Где я ищу квартиры по низу рынка для субаренды

Большинство ищет квартиры на Циане или Авито по рыночным условиям или даже выше, так как у собственников есть стереотипы связанные с субарендой - и потом не понимает, почему цифры не сходятся.

Для нас и инвестора такой вход неинтересен: маржа съедается повышенной арендной ставкой.

В субаренде деньги зарабатываются на входе (как во флиппинге), еще правильной финансовой моделью и выстроенными процессами.

Где на самом деле находятся выгодные объекты:

1️⃣ Действующие собственники, с которыми уже выстроены отношения и заключены договоры. Они знают и понимают твой подход к работе. А еще это долгосрочное взаимовыгодное сотрудничество для двух сторон.

2️⃣ Переговоры.
Навык договариваться + расчёт финансовой модели позволяют получать условия выгоднее «рыночных».

3️⃣ Агенты с “зависшими” квартирами.
То, что долго не сдавалось, может подойти в субаренде после определенных доработок квартиры.

4️⃣ Дома и квартиры с неочевидным потенциалом.
Планировка, этаж, количество комнат, состояние квартиры под мелкий ремонт или комплектацию - при правильно построенной модели они начинают приносить доход нам и инвесторам.

Что еще важно!
Даже идеальная цена не показатель успешности пректа, если нет этого:
- корректно выстроенной финансовой модели
- оптимизации расходов
- автоматизации процессов (заселение, уборки, контроль-качества, состояние квартир, сервис и прочее)

Мя мысль простая:
Хорошая субаренда начинается не с красивой квартиры, а с согласованных условий входа, цифр и провильно организованных процессов.

Дальше мы с вами разберем реальные примеры поиска, расчёты, удачные и неудачные кесы.

Сколько денег нужно, чтобы зайти в субаренду в 2026 году?

Сегодня субаренда - один из немногих инструментов, куда всё ещё можно войти без больших вложений, но с понятной доходностью.

Сейчас минимальный вход - от 500 000 ₽.
📈 При этом рынок продолжает расти.
По данным Авито, спрос увеличивается примерно на 10% в год, а к 2030 году объём рынка вырастет на 40%+

Причина простая:
люди всё чаще выбирают квартиры вместо отелей -
больше пространства, ощущения как дома, ниже цена, лучше локации.

Важно понимать, что субаренда - это бизнес.
- управление объектами 24/7
- клининг, стирка и логистика
- сервис и продажи
- контроль заселений / выездов гостей
- регулярные мелкие ремонты и поддержание в хорошем техническом состоянии объектов.

Можно идти самостоятельно - через ошибки, боли и потери времени.

А можно зайти уже в работающую модель -
и зарабатывать, как инвестор вместе с нашей командой.

❓ За какой срок окупается объект?
❓ Какую прибыль реально получает инвестор в 2026 году?

Подробно разберу это в следующих постах.

Как развивается внутренний туризм сейчас - и что это значит для инвесторов

Рынок внутреннего туризма входит в устойчивый инвестиционный цикл до 2030 года.

Вот ключевые цифры с конференции Авито, в которой я участвовал по приглашению, как спикер👇

Объём рынка краткосрочной аренды:
🔹2019 - 229 млрд ₽
🔹2025 - 466 млрд ₽
🔹2030 ~ 663 млрд ₽ (прогноз аналитиков с учетом госпрограммы)

Даже несмотря на замедление турпотока в 2025 году (основной скачок пришёлся на рекордный 2024-й), рынок продолжает расти в деньгах.
Среднегодовой темп роста - 7–11%.

Апартаменты vs отели
По прогнозу на 2030 год:
- краткосрочная аренда (апартаменты) ~663 млрд ₽
- отели и гостиницы ~ 889 млрд ₽

Что это означает для инвесторов? - спрос и доходность на краткосрочную аренду будет только расти! 📈

До 2030 года туризм - один из немногих сегментов с прогнозируемым спросом и системной поддержкой государства.

Ну и держи в голове рано или поздно все когда-то заканчивается и к нам поедут туристы из европейских и других стран, что однозначно отразится на спросе.

Сейчас отличное время зайти вместе с нами в такие объекты!

Пока вы участвуете в опросе 👇

В прошлом году мы выросли в 2 раза по количеству квартир в управлении.
В этом году у нас амбициозная, но реальная цель -
50 квартир в портфеле, и мы её достигнем 🚀

Сейчас у вас есть возможность зайти в объекты по стратегии субаренда вместе с нами:
▫️ срок инвестирования - 6-8 месяцев
▫️ фиксированная и гарантированная доходность
▫️ понятная модель

Если вам интересно зарабатывать на рынке краткосрочной аренды без операционки напиши мне 👉@kutsenko_one

📞📱79936350045

Расскажу детали. Объем инвестиций ограничен, возьмем 2-3 инвесторов. Так как высокий интерес!

Следующий раунд привлечения инвестиций в апреле.

Новая квартира в портфеле

Понедельник начинается с подписания еще одной квартиры по стратегии субаренда.

Сегодня подписали договор ещё на квартиру.
Локация - Патриаршие пруды.
Центр светской жизни Москвы и при этом - тихий, статусный доходный дом.

Из окон - красивая панорама города, редкое сочетание для этой локации. Так как Патриаршие - оживленное место.

Инвестиции в запуск квартиры:
Аренда + депозит + комиссия агента — 500 000 ₽
Базовая комплектация — 130 000 ₽
Хоумстейджинг ~100 000 ₽
Ремонт и подготовка — 30 000 ₽
Итого: 760 000 ₽ на запуск объекта.

Инвестиционный потенциал:
Срок окупаемости ~7-8 месяцев
Доход инвестора: фиксированные в договоре 20% годовых

Срок подготовки проекта 7-10 дней и уже в начале февраля квартира начнет полноценно работать и приносить доход.

Если хочешь участвовать в подобных проектах -
напиши мне
👉@kutsenko_flipin

📞📱79936350045

Как мы запускаем квартиры в субаренду и выводим их в прибыль

Многие думают, что посуточная аренда - это «укомплектовать квартиру, выложить объявление на площажки и организовывать заселения гостей».
Это высокооперационный бизнес, в котором важна выстроенная система, регламенты, планирование и контроль всех процессов.

Чтобы этот бизнес работал эффективно необходим системный подход.

Делюсь нашим стандартом запуска квартир 👇
🔹 анализируем объект и считаем реальную доходность
🔹 планируем сроки, бюджет и стратегию выхода на рынок
🔹 создаём продающий дизайн под формат посуточной аренды
🔹 формируем спецификацию на комплектацию
🔹 закупаем мебель и технику
🔹 комплектуем квартиру и выполняем мелкий ремонт
🔹 проводим генеральную уборку
🔹 организуем профессиональную фото- и видеосъёмку
🔹 создаём эффективные объявления на площадках
🔹 настраиваем инструкции заселения
🔹 принимаем первых гостей и усиливаем результат по обратной связи.

📈 Итог: квартира выходит на рынок уже готовым продуктом. Такой подход обеспечивает стабильную загрузку, высокий рейтинг на сервисах и прогнозируемый доход для инвесторов.

Главные события недели на рынке недвижимости Москвы 26–30 января 2026

Коротко о главном, что важно знать инвестору 👇

1. Ипотека
ВТБ резко снизил ставки по рыночной ипотеке
снижение сразу на –3 п.п.
минимальные ставки с учётом скидок от 19,3% годовых
действует на первичный и вторичный рынок
Первое заметное смягчение условий за долгое время - банки начинают бороться за заёмщика.

2. Изменения в льготных программах
С 1 февраля 2026 ужесточается семейная ипотека
теперь один льготный кредит на одну семью
вместо двух.
В конце января рынок увидел всплеск сделок - многие старались «успеть по старым правилам».
Что это даёт рынку:
краткосрочный рост спроса
возможное снижение активности весной. Здесь снижение ставок по ипотеке могут стимулировать рост продаж.

3. Больше квартир с готовой отделкой
доля квартир с отделкой выросла:
с ~30% до ~42% за 2025 год
Это сигнал: покупатели всё чаще выбирают жильё под ключ

4. Возможный рост стоимости жилья.
Эксперты ожидают в 2026 году:
+10–15% по Москве.

5. Премиум и элитная недвижимость.
индекс «Золотая сотня» продолжает рост
совокупная стоимость 100 самых дорогих квартир Москвы - 153 млрд. рублей.
Премиум-сегмент остаётся одним из самых устойчивых даже при высоких ставках.

Что это значит?
🔹 ипотека остаётся дорогой, но тренд на снижение появился
🔹 льготные программы становятся менее доступными
🔹 спрос смещается в готовые квартиры с отделкой

Как думаете, когда ипотека станет доступной в этом или следующем году?

Вчера сняли обзор нашей реализованной квартиры для канала - @flipvnedvizh

Разобрали проект от и до: какие сложности возникли в процессе, как согласовывали перепланировку и отключение газа, какие дизайнерские решения применили и какие фишки внедрили в этот раз.

Отдельно рассказал про экономику проекта - раскрыл цифры.

Получился классный обзор 👌

Скоро выйдет полный обзор квартиры - поделюсь ссылкой здесь.

На канале прибавление

Те, кто со мной не знаком - давайте познакомимся. А те, кто давно подписан, смогут узнать меня чуть глубже.

Расскажу о себе и своём пути в небольшой серии постов.

Меня зовут Сергей Куценко.
Я предприниматель и инвестор в недвижимость.
Долгое время работал в найме в крупных компаниях. Стабильная работа, понятный доход, два раза в год отпуск.
Но в какой-то момент появилось ощущение: этого недостаточно.
В 2019 году мне захотелось создать пассивный доход. Такой, который со временем мог бы стать дополнительной подушкой безопасности. И, возможно любимое дело.

Сразу скажу - это был совсем не простой путь. И тогда я даже не догадывался, что впереди меня ждут два «Чёрных лебедя».
(«Чёрный лебедь» - редкое событие, которое резко меняет правила игры и имеет серьёзные последствия.)

Я начал изучать разные варианты бизнеса. Смотрел, делал расчеты, сомневался. И однажды мне попалась статья в журнале РБК про компанию, которая занимается сдачей квартир посуточно.
В статье рассказывалось, как два предпринимателя с небольшим стартовым капиталом запустили этот бизнес в центре Москвы и масштабировали его.
Со временем они собрали портфель квартир, а затем начали покупать собственные объекты и сдавать их посуточно.
Идея зацепила!
Для меня это выглядело, как модель, которую нужно повторить.

Я начал глубже изучать рынок, считать экономику, общаться с людьми из сферы. Через какое-то время принял решение и запустил свою первую посуточную квартиру. Кстати на фото моя первая квартира 😁

В начале, как у всех были ошибки, неочевидные решения, потерянные деньги и время. Но всё это оказалось мелочью по сравнению с тем, что произошло дальше.

В конце 2019 все столкнулись с пандемией. Очень скоро пришло ощущение, что моя попытка создать пассивный доход может закончиться, не успев начаться.
Я тогда думал, что самое сложное - это начать.
Но на практике оказалось - удержаться.

Так началась моя история посуточной аренды.


Рассказать про то, как мы выходили из кризиса в пандемию и удержались на плаву?

Чёрный лебедь

Или как мы выходили из кризиса в пандемию и удержались на плаву? Продолжение вчерашнего поста 👇

В начале 2020 года весь мир столкнулся с COVID-19.
Никто не мог предсказать, что произойдёт дальше.
Перемещения остановились.
Людей отправили на самоизоляцию.
А я только запустил свою первую квартиру.
Прошло буквально три месяца - и всё остановилось.

Вот он - первый «Чёрный лебедь», которого никто не ждал.
Первое, что я сделал - пошёл к собственнику квартиры.
Мы договорились снизить арендную ставку на 50%.
Иначе просто не вытянуть.

Дальше вопрос: как получать бронирования, когда люди перестали передвигаться?
Был период, когда я закрывал расходы по квартире из своей зарплаты в найме: аренда, расходники и прочие расходы.
Это было непростое время. Но именно тогда начали появляться нестандартные решения.
Помню, как пришла идея заселять людей, которым нужно было место для работы на время самоизоляции.

Многие не могли эффективно работать из дома и искали тихое пространство.
Наши квартиры фактически становились мини-офисами.
Со скидкой, на короткие сроки.

Появлялись и другие идеи.
Мы тестировали всё, что могло дать заполняемость.
Кое-как прошли первую волну. Потом вторую.
Продолжали запускать квартиры, несмотря на кризис.
У меня внутри было ощущение - модель рабочая, которую нуеобходимо масштабировать, но очень аккуратно учитывая риски. Нужно просто пережить трудные времена.

В тот период многие игроки ушли с рынка. Помните волну закрытий ресторанов?
Кто-то не выдержал финансово.
Кто-то психологически.
Кто-то просто не смог адаптироваться.
Но любой кризис - это всегда окно возможностей.

Тогда я это впервые по-настоящему понял.....