La prénotation est une mention portée à titre provisoire et conditionnelle sur un titre foncier.
Elle a pour rôle de conserver provisoirement, soit un droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restant à compléter.
Cette institution est régie par l’article 310 de la loi n° 2018-005 du 14 juin 2018 portant code foncier et domanial Togolais.
La prénotation est une notion qui concerne principalement le domaine immobilier. Elle consiste en une démarche administrative et juridique visant à enregistrer une intention de vente ou de transaction immobilière avant la réalisation de celle-ci. Cela permet d'officialiser l'intention des parties, tout en protégeant leurs droits et en évitant toute autre transaction ou charge sur le bien immobilier concerné.
En termes simples, tout prétendant à un droit sur un immeuble immatriculé peut requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ce droit. Toutefois, cette prénotation ne vaut que ce que vaudra l’inscription prise ultérieurement en temps utile. Si l’inscription du droit est régulièrement prise dans le délai légal, la date de la prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure. Mais si cette inscription n’est pas faite dans le délai, le conservateur procède à sa radiation d’office.
C’est donc une « mention sommaire préventive » inscrite sur présentation d’une ordonnance du président du tribunal, rendue sur requête, qui est ensuite enregistré au service de la publicité foncière. Elle se traduit par l'inscription d'une mention spécifique dans le registre foncier, indiquant que le bien fait l'objet d'une prénotation. Cette mention est opposable aux tiers et garantit la priorité du droit du prénotationnaire sur toute autre personne qui chercherait à acquérir le bien ou à le grever d'une charge.
La prénotation offre donc une certaine sécurité juridique aux parties, en leur permettant de prendre date et de s'assurer de la validité de leur projet immobilier. Elle constitue également une garantie pour les acquéreurs potentiels, qui peuvent ainsi s'informer sur l'existence d'une prénotation et sur les éventuelles conditions ou restrictions qui y sont attachées
A noter qu’une prénotation peut être prise suivant trois procédures différentes qui produisent les mêmes effets mais ont des durées de validités différentes.
Prénotation en vertu d’un titre : Il s’agit de tout titre entaché d’une irrégularité d’ordre mineur qui empêche son inscription définitive. La prénotation en vertu d’un titre est accordée par le conservateur. Sa durée de validité est de 10 jours. Si, à l’expiration de ce délai, l’inscription n’a pas été prise, la prénotation devient nulle et doit être radiée d’office.
Prénotation en vertu d’une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance : La durée de validité de cette prénotation est de 3 mois à partir de la date de sa prononciation. Cette durée peut être prorogée sur ordonnance du président du tribunal de première instance, à condition qu’une action sur le fond soit introduite. L’effet de cette prorogation reste valable jusqu’à prononciation du jugement définitif.
Prénotation en vertu d’une requête introductive d’instance : Il est loisible à celui qui intente une action en justice, dans le but de revendiquer un droit susceptible d’être inscrit sur le titre foncier, d’obtenir, sur production d’une copie de cette requête, une prénotation destiné à protéger ce droit éventuel.
La durée de sa validité est fixée à un mois. A l’expiration de ce délai, ladite prénotation est radiée d’office, sauf si le prénotant produit une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance
Cependant, il est important de noter que la prénotation n'est pas un acte de vente ou de transaction en soi. Elle ne transfère pas la propriété du bien immobilier et ne crée pas de droits réels. Elle a uniquement une valeur déclarative et conservatoire, permettant aux parties de préserver leurs droits pendant une période déterminée, souvent fixée à trois mois.

En conclusion, la prénotation est une notion essentielle dans le domaine immobilier, offrant une garantie et une protection juridique aux parties avant la réalisation d'une vente ou d'une transaction immobilière. Elle permet d'enregistrer officiellement une intention de vente et de préserver les droits des parties pendant une période donnée.
KANLIGAN E. Sébastien Juriste

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