ТОП-5 самых доступных* новинок массового сегмента «старой» Москвы в IV квартале 2023

1️⃣ Аквилон Signal (Группа Аквилон) — 269 тыс. руб./кв. м
Комплекс с апартаментами вблизи метро «Владыкино». В проекте запланированы благоустроенный двор с ландшафтным озеленением и террасы на крыше.

2️⃣ Квартал Герцена (ГК Самолет) — 299 тыс. руб./кв. м
Жилой комплекс с корпусами переменной этажности, собственной инфраструктурой и шикарными видами на Бирюлевский лесопарк.

3️⃣ 1-й Измайловский (ДСК-1) — 304 тыс. руб./кв. м
Жилой комплекс расположен в восточной части Москвы в окружении 14 тыс. гектаров леса. Архитектура комплекса вдохновлена бионическими мотивами, во дворах и вдоль променада будет цвести разнообразная растительность.

4️⃣ Квартал Метроном (ГК Брусника) — 308 тыс. руб./кв. м
Первый проект «Брусники» в Москве. Расположен в пешей доступности от парка «Лосиный остров». В рамках проекта будут построены два жилых квартала, детский сад и коммерческие павильоны. На крышах ряда секций ниже будут расположены открытые террасы, на которых приятно проводить время, встречая рассветы или провожая закаты.

5️⃣ Level Нижегородская (Level Group) — 333 тыс. руб./кв. м
В рамках проекта будут возведены 8 корпусов в Нижегородском районе. На территории будет построена торговая галерея, где расположатся рестораны, кафе и супермаркет. В пешей доступности Народный парк Карачарово и Перовский парк. Также на прилегающей территории будет создан зелёный парк площадью 2,1 га.

* указана средневзвешенная цена экспозиции по состоянию на конец декабря 2023 года

Новинки Новой Москвы в IV квартале 2023

1️⃣ Детали (Plus Development) — 206 тыс. руб./кв. м
Проект соединяет в себе авторскую архитектуру, технологичные преимущества, высокий уровень комфорта и безопасности, близость к столице и природе. Комплекс будет строится по авторскому архитектурному проекту от бюро Остоженка, и будет выдержан в неброской благородной палитре с архитектурной подсветкой.

2️⃣ Родные кварталы (А101) — 209 тыс. руб./кв. м
Здания комплекса строятся с переменной этажностью до 10 этажей. В ближайшем окружении — ухоженные малоэтажные посёлки и живописный Ульяновский лесопарк. Через весь район пройдёт главный бульвар, который свяжет набережную, жилые кварталы и площади в единое дружелюбное пространство, органично наполненное узнаваемыми элементами культурных традиций разных народов.

3️⃣ 1-й Ясеневский (ДСК-1) — 281 тыс. руб./кв. м
Проект вблизи Троицкого лесопарка и парка-усадьбы Троицкое. В пешей доступности станция метро «Корниловская». Вокруг ЖК — уже сложившаяся готовая инфраструктура района.

* указана средневзвешенная цена экспозиции по состоянию на конец декабря 2023 года

🛍 На днях РБК рассказал, как в Москве начинают новую жизнь объекты культурного наследия на примере двух ЖК – Republic и Soul от девелоперской компании FORMA. Старинные промышленные и нежилые здание сегодня проходят реновацию и обретают вторую жизнь в качестве центральных объектов новых кварталов с современной архитектурой.

Новинки Москвы классов бизнес и бизнес+ в IV квартале 2023

1️⃣ TATE (ГК КОРТРОС) – 379 тыс. руб./кв. м
Комплекс расположен на улице Веткина, внутри исторического района Марьина Роща на границе между северной и центральной частями Москвы. Из особенностей комплекса: панорамный лаунж на высоте 140 метров, просторный фитнес-центр с бассейном, концептуальный ресторан, офисные пространства, расположенные в отдельном шестиэтажном здании.

2️⃣ V12 (Sezar Group) – 427 тыс. руб./кв. м
Проект расположен на границе с заповедной зеленой зоной Раменок и научного кластера МГУ. Идеями для проектных решений послужили необычный рельеф участка, его окружение и мировые тренды. В основе концепции архитектурной подсветки V12 — идея метафоры о золотой короне. В ней раскрывается преемственность традиций и символичное расположение комплекса V12 на знаковой условной прямой линии от Кремля и до района Раменки.

3️⃣ Северный порт. Береговые кварталы (Legenda) – 440 тыс. руб./кв. м
Архитектурный проект из 11 небоскрёбов с квартирами бизнес-класса, новой пешеходной набережной, ландшафтным двором-садом с детскими и спортивными площадками, дизайнерскими лобби с консьержем. Из панорамных окон открывается панорама парка «Северное Тушино» и вид на Химкинское водохранилище.

4️⃣ Jois (MR Group) – 514 тыс. руб./кв. м
Комплекс будет состоять из четырех высотных жилых башен, объединенных собственным приватным ландшафтным разноуровневым парком площадью 2,3 га. Девелопер дополнит проект бизнес-кварталом, состоящим из двух офисных зданий.

5️⃣ NOVA (ГК Самолет) – 773 тыс. руб./кв. м
Проект предлагает редкие форматы квартир с балконами и террасами, увеличенной площадью оконных проемов и панорамным остеклением. Инфраструктура комплекса включает подземный паркинг и кладовые, коммерческие помещения на первых этажах, фитнес-центр и детский клуб, собственные школу и детский сад. Благоустроенная территория занимает 5 гектаров.

* указана средневзвешенная цена экспозиции по состоянию на конец декабря 2023 года

✨✨✨✨Итоги 2023

🌊Предложение. Количество экспонируемых лотов варьировалось в течение года. Пик пришелся на июль (71,8 тыс. лотов). В декабре — 69, 6 тыс. лотов (-2,2% с начала года). За год на рынок вышло 78 новых проектов.

🌊Цена квадратного метра выросла с 405 тыс. до 442 тыс. рублей (+8,9%). В декабре цена скорректировалась почти по всем сегментам рынка (-1,8% за месяц). С октября размер скидок сократился в 2 раза. Самую большую разницу между ценами со скидкой и без скидки можно было наблюдать с апреля по сентябрь — около 6,5%.

🌊Спрос. В течение года было заключено 102,7 тыс. ДДУ на 4,9 млн кв. метров (+35,4% по сравнению с 2022 г. и +15,8% к 2021 г.). Пик спроса пришелся на сентябрь (12,9 тыс. ДДУ). Второе пиковое значение было достигнуто в декабре — 11,7 тыс. ДДУ. К концу года девелоперы стремились закрыть как можно больше сделок, в том числе за счет точечного снижения цен.

🌊Востребованные ЖК 2023. Самый продаваемый ЖК в 2023 году — «Прокшино» (3,5 тыс. ДДУ) в Новой Москве и «Люблинский парк» в «старой» Москве (2,6 тыс. ДДУ). А вот ЖК с самым существенным денежным оборотом стал «Остров» (1,5 тыс. ДДУ на общую сумму 64 млрд рублей).

#аналитика_рынка
@NF_Dom

✨✨✨✨Прогноз 2024

🌊Объемы реализации относительно 2023 сократятся до -10% год к году. Высокая ключевая ставка в 16%, которая, вероятно, начнет плавно снижаться не раньше второй половины 2024, а также неопределенность по льготной ипотеке окажут негативное влияние на объем совокупного спроса. Мы ожидаем, что объем сделок в I полугодии 2024 может быть сопоставим с прошлогодними за счет финализации льготной программы ипотеки. Однако, если реализуется риск полного субсидирования ставок за счет застройщиков, то спрос в первые 6 месяцев будет ниже прошлогоднего до -15% год к году. Далее, при отсутствии новых потрясений, во II полугодии 2024 мы ожидаем активизацию спроса за счет повышения доступности рыночной ипотеки и внедрению альтернативных механизмов финансирования сделок. Максимальные значения придутся на конец года, при этом суммарное количество сделок будет примерно на 10% ниже 2023 года.

⚡️Цены, скидки, субсидирование. Динамика цены будет непредсказуемой и разнонаправленной, но при этом мы ожидаем минимальный годовой рост на уровне инфляции. Застройщики не смогут держать цены на прежнем уровне, если будет введена комиссия за ипотеку с господдержкой, так как будут вынуждены переложить часть затрат в конечную стоимость. В ином случае цены будут сохраняться на уровне инфляции и ниже. Возможно кратковременное «удешевление» ряда проектов в начале года в условиях низкого спроса и высокой локальной конкуренции.

🌊Доля ипотеки снизится, но будет оставаться высокой. Не стоит ожидать сильного снижения спроса на ипотеку — этот инструмент сохранит свою позицию и будет использована при 70–75% сделок в следующем году. В массовом сегменте — не менее 80%.

#аналитика_рынка
@NF_Dom

Новая Москва. Итоги 2023

🚚 Совокупное количество предложений в продаже росло в течение года и достигло 22,2 тыс. лотов (+18,4% за год). Последние новинки рассмотрели тут 📌.

🔔 Цена кв. м с учетом скидок 239 тыс. рублей за квадратный метр (+5,7% за год). Минимальная средняя цена в 2023 году была зафиксирована в мае — 223 тыс. рублей.

🤝 За 2023 год было совершено 27,9 тыс. сделок (+44% за год). Пик спроса пришелся на сентябрь — 4 тыс. сделок; чуть меньше в декабре — 3,9 тыс. сделок. Наименее удачным оказался февраль — единственный месяц, когда было заключено меньше тысячи сделок.

🏙 87% квартир и апартаментов было куплено в ипотеку. Рекордная доля ипотечных сделок была зафиксирована в декабре — 91%. Такая же ситуация наблюдалась и годом ранее.

✨✨✨✨подробнее в интерактивном отчете NF Dom 📌

#аналитика_рынка
@NF_Dom

Комфорт-класс в «старой» Москве. Итоги 2023

🚚 Совокупное количество предложений в продаже снизилось, к концу года экспозиция составила 27,6 тыс. лотов (-14,2% за год, +40,2% по сравнению с 2021 годом). Топ последних новинок рассмотрели тут 📌.

🔔 Цена кв. м с учетом скидок росла на протяжении всего года и к концу декабря достигла 339 тыс. рублей (+20% за год). Самое резкое удорожание произошло с мая по июнь (+3,7% за месяц), когда на рынке восстановился спрос.

🤝 За год было совершено 50,9 тыс. сделок (+16,7% за год). Пик спроса пришелся на сентябрь — 5.8 тыс. сделок.

🏙 Доля ипотеки по сделкам 2023 составила 80%. Максимальное месячное значение в 86% было зафиксировано в декабре.

✨✨✨✨подробнее в интерактивном отчете NF Dom 📌

#аналитика_рынка
@NF_Dom

Бизнес и бизнес+ класс Москвы. Итоги 2023

🚚 Совокупное количество предложений в продаже варьировалось в течение года, к концу декабря экспозиция составила 16,7 тыс. лотов (-1,7% за год, +34,8% по сравнению с 2021 годом). Последние новинки рассмотрели тут 📌.

🔔 Весь год наблюдалось удорожание недвижимости бизнес и бизнес+. За год цена кв. м с учетом скидок выросла на 7% до 490 тыс. рублей, а без учета скидок — на 8% до 506,7 тыс. рублей.

🤝 Совокупно в 2023 году было совершено 22,3 тыс. сделок (+87% за год и +4% по сравнению с 2021 годом). Пик спроса, как и в других сегментах рынка, пришелся на сентябрь — 2,9 тыс. сделок. Наименее удачным оказалось начало года — в январе было заключено всего 775 сделок. Декабрь 2023 с объемом спроса в 2,6 тыс. сделок оказался в 2,3 раза успешнее декабря предыдущего года.

🏙 Доля ипотеки росла на протяжении всего года — с 59% до 72%. В декабре впервые за всю историю наблюдений за сегментом она превысила 70%.

✨✨✨✨подробнее в интерактивном отчете NF Dom 📌

#аналитика_рынка
@NF_Dom

🗣 Александр, CEO небольшой компании, последние два года живет в съемных апартаментах недалеко от своего офиса около метро Белорусская. В конце 2023 года он поставил себе цель решить вопрос о приобретении собственного жилья. Александр хочет обойтись без использования заёмных средств.

🏢 Кейс Александра читайте в нашей статье 🔗

#кейс
@NF_Dom

Собрали разные сервисы, на которые стоит обратить внимание успешному брокеру.

1️⃣ Сервисы аналитики рынка недвижимости, которые помогут брокеру следить за изменениями цен, спросом и предложением. Сегодня объективные аналитические данные можно найти в таких сервисах, как bnMAP или бесплатно в NF Dom online.

2️⃣ Платформы для размещения объявлений и привлечения клиентов («Домклик», «Циан», «Яндекс.Недвижимость» и др.).

3️⃣ CRM-системы для учета и управления клиентской базой, автоматизации процессов продаж, планирования и отслеживания активности клиентов. Наиболее популярные варианты – AmoCRM, MS Dynamics 365.

4️⃣ Платформы для проведения виртуальных туров по объектам недвижимости. Например, Geoln.

5️⃣ Интернет-сервисы для проверки истории сделок с недвижимостью, проверки документов и перепланировок объектов — от всем известных «Госуслуг» и «Росреестра» до реестров банкротов, базы судебных актов, федеральной нотариальной палаты.

6️⃣ Сервисы для управления финансами и бухгалтерским учетом, учета комиссионных сделок, налогов и документов. Сюда можно отнести банковские цифровые системы и отраслевые сервисы такие как SmartDeal. Они дают возможность организовать онлайн-подписание документов и упрощают процесс заключения сделок.

7️⃣ Образовательные платформы и курсы для повышения профессиональных навыков.

Пресс-служба правительства Москвы сообщила, что с 1 февраля 2024 года условия по получению материнского капитала меняются.

🌊 На первого ребёнка сумма маткапитала увеличится на 43,4 тыс. рублей и составит 630,4 тыс.

🌊 На второго ребёнка сумма маткапитала увеличится на 57,4 тыс. рублей и составит 833 тыс. – при условии, что семья не забирала выплату на первенца. Такую же выплату за третьего ребенка можно забрать, если она не была получена за первых двух детей.

🌊 Если плата за первенца была получена, то за второго ребенка сумма маткапитала увеличится на 14 тыс. рублей и составит 202,6 тыс.

🌊 С 1 января 2024 года маткапитал выдается на ребенка, который имеет российское гражданство с рождения. При этом у родителя на момент рождения или усыновления ребенка также должно быть оформлено гражданство РФ. В случае если родители переехали из другой страны в Россию вместе с одним ребенком и у них родился второй, выплата будет начисляться, как за первого.

🌊 Период для получения материнского капитала будет увеличен вдвое — до полугода после рождения ребенка.

🤝 Маткапитал проиндексируют не только для семей, которые получат его в 2024 году, но и для тех, кто еще не успел потратить деньги. Для тех, кто потратил деньги частично, оставшаяся часть проиндексируется на 7,4%.

🤝 Сегодня некоторые застройщики новостроек предлагают такую услугу, как trade-in, или обмен старой квартиры на новую. Рассмотрели разные ситуации, где такая схема покупки квартиры может быть реализована.

Если говорить проще, trade-in — это зачет стоимости имеющегося жилья при оплате покупки на первичном рынке. Выкуп старой квартиры происходит только при условии выбора новой квартиры. При заключении такой сделки, главные вещи, на которые покупателю надо обратить внимание — какие квартиры принимаются к рассмотрению, выкупную стоимость у застройщика и сроки проведения такой сделки.

🌊Часть 1⃣. Какие квартиры принимаются к рассмотрению. Знакомство с нашими героями.
🌊Часть 2⃣. Выкупная стоимость у застройщика. А что, если можно продать дороже?
🌊Часть 3⃣. Сроки проведения сделки по trade-in. Вжух — и новая квартира у вас.

@NF_Dom

Часть 1. Какие квартиры принимаются к рассмотрению. Trade-in

Каждый застройщик вправе устанавливать ограничения на выкупаемые квартиры. Например, он может не принять квартиру в старом доме или, наоборот, в строящемся, квартиру с ипотечным обременением или купленную с использованием материнского капитала, с перепланировкой и иными особенностями.

После рождения ребенка Екатерина приобрела однокомнатную квартиру в Омске с использованием материнского капитала. Через некоторое время она с ребенком собралась переезжать в Москву. Выставив свою квартиру на продажу самостоятельно, Екатерина обнаружила, что покупатели с опаской относятся к приобретению такой недвижимости. Чтобы продать квартиру хотя бы в ближайший год, ей пришлось бы устанавливать цену намного ниже рыночной. Тогда Екатерина обратила внимание на программу trade-in. Многие застройщики не берут в рассмотрение квартиры с обременением, но если всё же такая возможность предусмотрена, то застройщики для проведения сделки требуют погасить ипотечную задолженность, вывести квартиру из-под залога, наделить ребенка долей в квартире и получить разрешение от органов опеки на проведение сделки. В итоге такая сделка оказывается намного выгоднее самостоятельной продажи.

Другой наш клиент, Василий, получил в наследство квартиру в старом доме 1960 года постройки в центральном районе города. Он понимает, что такое жилье не имеет инвестиционного потенциала, и хочет продать его в обмен на небольшую студию в новостройке, которая со временем вырастет в цене, позволит сохранить и приумножить вложения. Оказалось, что некоторые застройщики готовы выкупить его квартиру несмотря на то, что она находится в старом доме. На консультации мы рассказали Василию, что главный критерий, по которому оценивается квартира — не современность, а ее ликвидность. Если квартира находится в приятной для жизни локации, то специалисты готовы оценить ее даже в том случае, если она старше 1960 года постройки.

Надежда и Дмитрий приобрели двухкомнатную квартиру, позже они согласовали перепланировку и сделали из двух спален три небольшие комнаты для себя и своих детей. После окончания обучения дети стали жить самостоятельно, а супруги решили обменять свою квартиру на жилье ближе к дачному участку. Они столкнулись с тем, что некоторые застройщики не принимали квартиры с перепланировкой. Необходимо подтверждение, что перепланировка действительно была узаконенной, а несущие конструкции не были нарушены, тогда квартира будет принята на оценку.

Роман купил квартиру в Санкт-Петербурге в строящемся доме в ипотеку, так как собирался переезжать туда через год. Пока дом строился, он получил хорошую работу в Москве и решил обосноваться в столице. Он стал узнавать, можно ли обменять еще не полученную квартиру на новую недалеко от его места работы. Разные застройщики устанавливали свои правила. Например, у девелопера «Брусника» в ЖК «Квартал Метроном» ему пояснили, что к выкупу принимаются квартиры со сроком завершения строительства до 1,5 лет с момента завершения сделки, а застройщик выкупаемой квартиры должен соблюдать 214 ФЗ. После получения согласия на уступку от девелопера строящегося жилья сделка по trade-in мало чем отличается от сделки по квартире в собственности. «Брусника» принимает к рассмотрению квартиры в городах присутствия, а в иных (например, в Петербурге) — привлекает партнёров.

Еще один наш клиент, Алексей, живет в коммунальной квартире и решил попробовать обменять свою комнату в счет приобретения нового жилья, в котором планировал жить уже без соседей. Тут он столкнулся с тем, что застройщики принимают только квартиру целиком, и если он хочет выставить ее на продажу, то необходимо участие всех владельцев квартиры.

🏢 В следующей части рассмотрим вопросы по выкупной стоимости квартиры.

Часть 2. Выкупная стоимость у застройщика. Trade-in

Выкупная стоимость квартиры — это, как правило, рыночная стоимость жилья, которая устанавливается с учетом локации, конструктива, этажности и небольшой дисконт (5–10% на риски застройщика и ускорение сделки).

Застройщик, который работает со схемой trade-in, анализирует текущие предложения на рынке и оценивает конкурентное окружение. Специалист по оценке выезжает смотреть продаваемую квартиру лично, фиксирует все преимущества и недостатки. Оценка квартиры после выезда оценщика занимает от одного дня.

Чаще всего застройщик не сам выкупает квартиру, а заключает договор с локальным агентством. В таком случае клиент несет издержки на агентские услуги, которые вычитаются из стоимости проданной вторичной квартиры, обычно от 1,5% от стоимости квартиры и не менее 150 тысяч рублей. Если застройщик сам выкупает квартиру, то агентские издержки не выплачиваются.

Героиня нашей истории Екатерина с ребенком готовится к переезду из Омска и понимает, что в новой квартире необходимо будет сделать ремонт. У ряда застройщиков действительно присутствует возможность выплаты части денег наличными на ремонт или погашение задолженностей. Например, специалисты «Брусники» в ЖК «Квартал Метроном» одобряют такие выплаты до 300 тыс. рублей без согласования и по согласованию сумму, превышающую 300 тыс. рублей.

Василий согласился реализовать свою полученную в наследство квартиру через застройщика, однако обнаружилось, что за квартирой числится долг по коммунальным платежам. В этом случае менеджеры trade-in могут сообщить о необходимости погашения долга либо же вычесть его из стоимости квартиры.

Надежда и Дмитрий получили результаты оценки своей трехкомнатной квартиры и решили, что сами смогли бы продать её дороже. В течение следующих трех месяцев они действительно нашли покупателя, но к тому времени новая квартира, которую супруги собирать приобрести, подорожала, и сэкономить паре не удалось.

Роман, купивший строящуюся квартиру в Петербурге, запросил согласие своего девелопера на переуступку. Порой такая услуга у застройщика является платной.  Роман оплатил расходы по оформлению и 13% налога на разницу между ценой покупки и продажи, так как он продал её новому застройщику дороже, чем купил изначально. В этом сделка по trade-in ничем не отличается от самостоятельной продажи.

🏢 В следующей части рассмотрим вопросы по срокам проведения сделки по trade-in.

Часть 3. Сроки проведения сделки по trade-in

Сроки реализации могут занимать от нескольких дней, если застройщик сам выкупает квартиру, до нескольких месяцев, если квартира передается агентствам-партнерам.

Екатерина продавала по trade-in квартиру, приобретённую с материнским капиталом. Такие сделки вместе со сбором всех необходимых документов при выкупе у застройщиков проходят за 2-3 месяца. Это гораздо быстрее, чем самостоятельно искать покупателей, к тому же, собственник получает помощь с оформлением документов.

Василий не столкнулся ни с какими трудностями при обмене квартиры. После оценки и согласования стоимости, он подписал документы и заключил ДДУ на новую квартиру уже через неделю. Она оказалась даже дешевле, чем Василий смог выручить за старую недвижимость. Оставшиеся деньги девелопер выплатил клиенту наличными.

Договор на ипотеку Роман заключал вместе со своей женой, поэтому они вдвоем значатся собственниками будущего жилья. Жене, которая уже перебралась в Москву, необходимо было оформить согласие для переуступки прав на квартиру. Специалисты trade-in помогли оформить доверенность, и супруге не пришлось тратить время и средства для поездки и подписания документов — вопрос решился за один день.

🔊 Если же вы все-таки хотите продавать свою квартиру самостоятельно, то необходимо учитывать, что подобная сделка без наличия опыта займет время. Потребуется изучение всех юридических тонкостей как от вас, так и от покупателей. Оттягивание сделки может привести к удорожанию недвижимости, которую вы собирались приобрести, либо её к тому моменту купит кто-то другой. В некоторых случаях недвижимость сложно реализовать самостоятельно — квартиры, купленные с материнским капиталом, не пользуются спросом на вторичном рынке; квартиру, за которой числятся долги, не получится продать без их погашения.

Мы ежедневно общаемся с клиентами и поэтому понимаем их чаяния от покупки квартиры в новом доме. В посте 🔗 мы собрали всё то, что действительно хочет увидеть каждый покупатель новостройки.
#пятничное 😀