По-моему, это лучшее позиционирование объекта 😇

Собственник предлагает заняться продажей квартиры как готового арендного бизнеса ☺️

Как думаете, покупатели оценят?)))

https://www.avito.ru/sankt-peterburg/kvartiry/2-k._kvartira_45m_35et._3543008763?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing

С какого момента считается срок владения недвижимости для целей налогообложения при продаже.

По общему правилу минимальный предельный срок владения (в целях налогообложения) считается с даты внесения записи о собственности в ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости.

Но есть ИСКЛЮЧЕНИЯ, например:

- если право собственности на жилое помещение возникло в результате инвестирования в долевое строительство или участия в жилищно-строительном кооперативе (ДДУ, инвестиционный договор, ЖСК, договоры уступки прав по указанным договорам),
то минимальный предельный срок владения считается с даты внесения продавцом полной оплаты по такому договору (при этом, не важна дата доплаты за "лишние" метры, выявленные после обмеров) (п. 2 ст. 217.1 НК РФ),

- если право собственности на жилое помещение зарегистрировано на основании решения суда, при этом право требования этого жилого помещения возникло в результате инвестирования в долевое строительство или участия в жилищно-строительном кооперативе (ДДУ, инвестиционный договор, ЖСК, договоры уступки прав по указанным договорам),
то минимальный предельный срок владения считается с даты внесения продавцом полной оплаты по такому договору (при этом, не важна дата доплаты за "лишние" метры, выявленные после обмеров) (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Федеральной налоговой службы от 17.12.2021 Nо БС-4-11/17781@)


- если право собственности на нежилое помещение возникло в результате участия в строительном кооперативе (напр., ГСК),
то минимальный предельный срок владения считается с даты, когда будет выполнено два условия: подписан передаточный акт + внесена полная оплата (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письмо Федеральной налоговой службы от 17 июня 2021 г. N БС-19-11/237@)

если недвижимость получена по наследству,
то минимальный предельный срок владения считается со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 1113 ГК РФ)

- если жилая недвижимость получена по реновации (применимо только к московской недвижимости),
то минимальный предельный срок владения считается от срока начала владения жилым помещением, взамен которого предоставлена квартира (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Здесь важно помнить, что не каждый снос дома идет по программе реновации, есть и другие программы, но на них данный пункт не распространяется!

- если недвижимость приобреталась собственником в несколько этапов по долям,
то в отношении этого собственника минимальный предельный срок владения считается с момента приобретения им первой доли в указанной недвижимости (Письмо ФНС России от 22.10.2012 No ЕД-4-3/17824@)

- если имущество приобреталось в браке в совместную собственность (неважно на чье имя из супругов), а потом перераспределялось в рамках соглашений о разделе, либо выделялась супружеская доля при наследстве,
то минимальный предельный срок владения считается, как правило, с даты изначального приобретения в совместную собственность (Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 09.12.2020 No 03-04-05/107442)

- если приобретались комнаты в коммунальной квартире, а потом их объединили в квартиру,
то минимальный предельный срок владения считается с момента приобретения последней комнаты (Определение Верховного суда РФ от 06.04.2016 No 70-КГ15-16, п. 11 Письма ФНС России от 07.07.2016 No СА-4-7/12211@)

- если был раздел или объединение земельных участков,
то минимальный предельный срок владения считается с момента регистрации в ЕГРН собственности на вновь образованные участки (Определение Верховного суда РФ от 19.12.2016 No 53-КГ16-16, п. 19 Письма ФНС России от 17.04.2017 No СА-4-7/7288@, Письмо Федеральной налоговой службы от 01.10.2021 Nо БС-19-11/354@)

А все почему?)
А потому что договор или не был составлен, или был составлен криво 😎

Обращайтесь к профессионалам 💪

Суровая правда об ипотеке на сегодня 😎

#ипотека #недвижимостьспб

Я просто восторгаюсь, горжусь и просто люблю своих клиентов ❤️❤️❤️

У меня правда нет банальных людей!
Каждый - это космос 🪐, Вселенная и уникальный специалист в какой-то своей сфере 💪
И разгон большой) от директора клининговой компании (на самом деле это сложнейший бизнес), до микрохирургии глаза (для сведения - это супер развивающаяся отрасль, посмотрите на своих детей - пялятся в телефон 15 часов в сутки 🤓 они будущие клиенты этих клиник)
А их миллионы!!!

[ Если мне надоест недвижимость 🤪, я открою свою клинику по коррекции зрения 😎 ]

Про моих невероятных клиентов ❤️
Вчера подписывали договор с тренером олимпийского чемпиона по фигурному катанию 🙃

Вы знаете, это тонкие, целостные и просто очень приятные ощущения ❤️

#люблюсвоюработу #люблюсвоихклиентов
#недвижимостьспб
#фигурноекатание

С 1 июля в России прекратила работу льготная ипотечная программа с господдержкой на новостройки под 8% («Господдержка-2020»). На первичном рынке ожидается снижение спроса, а ежемесячный платеж по рыночной ипотеке в городах-миллионниках будет почти в два раза больше, чем по льготной.

Рассказываем, какой доход потребуется для получения одобрения по ипотеке после отмены льготной программы на новостройки, как поведут себя банки и что надо учитывать при оформлении кредита:

Как считали. В «РБК-Недвижимости» на основе ипотечного онлайн-калькулятора «Дом.РФ» и данных сервиса ЦИАН о средних ценах на квартиры (самый распространенных формат — 37 кв. м) в новостройках в городах-миллионниках рассчитали, какой рекомендуемый доход домохозяйства потребуется, чтобы получить ипотеку на рыночных условиях, и на сколько вырастут требования к уровню дохода после завершения госпрограммы льготной ипотеки. Для расчета среднего платежа по ипотеке был взят срок кредита 25 лет, минимальный первый взнос 30% и ставка по ипотеке на уровне 18% годовых, а также доля затрат на обслуживание ипотеки в размере 50% от общего дохода. Этот уровень, по оценке экспертов, практически гарантирует одобрение ипотеки банком и считается комфортным для обслуживания кредита.

Таким образом, для одобрения ипотечного кредита по ставкам от 18% рекомендуемая зарплата в Москве должна быть не менее ₽233,9 тыс., в Санкт-Петербурге — не менее ₽164,8 тыс., а во всех остальных регионах в среднем потребуется доход от ₽77,6 тыс.

#ипотека #недвижимостьспб

Сегодня на переговорах по продаже сложного объекта коммерческой недвижимости произошел забавный случай 🤪

Первоначальный этап переговоров вел помощник
А сегодня на встречу приехал ЛПР 😎 (лицо, принимающее решение - если кто не знает)

Подхожу к компании весьма импозантных мужчин 😇
Говорю: здравствуйте, меня зовут Ольга 🤝

Уже мне знакомый помощник поприветствовал

А ЛПР на секунду задержавшись, говорит - а я вас знаю! Вы нам с Максимом показывали помещение в Гатчинском районе. Помните?

Я тоже на секунду задумалась)
Говорю, нет, не помню

Дальше переговоры шли по моему плану)

А теперь по технике, которую применил ЛПР
Я честно не помню, где я ее изучала, смысл ее такой: скажите, что вы уже встречались
После этого оппонент либо будет вспоминать встречу, либо сразу скажет, что да помню.
А это уже минус несколько позиций в переговорах 😎

В общем, на следующей неделе намерена подписать с ЛПР Предварительный договор купли-продажи 🤓

#люблюсвоюработу #переговоры #коммерческаянедвижимость

Напишу свои размышления про аренду квартир

Принято, что есть 2 типа аренды: долгосрочная (6-11 месяцев) и краткосрочная ( #посуточнаяаренда )

А что делать тем, кому нужно снять жилье на 1-2 месяца???

На практике так:
Человек приезжает на 2 месяца в Спб на стажировку. Пишет всем по долгосрочной аренде - его шлют далеко и надолго, тк не хотят через 2 месяца опять искать нанимателя.
Человек смотрит краткосрочную аренду, мысленно умножает стоимость суток на 60 дней и охреневает 🤪

Давайте по точным цифрам на примере студии в Девяткино:
1 долгосрочная аренда стоит 25 тыс в месяц
2 Посуточная аренда от 3500 рублей за сутки ( умножаем на 60 дней = 210 000 рублей 😎) и даже при скидке процентов на 20, то сумма за 2 месяца выходит весьма внушительная.

Я много работаю с арендой, люблю ее тонкие вибрации 🤓❤️

В общем, я в очередной раз не смирилась с реалиями рынка и придумала свои правила 🤪

Я сняла в долгосрочную аренду несколько квартир от собственников
И теперь сдаю их в среднесрочную аренду нанимателям

Математика такая: например, я сняла студию в Девяткино за 25 тысяч ежемесячно, сдаю ее в среднесрок на 2-3 месяца за 40 тысяч.

Все счастливы 😊

#люблюсвоюработу #арендапитер

Друзья, жду ваши комментарии ❤️

Какие налоги на недвижимость нужно оплатить до 15 июля

Уплатить налоги до середины лета обязаны продавцы недвижимого имущества, арендодатели, а также граждане, получившие имущество в дар. С 16 июля 2024 года за каждый просроченный день уплаты НДФЛ россиян оштрафуют.
Рассказываем, кто и какой налог должен уплатить на доходы от сделок с недвижимостью, чтобы не получить штраф.

🔵 Налогоплательщик должен самостоятельно задекларировать следующие доходы:

- доход, полученный от продажи недвижимости, бывшей в собственности менее минимального срока владения (три года или пять лет, если это наследство или дар от членов семьи);

- принятие в дар недвижимости от лиц, которые не входят в круг близких родственников налогоплательщика;

- доход, от сдачи имущества в аренду.

🔵 На сколько оштрафуют

С 16 июля за каждый просроченный день уплаты НДФЛ будут начислять пени, исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

🔵 Где заплатить

Уплатить налог можно с помощью электронного сервиса «Уплата налогов и пошлин» на сайте Федеральной налоговой службы. Также пользователи сервисов «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» и «Личный кабинет налогоплательщика индивидуального предпринимателя» могут сформировать платежный документ в личном кабинете и уплатить налог онлайн. Кроме того, налог можно уплатить на портале госуслуг по уникальному идентификационному номеру с помощью сервиса «Оплата по квитанции», а также в отделении банка по реквизитам из уведомления.

Уххх, дождались наконец-то новостей про #семейнаяипотека 🤪

Власти продлили до 2030 года семейную ипотеку по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома.

▪️Программа распространяется на семьи, где есть как минимум один ребенок в возрасте до 6 лет.

▪️Для жителей Москвы и Подмосковья и Петербурга и Ленобласти сумма кредита составит до 12 млн руб. Для остальных регионов — до 6 млн руб.

▪️Семейную ипотеку будут давать и семьям с двумя несовершеннолетними детьми, проживающим в городах численностью до 50 тыс. человек; жителям регионов с низким объемом строительства, также с двумя несовершеннолетними детьми; семьям, где есть ребенок-инвалид.

Есть расхожее мнение - у монеты 2 стороны

А правда в том, что у монеты 3!!! Стороны😂

У меня в школе был любимый предмет - геометрия 🤓
Я секла по ней на уровне 100 😇
Еще при зачитывании формулировки задачи, у меня в голове четко формировалось решение. Это в тот момент казалось магией)

А сейчас я понимаю, что ВСЕ в жизни есть ГЕОМЕТРИЯ ❤️
Она основывается на трех столпах:

1 Аксиома (она не требует доказательств, это постулат). Кстати, аксиомы Евклидовой геометрии я изначально восприняла неадекватно 😆 подумала, что это за чушь и так всем понятная🤣
2 Теорема - это то, что нужно доказать на основе аксиом (общепринятых норм). В обычной жизни это можно назвать гипотеза😎 Думаю, все помнят теорему Пифагора (ахаха))), я ее помню по мнемоническому правилу - Пифагоровы штаны во все стороны равны)))
3 Кривизна - или отклонение в общем смысле этого слова.

Так вот, если я точно выучила и усвоила аксиомы, научилась на их основе доказывать теоремы (это очень просто), а вот самое сложное - учитывать фактор кривизны🤪

Случай из практики:
Продаю квартиру за 20 млн
Процесс идет долго, тк объект 100 метров, ремонт был крут на начало 2000-ых😎
А сейчас 2024 год😊

И вот покупатель найден! Готов вносить приличный задаток.
Согласовываю с собственником детали.
И в этот момент наступает КРИВИЗНА 😝
А именно, его нумеролог (мать его!!!) не рекомендует выходить на задаток с 10-го по 20-е число месяца 😎

Друзья, посоветуйте, пожалуйста, какую аксиому применить в переговорах?))))

Или ограничиться общепринятыми приемами русско-матерного ?)))

#люблюсвоюработу #переговоры #геометрия

Папы, а вы в курсе как вы записаны в телефоне своих детей?)))

Вот варианты из сети:
1 ПапаДос
2 Не святой, но Отец
3 ❤️Папуля❤️
4 Отдел по борьбе с Бедностью
5 Создатель
6 Сын Бабушки
7 Хозяин Фамилии

#пятничное

Кому не слабо выложить ответ?)

🔥НАЛОГОВЫЕ НОВОСТИ: ЧАС РАСПЛАТЫ УЖЕ БЛИЗОК

Изменений много, но я только про доходы и недвижимость:

✔️НДФЛ - теперь прогрессивная шкала:

13% при годовом доходе до 2,4 млн рублей.
15% - от 2,4 до 5 млн
18% - от 5 до 20 млн
20% - от 20 до 50 млн
22% - свыше 50 млн

Но повышенный налог платится не со всей суммы, а с превышения

✔️Налог на продажу недвижимости

Ранее ставка менялась от суммы дохода в 5 млн ₽, теперь - 2,4 млн₽. Это значит, что до 2.4 - НДФЛ 13%, после - 15%

✔️Налогооблагаемая база при продаже недвижимости

Меняется правило учета кадастровой стоимости для расчета налогооблагаемой базы. Теперь регионам дается право увеличивать до 1 понижающий коэффициент 0,7, применяемый в целях определения подлежащих налогобложению доходов от продажи недвижимого имущества

Напомню, сейчас при оценке налоговой базы при продаже недвижимости учитывается не только цена сделки, а кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Соотвевенно, в целях налогообложения принимается более высокое значение

А с 01.01.2025 регионы сами будут решать умножать кадастровую стоимость на понижающий коэффициент 0,7 для расчета налогов или оставить полную кадастровую стоимость. Значит, налог с продажи у граждан скорее всего будет выше

✔️Госпошлина

️За регистрацию прав на недвижимое имущество для дорогой недвижимости пошлина теперь не фиксированная, а как процент от цены сделки

Ранее размер пошлины был зафиксирован в Налоговом кодексе так: физлица, которые приобретают жилье, платят 2 тыс ₽, а юрлица — 22 тыс ₽

Теперь вышеуказанный размер пошлины сохранен для объектов, чья кадастровая стоимость не превышает 20 млн ₽

По сделкам со стоимостью выше 20 млн ₽ для физических лиц - 0,01% от цены сделки, но не менее 0,01% кадастровой стоимости и не более 500 тыс руб.

Кстати, для организаций ставка налога меняется при стоимости 22 млн ₽. Но ставка сверх этой суммы 0,1%, но не менее 0,1% от кадастровой стоимости и не более 1 млн ₽

- ️За регистрацию прав на земельный участок для подсобного хозяйства и сельхозназначения госпошлина повышена с 350 до 700 ₽

- За внесение изменений в ЕГРН, а также за изменение либо расторжение договора аренды для физлиц повышена с 350 до 700 ₽

✔️Налог на имущество

А для объектов капитального строительства кадастровой стоимостью выше 300 млн руб., предельные налоговые ставки повышаются с 2% до 2,5%. Но конкретные ставки будут устанавливаться законами субъектов РФ

В отношении земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и (или) занятых инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса, кадастровая стоимость которых более 300 млн руб., предельное значение ставки по земельному налогу увеличивается с 0,3% до 1,5%. Указанное не будет затрагивать земельные участки в составе общего имущества многоквартирного дома

Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ, изменения начинают действовать с 01.01.2025 года

Как вам новости❓️Огорчены или ровно❓️

Традиционно, с вас ❤️ и делитесь с близкими!

Делюсь новым открытием 😇

Очень интересный выпуск про осознанность выбора жилья, про реальный комфорт и эстетику ❤️

https://youtu.be/Iztm4M_CJco?si=lbTHIixlM3i_3NC6

Друзья, делитесь впечатлениями после просмотра ☺️