Всем привет👋
Прошло ровно 2 месяца с заселения первого гостя посуточно в экспериментальную мини-квартиру на Газетном 74, которая во всех каналах продаж называется Студия с парковкой.

Экспериментальная – так как не создана внешними обстоятельствами, как другие мои объекты. С ней, с момента предпокупочного просмотра, идём планируя, с чёткими задачами и рамками. Ипотека у меня по этой квартире на 5 лет до 2030-го года с конским % и начальным ежемесячным платежом 86055₽, сейчас чуть сократила до 81572₽.

Запустились в посуточно за 11 дней до завершения летнего супер-сезона, когда спрос в центре выше предложения, без отзывов и публикаций объявления на всех желаемых площадках бронирования. Был мой сайт и первый отмодерировавший суточно.ру, затем добавлялись уже в процессе авито и яндекс путешествия. Остальные ОТА, как Броневик (островок), до сих пор модерируют и не публикуют.

Думаю, что идеально запускаться в апреле, чтобы технически обкатать процессы, довести их до автоматизма без повышенной загрузки, выстроить ценообразование и зайти в летний сезон с максимальной ценой и высокой загрузкой, чтобы к осени иметь достаточное количество отзывов на всех площадках, сформировать первых постоянных гостей и на этом дальше ехать в зиму.

Итак, за период с любимкой оборот вышел 203317₽ с загрузкой 77%. Играть ценой на повышение в холодные месяцы мне боязно, пока с этим подожду. Сейчас цена суток чуть ниже, чем в рядом стоящих хороших отелях и чуть выше, чем в «так себе» отелях в центре. Но и 77-80% загрузки лучше не превышать для комфортной работы и сохранения идеального свежего состояния всего оборудования, мебели и текстиля в квартире. Поэтому, пока так и буду ориентироваться на 100тыс в месяц с этой квартиры.

Отзывы гостей максимально приятные, ❤️малышка заходит всем. И одиноким, и парам, и семейным с детьми.

Были и неприятные моменты: впервые за все годы суточно, я выселила гостей. Безапелляционно. Первый раз в жизни и, надеюсь, в последний.
От соседей получила цикл сообщений ночью о «лютом дебоше во дворе», утром прочла, подумала, собралась, сходила на адрес и спокойно сообщила, что договор аннулируется, полицию соседи уже вызвали, собирайтесь, выходите, подождём во дворе. Заняло минуты четыре. Гостей оформленных было двое, оба с паспортами. При выселении в 8 утра в квартире был один, клявшийся, что он никак не нарушал тишину и просто спал. Про второго гостя ничего не говорил, но с полицией встречаться не хотел и быстро покинул квартиру. Где-то недели через две, звонила полиция Пятигорска в поисках этих ребят и их паспортов, потом официальные запросы и всё такое. Хорошо работать в белую ✌️
С соседями по лестничной клетке у нас теперь максимально добрососедские отношения, что огромный плюс.

Саму квартиру сейчас я выставила на продажу на Авито, https://www.avito.ru/rostov-na-donu/kvartiry/1-k._kvartira_26m_22et._7577870753 мониторю рынок и мнения с наивысшими ценами за квм в старом фонде. Напишу потом что говорят риэлторы и просто люди) вкратце, все хотят купить на миллион ниже, но это мне не нужно. Сроки окупаемости хорошие, а чрезвычайных обстоятельств для продажи, 🤞🤞🤞, слава богу🙏 нет.
Предложение тоже экспериментальное, в июле-августе точно уйдет по высокой цене родителям абитуриентов, если захочу продать. А пока, пусть квартира работает и оплачивает свою ипотеку и все расходы сама.

На сегодня так🙌
#суточно #газетный74

👻 Кажется, у меня снова майское ипотечное обострение.

Давно не писала — 👋 всем привет!

Занималась своей обычной работой: реклама, Эмбарго, суточно-ростов.рф и недвижка — в основном планировки на заказ и онлайн-подбор всего.

Из приятных хобби-новостей: пошла учиться к тренеру играть в падел — и мне нравится! Теперь ищу единомышленников для игры или тренировок по утрам.

А ещё впервые загорала на нашем Левобережном пляже — тоже считаю важным майским достижением ☀️

По моей статистике самой себя, именно в мае или плюс-минус пару недель я чаще всего беру ипотеку 😁 Своё исследование проводила сегодня, поэтому ещё требуется время для осмысления этого факта и первопричин 🙈

Сегодня смотрела очередную мини-мини: Чехова 78, 2/2, 22,8 кв. м с включённым тамбуром и 20,3 кв. м без тамбура.

До посещения приглашала подругу словами: будет «или прелесть, или 💩». И сейчас по ощущениям — прелесть. Подходящая для разных сценариев использования.

На видео, простите 🙏, я бубню сама себе под нос — мой рабочий способ ничего не забыть для фантазийных чертежей.

Ещё не чертила, прохожу стадию торга или принятия.

На адресе так же тихо с открытыми окнами, как на моей прошлой малышке Газетный 74. Бешеный ритм Чехова просто беззвучен с окнами, выходящими во двор.

Агент получила вопросы, и сейчас, через час после показа, уже начали приходить ответы. Начну выстраивать приоритетные сценарии владения и чертежи/таблички смет к ним.

Цена покупки: 2,95 млн — торг + комиссия 0,14 млн.
https://www.avito.ru/rostov-na-donu/kvartiry/1-k._kvartira_23_m_22_et._8053930640

Понятно, что непросто. Но и не невозможно!
Что думаете?

#минимини #старыйфонд #чехова78

Сделать планировку и базовый ремонт, чтобы зарабатывать больше денег на сдаче комнаты в аренду в коммунальной квартире –  такая задача стоит у меня на этом адресе. 

Знакомьтесь, это – одна комната в шикарной локации Пушкинская/Буденновский. В августе её нужно сдать двум студенткам – не вместе, а каждой по своей цене.

На мой взгляд, это просто ход конём в мире аренды абитуриентам.

Сейчас это пока фантазия, и её нужно воплотить в жизнь. Сроки сжатые, особенно с учетом замены коммуникаций и сезонного ажиотажа у мастеров. Главный поставщик всего – озон.

Делаем ставки. Посмотрим сколько можно выжать из этих метров. Приступаю👻
Всем привет!

#ремонт #минимини #буденновский

👋👋 не знаю, будет ли понятна моя сегодняшняя радость, но всё равно поделюсь.

Перемерила стены после возведения гипсокартона – и стала богаче на 5 и 10 мм по параллельным стенам! В этом мини-мини пространстве реально каждый миллиметр на счету, и тут такая удача😁🥳

Сам ремонт, конечно, идёт не без приключений. Двое суток с сантехниками УК ходили по разным подвалам, чтобы слить систему отопления дома. Дом большой, внизу куча коммерции, подвал огромный и разделён на секции. Схему подводок не знает никто. И всё это – под ливнями.

В одном из подвалов нас даже встречала служба безопасности😁
Впечатлений от смены радиаторов теперь тьма.

Дальше по расписанию ждём замену подоконника, докручиваем гипсокартон на откосах, прибираемся и через неделю приступаем к шпаклёвке.

А пока нужно срочно решить, что делать со шкафами.

В предварительной смете я выбрала на озон шкафы и антресоли в глиняно-сером цвете. Именно под них прочерчивала всю планировку. А сейчас продавец убрал из товаров все позиции в нужном цвете и остались только такие же, но белые.

Производитель мебели прям олдскул, производит супер-товар, но в интернете почти не представлен. Ни нормального сайта, ни интернет-магазина, ни внятной карточки в яндекс. Только какой-то полусайт мебельного салона в Уфе.

А заказывать на озоне или ещё где-то нужно уже сейчас, чтобы потом томительно не ждать доставку и не размазывать ремонт по времени.

На сегодня так

#ремонт #минимини #старыйфонд #буденновский

👀Сегодняшний квест – пол.

Пересмотрела весь пол в комнате и посчитала расход шпатлёвки по дереву, специального грунта, количество слоёв и сроки высыхания. И немного ужаснулась.

Цена – космос. По времени – примерно дней десять только на слои и высыхание. И всё это ради результата, который всё равно не выглядит самым предсказуемым, особенно с учётом будущего клея и кварцвинила.

Вообще в таких моментах очень выручает ИИ. Когда нужно быстро прикинуть расходы, сравнить несколько вариантов, ничего не забыть по этапам и ещё сразу собрать визуализацию, чтобы понять, как всё это будет смотреться вместе. Это прям огромная помощь. Экономит и время, и силы.

Потом посчитала другой вариант: осп- плиты, шпаклевку только швов и саморезов, грунтовку и работу.

И внезапно получилось примерно на десятку дешевле, с гораздо более понятным результатом и за намного меньший срок.

Да, теряем 9мм высоты на трёх метрах. В нашем случае это не критично. Зато получаем нормальное основание, с которым дальше можно спокойно работать.

Получается примерно как со стенами: иногда проще выровняться конструктивно, чем полжизни ждать высыхания огромного слоя штукатурки, нарушать все нормы и потом переживать за возможные трещины и обрушения.

В общем, схема та же: посчитали время, деньги, результат и решили сделать сразу нормально) Решение принято – двигаемся дальше 👻

На фото пример, как chatgpt по скрину с озон собрал мне визуализацию четырёх товаров с учётом моих параметров стен, пола и штор.

#старыйфонд #минимини #буденновский #ремонт