#нампишут

Сегодня в ЖК ЗИЛАРТ сорвался лифт с человеком внутри.

К счастью, падение было незначительным, на полэтажа. Тем на менее, комплекс новый, и если там уже лифты падают — что будет дальше? Застройщик должен нести ответственность за свои просчеты. Ждём комментариев от представителей.

@nedvizha

Близость к метро, похоже, перестала быть одним из главных критериев выбора квартиры.

Еще до пандемии в 2019 году на вторичном рынке лоты в шаговой доступности от московской или питерской подземки стоили, в среднем, на 15% дороже остальных.

Сейчас эта премия продавцам, по данным ЦИАНА, не дотягивает и до 10%.

Это связано с распространением удаленки как нового образа жизни многих горожан, а также с развитием многочисленных сервисов доставки.

А в Москве еще и с программой КРТ и застройкой промзон, где станций метро поблизости может вовсе и не быть, но квартиры там все равно покупают.

Так что, похоже, этот маркер уходит в прошлое.

@nedvizha

​​Как глубоко упал рынок ипотеки в связи с введенными ограничениями?

Завершился февраль, а значит самое время подвести итоги рынка ипотеки в первые два месяца года. Тем более, что событий было немало – и фактическая (почти) отмена льготки в столицах, и введенные комиссии от банков, и ужесточение рынка от ЦБ РФ.

Все эти меры должны были знатно ударить по спросу на ипотеку. По крайней мере, так писали нам в комментариях подписчики, не согласные с нашим относительно оптимистичным прогнозом по рынку (минус 30% в этом году). О калибровке прогноза на этот год поговорим позже, а пока давайте посмотрим, что же действительно происходит "в моменте".

▪️В январе снижение выдач ипотеки соответствовало нашим первоначальным оценкам. Ипотека на ДДУ -70% м/м, госпрограммы -71% (в том числе -76% по льготной), неДДУ -59%, рыночная ипотека -56%. Кажется, что в новостройках упали сильно, но 26 тыс. выданных кредитов по ДДУ даже на 4% больше среднего в 2020-2023 гг. Просто база декабря и всего II п. 2023 г. была высокой.

Неожиданно аж на 10% упала средняя сумма кредита до 3,6 млн руб. В основном за счет вторички (неДДУ) – на 10% до 2,9 млн. По ДДУ снижение только на 1% до 5 млн руб., зато сильное снижение наблюдается в Москве – сразу на 4% до 7,7 млн (в том числе на 35% до 5,2 млн в сегменте льготной ипотеки).

Казалось, ограничения ввели на льготку, в том числе увеличили ПВ, а падает средняя сумма на вторичке. Как так? Все дело в структуре. Сегмент неДДУ в конце 2023 включал слишком много льготных кредитов, по которым средняя сумма выше (ИЖС, ДКП на новостройки).

Из-за снижения среднего чека сократился и платеж по выданной ипотеке с 30,5 до 28,8 тыс. руб. в месяц. И это несмотря на рост ставок. Рыночные ставки прибавили до +1% и достигли 17%. Средняя ставка по неДДУ выросла всего на 0,4% м/м до 10,8%, но это тоже из-за структуры – в неДДУ много кредитов по льготным ставкам.

▪️В феврале рынок должен был начать оживать, но пока не успел. Выдачи ипотеки будут выше января всего на 10%, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и сильно хуже обычной сезонности (в феврале выдачи обычно растут на 20-30%). Статистика выдач по льготным программам показала ускорение только в конце февраля.

🗝 По сегментам прогноз стало делать сложнее. Доля ипотеки на ИЖС/ИЖД выросла до максимума 20% в январе, а в феврале могла увеличиться еще больше. При этом выдачи ипотеки по ДДУ, скорее всего, продолжили отставать из-за действия комиссий для застройщиков.

Данные Домклик показали снижение доли новостроек в выдачах крупнейшего банка с 24% до 15% в феврале. Значит доля банка на первичном рынке ДДУ могла упасть с 41% в январе до 25-30% в феврале (в 2023 зеленый банк выдал до 60% всех ипотек на ДДУ).

📈 Похоже это стало одной из причин отмены комиссий для застройщиков. В марте ждем восстановления ипотеки на новостройки и уверенный рост вплоть до июня. Рынок вернется в привычный режим "успей взять льготную ипотеку".

А вот вторичный рынок останется в унынии надолго, пока не начнут снижаться рыночные ставки. Посмотрите на картинке, как разошлись как в море корабли ипотека на первичном и вторичном рынке Москвы (наш расчет по данным Росреестра).

@DomusVerus

#нампишут В районе Новогиреево (ВАО), где только в декабре ввели первый дом по программе реновации (Свободный 25/27), местный Жилищник проявляет чудеса креативности, чтобы как можно дальше держаться от новых строительных технологий.

В частности, через жителей дома (слабо разбирающимися в ЖКХ), Жилищник инициировал общее собрание собственников, на котором предлагает…. отдать безвозмездно городу индивидуальный тепловой пункт (ИТП), который находится в составе проекта дома, и входит в общедомовое имущество.

Самое загадочное, что механизм передачи отсутствует, то есть по факту, принятие данного решения только выводит ИТП из состава ОДИ. Кто будет проводить процедуру передачи городу? Куда звонить в случае проблем с горячей водой и отоплением? Какие функции осатются у Жилищника после передачи? Эти вопросы, памятуя пословицу про воз и кобылу, Жилищник уже не интересуют.

А то, что при передаче ИТП в МОЭК у жителей на 400-500 рублей в месяц вырастут тарифы за воду и отопление, Жилищник долго умалчивал.

Жители первого в районе реновационного дома уже разобрались в вопросе, и смогли защитить себя, получив от города разъяснение, что для уменьшения ОДИ нужны 100% голосов собственников и проект реконструкции. Но скоро в районе появятся новые дома по реновации (ближайший - Утренняя 1А). И единственный способ получить 100% голосов - провести собрание собственников до начала заселения, пока городу принадлежит 100% площадей дома.

Жители недоумевают (и были бы рады получит разъяснения городских властей @mosfr_official), почему город одной рукой строит современные дома и призывает жителей заниматься самоуправлением, а с другой, использует сомнительные схемы по выводу из состава дома общедомового имущества, повышая расходы жителей на коммунальные услуги? Почему город не может сразу забирать себе ИТП, раз Жилищник не имеет компетенций по его обслуживанию? Имеет ли место подобное только в Новогиреево, или это распространено по всей Москве?

@nedvizha

🇷🇺🛠🏡Новые склады и распределительные центры в Московской области будут строиться сразу вместе с общежитиями для мигрантов. Соответствующее распоряжение подписал губернатор Андрей Воробьев.

Отныне все крупные инвестиционные проекты в регионе, предполагающие возведение складских помещений площадью от 30 тыс. кв. м. (а таких в области большинство), будут согласовываться властями только при условии обеспечения жильем не менее 70% будущих сотрудников из числа иностранных граждан.

Жилье для мигрантов должно располагаться непосредственно на территории объекта их будущего трудоустройства и отвечать всем стандартам временного проживания (хостел, общежитие, гостиница) из расчета не менее 4 кв. м. на человека. Это значит, что обойти распоряжение путем записывания строительных бытовок в категорию «жилья» не выйдет. Также все проектируемые помещения должны будут оснащаться камерами видеонаблюдения, которые будут интегрированы в единую региональную систему Подмосковья «Безопасный киберпанк регион».

Основная цель инициативы – снизить социальное напряжение между коренным населением и приезжими мигрантами. Об этом сообщил первый замруководителя областного главного управления региональной безопасности Владимир Герасименко:

«Как правило, мигранты снимают жилье рядом с местом своей работы, поэтому в жилом секторе, прилегающем к крупным объектам притяжения иностранной рабочей силы (у нас это в основном логистические центры), создается определенный дискомфорт для местного населения. Пример — подмосковные Котельники, где облюбовали себе жилье большинство работников рынка "Садовод".
…
Если же работодатели будут селить своих иностранных работников централизованно, в служебных общежитиях, там их будет легче контролировать. И самое главное — контакты с местным населением будут сведены к минимуму, по принципу "общежитие—работа—общежитие"».

Инициатива безусловно нужная, если не сказать прорывная, однако она не учитывает несколько аспектов.

Во-первых, распоряжение носит обязательный характер для работодателя, но не для мигрантов. Ничто не мешает ценному иностранному специалисту отказаться от комфортабельного, но находящегося под присмотром жилья на объекте и продолжать жить по кайфу в резиновых квартирах, промышляя на досуге наркоторговлей, воровством, изнасилованиями и другими формами культурного обогащения местного населения.

Во-вторых, в распоряжении не прописаны условия проживания мигрантов на объекте, прежде всего – КРИТИЧЕСКИ важный запрет на ввоз мигрантских семей. Ты приехал зарабатывать деньги? Милости просим: вот оплачиваемая работа и комфортабельное жилье. Но две твои жены и пятеро детей должны остаться на солнечной родине. Те же Котельники, о которых упомянул г-н Герасименко, страдают не только от трудовых мигрантов, но и их детей. Вытеснение коренного населения в городах происходит уже не на уровне мест трудоустройства, но непосредственно в детсадах и школах. То есть перед нами финальная стадия народозамещения. При отсутствии запрета на поселение мигрантских семей (либо полного, либо за пределами спецжилья на объекте) последние просто получат дополнительную дармовую жилплощадь в ущерб коренному населению. Согласятся ли инвесторы вместе с хостелами строить на объектах детсады, школы, культурные центры, поликлиники и больницы для мигрантских семей? Вопрос риторический.

Без четкой проработки этих и других вопросов на законодательном уровне «революционная» (на самом деле общепринятая во всем мире, кроме «толерантной» РФ) инициатива властей Подмосковья потеряет всякий смысл.