Где я ищу квартиры по низу рынка для субаренды

Большинство ищет квартиры на Циане или Авито по рыночным условиям или даже выше, так как у собственников есть стереотипы связанные с субарендой - и потом не понимает, почему цифры не сходятся.

Для нас и инвестора такой вход неинтересен: маржа съедается повышенной арендной ставкой.

В субаренде деньги зарабатываются на входе (как во флиппинге), еще правильной финансовой моделью и выстроенными процессами.

Где на самом деле находятся выгодные объекты:

1️⃣ Действующие собственники, с которыми уже выстроены отношения и заключены договоры. Они знают и понимают твой подход к работе. А еще это долгосрочное взаимовыгодное сотрудничество для двух сторон.

2️⃣ Переговоры.
Навык договариваться + расчёт финансовой модели позволяют получать условия выгоднее «рыночных».

3️⃣ Агенты с “зависшими” квартирами.
То, что долго не сдавалось, может подойти в субаренде после определенных доработок квартиры.

4️⃣ Дома и квартиры с неочевидным потенциалом.
Планировка, этаж, количество комнат, состояние квартиры под мелкий ремонт или комплектацию - при правильно построенной модели они начинают приносить доход нам и инвесторам.

Что еще важно!
Даже идеальная цена не показатель успешности пректа, если нет этого:
- корректно выстроенной финансовой модели
- оптимизации расходов
- автоматизации процессов (заселение, уборки, контроль-качества, состояние квартир, сервис и прочее)

Мя мысль простая:
Хорошая субаренда начинается не с красивой квартиры, а с согласованных условий входа, цифр и провильно организованных процессов.

Дальше мы с вами разберем реальные примеры поиска, расчёты, удачные и неудачные кесы.

Сколько денег нужно, чтобы зайти в субаренду в 2026 году?

Сегодня субаренда - один из немногих инструментов, куда всё ещё можно войти без больших вложений, но с понятной доходностью.

Сейчас минимальный вход - от 500 000 ₽.
📈 При этом рынок продолжает расти.
По данным Авито, спрос увеличивается примерно на 10% в год, а к 2030 году объём рынка вырастет на 40%+

Причина простая:
люди всё чаще выбирают квартиры вместо отелей -
больше пространства, ощущения как дома, ниже цена, лучше локации.

Важно понимать, что субаренда - это бизнес.
- управление объектами 24/7
- клининг, стирка и логистика
- сервис и продажи
- контроль заселений / выездов гостей
- регулярные мелкие ремонты и поддержание в хорошем техническом состоянии объектов.

Можно идти самостоятельно - через ошибки, боли и потери времени.

А можно зайти уже в работающую модель -
и зарабатывать, как инвестор вместе с нашей командой.

❓ За какой срок окупается объект?
❓ Какую прибыль реально получает инвестор в 2026 году?

Подробно разберу это в следующих постах.

Как развивается внутренний туризм сейчас - и что это значит для инвесторов

Рынок внутреннего туризма входит в устойчивый инвестиционный цикл до 2030 года.

Вот ключевые цифры с конференции Авито, в которой я участвовал по приглашению, как спикер👇

Объём рынка краткосрочной аренды:
🔹2019 - 229 млрд ₽
🔹2025 - 466 млрд ₽
🔹2030 ~ 663 млрд ₽ (прогноз аналитиков с учетом госпрограммы)

Даже несмотря на замедление турпотока в 2025 году (основной скачок пришёлся на рекордный 2024-й), рынок продолжает расти в деньгах.
Среднегодовой темп роста - 7–11%.

Апартаменты vs отели
По прогнозу на 2030 год:
- краткосрочная аренда (апартаменты) ~663 млрд ₽
- отели и гостиницы ~ 889 млрд ₽

Что это означает для инвесторов? - спрос и доходность на краткосрочную аренду будет только расти! 📈

До 2030 года туризм - один из немногих сегментов с прогнозируемым спросом и системной поддержкой государства.

Ну и держи в голове рано или поздно все когда-то заканчивается и к нам поедут туристы из европейских и других стран, что однозначно отразится на спросе.

Сейчас отличное время зайти вместе с нами в такие объекты!

Пока вы участвуете в опросе 👇

В прошлом году мы выросли в 2 раза по количеству квартир в управлении.
В этом году у нас амбициозная, но реальная цель -
50 квартир в портфеле, и мы её достигнем 🚀

Сейчас у вас есть возможность зайти в объекты по стратегии субаренда вместе с нами:
▫️ срок инвестирования - 6-8 месяцев
▫️ фиксированная и гарантированная доходность
▫️ понятная модель

Если вам интересно зарабатывать на рынке краткосрочной аренды без операционки напиши мне 👉@kutsenko_one

📞📱79936350045

Расскажу детали. Объем инвестиций ограничен, возьмем 2-3 инвесторов. Так как высокий интерес!

Следующий раунд привлечения инвестиций в апреле.

Новая квартира в портфеле

Понедельник начинается с подписания еще одной квартиры по стратегии субаренда.

Сегодня подписали договор ещё на квартиру.
Локация - Патриаршие пруды.
Центр светской жизни Москвы и при этом - тихий, статусный доходный дом.

Из окон - красивая панорама города, редкое сочетание для этой локации. Так как Патриаршие - оживленное место.

Инвестиции в запуск квартиры:
Аренда + депозит + комиссия агента — 500 000 ₽
Базовая комплектация — 130 000 ₽
Хоумстейджинг ~100 000 ₽
Ремонт и подготовка — 30 000 ₽
Итого: 760 000 ₽ на запуск объекта.

Инвестиционный потенциал:
Срок окупаемости ~7-8 месяцев
Доход инвестора: фиксированные в договоре 20% годовых

Срок подготовки проекта 7-10 дней и уже в начале февраля квартира начнет полноценно работать и приносить доход.

Если хочешь участвовать в подобных проектах -
напиши мне
👉@kutsenko_flipin

📞📱79936350045

Как мы запускаем квартиры в субаренду и выводим их в прибыль

Многие думают, что посуточная аренда - это «укомплектовать квартиру, выложить объявление на площажки и организовывать заселения гостей».
Это высокооперационный бизнес, в котором важна выстроенная система, регламенты, планирование и контроль всех процессов.

Чтобы этот бизнес работал эффективно необходим системный подход.

Делюсь нашим стандартом запуска квартир 👇
🔹 анализируем объект и считаем реальную доходность
🔹 планируем сроки, бюджет и стратегию выхода на рынок
🔹 создаём продающий дизайн под формат посуточной аренды
🔹 формируем спецификацию на комплектацию
🔹 закупаем мебель и технику
🔹 комплектуем квартиру и выполняем мелкий ремонт
🔹 проводим генеральную уборку
🔹 организуем профессиональную фото- и видеосъёмку
🔹 создаём эффективные объявления на площадках
🔹 настраиваем инструкции заселения
🔹 принимаем первых гостей и усиливаем результат по обратной связи.

📈 Итог: квартира выходит на рынок уже готовым продуктом. Такой подход обеспечивает стабильную загрузку, высокий рейтинг на сервисах и прогнозируемый доход для инвесторов.

Главные события недели на рынке недвижимости Москвы 26–30 января 2026

Коротко о главном, что важно знать инвестору 👇

1. Ипотека
ВТБ резко снизил ставки по рыночной ипотеке
снижение сразу на –3 п.п.
минимальные ставки с учётом скидок от 19,3% годовых
действует на первичный и вторичный рынок
Первое заметное смягчение условий за долгое время - банки начинают бороться за заёмщика.

2. Изменения в льготных программах
С 1 февраля 2026 ужесточается семейная ипотека
теперь один льготный кредит на одну семью
вместо двух.
В конце января рынок увидел всплеск сделок - многие старались «успеть по старым правилам».
Что это даёт рынку:
краткосрочный рост спроса
возможное снижение активности весной. Здесь снижение ставок по ипотеке могут стимулировать рост продаж.

3. Больше квартир с готовой отделкой
доля квартир с отделкой выросла:
с ~30% до ~42% за 2025 год
Это сигнал: покупатели всё чаще выбирают жильё под ключ

4. Возможный рост стоимости жилья.
Эксперты ожидают в 2026 году:
+10–15% по Москве.

5. Премиум и элитная недвижимость.
индекс «Золотая сотня» продолжает рост
совокупная стоимость 100 самых дорогих квартир Москвы - 153 млрд. рублей.
Премиум-сегмент остаётся одним из самых устойчивых даже при высоких ставках.

Что это значит?
🔹 ипотека остаётся дорогой, но тренд на снижение появился
🔹 льготные программы становятся менее доступными
🔹 спрос смещается в готовые квартиры с отделкой

Как думаете, когда ипотека станет доступной в этом или следующем году?

Вчера сняли обзор нашей реализованной квартиры для канала - @flipvnedvizh

Разобрали проект от и до: какие сложности возникли в процессе, как согласовывали перепланировку и отключение газа, какие дизайнерские решения применили и какие фишки внедрили в этот раз.

Отдельно рассказал про экономику проекта - раскрыл цифры.

Получился классный обзор 👌

Скоро выйдет полный обзор квартиры - поделюсь ссылкой здесь.

На канале прибавление

Те, кто со мной не знаком - давайте познакомимся. А те, кто давно подписан, смогут узнать меня чуть глубже.

Расскажу о себе и своём пути в небольшой серии постов.

Меня зовут Сергей Куценко.
Я предприниматель и инвестор в недвижимость.
Долгое время работал в найме в крупных компаниях. Стабильная работа, понятный доход, два раза в год отпуск.
Но в какой-то момент появилось ощущение: этого недостаточно.
В 2019 году мне захотелось создать пассивный доход. Такой, который со временем мог бы стать дополнительной подушкой безопасности. И, возможно любимое дело.

Сразу скажу - это был совсем не простой путь. И тогда я даже не догадывался, что впереди меня ждут два «Чёрных лебедя».
(«Чёрный лебедь» - редкое событие, которое резко меняет правила игры и имеет серьёзные последствия.)

Я начал изучать разные варианты бизнеса. Смотрел, делал расчеты, сомневался. И однажды мне попалась статья в журнале РБК про компанию, которая занимается сдачей квартир посуточно.
В статье рассказывалось, как два предпринимателя с небольшим стартовым капиталом запустили этот бизнес в центре Москвы и масштабировали его.
Со временем они собрали портфель квартир, а затем начали покупать собственные объекты и сдавать их посуточно.
Идея зацепила!
Для меня это выглядело, как модель, которую нужно повторить.

Я начал глубже изучать рынок, считать экономику, общаться с людьми из сферы. Через какое-то время принял решение и запустил свою первую посуточную квартиру. Кстати на фото моя первая квартира 😁

В начале, как у всех были ошибки, неочевидные решения, потерянные деньги и время. Но всё это оказалось мелочью по сравнению с тем, что произошло дальше.

В конце 2019 все столкнулись с пандемией. Очень скоро пришло ощущение, что моя попытка создать пассивный доход может закончиться, не успев начаться.
Я тогда думал, что самое сложное - это начать.
Но на практике оказалось - удержаться.

Так началась моя история посуточной аренды.


Рассказать про то, как мы выходили из кризиса в пандемию и удержались на плаву?