По итогам III квартала 2024 года соотношение проданных машиномест к проданным жилым помещениям составило 24%, в то время как показатель аналогичного периода 2023 года составлял 15%. Речь идет о квартирах, апартаментах и машиноместах, реализованных физическим лицам по ДДУ (до ввода домов в эксплуатацию). Пока объект строится, на каждые 100 квартир продается 15–24 машиноместа, притом, что наиболее распространенный коэффициент обеспеченности парковочными местами в современных новостройках сейчас находится в диапазоне 30–60%. Даже с учетом того, что машиноместа продолжают продаваться и после ввода дома в эксплуатацию, спрос на них, как правило, ниже, чем запроектированное по нормативам количество.

До конца года возможен дальнейший рост цен, что делает покупку актуальной уже сейчас. С января 2025 года вступает в силу ипотечный стандарт ЦБ, который запретит ряд инструментов для покупки жилья: кэшбек на первоначальный взнос, пониженные ставки за счет наценки и схемы с аккредитивами. Это означает, что разнообразия финансовых инструментов для покупки новостроек на рынке уже не будет.

Трудно сделать ипотечную ставку еще более заградительной. На наш взгляд, для рынка сейчас гораздо важнее стабильное выделение лимитов на программу семейной ипотеки, которая поддерживает спрос на жилье в низкобюджетных сегментах.  
  
Высокая ключевая ставка негативно влияет не только на ипотечное кредитование для физлиц, но и на финансирование девелоперских проектов. Это может затормозить запуск новых проектов, что в среднесрочной перспективе может привести к сокращению предложения на рынке новостроек.
  
Чем дольше сохраняется высокая ключевая ставка, тем меньше новых проектов застройщики будут готовы выводить, поскольку обслуживание кредита на строительство проекта становится дорогим из-за высоких ставок, а также возникают сложности из-за медленного наполнения эскроу-счетов вследствие сокращения темпов продаж.

Центральный банк ясно дает понять, что дополнительных ипотечных мер поддержки жилищного рынка не будет, пока не будет побеждена инфляция. Также планируется разработка механизма защиты застройщиков при продаже квартир в рассрочку. 

На наш взгляд, именно рассрочки и отсрочки платежей от застройщиков станут наиболее распространенными финансовыми инструментами, выгодными для покупателей.

Даже если ключевая ставка ЦБ продолжит расти, недвижимость сильно не подешевеет. Возможности девелоперов снижать цены ограничены рядом факторов:  ростом цен на стройматериалы и увеличением расценок на работы, а также проектным финансированием, которое фиксирует ожидаемую выручку.

Предложение рекордное, застройщики вывели крупные и мега проекты. Это в теории могло бы привести к затовариванию, но распроданность на уровне 44% сопоставима с годами, когда колебаний спроса не было.

Девелоперы последние пару лет при выводе нового проекты, вбрасывали в продажу больший объем чем раньше, чтобы наполнять эскроу-счета. В связи с этим количество выведенных в реализацию объемов увеличилось, а в резерве находится всего 11% жилья.

Это длительные рассрочки. Актирование некоторых сделок, которые мы заключаем сегодня, падает уже на конец 2027 года.

Более того, в массовом сегменте и бизнес-классе появились рассрочки, действующие после ввода дома в эксплуатацию – раньше такого никогда не было. Но сейчас девелоперы готовы продолжать нести риски даже после оформления права собственности, причем в течение длительного времени.

На рынке массового жилья и в бизнес-классе существуют рассрочки с первым взносом от 5%, а также рассрочки еще на пять лет после ввода в эксплуатацию.