Бизнес и бизнес+ класс Москвы. Итоги 2023

🚚 Совокупное количество предложений в продаже варьировалось в течение года, к концу декабря экспозиция составила 16,7 тыс. лотов (-1,7% за год, +34,8% по сравнению с 2021 годом). Последние новинки рассмотрели тут 📌.

🔔 Весь год наблюдалось удорожание недвижимости бизнес и бизнес+. За год цена кв. м с учетом скидок выросла на 7% до 490 тыс. рублей, а без учета скидок — на 8% до 506,7 тыс. рублей.

🤝 Совокупно в 2023 году было совершено 22,3 тыс. сделок (+87% за год и +4% по сравнению с 2021 годом). Пик спроса, как и в других сегментах рынка, пришелся на сентябрь — 2,9 тыс. сделок. Наименее удачным оказалось начало года — в январе было заключено всего 775 сделок. Декабрь 2023 с объемом спроса в 2,6 тыс. сделок оказался в 2,3 раза успешнее декабря предыдущего года.

🏙 Доля ипотеки росла на протяжении всего года — с 59% до 72%. В декабре впервые за всю историю наблюдений за сегментом она превысила 70%.

✨✨✨✨подробнее в интерактивном отчете NF Dom 📌

#аналитика_рынка
@NF_Dom

🗣 Александр, CEO небольшой компании, последние два года живет в съемных апартаментах недалеко от своего офиса около метро Белорусская. В конце 2023 года он поставил себе цель решить вопрос о приобретении собственного жилья. Александр хочет обойтись без использования заёмных средств.

🏢 Кейс Александра читайте в нашей статье 🔗

#кейс
@NF_Dom

Собрали разные сервисы, на которые стоит обратить внимание успешному брокеру.

1️⃣ Сервисы аналитики рынка недвижимости, которые помогут брокеру следить за изменениями цен, спросом и предложением. Сегодня объективные аналитические данные можно найти в таких сервисах, как bnMAP или бесплатно в NF Dom online.

2️⃣ Платформы для размещения объявлений и привлечения клиентов («Домклик», «Циан», «Яндекс.Недвижимость» и др.).

3️⃣ CRM-системы для учета и управления клиентской базой, автоматизации процессов продаж, планирования и отслеживания активности клиентов. Наиболее популярные варианты – AmoCRM, MS Dynamics 365.

4️⃣ Платформы для проведения виртуальных туров по объектам недвижимости. Например, Geoln.

5️⃣ Интернет-сервисы для проверки истории сделок с недвижимостью, проверки документов и перепланировок объектов — от всем известных «Госуслуг» и «Росреестра» до реестров банкротов, базы судебных актов, федеральной нотариальной палаты.

6️⃣ Сервисы для управления финансами и бухгалтерским учетом, учета комиссионных сделок, налогов и документов. Сюда можно отнести банковские цифровые системы и отраслевые сервисы такие как SmartDeal. Они дают возможность организовать онлайн-подписание документов и упрощают процесс заключения сделок.

7️⃣ Образовательные платформы и курсы для повышения профессиональных навыков.

Пресс-служба правительства Москвы сообщила, что с 1 февраля 2024 года условия по получению материнского капитала меняются.

🌊 На первого ребёнка сумма маткапитала увеличится на 43,4 тыс. рублей и составит 630,4 тыс.

🌊 На второго ребёнка сумма маткапитала увеличится на 57,4 тыс. рублей и составит 833 тыс. – при условии, что семья не забирала выплату на первенца. Такую же выплату за третьего ребенка можно забрать, если она не была получена за первых двух детей.

🌊 Если плата за первенца была получена, то за второго ребенка сумма маткапитала увеличится на 14 тыс. рублей и составит 202,6 тыс.

🌊 С 1 января 2024 года маткапитал выдается на ребенка, который имеет российское гражданство с рождения. При этом у родителя на момент рождения или усыновления ребенка также должно быть оформлено гражданство РФ. В случае если родители переехали из другой страны в Россию вместе с одним ребенком и у них родился второй, выплата будет начисляться, как за первого.

🌊 Период для получения материнского капитала будет увеличен вдвое — до полугода после рождения ребенка.

🤝 Маткапитал проиндексируют не только для семей, которые получат его в 2024 году, но и для тех, кто еще не успел потратить деньги. Для тех, кто потратил деньги частично, оставшаяся часть проиндексируется на 7,4%.

🤝 Сегодня некоторые застройщики новостроек предлагают такую услугу, как trade-in, или обмен старой квартиры на новую. Рассмотрели разные ситуации, где такая схема покупки квартиры может быть реализована.

Если говорить проще, trade-in — это зачет стоимости имеющегося жилья при оплате покупки на первичном рынке. Выкуп старой квартиры происходит только при условии выбора новой квартиры. При заключении такой сделки, главные вещи, на которые покупателю надо обратить внимание — какие квартиры принимаются к рассмотрению, выкупную стоимость у застройщика и сроки проведения такой сделки.

🌊Часть 1⃣. Какие квартиры принимаются к рассмотрению. Знакомство с нашими героями.
🌊Часть 2⃣. Выкупная стоимость у застройщика. А что, если можно продать дороже?
🌊Часть 3⃣. Сроки проведения сделки по trade-in. Вжух — и новая квартира у вас.

@NF_Dom

Часть 1. Какие квартиры принимаются к рассмотрению. Trade-in

Каждый застройщик вправе устанавливать ограничения на выкупаемые квартиры. Например, он может не принять квартиру в старом доме или, наоборот, в строящемся, квартиру с ипотечным обременением или купленную с использованием материнского капитала, с перепланировкой и иными особенностями.

После рождения ребенка Екатерина приобрела однокомнатную квартиру в Омске с использованием материнского капитала. Через некоторое время она с ребенком собралась переезжать в Москву. Выставив свою квартиру на продажу самостоятельно, Екатерина обнаружила, что покупатели с опаской относятся к приобретению такой недвижимости. Чтобы продать квартиру хотя бы в ближайший год, ей пришлось бы устанавливать цену намного ниже рыночной. Тогда Екатерина обратила внимание на программу trade-in. Многие застройщики не берут в рассмотрение квартиры с обременением, но если всё же такая возможность предусмотрена, то застройщики для проведения сделки требуют погасить ипотечную задолженность, вывести квартиру из-под залога, наделить ребенка долей в квартире и получить разрешение от органов опеки на проведение сделки. В итоге такая сделка оказывается намного выгоднее самостоятельной продажи.

Другой наш клиент, Василий, получил в наследство квартиру в старом доме 1960 года постройки в центральном районе города. Он понимает, что такое жилье не имеет инвестиционного потенциала, и хочет продать его в обмен на небольшую студию в новостройке, которая со временем вырастет в цене, позволит сохранить и приумножить вложения. Оказалось, что некоторые застройщики готовы выкупить его квартиру несмотря на то, что она находится в старом доме. На консультации мы рассказали Василию, что главный критерий, по которому оценивается квартира — не современность, а ее ликвидность. Если квартира находится в приятной для жизни локации, то специалисты готовы оценить ее даже в том случае, если она старше 1960 года постройки.

Надежда и Дмитрий приобрели двухкомнатную квартиру, позже они согласовали перепланировку и сделали из двух спален три небольшие комнаты для себя и своих детей. После окончания обучения дети стали жить самостоятельно, а супруги решили обменять свою квартиру на жилье ближе к дачному участку. Они столкнулись с тем, что некоторые застройщики не принимали квартиры с перепланировкой. Необходимо подтверждение, что перепланировка действительно была узаконенной, а несущие конструкции не были нарушены, тогда квартира будет принята на оценку.

Роман купил квартиру в Санкт-Петербурге в строящемся доме в ипотеку, так как собирался переезжать туда через год. Пока дом строился, он получил хорошую работу в Москве и решил обосноваться в столице. Он стал узнавать, можно ли обменять еще не полученную квартиру на новую недалеко от его места работы. Разные застройщики устанавливали свои правила. Например, у девелопера «Брусника» в ЖК «Квартал Метроном» ему пояснили, что к выкупу принимаются квартиры со сроком завершения строительства до 1,5 лет с момента завершения сделки, а застройщик выкупаемой квартиры должен соблюдать 214 ФЗ. После получения согласия на уступку от девелопера строящегося жилья сделка по trade-in мало чем отличается от сделки по квартире в собственности. «Брусника» принимает к рассмотрению квартиры в городах присутствия, а в иных (например, в Петербурге) — привлекает партнёров.

Еще один наш клиент, Алексей, живет в коммунальной квартире и решил попробовать обменять свою комнату в счет приобретения нового жилья, в котором планировал жить уже без соседей. Тут он столкнулся с тем, что застройщики принимают только квартиру целиком, и если он хочет выставить ее на продажу, то необходимо участие всех владельцев квартиры.

🏢 В следующей части рассмотрим вопросы по выкупной стоимости квартиры.

Часть 2. Выкупная стоимость у застройщика. Trade-in

Выкупная стоимость квартиры — это, как правило, рыночная стоимость жилья, которая устанавливается с учетом локации, конструктива, этажности и небольшой дисконт (5–10% на риски застройщика и ускорение сделки).

Застройщик, который работает со схемой trade-in, анализирует текущие предложения на рынке и оценивает конкурентное окружение. Специалист по оценке выезжает смотреть продаваемую квартиру лично, фиксирует все преимущества и недостатки. Оценка квартиры после выезда оценщика занимает от одного дня.

Чаще всего застройщик не сам выкупает квартиру, а заключает договор с локальным агентством. В таком случае клиент несет издержки на агентские услуги, которые вычитаются из стоимости проданной вторичной квартиры, обычно от 1,5% от стоимости квартиры и не менее 150 тысяч рублей. Если застройщик сам выкупает квартиру, то агентские издержки не выплачиваются.

Героиня нашей истории Екатерина с ребенком готовится к переезду из Омска и понимает, что в новой квартире необходимо будет сделать ремонт. У ряда застройщиков действительно присутствует возможность выплаты части денег наличными на ремонт или погашение задолженностей. Например, специалисты «Брусники» в ЖК «Квартал Метроном» одобряют такие выплаты до 300 тыс. рублей без согласования и по согласованию сумму, превышающую 300 тыс. рублей.

Василий согласился реализовать свою полученную в наследство квартиру через застройщика, однако обнаружилось, что за квартирой числится долг по коммунальным платежам. В этом случае менеджеры trade-in могут сообщить о необходимости погашения долга либо же вычесть его из стоимости квартиры.

Надежда и Дмитрий получили результаты оценки своей трехкомнатной квартиры и решили, что сами смогли бы продать её дороже. В течение следующих трех месяцев они действительно нашли покупателя, но к тому времени новая квартира, которую супруги собирать приобрести, подорожала, и сэкономить паре не удалось.

Роман, купивший строящуюся квартиру в Петербурге, запросил согласие своего девелопера на переуступку. Порой такая услуга у застройщика является платной.  Роман оплатил расходы по оформлению и 13% налога на разницу между ценой покупки и продажи, так как он продал её новому застройщику дороже, чем купил изначально. В этом сделка по trade-in ничем не отличается от самостоятельной продажи.

🏢 В следующей части рассмотрим вопросы по срокам проведения сделки по trade-in.

Часть 3. Сроки проведения сделки по trade-in

Сроки реализации могут занимать от нескольких дней, если застройщик сам выкупает квартиру, до нескольких месяцев, если квартира передается агентствам-партнерам.

Екатерина продавала по trade-in квартиру, приобретённую с материнским капиталом. Такие сделки вместе со сбором всех необходимых документов при выкупе у застройщиков проходят за 2-3 месяца. Это гораздо быстрее, чем самостоятельно искать покупателей, к тому же, собственник получает помощь с оформлением документов.

Василий не столкнулся ни с какими трудностями при обмене квартиры. После оценки и согласования стоимости, он подписал документы и заключил ДДУ на новую квартиру уже через неделю. Она оказалась даже дешевле, чем Василий смог выручить за старую недвижимость. Оставшиеся деньги девелопер выплатил клиенту наличными.

Договор на ипотеку Роман заключал вместе со своей женой, поэтому они вдвоем значатся собственниками будущего жилья. Жене, которая уже перебралась в Москву, необходимо было оформить согласие для переуступки прав на квартиру. Специалисты trade-in помогли оформить доверенность, и супруге не пришлось тратить время и средства для поездки и подписания документов — вопрос решился за один день.

🔊 Если же вы все-таки хотите продавать свою квартиру самостоятельно, то необходимо учитывать, что подобная сделка без наличия опыта займет время. Потребуется изучение всех юридических тонкостей как от вас, так и от покупателей. Оттягивание сделки может привести к удорожанию недвижимости, которую вы собирались приобрести, либо её к тому моменту купит кто-то другой. В некоторых случаях недвижимость сложно реализовать самостоятельно — квартиры, купленные с материнским капиталом, не пользуются спросом на вторичном рынке; квартиру, за которой числятся долги, не получится продать без их погашения.

Мы ежедневно общаемся с клиентами и поэтому понимаем их чаяния от покупки квартиры в новом доме. В посте 🔗 мы собрали всё то, что действительно хочет увидеть каждый покупатель новостройки.
#пятничное 😀

Дорогие подписчики! 🙂 Мы стремимся делать наш канал интересным и полезным для вас. Поделитесь своими мыслями, какая тематика для вас наиболее актуальна или интересна? Будем рады услышать ваши идеи и предложения.

«Если я сейчас возьму стандартную ипотеку, смогу ли потом превратить ее в льготную?»
Да, такое тоже возможно. Для этого существует рефинансирование.

Рефинансирование ипотеки — это замена существующего ипотечного кредита на новый с лучшими условиями. Такой механизм позволяет заемщику снизить процентную ставку на ипотеку, ежемесячные выплаты по кредиту или изменить другие условия займа.

Льготная ипотека — субсидия государства, позволяющая снизить ставку кредита относительно текущих рыночных ставок.

Вернемся к нашему вопросу. С 2023 года действует закон об одной льготной ипотеке в «одни руки». Это значит, что рефинансировать льготную ипотеку на более выгодную льготную не получится. А вот рыночную ипотеку на льготную — можно. Рефинансирование рыночной ипотеки на льготную можно получить, если у вас после оформления первого кредита у вас, например, родился ребенок и вы претендуете на семейную ипотеку.


📝 Что нужно знать, если хотите сделать рефинансирование:
〰️ с начала выплат по первой ипотеке должно пройти не менее полугода;
〰️ рефинансирование можно получить в любом банке;
〰️ объединить и рефинансировать можно сразу несколько кредитов;
〰️ можно оформить новый кредит на большую сумму, чем требуется для погашения текущих обязательств;
〰️ рефинансировать кредит можно несколько раз;
〰️ рефинансирование доступно для любого вида ипотеки.

✅ Оформление нового кредита влечет за собой ряд затрат:
〰️ оплаты отчета об оценке недвижимости;
〰️ оформления новой страховки;
〰️ оплаты госпошлины;
〰️ если рефинансирование происходит в другом банке, то нужно снять прежнее обременение на квартиру и переоформить залог.

👎 Рефинансирование может не иметь смысла, если:
〰️изменение процентной ставки менее 1,3 п. п., так как дополнительные затраты могут не окупиться;
〰️платежи по кредиту аннуитетные и с начала выплат по ипотеке прошло больше половины срока (большая часть процентов уже уплачена);
〰️ у вас уже оформлена льготная ипотека.

@NF_Dom

Когда покупать квартиру? Анализ выгод покупки квартиры в 2024 году в ипотеку «для жизни»

💰 Цена приобретения жилья зависит от двух фактов: цены на недвижимость и способа покупки (цены ипотеки или другого инструмента). Так, покупая жилье в ипотеку, вы, по сути, совершаете две покупки — покупку квартиры и покупку ипотеки. Как же сложить их наиболее выгодно?

При высоких ценах на квартиры вариантом решения проблемы становятся скидочные предложения и акции, предлагаемые застройщиками. Сейчас, в начале года, застройщики могут анонсировать различные льготные условия для привлечения покупателей, включая дисконты к цене на квартиры, беспроцентные рассрочки, подарки при покупке и другие бонусы. Благодаря этому мы наблюдаем замедление роста цен. Однако дорогая ипотека сохраняется.

Во второй половине года, когда ключевая ставка, а вместе с ней и ставки по ипотеке, вероятно, снизятся, стоит ждать изменения ситуации. Застройщики больше не смогут сдерживать рост цен, а увеличение активности на рынке может привести к удорожанию недвижимости.

Ипотечный кредит дорожает при высокой ключевой ставке. Но, в отличие от цен на квартиры, ключевая ставка со временем может корректироваться как в большую сторону, так и в меньшую. Вслед за изменением ключевой ставки, банки активно внедряют новые ипотечные продукты для выгодного приобретения жилья. Также не стоит забывать о рефинансировании, когда, купив квартиру в ипотеку по привлекательной цене, но с не самой выгодной ипотечной ставкой, ежемесячный платеж или срок займа вы сможете в последствии снизить.

При условии высокой ставки по ипотеке и замедленном росте цен в начале 2024 года, приобретение недвижимости с последующим рефинансированием ипотечного кредита может дать определенные выгоды. Замедленный рост цен в начале года создаёт выгодные возможности для покупки, то есть приобретать квартиру лучше весной или в самом начале лета. А при условии, что ставки по ипотеке снизятся во второй половине года, то уже через 6 месяцев после сделки возможно проведение рефинансирования с целью улучшения условий кредита.

🏡 В следующем посте разберём инвестиционный потенциал недвижимости в 2024 году.

@NF_Dom

Когда покупать квартиру? Анализ выгод покупки квартиры в 2024 году в ипотеку для инвестиций

🗣 Сегодня для инвестора на рынке недвижимости возможность заработать весьма ограничена. Уровень цен относительно высокий, а предложений с различными продуктовыми характеристиками много, поэтому сложно подобрать ликвидный лот с оптимальным соотношением рыночной ценности к запрашиваемой цене. Также стоит учитывать, что инвестиции в недвижимость — это консервативный инструмент сохранения капитала. Только при долгосрочной инвестиции можно рассчитывать на сохранение средств от инфляции, но даже в этом случае вряд ли на их значительное приумножение.

👎 При текущем уровне ключевой ставки и декабрьских изменениях в льготной ипотеке использование заемного капитала при покупке недвижимости не целесообразна. Инвестирование имеет смысл, если инвестор готов вложить собственные деньги (без ипотеки, возможна рассрочка).

📈 На всем периоде реализации от котлована до РВЭ возможно заработать порядка 15–20% от первоначального вложения. Год от года этот показатель снижется, так как:
〰️ в 2020–2022 гг. происходил активный рост цен из-за дешевой ипотеки, который сейчас замедлился;
〰️ наличие эксроу-счетов снижает разницу в цене предложения на этапе котлована и готового жилья из-за минимизации рисков недостроя объекта;
〰️ застройщики изначально стартуют по довольно высоким ценам из-за растущих издержек.

👍 Но есть и хорошие новости для сегодняшнего инвестора. Благодаря массовости покупок жилья многими процессами при сделках стало проще управлять — возможны продажа квартиры, обремененной ипотекой, получение рефинансирования, быстрое проведение электронной сделки и онлайн регистрация в Росреестре.

💰 Если инвестор покупает недвижимость под сдачу, то он может рассчитывать на то, что доходность от сдачи квартир в аренду сейчас только растет. По исследованию ДОМ РФ, в 2023 году Москве она поднялась до 7,1% (+1,3 п. п. к 2022 году), а средняя стоимость аренды квартиры увеличилась на 40% за 2023 и достигла 91 тыс. руб. в месяц.

@NF_Dom

Начало года — отличное время для того, чтобы избавиться от лишнего хлама. Например, выкинуть все ваши памятки и буклеты о покупке квартиры 🙂

✨ Сегодня разберем, какие представления о покупке на рынке недвижимости точно стоит обновить 🔗 Читать статью

✨✨✨✨Показатели рынка по итогам января 2024 года уже в интерактивном обзоре
NF Dom online для ПК
NF Dom online mobile

✨🏡 Taplink NF Dom

✨✨✨✨Предложение. Итоги января 2024

Если коротко, то новых проектов нет, а нового предложения — больше, чем мы ожидали. Цены стоят на месте.

🔍 В январе крупные застройщики массового сегмента недвижимости решили восполнить недостаточный спрос чрезмерным предложением и заполонили первичный рынок. Один только ПИК расширил экспозицию квартир на 20% в Москве и на 12% в Новой Москве. ГК А101 в проекте «Дзен-кварталы» вывела на рынок вдвое больше квартир, чем было в конце 2023 года, что поставило проект на вторую строку по количеству предложений в продаже. Первое место также принадлежит проекту от ГК А101 — «Бунинским кварталам». Двукратный рост объема предложений в этом комплексе застройщик осуществил еще в конце декабря, поэтому в январе широта экспозиции не менялась. ГК Самолет тоже не стоит в стороне: в проекте «Новое Внуково» стартовали продажи в новых корпусах, а также заметно расширилась экспозиция в проектах бывшего МИЦ (возможно, данное явление связано с продолжительным «переездом» проектов на новый сайт, но может быть и новой стратегией компании).

🔊 Глобально предложение комфорт-класса на территории «старой» Москвы выросло на 10%, в Новой Москве — на 8%. Бизнес-класс — на 1%. При этом мы не отметили ни одного старта — все новинки предлагаются в уже известных рынку жилых комплексах.

🔔 А вот цены практически не изменились. В Москве стоимость жилья комфорт-класса осталась прежней, в бизнес-классе и в Новой Москве – выросла на 1%, и то за счет всего нескольких новостроек.

@NF_Dom

Даже сегодня покупка квартиры должна быть доступна каждому. Поэтому в жилом квартале «Метроном» запускаем акцию «Квартира недели». В акции участвуют 37 планировок от студий до квартир с террасами и двухуровневых вариантов. При покупке квартиры до 14 февраля — выгода составит до 1 990 000 рублей.

Сделай квартиру недели квартирой для жизни 🙂

Для получения подробной информации: +7(495)021-78-14

@NF_Dom

✨✨✨✨Спрос. Итоги января 2024

🔍 В январе было зарегистрировано 5417 ДДУ. В начале года спрос на рынке недвижимости сократился более чем в два раза по сравнению с декабрем (-55%), но год к году — вырос на 8%. Самыми продаваемым жилыми комплексами были «Бунинские кварталы» (168 ДДУ) и «Прокшино» (166 ДДУ) от ГК А101 в Новой Москве и Shagal (от 164 ДДУ) от Группы Эталон в Москве. Среди застройщиков наиболее успешными оказались ПИК (897 ДДУ), ГК Самолет (644 ДДУ) и ГК А101 (611 ДДУ).

📌 Самый продаваемый формат жилья — 30–40 кв. метров в комфорт-классе в Москве и в Новой Москве, в бизнес-классе — 40–50 кв. метров.

🔽 Доля ипотеки снова снизилась до уровня середины 2023 года:
〰️ комфорт-класс — с 86% в декабре до 79% в январе;
〰️ бизнес-класс — с 72% до 60%;
〰️ новая Москва — с 92% до 86%.

@NF_Dom