и был предоставлен в аренду главе крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) для выращивания сельскохозяйственных культур.

Категория земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения.

По ходатайству компании, Департамент по недропользованию по Уральскому Федеральному округу издал приказ об изъятии этого участка для государственных нужд.

Глава КФХ не согласился с решением Департамента и обратился в суд, настаивая, что земельный участок изымается не для удовлетворения публичных интересов, а для последующей передачи компании, которая будет осуществлять предпринимательскую деятельность.

⚖️ Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции встал на сторону главы КФХ. Он указал, что изъятие ценных сельхозземель для удовлетворения коммерческих интересов компании не отвечает публичным интересам и не имеет приоритета по сравнению с использованием сельхозземель по назначению.

Однако суды апелляционной и кассационной инстанции отменили это решение. Суды указали, что у компании есть лицензия на пользование недрами, а добыча золота соответствует стратегическим целям государства. Таким образом решение Департамента об изъятии признали законным.

👨‍⚖️ Что сказал Верховный Суд?

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Ключевые аргументы:

1️⃣ Лицензия на недропользование — не карт-бланш на изъятие земли. Она лишь дает организации право обратиться с ходатайством об изъятии, но не является безусловным основанием для принудительного изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд.

2️⃣ Бремя доказывания наличия публичного интереса лежит на инициаторе изъятия. Именно госорган и компания-недропользователь должны доказать наличие исключительной государственной нужды, которая перевешивает интересы собственника и текущего пользователя участка.

3️⃣ Суды должны взвесить, что важнее в конкретном случае: добыча полезных ископаемых или продовольственная безопасность, для обеспечения которой и используются ценные сельхозземли. ВС РФ напомнил, что сохранение таких земель — один из национальных приоритетов.

4️⃣ При новом рассмотрении дела суды должны выяснить, насколько уникально и экономически значимо месторождение; можно ли провести работы без изъятия (например, через аренду) или на других участках; насколько важна деятельность КФХ, какой ущерб ему причинит изъятие и не заблокирует ли это доступ к его остальным землям.

📣 Это определение — попытка ВС РФ сформулировать внятные критерии для принятия решения об изъятии земельных участков сельскохозяйственного назначения. Следует отметить, что ВС РФ не исключил возможность изъятия участка в целях предоставления его другому хозяйствующему субъекту. Для такого изъятия суд должен обосновать, как именно смена владельца участка послужит интересам государства и общества.

#практика_ВС

​​⚖️ Обзор судебной практики для инвесторов

Представляем вашему вниманию обзор актуальной судебной практики по земельно-имущественным спорам с участием резидентов специальных инвестиционных режимов. Мы отобрали наиболее интересные кейсы за апрель-июль 2025.

1️⃣ Обжалование отказов в предоставлении земельных участков в собственность/аренду

Основные выводы судов в данной категории дел:

👉Правительство РФ вправе устанавливать дополнительные основания для предоставления земли без торгов (ч. 1 ст. 8 ФЗ № 58-ФЗ от 14.03.2022 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

👉 Отказ резиденту Арктической зоны РФ в предоставлении в собственность земельного участка без торгов неправомерен при наличии действующей аренды.

👉 Требование о нормативном обосновании площади не входит в условия предоставления участка по Постановлению Правительства № 629.

👉Наличие на участке иных объектов не всегда препятствует выкупу.

👉 Для льготного предоставления земли в аренду без торгов по основаниям импортозамещения достаточно намерения осуществлять такую деятельность. Наличие готовой материально-технической базы на момент подачи заявки не требуется.

👉Предоставление участков может быть признано незаконным, если после подачи заявки изменен перечень льготных ОКВЭД, исключающий вид деятельности заявителя. Регистрация компании "под проект" = отказ при доказанности отсутствия реальных планов.

2️⃣ Споры по признанию объекта самовольной постройкой 🏗

👉 Статус резидента преференциальных режимов не освобождает от обязанности получать разрешения на строительство, соблюдать градостроительные нормы. Регистрация права на объект в ЕГРН не легализует самовольную постройку.

👉Критерии "вспомогательного объекта": объект не признается вспомогательным, если расположен удаленно от основного (11 км) и не имеет с ним технологической связи.

👉Суды безусловно ставят безопасность (выявленные дефекты конструкции, угроза жизни) и соблюдение градостроительных норм (в т.ч. "красные линии") выше интересов инвестора.

3️⃣Обжалование отказов в выдаче разрешения/ордера на земляные работы

Суд признает отказ правомерным, если резидент не соблюдает процедурные требования:

📍Ордер на земляные работы оформлен на подрядчика, выполняющего работы, а не на заказчика-инвестора, заявка от ненадлежащего лица (подрядчик, а не заказчик).

📍Отсутствуют точные координаты каждой скважины в топосъемке (вместо общих границ).

📍Представлен неполный пакет документов (отсутствие свидетельства о регистрации инженерно-геологических работ).

📍В заявку включены непрофильные работы.

4️⃣ Споры по обжалованию предписаний в отношении использования субсидий (ОЭЗ)

Суды подтвердили недопустимость возложения на получателя субсидии обязанностей, не предусмотренных соглашением, особенно если они введены ретроспективно, и указали:

📍Если основная цель субсидии (например, возмещение затрат на технологическое присоединение) достигнута и документально подтверждена, предписание о недостижении вспомогательных показателей признается незаконным. Надзорный орган должен доказать связь между субсидией и этими дополнительными показателями.

⚠️ Важно: льготные режимы не отменяют общих правил и процедур, исключения для резидентов в отношении получения разрешения на строительство и выдаче разрешения на земляные работы отсутствуют.

Также необходимо учитывать риск изменений условий льготного предоставления участка и оперативно реагировать на коррективы в перечнях приоритетных видов деятельности, документально подтверждать планы по импортозамещению.

Читайте полный обзор на сайте.

Больше полезной информации о ТОР'ах, РИП'ах, САР'ах, СПИК'ах, ОЭЗ и свободном порте Владивосток можно найти в нашем канале СпецИнвестРежимы.

Уважаемые подписчики, представляем вам свежий обзор новостей в сфере строительства и недвижимости.

Среди самых важных новостей:

📌 опубликован закон, обязывающий правообладателей земельных участков бороться с борщевиком и другими инвазивными растениями;

📌 градостроительный план земельного участка будут включать в состав документации для торгов по продаже и аренде земельных участков;

📌сокращен срок для признания права публичной собственности на ряд бесхозяйных линейных объектов;

📌 Роскадастр получил полномочия по наполнению сведениями ЕГРН.

Об этом и не только – читайте в нашем обзоре.

#PG_новости

⚔️ВС РФ: при подписании дополнительного соглашения с отсылкой к старому долгу срок исковой давности начинает течь заново

(Определение СКЭС ВС РФ от 11 августа 2025 г. № 305-ЭС25-3094 по делу № А40-267283/2023)

📋 Суть спора

В 2012 г. компания приобрела нежилое помещение, находящееся в нежилом здании.

В феврале 2023 г. она подписала соглашение с Департаментом городского имущества г. Москвы о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Подписанное соглашение содержало положение о том, что арендная плата устанавливается с 23 сентября 2015 г.

Затем Департамент направил компании претензию с требованием оплатить долг по арендной плате с 2015 по 2023 гг.

Не получив ответа на претензию, орган обратился в суд с иском о взыскании задолженности и пеней, возникших в период с 23 сентября 2015 г. по 31 декабря 2023 г.

В иске Департамент ссылался на то, что, заключив дополнительное соглашение к договору, ответчик признал задолженность по платежам, а срок исковой давности следует исчислять с момента нарушения нового соглашения.

⚖️Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд г. Москвы отклонил требования органа и указал, что соглашение о вступлении в договор не свидетельствует о признании ответчиком долга, так как данным соглашением не установлен размер задолженности ответчика по арендной плате, которую он мог бы признать.

Апелляционная и кассационная инстанции согласились с выводами суда первой инстанции.

👨‍⚖️ Что сказал Верховный Суд?

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Ключевые аргументы:

1️⃣ Судам следует буквально толковать значения слов и выражений в соглашениях, которыми стороны вправе установить, что условия заключенного ими соглашения применяются к отношениям, возникшим до его заключения.

2️⃣ Ретроспективная оговорка в соглашении свидетельствует о признании долга по арендной плате. Срок исковой давности, в таком случае, начинает течь заново.

3️⃣ Признание долга возможно не только путем подписания отдельного соглашения о таком признании. О признании долга может свидетельствовать изменение или просьба об изменении договора, из которого следует, что должник признает наличие долга, а также подписание акта сверки взаимных расчетов.

📣Это определение свидетельствует о закреплении ранее встречавшейся в решениях ВС РФ правовой позиции об исчислении сроков исковой давности заново вследствие заключения сторонами дополнительных соглашений с ретроспективными оговорками. В договорной работе нужно с осторожностью относиться к ретроспективным оговоркам, и в случае, когда контрагент предлагает включить такую оговорку в соглашение, анализировать, не приведет ли ее включение в соглашение к признанию долга.

#практика_ВС

​​⚖️ Верховный Суд РФ об отказе от пролонгации договора аренды и возврате имущества

(Определение СКЭС ВС РФ от 19.08.2025 № 305-ЭС25-4276, дело № А40-290648/2023)

📋 Суть спора

Стороны заключили договор аренды на 3 года с условием: без госрегистрации договор краткосрочный (11 мес.) и пролонгируется автоматически, если нет отказа за 30 дней. Регистрация не проведена.

Арендатор не мог использовать помещение по назначению (колледж), в декабре 2022 предложил расторгнуть договор, получил отказ, направил одностороннее уведомление о прекращении договора и освободил помещение. Арендодатель отказался подписывать акт возврата и подал иск о взыскании аренды за весь трехлетний срок.

🏛 Решения нижестоящих судов

Иск удовлетворён, расторжение договора признано незаконным, акт возврата не подписан — значит, арендатор продолжал пользоваться помещением.

👨‍⚖️ Что сказал Верховный Суд?

Все судебные акты отменены, дело на новое рассмотрение. Ключевые аргументы:

1️⃣ Суд учитывает всё вместе: ошибочное название отказа в уведомлении не меняет сути — действия арендатора (освобождение помещения, передача ключей) показывают желание не пролонгировать.

2️⃣ Пролонгация — право, а не обязанность, аренду продлевают при отсутствии отказа. Арендатор отказ направил.

3️⃣ Отсутствие подписанного акта возврата не доказывает продолжение пользования, факт освобождения можно подтвердить иначе (ключи охране).

🔍 Итого: в краткосрочной аренде уведомление об отказе от договора до срока пролонгации достаточно для прекращения, даже если акт возврата арендодатель не подписывает. ВС трактует истинную волю арендатора, несмотря на формальные противоречия.

#практика_ВС

🧹Росреестр предложил предоставлять загрязненные участки без торгов тем, кто займется их очисткой

Росреестр разработал законопроект, согласно которому компании и индивидуальные предприниматели смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование сроком на пять лет по решению высшего должностного лица субъекта.

Это право касается земельных участков, которые включены в государственный реестр объектов накопленного вреда окружающей среде (ГРОНВОС). В этот реестр включаются участки, на которых находятся свалки коммунальных, промышленных отходов, заброшенные предприятия, загрязненные береговые полосы и т.п.

❌Предоставленный участок нельзя будет разделять, переводить в другую категорию земель, изменять вид разрешенного использования, а также передавать третьим лицам.

✅ В период действия договора безвозмездного пользования владелец участка будет обязан организовать ликвидацию накопленного вреда окружающей среде. Как правило, этот процесс включает очистку земельного участка, а также проведение рекультивации.

Пользователям будет предоставлено право заключить договор аренды очищенного земельного участка без проведения торгов при соблюдении следующих условий:

1️⃣ Росприроднадзор выдал заключение об успешной ликвидации накопленного вреда;

2️⃣ договор безвозмездного пользования не расторгнут по основаниям, связанным с нарушениями со стороны будущего арендатора;

3️⃣ объект накопленного вреда окружающей среде исключен из ГРОНВОС;

4️⃣ компания подала заявление о заключении договора аренды не позднее 1 года до истечения срока договора безвозмездного пользования.

Законопроект на сегодняшний день проходит оценку регулирующего воздействия в Правительстве РФ.

📣 Авторы законопроекта считают, что изменения позволят повысить эффективность использования земельных участков, сократить число объектов, включенных в ГРОНВОС, а также снизить расходы бюджета на их ликвидацию.

Вместе с тем издержки на ликвидацию накопленного вреда могут сильно варьироваться в зависимости от конкретного объекта. Это стоит сопоставлять с потенциальной выгодой бизнеса от вовлечения конкретного участка в оборот, которая также может зависеть от множества факторов.

Новый правовой механизм может быть интересен застройщикам, испытывающим в условиях дефицита земель населенных пунктов повышенный интерес к новым площадкам под застройку.

​​Победитель торгов не вправе изменить незаконное условие договора купли-продажи, если оно было известно до торгов и имело значение для определения цены на торгах

(пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2025), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025)

📜 Суть дел и позиции судов

Предприниматель на торгах приобрел объекты недвижимости с правами аренды участка под ними. Впоследствии предприниматель потребовал изменения соответствующих договоров в части срока аренды и размера арендной платы. Суды в трех инстанциях удовлетворили иск об изменении договоров, поскольку срок аренды и размер арендной платы не соответствовали законодательству.

👨‍⚖️Что сказал Верховный Суд?

ВС РФ отказал в иске, указав, что:

1️⃣ предприниматель до начала торгов был ознакомлен с аукционной документацией, которая содержала указанные условия;

2️⃣ вопрос о законности указанных условий не может быть предметом спора по иску о внесении изменений в договоры со ссылкой на пункт 2 статьи 450 ГК РФ;

3️⃣ предприниматель до проведения торгов был вправе оспорить конкурсную или аукционную документацию, а после проведения торгов в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ вправе оспорить в целом торги и договоры, заключенные с ним по их результатам;

4️⃣ иной подход нарушил бы требования пункта 8 статьи 448 ГК РФ о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения как цены на торгах, так и победителя торгов, и ставит в неравное положение участников торгов.

За более подробной информацией обращайтесь в практику недвижимости и строительства «Пепеляев Групп».

#практика_ВС