😑 Как проверить надежность застройщика? 2 главных фактора

Хотя эскроу-счет защищает деньги дольщиков, в случае «коллапса» покупателям вернут обесцененные инфляцией средства, которых уже не хватит на покупку аналогичного жилья.

Поэтому важно заранее проверить «устойчивость» девелопера. На что смотреть:

1️⃣ Отношение распроданности к стройготовности.

🔘Распроданность — доля проданных квартир от всего объема, который строится.

🔘Стройготовность — степень близости к сдаче в эксплуатацию.

🔘Их отношение показывает, успевает ли застройщик продавать то, что строит. Идеальным считается соотношение 70-80%.

Где узнать: на сайте наш.дом.рф. Выберите нужный регион и девелопера в фильтрах. По конкретному ЖК информацию можно найти там же, введя его название в поиск.

😎 Почему это важно? Размер задолженности перед банком (кол-во денег взятых на стройку) должен примерно соответствовать объему денег на эскроу-счетах, которые заплатили дольщики.

Если застройщик будет тратить кредитные деньги быстрее, чем продавать будущие квартиры, у него вырастет процент. Например, с 7% до 14%. А он может не потянуть такую финансовую нагрузку.

Низкая распроданность = затягивание сроков сдачи. Если на финальной стадии стройки большие остатки нераспроданных квартир (>30%), девелоперу может быть невыгодно ускоренно сдавать объект. Потому что после раскрытия эскроу-счетов и погашения кредита на остаток долга банк начнет начислять рыночную ставку.

2️⃣ Покрытие задолженности по проектному финансированию (ПФ) средствами на счетах эскроу.

Узнайте, на какие деньги строится дом: это может быть ПФ, обычные кредиты или собственные средства застройщика. Если долг перед банком велик, а продажи идут вяло, — это повод насторожиться.

Где узнать: в проектной декларации на портале ЕИСЖС в карточке конкретного дома.

Там же можно выяснить, сколько уже заключено ДДУ (в конкретных цифрах), конкретные сроки окончания этапов, по которым строится ЖК и их переносы.

🤓 Но помните: даже если эти показатели в норме, они не гарантируют высокое качество строительства и своевременную выдачу ключей.

Например, у «Самолета» в среднем по всем проектам отношение распроданности к готовности — 77%, но по итогам 2025 года он сдал с задержкой в 4,5 месяцев более 70% новостроек.

Чтобы минимизировать риски, покупайте вторичку изучайте отзывы, ездите на уже построенные объекты и общайтесь с жильцами.

🏠 Сохраняйте, чтобы не потерять, #новостройки@IF_Estate

Telegram | Max | VK

🤑 Новостройка по переуступке. Самый выгодный способ купить жилье?

Переуступка прав по ДДУ — это сделка, при которой первоначальный покупатель (дольщик) передает свои права на будущую квартиру в строящемся доме новому покупателю.

Как это работает:

➡️ Дольщик покупает квартиру у застройщика на этапе котлована.

➡️ До подписания акта приема-передачи с застройщиком он находит нового покупателя.

➡️ Заключается договор цессии (переуступки): старый дольщик выходит из сделки, новый занимает его место.

➡️ Все обязательства перед застройщиком (оплата, сроки) переходят к новому владельцу.

💰 Главное преимущество такой покупки — цена. По оценкам экспертов, по переуступке в среднем можно купить квартиру на 10-25% дешевле, чем аналогичный объект в том же доме у застройщика. Размер «скидки» зависит от конкретного проекта и класса.

Плюс, покупатели могут выбрать квартиру с более ликвидной планировкой и видовыми характеристиками, которые к окончанию строительства у застройщика в продаже уже не осталось.

🔘В ЖК «Лучи» студии со сдачей 2027 года продаются от ₽11 млн на официальном сайте застройщика. А по переуступке аналогичные лоты выставлены от ₽8,9 млн. Разница 23,6%.

🔘В ЖК «Саларьево парк» двушка на 6 этаже продается на сайте застройщика за ₽21,3 млн. По переуступке квартира с такой же планировкой этажом ниже выставлена за ₽15,5 млн. Разница в 37,4%.

Единственный минус: льготные программы (семейная, IT-ипотека) на переуступку не распространяются. Доступна только дорогая рыночная ипотека или оплата наличными.

😎 Почему цена сильно ниже? Инвестор (или «первый покупатель») заходит в проект на этапе котлована, когда цены минимальны. За время строительства застройщик планово повышает цены на 10-30% в зависимости от стадии готовности.

К моменту, когда дом подходит к сдаче, инвестор уже имеет запас прочности. Он может позволить себе продать квартиру на 10-15% дешевле текущего прайса застройщика и все равно уйти в плюс относительно своей первоначальной цены.

А девелопер снизить цену не может из-за постоянного роста себестоимости строительства и дорогих кредитов. Он вынужден держать ценник на определенном уровне, чтобы «свести» экономику проекта.

👍 Где искать квартиры по переуступке? Удобнее всего на «Циане». Выбираете нужный вам ЖК, фильтр «квартира в новостройке» и «переуступка» (в разделе условия продажи). В Москве, например, сейчас выставлено более 3 тыс. подобных объявлений.

🏠 Знали об этом способе покупки? #новостройки@IF_Estate

Telegram | Max | VK