«Ипотека сама себе не заплатит» - обычный ответ всем работникам, вопрошающим «Марина, ну зачем так торопиться?»

Дни мелькают, сейчас побегу на Береговую принимать последние наемные работы и там останется только то, что моими силами - скоро покажу.

На Газетном в коммуналке самые «страшные» работы черновые в санузлах тоже пролетели, иногда только фоткала, закину в комменты чуток процесса

🤪Бежим дальше) уже хочется выбирать текстиль в магазине, а не вдаваться в технические характеристики клея/поддонов/гофр/смесителей👻

#газетный #сдачапосуточно #коммуналка

Буденновский 35 (между Садовой и Пушкинской) 1-к.квартира 34 квм

3,7млн, на ипотеку согласны
Локация супер, двор норм + парковка по дворе👍, всё портит деревянная лестница в подъезде, ну и сам подъезд. Плюс нужно заменить стояк - его уже новый широкий в подъезд ввели, но дальше менять не стали, состыковали со старыми узкими чугунными.
Ссылка на авито в комментах

Иногда новые цели обгоняют во времени мои возможности. Сейчас тот момент, когда ты чрезвычайно доволен результатом по своему ремонту квартиры, отмыл, отфотографировал и выставил на продажу и вдруг видишь на Авито свой новый краш – старый центр, крепкий дом со всеми центральными коммуникациями, толстенные стены, высокие потолки и шикарная локация в 50 метрах от Садовая/Крепостной – 2комнатная квартира (не коммуналка) в состоянии под капитальный ремонт и за 2,65🍋+3%

Бежишь, смотришь и понимаешь надо брать😂
Но ты ещё не продал другую и оборотных средств пока нет. А ждать, краш не будет точно. Третья ипотека, думаешь ты. Окей. Мозг напряженно ищет ₽ на первый взнос+ремонт и одновременно прикидывает варианты по дальнейшей судьбе краша – сделать крепко/бюджетно и включить в свою посуточную сетку или затеяться на флиппинг.

Оба варианта максимально привлекательны. И пока все эти мысли молниями проносятся в голове на осмотре квартиры, рот говорит риэлтору «мне подходит, обсудите с продавцом дату для задатка, предварительного договора и предупредите, что ипотека займет чуть дольше времени».

А дальше ты садишься в машину и начинаешь с подругой обсуждать возможные варианты – квартира хороша для собственных целей, но и подходит одновременно для покупки близкими: Ленуся ищет стартовую квартиру для ребенка, Юлину квартиру для сдачи только продали и ищем следующую тоже для сдачи, но в центре, плюс знакомые обращались со схожими запросами подсказать в центре для себя и на небольшой бюджет. Вопрос: задаток обещан, кто же будет покупателем?👻

Это всё происходило вчера днём, потом вернулась домой и рассказала Серому.
Он видит всегда шире, чем я и его советы всегда нестандартные и порой очень неоднозначные.
Но если их принять и начать так действовать, то, по прошлому опыту, это реально работает. Только не все его советы я решаюсь осуществить. Серый говорит, что у меня синдром самозванца. И я это не исключаю.

А совет по крашу и всему остальному такой – «ты ограничила сама себя жёсткими собственными бюджетными рамками и не понимаешь ценности своей репутации. Нужно, чтобы таких квартир был десяток. Ищи, находи и привлекай средства со стороны. Ты знаешь какая сейчас реальная инфляция? Люди будут счастливы за 3-6 месяцев твоей работы над квартирой, в которую они вложаться, получить +20% к своим инвестициям. Их деньги не обесценятся, понимаешь? Ты говоришь, что будь ты инвестором вряд ли рискнула бы собственным миллионом в такой чужой истории с понятным доходом в 20% после ремонта и продажи квартиры, но ты же опять себя обесцениваешь. Для инвесторов – это не какая-то чужая непонятная история, твой канал для близких прокрути и всё понятно становится, ты делаешь и делаешь результативно. И все, кто тебя близко знают, вообще в тебе не сомневаются, только ты всё время в сомнениях. Озвучь предложение для инвестиций. Нужно тебе сейчас 4млн на этот проект для покупки и ремонта на продажу, так и скажи. Это может быть один инвестор или несколько, без разницы. 20% – это очень хорошо, а годовыми ты понимаешь сколько? 40-60% это всем нужно. Разреши мне опубликовать это у себя и сама посмотришь»

А потом пришла Юля, послушав всё и подумав, сказала, что хочет быть первым инвестором на часть. Мои средства и работу тоже включаем. Ищем третьего инвестора

😀Третьим будешь?

Ура!🥳
Сегодня событийный день – Береговая продана + приступаю к работе по квартирному новому проекту под сокращенным названием «апарты ГВ».
Это будет необычный проект, с такой недвижкой я ещё дела не имела: два коммерческих помещения в состоянии «стройвариант» на первом этаже ЖК под единым кадастровым номером будем разделять на два номера, узаконивать планировку и делать ремонт и обстановку двух апартаментов сразу с задачей сдавать путешественникам посуточно. Нужны должные комфорт+уют при проживании 1-4 гостей и документальная прозрачность. Локация суперская 🔥угол Газетного и города Волос + въезд на парковку, что очень важно.

А сейчас оставляю на память итоговый видосик по выполненным работам на Береговой, с которым продавалась квартира.

Это был первый проект с привлечением инвест-средств и вот, приступаю ко второму и, одновременно, продолжаю поиски следующего краш-объекта.
Вижу в этом огромный потенциал, а ещё хочу организовать свою сеть «посуточно» под управление собственной и сторонней недвижки. Скоро запустятся номера объекта «4 комнаты на Газетном» и как раз на них и на Пушкаре буду практиковаться с привлечением помощников по уборке, заселению, коммуникации с гостями.

#евродвушка #державинский #ремонт

Самые страшные бытовые звуки для меня – это кап-кап-кап
Паника наступает мгновенно
Ощущение, что все мои человеческие возможности всё время направлены на распознование этих звуков.
Жил себе 40 лет и в ус не дул. А потом за один год, этот год, затопление сверху у себя дома, потом сразу же у Мамы дома, потом извержение из очистных фильтров и кап-кап-кап уже на новом адресе на Газетном, монотонно капало в коммуналку на 3-м этаже откуда-то с 4-го в момент возведения стен новых санузлов.

Позавчера вечерний звонок, позвонил установщик дверей, с которым у нас договоренность ставить новые двери в санузлах 3-го этажа Газетного 1 декабря. Говорит, освободился день, могу к вам завтра приехать. Я, на радостях, конечно-конечно, жду завтра. Положила трубку, а сама думаю, линолеум в коридоре, где будут ставиться двери я постелила, но ещё не приклеила, нужно срочно бежать, чтобы к утру всё было готово к установке дверей. Время 21:00, Серый только хмыкнул-кивнул, как в ответ душевнобольным.
Прибегаю на 3-й этаж, начинаю «распылесосивать» поверхность пола, и тут слышу откуда-то медленное кап…кап

После 35 экспериментов, привлеченных соседей верхнего этажа, выявила, что течет когда соседи пользуются раковиной и душем и где-то в стыке узлов канашки есть брешь.
А надо сказать, что мои санузлы в этом объекте на тот день полностью завершены, со стенами, потолками, вклеенными вытяжными вентиляторами. И тут такой «коллапс».

Итог всех злоключений положительный – разобрали санузлы, починили, собрали, течь устранена. Видео снимаю уже по вновь собранному. Из минусов - перенервничала, поднялась температура, но сегодня, вроде уже 36,6 и волосы «не шевелятся».

На видосике текущие завершенные работы по «4 комнаты на Газетном» в посуточно, в коридоре осталось повесить зеркала, полки и штору кладовой + ободрать/потом выкрасить двери и доклеить линолеум и установить плинтус. И переходим к активным действиям с кухней.

#коммуналка #сдачапосуточно #ремонт #газетный

Сегодня остро накатило чувство безмерной благодарности. Проект гостевой дом Газетный наконец-то запущен и уже даже имеет свою мини статистику после проживания 20 гостей. Еще год назад я о таком и не думала даже, а сегодня – это будничная история с работой без выходных.

А всё, как помните, началось с затопления прошлого 8 марта. Потом акты, адвокаты, оценки, диалоги, нотариусы, полиция, ипотеки, опустошение, воодушевление, раздрай, задачи на день от руки на полном А4.

Столько людей меня поддерживало в казалось бы абсолютно завиральном проекте, который даже на бумагу не перенесёшь, сплошные фантазии. Делились опытом, занимали деньги, помогали чинить/красить/убирать, вписывались в тяжбу, советовали, да и просто выслушивали, чтобы я могла проговорить свои сиюмоментные достижения или отчаяния.

Невозможно измерить, неоценимая помощь и содействие. Это из разряда про «один в поле не воин». А на моём поле получилось много воинов. И это бесценно.

Спасибо вам ❤️

Ps ну а прямо сейчас идёт бюрократическая битва за апарты ГВ – скоро расскажу, + поиск новых объектов, присоединяйтесь 👻

#сдачапосуточно #коммуналка #газетный

Сегодня оформляла резидентское разрешение на парковку в центре.
Пока ощущение, что все вокруг всегда знали об этой возможности, но напишу на всякий пожарный

Итак, паркоматы/знаки построены давно, где-то в интервале 2012-2016, но что-то там пошло не так и всё не работало.
Периметр платных зон:
Доломановский - Театральный
Текучева - Береговая
Карта и сам сайт РПП тут https://rndparking.ru

А сейчас выясняется, что заработало частично в 2020м, а сейчас, дескать, работают все кварталы на карте.
И людям сейчас приходят штрафы за прошлые периоды/годы🙈

Чтобы получить резидентское разрешение на льготную бесплатную парковку нужно:
• Иметь постоянную или временную регистрацию в этой локации
• Предоставить свежую выписку на жилую недвижимость (письмо по мгновенному бесплатному запросу с госуслуг подходит, отправлять с учётки госуслуг сразу на email lgota@rndparking.ru)
• Предоставить ПТС на автомобиль
• Предоставить паспорт
Принимают документы по адресу Б.Садовая 150 (вход с Садовой, там, где Билайн и Cleanely)

Пока оформлялась, позадавала вопросы:
1в. Можно ли иметь несколько разрешений на 1 машину в разных парковочных кварталах, если являешься «и тут и там» владельцем недвижимости?
1о. Нет, каждое ваше следующее разрешение аннулирует предыдущее.
2в. Можно оформить, если владелец авто не является собственником недвижимости?
2о. Да, но необходимы нотариальная доверенность/согласие от собственника(ков) недвижимости и регистрация самого автомобилиста по этому адресу, при постоянной регистрации разрешение выдаётся на 1 год, при временной - до даты завершения регистрации, но не более, чем на 1 год.
3в. Если машин несколько, а недвижимость одна, можно оформить разрешение на каждый автомобиль?
3о. Нет, 1 место= 1 кадастровому номеру недвижимости.

Остальное в комменты перенесла, телеграм сказал, что слишком много текста

Тема, создающая лютые дебаты на моей кухне.
Дано (или то, как я это вижу):

• Успешные (математически и морально) запуски проектов суточной аренды.

• Чёткое понимание, что нужно масштабировать объекты и процессы.

• Запуск моего сайта https://суточно-ростов.рф по этой тематике с прикрученными синхронизированными он-лайн календарями загрузки по каждому объекту и возможностью оплаты там же, естественно со всеми кассово-чековыми делами согласно 54ФЗ.

• Из собственной, уже работающей в сфере суточно, недвижимости только один объект на текущий момент не до конца завершён – в проекте «Гостевой дом 4 комнаты на Газетном» запущены в найм только 3 комнаты. Оставшаяся, а это – та легендарная комната с балконом, которая выкуплена в ипотеку 5 месяцев назад у последнего сособственника-«библиотекаря» всей коммунальной квартиры на Газетном, сейчас представляет собой полную разруху, которая очевидна во всём: осыпающихся стенах-перегородках дома 19 века, люфтующих полах, отсутствию хоть какой-то работающей электрики, громадных перепадах поверхностей во всём. А в этой комнате, на минуточку, 3!!! Окна и Двойная арочная дверь на балкон. Она самая козырная и изумительна в моём восприятии. Именно из-за аналогичной комнаты с балконом на 2м этаже, в принципе состоялась вся эта наша странная семейная история с переездом на Газетный.

• Понимание, что одна из трёх запущенных в суточно комнат приносит ₽ меньше, чем могла бы. Это самая большая комната, где стоит двухъярусная кровать и диван и, которая в моём прошлом теоретическом представлении о номерах с общими санузлами, предполагалась как эконом-решение для путешественников-семей с детьми.

А в нынешнем представлении пришло осознание, что для комфорта всех остальных гостей других комнат и для моего личного спокойствия, нужно сосредоточиться на другой целевой аудитории для этой комнаты – взрослых путешественниках, командировочных, иногородних заочниках. В дополнение к ним локационно добавляются областные пациенты мед.учреждений. Плюс – именно эта комната только в 20% случаев продаётся «сама по себе», еще в 80% она бронируется гостями как вынужденная альтернатива, когда и срочно нужно заселение, и всё остальное занято или хотят продлить своё проживание в других комнатах, но там уже другие брони и предлагается быстрый комфортный переезд.

При этом все гости, бронировавшие эту комнату, (по их описанию) через монитор сталкивались с испугом от пространства и количества спальных мест, предполагая заочно, что это комната с подселением, как в хостеле.

Мой план – предмет споров:

Из большой, уже запущенной в найм комнаты, путём строительства перегородок, перепланировки и доукомплектации всем необходимым для проживания, создать 2 изолированные комнаты.

Из комнаты с балконом также выстроить 2 комнаты.

Остановить всю сдачу на время ремонта и перезапуститься по-новой, только уже не с 3-мя номерами, а с 6-ю. В ₽ это будет +- х2 к текущей оборотке.

Две из вновь отстроенных будут супер-мини-компакт одноместные номера, но со всем необходимым для проживания. Такой, скорее японский вариант недвижимости. Где вроде есть всё, но это умещается на нескольких смешных квадратных метрах. Но, учитывая ценник и локацию, предполагаю, что такие мини-синглрумы будут востребованы круглогодично.

Основные аргументы других сторон:
Ты же только закончила и запустила, отдохни, пусть поработает «как есть» хотя бы год.

Ты хочешь скворечники построить, это может снизить общую стоимость жилья.

Ты не развиваешься, сейчас главное увеличивать количество объектов.

Это же всё «дофига» будет стоить, может просто не надо?

Мой ещё один план, по которому пока споров не возникает:
Параллельно с реконструкцией проекта Газетный взять ещё несколько объектов в нужной мне локации в аренду для дальнейшей субаренды суточного размещения путешественников.

Тут два варианта:
Уже сдающимся собственникам предлагать на просмотре нужного объекта вариант с субарендой.

Или сам объект изначально самостоятельно подбирать в стороннюю покупку – инвестор, который хочет приобрести недвижку для дальнейшей сдачи и при этом «уже плавал, знает» и понимает насколько важны гарантии ежемесячных платежей, отсутствие напряга в поиске и выборе арендаторов. Который понимает важность ежедневного пригляда за его квартирой. Когда уже сдавал сам в долговременную аренду и знаешь на опыте, что долговременные арендаторы прожигают/ломают/портят всю начинку квартиры и при их выезде не только профессиональный клининг нужно вызывать, но ещё и переделывать ремонт.

В суточной концепции гости так не обходятся с чужим имуществом и приложение к договору с описью всего содержимого объекта – от мебели и техники до количества ложек, очень всех дисциплинирует. Плюс я действительно верю, что все мои гости, по умолчанию, хорошие люди, как бы наивно это не звучало. И желание создать им максимум комфорта, думаю, окупается репутационно, отзывами и заездами по рекомендации.

Сейчас, спустя уже 8+ месяцев от первой сдачи, приняв лично более 150 гостей, я получила моё любимое – информацию и данные, которые можно анализировать и на этой основе развиваться. Целевая аудитория понятна.
Радиус моих новых суточных объектов выбираю осознанно очень небольшим, с точкой отсчета от перекрёстка Газетный/Малый. Таким образом я создам себе комфортные пешие условия для контроля и сокращу/оптимизирую время/средства, необходимые горничным для полных уборок.

Серый мне говорит, что цели надо ставить глобальные, типа «отжать работой у всего ростовского рынка 25% суточной аренды». Для меня какой-то показатель в % от неизвестной величины - это как белый шум. Но вектор понятен и надо действовать.

Поэтому свои поиски новых объектов я уже начала. Тут не как с моим любимым флиппингом, а игра в долгую. Инвестору одновременно и вложение средств в свою недвижку для капитализации стоимости объекта и спокойствие.

Мои страхи и опасения по поводу и реконструкции и новых объектов, конечно, присутствуют. Я вообще тревожная. Но знаю точно, что если с чем-то просыпаешься много раз, мыслью, идеей, надо делать и ничего не ждать. Для меня лучше сделать и, если ошиблась, переделать, чем, прокрастинируя, вообще не воплотить задумку.

Пишите/звоните кому всё это близко и хочется участвовать или есть мнение по этим спорам 🙌

Простите за такие длинные тексты, надеюсь больше таких не писать👻

Сейчас уже одновременное)
И Спасибо! И Помоги!
Все гости выехали, привезли окно Старт на замену, отсчёт ремонта пошёл🚀

Эту прелесть на фото мне оставила сейчас выезжающая гостья. Невероятно приятно😊 и уже не так страшно)

#суточно #газетный #ремонт