#ИнтереснаяСудебнаяПрактика

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2021 по делу N А60-24066/2021

➡️ Суть дела:

Собственники проводят ОСС и решают, что теперь размер платы за содержание жилого помещения в размере 21,50 руб. за 1 кв. м.
Как вы понимаете, это безо всяких согласований с мнением управляющей организации.

УО игнорирует результаты такого собрания и продолжает начислять по прежнему размеру платы - 28,16 руб. / кв. м.

Тогда собственники обращаются в ГЖИ. ГЖИ проводит внеплановую проверку и по итогу выдает предписание, согласно которому необходимо осуществлять начисление платы за содержание жилого помещения в соответствии с решением ОСС.


❓ Что сказал суд?

Судом установлено, что в нарушение ч. 7 ст. 156 ЖК РФ собственники не согласовали с УО утверждаемую ставку платы за содержание, предложения у УО не запрашивались.

Таким образом, УО неправомерно лишено возможности реализации предоставленных ему законом и договором полномочий на внесение таких предложений, и принятие ставки платы без учета мнения управляющей организации.

Из разъяснений Верховного Суда РФ в п. 16 Постановления Пленума от 27.06.2017 N 22: следует учитывать, что утвержденный на ОСС размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание ОИ в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

❗️Предложенная инициатором собрания и впоследствии утвержденная ставка платы за содержание в размере 21,50 руб. / кв. м не способна обеспечить надлежащую эксплуатацию, является экономически необоснованной, поскольку не содержит под собой ни перечня утверждаемых услуг, ни экономического анализа, ни фактических расходов, которые необходимы для надлежащего содержания МКД, а просто мы так хотим.

Суд признал недействительным предписание ГЖИ.

#ИнтереснаяСудебнаяПрактика

💥 Ну и про индексацию.

В силу п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления МКД является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Обратите внимание – не сама твердая цена, а порядок её определения.

Также Минстрой РФ в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 сказал, что индексацию можно предусмотреть в договоре управления.

Получается, если мы в качестве порядка определения цены установили, что такая цена устанавливается путем индексирования – это не противоречит ЖК РФ.

Да, размер платы ежегодно меняется, без проведения отдельно ОСС, просто в силу договора. И это правильно, это не говорит о том, что УО меняет размер платы в одностороннем порядке, это заранее было согласовано в договоре управления.

✔️ В случае если УО применяет для расчетов размер платы с индексацией, установленный на ОСС, такие действия УО не могут быть признаны нарушающими законодательство (Определение Верховного Суда РФ от 05.07.2019 N 307-ЭС19-2677 по делу N А21-463/2018, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.11.2019 N 307-ЭС19-11346 по делу N А21-10882/2018).

Начнем утро с прекрасного.

☠️ Роспотребнадзор опубликовал сразу два Письма от 28 февраля 2024 г. №09-2418-2024-40 и №09-2464-2024-40, в которых разъясняет как и кто должен травить в МКД тараканов и мышей.


Краткий спойлер:

🐾 Ну отвечает за всё, конечно, УК, кто ещё с крысами справится поскольку именно за нами закреплено осуществление дезинфекционной, дератизационной и дезинсекционной деятельности (это пункт 23 минимально перечня).

🐾 Пока лицензия на эту деятельность не нужна, а вот до 1 марта 2025 года такую лицензию обязательно надо получить. Подробно я рассказывала об этом здесь.

🐾 Минимальная периодичность проведения дезинсекционных и дератизационных мероприятий (то есть как часто нужно разбрасывать яды от насекомых и грызунов), санитарным законодательством не установлена.

🐾 Тогда когда проводить?
УК должна ежемесячно проводить обследования МОП МКД на заселенность насекомыми, а при обнаружении тараканов или грызунов (или их следов) - немедленно осуществить "истребительные мероприятия", то есть разложить отравленные приманки и затем проверять, насколько активно грызуны к ним обращаются. Если приманки для грызунов остаются нетронутыми в течение двух недель, считается, что они исчезли, а цель дератизационных мероприятий – достигнута.

🐾Конечно, яды можно применять только в местах, недоступных для детей и домашних животных, - приманки размещают на специальные подложки в закрывающиеся пронумерованные одноразовые или многоразовые контейнеры, другие емкости и средства, обеспечивающие безопасность людей и домашних животных.

#НовостиЖКХ или Старая песня о главном...

👀 Агентство РИА Новости выпустила пост про острую нехватку дворников и сантехников.

👉 По данным HeadHunter, несмотря на рост зарплат в среднем на 20% за год, у дворников и сантехников в России самый низкий заработок среди всех занятых в отрасли: 29,8 тысячи и 64,9 тысячи рублей в месяц.

😯 Проблема кадрового голода в ЖКХ набирает обороты, об этом уже кричат из каждого утюга.

😫 Но, увы, никто не знает как эту проблему решить. Я пока не видела какого-нибудь разумного предложения. Особенно чтобы было понятно, где взять на него денег.
Давать дворникам квартиры, как когда-то? Но где их взять, в городах давно нет маневренного фонда.
Увеличивать размер платы и поднимать зп? Ага, скажите это гражданам.
Субсидии от бюджета? Но далеко не каждый городской бюджет это потянет.

❓ Давайте вынесем этот вопрос от МариВлади на обсуждение:

Здравствуйте. Может здесь я найду помощь в разъяснении...
Есть дом на 10подъездов. 1подъезд не оснащен лифтом в силу конструктива. Жители этого подъезда просят вкл в повестку собрания вопрос об искл начисления за лифт. Вопрос вот в чем: на доме муниципальный тариф и за лифт плата составляет 4,42 с м.²
Мы должны просто снять плату с жителей 1подъезда и собирать меньшую сумму по дому, изменив договор с подрядчиком или же мы должны увеличить муниципальный тариф и распределить этот "недосбор" на остальных?

➡️ ОТВЕТ:

У нас есть прямые нормы законодательства, которые недопускают установления различных размеров платы для разных категорий собственников помещений:

🔹 ст. 39 ЖК РФ, которая точно относит лифт к общему имуществу, независимо от того пользуется жилец этим лифтом или нет;

🔹ст. 162 ЖК РФ, которая устанавливает, что договор управления должен быть одинаковым для всех;

🔸п. 31 ПП491 говорит, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений;

🔹 п. 2 ПП75 тоже утверждает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в МКД.


💡 А ещё несколько лет назад появилось интересное Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П, которое делает вывод о том, что можно сделать разный размер платы, но только для помещений с разным назначением (например, для жилых и нежилых).

Цитирую:
«… законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в МКД, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.)».

📍Важно и то, что свои выводы Конституционный суд сделал в отношении ТСЖ, где нет договора управления.
И между помещениями «одного типа» размер платы остался одинаковым (во всех жилых – один размер, во всех нежилых – другой).


🔥 Давайте попробуем сделать ВЫВОД:

📍Есть много прямых норм законодательства, запрещающих дифференцировать размер платы.
Есть исключение – разный размер для жилых и нежилых помещений.
Натянуть такое на одинаковые помещения (жилые, просто в разных подъездах» это как сову на глобус не получится.

Одним словом, я бы не стала такого делать. Да и суд вряд ли поддержит.

#НовостиЖКХ


📎 С 1 апреля еще больше изменений в квартире придется согласовывать с Росреестром.

В силу вступят поправки в ФЗ № 608-ФЗ, который вносит изменения в Жилищный кодекс РФ, и ФЗ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», уточняющие понятие и порядок проведения перепланировки.

Что важно знать о новых требованиях:

1️⃣ Перепланировку придется согласовывать при изменении площади квартиры или границ помещения: разделения комнаты на две, выделение кладовой или перенос дверного проема;

2️⃣ Список запретов остается прежним: нельзя подключать теплые полы к общему отоплению, объединять кухня с гостиной при наличии газовой плиты или пристраивать лоджию выше первого этого.

3️⃣ Теперь перепланировкой будут считать не только создание новых комнат, изменение общей площади и границ, но и, к примеру, перенос дверного проема или демонтаж встроенных шкафов.

4️⃣ Изменится и схема оформления перепланировки. После ремонта нужно будет:
🔺получить акт приемки,
🔺 заказать новый техплан у кадастрового инженера,
🔺 передать его в Росреест,
🔺 дождаться внесения изменений в ЕГРН.


💬 К сожалению, УК не согласовывают перепланировки, но потом на практике сталкиваются с их последствиями.
У меня на практике была потрясающая история о том, как мужчина поставил посреди комнаты огромную джакузи, набрал в нее воды и провалился на нижний этаж, поскольку в доме были деревянные перекрытия. Что уж говорить про такие мелочи, как теплый пол от стояка горячей воды

На самом деле этот законопроект не принят, а прошёл второе чтение. Вот ссылка, можете убедиться: https://sozd.duma.gov.ru/bill/445620-8#bh_histras

Но уже на десятом новостном ресурсе сегодня читаю, что закон принят!

Кто-то один ляпнул, остальные подхватили. Зачем проверять, у нас куча СМИ работают тупым копированием ⛔️

Я очень люблю Питер, но последние пару лет получалось так, что приезжала туда зимой и реально поражалась тому, насколько был не убран снег и лёд на дорогах. Сломать ноги можно было влегкую, причем на центральных улицах. Ага, северная столица...

И вот, читаю статью о том, что в этом году прошла целая реформа зимней уборки в Петербурге.

Реформа проходила в 3 этапа:
1️⃣Закупили технику и сформировали штат.
2️⃣Последовательно заменили подрядные организации во всех районах.
3️⃣Отладили новую систему.

🧑‍💻 В статье можно почитать более подробно и там написано, что результат отличный, потому что стало меньше жалоб.
Хотя, по моему опыту, жалоб становится меньше тогда, когда люди понимают, что жаловаться бесполезно – никто ничего не исправит. А вот когда на жалобы реагируют и быстро – их становится больше. Во всяком случае на первых порах.

Одним словом, захотелось сгонять в Питер и посмотреть как там сейчас. Тут в чате уже собирались на Байкал, может потом завернём?
😉

#НовостиЖКХ

📌 В ЕГРН будут вносится сведения о всех лицах, которые имеют право пользоваться жилым помещением

Опубликован Законопроект № 498549-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части защиты прав собственности приобретателя жилого помещения и обеспечения защиты прав бывших членов семьи собственника отчуждаемого жилого помещения)» для защиты людей от покупки квартир с обременениями.

Что поменяется?
ЕГРН будет ставиться специальная отметка, если бывшие члены семьи собственника сохранили право на пользование недвижимым имуществом.
Например, будут указываться все, кто имеет право проживать в квартире – бывшие супруги без своего жилья, дети, и т.п.

Доброе утро!

Ну что ж, законопроект о запрете сдавать квартиры без ИПУ принят в третьем чтении.

Поговорим о нём подробнее.

Лично мне этот закон кажется странным, потому что я не вижу, как и кто будет его исполнять:

1️⃣ Во-первых, нет на сегодня полной базы арендных квартир. Сведения об аренде подает в налоговую абсолютное меньшинство. А остальные - это ещё доказать надо, если вы к ним придете, все скажут заученную фразу - это ко мне родственники погостить приехали, ничего я не сдаю.

2️⃣ Во-вторых, нужно свести обе базы - арендные квартиры и база квартир без ИПУ. Кто это будет делать? Тут ГИС с пенсионным фондом интегрируют уже лет 8 и до сих пор никак.

3️⃣ В-третьих, пожалуй, это самое смешное, - представим, что светлое будущее наступило все министерства отлично сработали, базы сведены и нарушители выявлены.
Какое страшное наказание их ждет? Да никакого. В законопроекте, что в случае выявления: "соседи могут обратиться в суд за защитой своих прав".

Увы, законопроект либо породит новую волну ненависти между соседями, либо будет просто спущен на тормозах.
Как написала в чате Ольга: «Как всегда ОМСУ разошлет в УК срочные запросы, где что сдается, УК ответят отписками и на этом все благополучно завянет».
Ещё больше мне понравился комментарий Ирины: "А потом я посмотрю, как УК будет воздействовать на ОМСУ, который сдаёт квартиры без ИПУ в соцнайм))"

Сегодня четверг, а значит #РыбныйДеньЖКХ
Закидываем вопросы и ловим ответы!

😊 Таня Ника:
Коллеги, привет)
Как первый рабочий день после праздников?
Такой вопрос, у нас есть МКД, один такой слава богу😡в котором один под'езд, при чем не все стояки!!! полотенчик от ГВС, а остальные три под'езда полотенчик от отопления и оставшийся стояк первого под'езда. Таки вот, норматив на подогрев в части ГВС на ОДН какой применять???
У нас такой норматив на подогрев суб'ектом установлен разный, в МКД от ГВС и от полотенца. Как разделить МОП??? И чем это предусмотрено? Я считаю, что у меня все от отопления, и в квитанции у меня 0.064, а вот тепловая жаба все считает по нормативу с полотенчиком, он выше. Сумма в разнице по итогу смешная😄но дело принципа. Прошу коллег подсказать, у кого какие мысли?


😊 Elena:
Добрый день!
Коллеги, поделитесь пожалуйста опытом, или, хотя бы, мыслями по такому вопросу.

В управлении мкд (первые два этажа-встроено-пристроенные нежилые помещения) на втором общем этаже этих офисов есть общие туалеты. Ими пользуются только офисники.

Официально, собственность на эти туалеты ни у кого не оформлена, фактически, это вроде как общедомовое имущество (по техпаспорту) Ввод воды к этим офисам отдельный, врезка трубы до общедомого счетчика, который для жилья. Раньше стоял счетчик на эту трубу для нежилья, потом он вышел из строя и его не эксплуатировали. Сейчас водоканал выявил эту врезку и у нас намечаются большие проблемы🫣.

ВОПРОС: кому и как распределять плату за эту туалетную воду?!?
Расход большой, вешать как сои на всех, включая жилье-это самоубийство, жилые помещения нас порвут на британский флаг. Прямой договор с собственниками водоканал конечно не заключит, тк это не их собственность а общедомовая.

А имеем ли мы право перекрыть им воду в эти общие туалеты, собственники нежилья ведь останутся без туалетов, не нарушим ли мы этим санитарные нормы?


😊 Екатерина:
Добрый вечер!
Подскажите, а каким образом уведомлять собственников о необходимости принять техническую документацию?