Тревожные новости из зарождающейся реальности 😳

Виртуальная недвижимость продемонстрировала снижение стоимости на 90% к концу 2022 года. Такие данные появились на информационной панели The Block, сообщает Metaverse. Лидеры рынка метавселенных😉 единодушно продемонстрировали снижение стоимости виртуальной земли.

Чтобы вы не думали, что предыдущая новость кого-то волнует.

Холодильник, как инициация

Эта квартира 👆в итоге продалась за 16 млн 155 тыс руб. С торгов. Прекрасная цена для 150 кв м с видовой террасой рядом с площадью Куйбышева. Если не принимать во внимание прописанных там людей и некоторые процедуры по решению этого вопроса. Но это плата за премию к рынку.

Этот объект продавался в банкротстве, был в периоде публичного предложения. Это когда за определённый период снижается цена на объект и все участники, должны сделать предложение по цене, релевантной минимальной цене периода. Я для наглядности разместила этапы снижения цены (фото 1)👇, что бы вы понимали, как это происходит.

В этом деле главное не суетиться. И знать, в какой период действия цены вступить в дело и какую цену дать.

А для наглядности на фото 2👇я размещаю предложения, которые сделали участники (без фамилий). Все трое пришли на этап с привлекательно ценой в 100 тыс/кв м, давно забытой уже в самарском рынке интересных объектов. Но, чтобы её получить, нужно за это немного заплатить - закон сохранения цены 😉

#БесполезныйСовет - если идёте в публичное предложение и выбираете период, в который готовы делать предложение, всегда ставьте цену, близкую к предыдущему периоду, около + 5%, как сделал опытный инвестор в данном случае. Тогда у вас появляется уверенность, что сможете победить. Смысла нет предлагать действующую цену этапа - вы можете быть не один и продавец выберет наилучшее предложение. Да и поднять на 1%, как сделал второй участник, тоже не имеет смысла. Не существенная сумма, которую можно переиграть даже 30-тью тыс рублями.

❗️Вы смотрите на это под другим ракурсом.
Вы не цену приподнимаете в этом периоде, что обычно вызывает боль у покупателя, а решаете, сколько надо заплатить за то, чтобы купить квартиру по интересной цене. Это совсем другой мотив.
Как раньше банки «продавали» привлекательные % по кредитам. В данном случае, опытный инвестор заплатил за это всего то 500 тыс руб. и выкупил привлекательную цену объекта.

Если в прежние годы в декабре все ждали повышения цен с 1 января и неслись вперёд, то сейчас все сидят и ждут понижения цен с 1 января.
И тогда и сейчас ничего не сбудется.

А угрожающие попытки застройщиков вернуть всех в прошлое - «успей до повышения цен с 1 января» - вызывают желание налить им водочки и отобрать закуску.

Рубрика #СмотроваяВышка

Такое количество желающих проанализировать рынок недвижимости! Аналитики разного калибра ставят Самару то на первое место с ростом цены на недвижимость (+36%), то приписывают нам рост в год 20% и снижение цены на 3% в последний квартал.

Мы то с вами знаем, что правда посередине. В среднем на 30% выросли цены в Самаре за этот год. Есть объекты, которые вышли с оверпрайсом и стагнировали, есть с ростом всего 10%, а есть и взлетевшие в цене на 40%. Нет «равномерного роста рынка», есть его субъекты, каждый со своими показателями.

Что есть сказать за Самару? Свыше 30% - много это или мало? Если аналитик считают, что показатель роста может вывести нас в очередной топ, то наверное, ощутимо! Но у всего есть объяснения.

1️⃣ Самара долгое время была недооценённой, в то время, как года до 2005 наш город входил в пятёрку по цене недвижимости вместе с Москвой, Питером, Казанью и Екатеринбургом.

2️⃣ В конце 2019-начале 2020 года средняя цена рынка была 85 тыс руб/кв м, а примерно, в 2015-2016 году 55-60 тыс руб/кв м. Это значит, что за 5 лет рост примерно 50%, то есть 10% в год? Реали? Но вот они цифры! Не смотря на обывательские ощущения «все растёт», новостройки как отдельный класс жилья в Самаре топтались на месте годами, так и не восстали из пепла кризиса 2008 года.

3️⃣ Это связано ещё и с тем, что у нас не было так называемых инстанций высоких цен. То есть дорого жилья, как класса. Были единичные предложения, но бизнес класс и выше в Самаре не появлялся более 10 лет. Его как в кризис 2008 года похоронили все эксперты, так он и не возрождался. Я прекрасно помню риторику того периода - «людям нужен эконом, потому, что туда сползает народ в тревожные времена, и самый лухари, так как 3% аэлиты будут покупать все равно». Первого у нас понаделали с походом, а лухари - боялись. А ведь именно класс жилья upper middle class и вытягивает средний показатель цены жилья по региону.

4️⃣ А, поскольку у нас, в последние годы не только цены росли вместе со всем рынком, но и объекты в классе прибавляли, вот на нас и тычут лыжной палкой аналитики и в топы определяют.

«В кризис ВСЕГДА идет поляризация цен и продукта. Плохое дешевеет, но даже суровое снижение цен не стимулирует спрос. Все стоит мертвяком.
Хорошее - продолжает расти в цене и исчезает на этапе предброни. Куда идет средняя - это чисто технический вопрос структуры выборки» - решила вынести сюда комментарий самого адекватного аналитика всея Руси, моего самарского друга из Москвы, которая уже почти 20 лет изучает недвижимость. Ибо согласна с Оксаной на 100%.

Это 👆и ответ на вопрос, который мне задали журналисты с ТВ после аукциона квартир в Краснодаре: весь рынок стагнирует, как это возможно продавать квартиры с повышением?
Это и ответ на вопрос: не страшно ли выводить сейчас новые проекты?
Это и ответ на вопрос: почему не продаётся, я уже скинул 200 тысяч?

Цена на старте нового проекта GR в первой дальней от Волги секции комфорт-класса - от 138 до 205 тыс руб/кв м закрепляет среднюю цену на классное претенциозное жилье в 140 тыс руб/кв м. Думаю, это новый твёрдый ориентир нам на следующий год.

Продали через приватизацию муниципальный объект на Красноармейской, 87.
Купил самарский инвестор, который давно уже интересуется памятниками и ценными объектами. Планирует отреставрировать, достроить в рамках регламентов и открыть клубный отель.

Этот объект был самый подготовленный к продаже через приватизацию ЦГФО - ценный градоформирующий. Реализация памятников - ОКН накрыта федеральным законодательном, а ЦГФО можно продать просто в рамкам программы муниципальной приватизации.

И ещё. Красноармейская, 87 один из немногих ЦГФО, у которого есть прилегающая земля, что позволит нарастить кв м. В основном, у зданий в центре земля по отмосткам, и это очень не нравится инвесторам.

Цена продажи вместе с землей определена 8 млн 548 руб. Гуманно для здания в центре города, при том, что реконструкция и достройка новых кв м впереди. Кстати, в августе на ярмарке исторической недвижимости за него инвесторы предварительно давали 9,5 млн руб.

Свеженькая тенденция - новые проекты выходят в продажу выше среднего рынка и дороже, чем продаются более готовые дома. И это вызывает вопросы, правда?
Попробую поделиться фактурой.

1️⃣ Выходят в рынок проекты, которые классом выше, чем имеющиеся.
2️⃣ Рынок девелопмента - инертный. Вначале присмотрели землю, потом проанализировали, что качественных дорогих проектов всего парочка в городе, потом сели делать архитектурную концепцию и проектировать, потом экспертиза и РС - итого прошло минимум года полтора. За это время те, кто строился приходят к завершению и намаялись уже с продажами, все шишки с банками набили и не готовы понтоваться. Хотят просто продавать, не поднимают цены, топчатся на месте, скидывают, чтобы не приходить к сдаче с навесом из непроданных предложений. А проекты-то 4-летней давности, проходные, на основе состояния рынка того времени.
3️⃣ Девелопер выводит объект, знает, что он в разы лучше имеющихся, поэтому и ценник сразу определяется соотвествующий. Соотношение стадий готовности и старта значения не имеют в данный момент. Потому, что унылый проект и готовый не разбежались покупать, если его не продавать до 100 тыс руб/кв м!
4️⃣ Качественные проекты выходят уже в тревожное время - над ними нависают банки и с походом хэджируют свои риски, влияя на цены.
5️⃣ А в это время обсчёт себестоимости проекта с действительно достойными решениями кричит - либо цена продажи выше среднего рынка сразу, либо выпускай короеда на фасад.

❗️Затраты по стройке несёшь сейчас - а продукт отдашь человеку завтра. В этом есть вся «несвоевременность - вечная драма».

Всем понятно, что гигантская выгода в ценах - это премия за риск. Поэтому ещё 5 лет назад все новостройки стоили минимум на старте, были дешевле вторички, и представляли интерес для инвестирования. Но всем хотелось ликвидировать риски из этой сферы, уж больно дорогие были потери для людей. Придумали безопасную модель эскроу счетов, риск свели к 0, но и платить за это придется! Вы же сами все знаете по другим отраслям про безрисковые и рискованные продукты!

Друзья! Ваша авторка поздравляет вас с праздником ☺️

Я благодарна вам, что в этом году вы пришли сюда и остались 💙
Будем и дальше копать глубоко и шагать широко!
Люблю вас - тех, кто умеет выделять главное и держать строй!
Будем счастливы и богаты 🌞

Друзья, вы наверное знаете, что перед Новым годом открылся музей Заварки в доме Маштакова.
Ходила я по отреставрированному памятнику, любовалась экспозицией и вспоминала вот о чем.

Когда, года 3 назад, на аукционе мы продали помещение Сбербанка в соседнем доме по адресу Самарская, 207, нависла угроза над домом Маштакова.

Правда, справедливости ради надо сказать, что этот памятник почти 30 лет простоял за забором и целое поколение самарцев никогда не видело его живьём. А потому, не удивительно, что его ценности для города мало кто ощущал.

Новый собственник, который купил объект более, чем за 100 млн руб, решил распоряжаться окружающим пространством без дома Маштакова. Он захотел его убрать с этого места, и было найдено решение разобрать дом и перенести в другое место. Однако, заплатить за это 80 млн руб собственник отказался.

Это и спасло ситуацию. Потому что, как говорят инициаторы реставрации - объект бы не пережил эту реинкарнацию и в лучшем случае сделали бы на новом месте новодел 👇

👆Зато сейчас у города и у нас с вами есть новый ценный объект на карте.
По замыслу автора концепции музея Заварки Дмитрия Храмова - заварка не про чай, а про «заварку» идей и замыслов, творчества и искусства!

Там можно все - провести мастер классы, сходить всем на экскурсию (прекрасный корпоратив, если что), организовать мероприятие! Имейте ввиду, действующая экспозиция и свежие воспоминания о восстановлении объекта - очень вдохновляют.

Советую всем, кто думает над контентом праздничных мероприятий для друзей или коллег, провести время интересно и осмыслено, в новом живом объекте.

📷 На фото вдохновитель и куратор экспозиции Армен Арутюнов рассказывает и показывает историю.

Одобренные ипотечные заёмщики вообще не торопятся на сделки, говорят менеджеры. Получают по инерции одобрение и отползают в засаду. Банковские специалисты обзванивают всех в ручном режиме, ищут способы сподвигнуть, мотивируют - но нет.

Вот и свежие опросы говорят о том, что мы не знаем, когда готовы реализовать свой запрос на новое жилье. 58% опрошенных на портале Работа и Домклик планируют купить квартиру. Из них только 9% знают, что в этом году, а 23% и вовсе не могут назвать сроки.

Все они/мы ждём самого главного драйвера принятия жизненно важных решений - уверенности в завтрашнем дне!

Как только он появится на пороге - между желанием и действием время сократится и без продающих звонков банковских менеджеров.

Решила начать пристально приглядывать за арендой жилья. Считаю, это поможет сместить фокус наблюдения за жильём и делать более объективные выводы и прогнозы. Маловато мне фактуры для анализа рынка квартир, а та, что есть - понятна, как добрый вечер.

Гипотеза такая.
В аренде нет господдержки и субсидий, там все гуляют на свои.
С арендными ставками сравнивают ипотечные платежи, только не знают зачем они это делают.
Ну и, в конце концов, арендой пытаются замерить в режиме блондинок и динозавра ликвидность инвестиций в жилье - «выгодно/не выгодно».

Что буду мониторить:
1️⃣ Уровень арендных ставок по типам квартир. В ежемесячном режиме.
2️⃣ Изменение количества предложений по локациям.
3️⃣ Уровень арендных ставок по локациям. Где строятся или планируют строиться новые дома.
4️⃣ Индекс соотношения арендных ставок и ипотечных платежей за релевантные квартиры. Отдельно новостройки и вторичку.

Думаю, в периоде 3 мес уже можно будет делать выводы в интересах рынка жилья.

❓Если интересно, буду делиться с вами инсайтами.