Три ошибки года, которые застройщики повторяют из года в год💡
Каждый год рынок меняется. Каждый год появляются новые условия, законы, ставки, форматы.
И каждый год застройщики совершают одни и те же ошибки — будто прошлые итоги никто не подводил.
Этот год не стал исключением. Он просто сделал последствия дороже.
Ошибки этого года — не новые. Новые только последствия.
И если сейчас не зафиксировать их честно, в следующем году они станут структурными, а не ситуативными.
Каждый год рынок меняется. Каждый год появляются новые условия, законы, ставки, форматы.
И каждый год застройщики совершают одни и те же ошибки — будто прошлые итоги никто не подводил.
Этот год не стал исключением. Он просто сделал последствия дороже.
Ошибки этого года — не новые. Новые только последствия.
И если сейчас не зафиксировать их честно, в следующем году они станут структурными, а не ситуативными.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6👌2
Понедельник 🧐
Планы амбициозные, реальность — как обычно со своими правками.
Кто-то на этой неделе примет сильное решение. Кто-то — вовремя притормозит.
А кому-то рынок мягко намекнёт: «пора что-то менять».
Да что тут гадать? Просто в комментариях к этому посту бросьте кубик 🎲 и посмотрите сами👇🏻
Планы амбициозные, реальность — как обычно со своими правками.
Кто-то на этой неделе примет сильное решение. Кто-то — вовремя притормозит.
А кому-то рынок мягко намекнёт: «пора что-то менять».
Да что тут гадать? Просто в комментариях к этому посту бросьте кубик 🎲 и посмотрите сами👇🏻
👍4
Итак, по результатам опроса мы продолжаем с темы: «Какой продуктовый выбор сегодня определяет успех проекта на горизонте 3–5 лет».
И начать начать тут правда нужно не с продукта, а с контекста.
Рынок загородной недвижимости за последние годы изменился не просто сильно — он поменялся структурно. Можно даже отсчитывать эту точку не «пару лет назад», а с пандемии, с 2020 года. За это время сформировался дополнительный и очень устойчивый спрос на загородку, который напрямую связан с изменением образа жизни людей.
Удалёнка, гибкий график, фокус на здоровье, время с семьёй, переосмысление ценностей, смена поколений, развитие сервисов и инфраструктуры — всё это перестало быть фоном и стало базой спроса. Люди реально стали иначе жить и, соответственно, иначе выбирать, где и как жить.
При этом важно понимать ещё одну вещь: загородная недвижимость всё это время развивалась не в вакууме. Огромное влияние на неё оказало развитие городской застройки. За последние 5–6 лет, даже в регионах, городская недвижимость сделала очень серьёзный рывок вперёд. Застройщики активно инвестировали в продукт — особенно в период «жира», когда были льготные ипотеки и относительно дешёвые деньги.
Появились продуманные общественные пространства, качественное благоустройство, архитектура, сложные планировки, разделение зон по сценариям жизни, коммерция внутри жилых комплексов. Город задал новую планку комфорта. Да, это сильно подняло стоимость квадратного метра, но вместе с этим у людей сформировалось новое ожидание от качества жизни и жилья в целом. Теперь им есть с чем сравнивать.
И вот в этот момент загородка оказалась перед выбором: либо догонять этот уровень, либо оставаться «альтернативой подешевле».
И рынок очень чётко начал делиться.
С одной стороны — начали появляться организованные коттеджные поселки, которые действительно могут конкурировать с городом. С продуманной средой, безопасностью, досугом, инфраструктурой, качественными домами, мультиформатной застройкой. Таких проектов не так много, но по стране их появилось заметное количество.
С другой стороны — активно рос сегмент неорганизованной индивидуальной застройки. Там логика была простая: дом дешевле квартиры, действует льготная ипотека — значит, можно строить. Это дало резкий всплеск ИЖС и привело на рынок огромное количество подрядчиков, в том числе тех, кто раньше вообще не работал в этом сегменте.
Дальше мы все знаем, что произошло. Массовый рост, льготные программы, перегретый спрос, подрядчики без опыта, невыдержанные обязательства — и как следствие, обманутые дольщики. Государство закономерно отреагировало: усилилось внимание к загородному рынку, началась его системная «сборка» через законодательство.
186-ФЗ, развитие комплексной застройки по 214-ФЗ, изменения в земельном законодательстве, КРТ, требования к наполнению поселков — всё это не случайные инициативы, а цепная реакция на то, как рынок развивался последние годы. Фактически рынок начали приводить в более взрослое и управляемое состояние.
Параллельно шла адаптация к новому регулированию, и на это наложился пик кризиса: высокая ключевая ставка, дорогие деньги, рост себестоимости, инфляция. В таких условиях выживают не все. Порог входа в рынок резко вырос, и «случайным» игрокам стало просто некомфортно и небезопасно работать.
И вот если собрать всё это вместе — изменившийся образ жизни людей, выросшие ожидания к качеству среды, сильного конкурента в лице городской недвижимости, ужесточение законодательства, рост себестоимости и стоимости денег — становится понятно, что продуктовый выбор сегодня уже не может быть простым.
Именно это мы сейчас видим на практике и в своих проектах, и в проектах клиентов. Рынок стал взрослым — и продукт тоже обязан повзрослеть.
Интересно почитать, что вы думаете по этому поводу👇🏻
И начать начать тут правда нужно не с продукта, а с контекста.
Рынок загородной недвижимости за последние годы изменился не просто сильно — он поменялся структурно. Можно даже отсчитывать эту точку не «пару лет назад», а с пандемии, с 2020 года. За это время сформировался дополнительный и очень устойчивый спрос на загородку, который напрямую связан с изменением образа жизни людей.
Удалёнка, гибкий график, фокус на здоровье, время с семьёй, переосмысление ценностей, смена поколений, развитие сервисов и инфраструктуры — всё это перестало быть фоном и стало базой спроса. Люди реально стали иначе жить и, соответственно, иначе выбирать, где и как жить.
При этом важно понимать ещё одну вещь: загородная недвижимость всё это время развивалась не в вакууме. Огромное влияние на неё оказало развитие городской застройки. За последние 5–6 лет, даже в регионах, городская недвижимость сделала очень серьёзный рывок вперёд. Застройщики активно инвестировали в продукт — особенно в период «жира», когда были льготные ипотеки и относительно дешёвые деньги.
Появились продуманные общественные пространства, качественное благоустройство, архитектура, сложные планировки, разделение зон по сценариям жизни, коммерция внутри жилых комплексов. Город задал новую планку комфорта. Да, это сильно подняло стоимость квадратного метра, но вместе с этим у людей сформировалось новое ожидание от качества жизни и жилья в целом. Теперь им есть с чем сравнивать.
И вот в этот момент загородка оказалась перед выбором: либо догонять этот уровень, либо оставаться «альтернативой подешевле».
И рынок очень чётко начал делиться.
С одной стороны — начали появляться организованные коттеджные поселки, которые действительно могут конкурировать с городом. С продуманной средой, безопасностью, досугом, инфраструктурой, качественными домами, мультиформатной застройкой. Таких проектов не так много, но по стране их появилось заметное количество.
С другой стороны — активно рос сегмент неорганизованной индивидуальной застройки. Там логика была простая: дом дешевле квартиры, действует льготная ипотека — значит, можно строить. Это дало резкий всплеск ИЖС и привело на рынок огромное количество подрядчиков, в том числе тех, кто раньше вообще не работал в этом сегменте.
Дальше мы все знаем, что произошло. Массовый рост, льготные программы, перегретый спрос, подрядчики без опыта, невыдержанные обязательства — и как следствие, обманутые дольщики. Государство закономерно отреагировало: усилилось внимание к загородному рынку, началась его системная «сборка» через законодательство.
186-ФЗ, развитие комплексной застройки по 214-ФЗ, изменения в земельном законодательстве, КРТ, требования к наполнению поселков — всё это не случайные инициативы, а цепная реакция на то, как рынок развивался последние годы. Фактически рынок начали приводить в более взрослое и управляемое состояние.
Параллельно шла адаптация к новому регулированию, и на это наложился пик кризиса: высокая ключевая ставка, дорогие деньги, рост себестоимости, инфляция. В таких условиях выживают не все. Порог входа в рынок резко вырос, и «случайным» игрокам стало просто некомфортно и небезопасно работать.
И вот если собрать всё это вместе — изменившийся образ жизни людей, выросшие ожидания к качеству среды, сильного конкурента в лице городской недвижимости, ужесточение законодательства, рост себестоимости и стоимости денег — становится понятно, что продуктовый выбор сегодня уже не может быть простым.
Выигрывать на горизонте 3–5 лет будут не те, кто просто строит дома, а те, кто создаёт среду, сценарии жизни и понятную логику проекта. Где продукт — это не «дом + участок», а целостная система: формат, инфраструктура, архитектура, экономика, управление и понятное позиционирование под конкретную аудиторию.
Именно это мы сейчас видим на практике и в своих проектах, и в проектах клиентов. Рынок стал взрослым — и продукт тоже обязан повзрослеть.
Интересно почитать, что вы думаете по этому поводу👇🏻
На днях у нас попросили дать комментарии относительно данного вопроса https://sia.ru/?section=484&action=show_news&id=16824618
Кристина Яковенко поделилась позицией как девелопера и продуктолога загородной недвижимости.
Социальная инфраструктура в девелоперском проекте — штука привлекательная.
Для жителей — плюс к качеству жизни.
Для девелопера — рост интереса к территории и потенциальная капитализация.
Интерес вроде бы взаимный.
Но реальный вопрос всегда один — экономика.
Начнем с базового.
Если стоимость строительства социальных помещений распределить на продаваемые метры, себестоимость проекта растёт. Уже здесь — дополнительная нагрузка.
Но на практике всё сложнее.
Социальное помещение нельзя просто «передать в бетоне». Оно требует:
— специализированной отделки и инженерии,
— оснащения под конкретную функцию,
— организационных затрат на запуск,
— и, как правило, участия застройщика в эксплуатации.
Если добавить:
— отделку под соцфункцию,
— оснащение и запуск,
— организацию работы,
— и эксплуатацию минимум на 3 года,
то совокупная нагрузка на проект вырастает примерно до 2 500 ₽ за кв. м.
Цифра ощутимая, но не критичная — если объект действительно работает.
Теперь про капитализацию.
Практика показывает: реально функционирующий социальный объект способен дать рост цены в проекте и перекрыть вложения.
Но это работает только если объект:
— реально востребован жителями,
— не простаивает,
— не требует постоянного дотирования,
— встроен в сценарии жизни территории.
Если же помещение передано формально — без модели эксплуатации, команды и финансирования — капитализация не растёт. А нагрузка на проект остаётся.
Важно учитывать и текущий контекст.
Сегодня многие застройщики живут в режиме адаптации: высокая ключевая ставка, дорогие деньги, осторожность в инвестициях. В таких условиях любые дополнительные обязательства ощущаются особенно остро.
Поэтому говорить о массовом внедрении социальной инфраструктуры без компенсационных механизмов — преждевременно.
Рабочая модель возможна только в формате win-win:
— субсидии,
— налоговые льготы,
— земельные преференции,
— инструменты ГЧП,
— или понятный механизм последующего выкупа.
В ряде регионов — в том числе в Санкт-Петербурге — такие модели уже работают. И там застройщик действительно заинтересован участвовать.
И ещё один важный момент.
Социальные объекты — это не «любые 1% недвижимости».
У них другие нормативы, требования к доступности, парковкам, подъездам, логистике. Просто передать случайные помещения — не работает. Их нужно изначально правильно проектировать, чтобы они реально использовались и усиливали территорию.
Из практики: мы регулярно взаимодействуем с администрациями, предоставляя пространства под выборные участки, дни здоровья, мероприятия по безопасности, общественные встречи. Это тоже социальная функция — когда есть подготовленное место, которое реально живёт.
Вывод простой.
Инициатива сама по себе правильная.
Но без продуманной экономики и модели эксплуатации она превращается для застройщика в дополнительный налог.
А при грамотной настройке и партнёрстве с государством — в инструмент развития территории и роста капитализации проекта.
Концепт-бюро «Хрустальный» - подпишись👍
Кристина Яковенко поделилась позицией как девелопера и продуктолога загородной недвижимости.
Со стороны государства эта инициатива понятна и логична. Во многих регионах остро не хватает социальных объектов — не только школ и детских садов, но и ФАПов, медицинских пунктов, школ искусств, музыкальных и развивающих центров. Всё это напрямую влияет на качество жизни людей.
Социальная инфраструктура в девелоперском проекте — штука привлекательная.
Для жителей — плюс к качеству жизни.
Для девелопера — рост интереса к территории и потенциальная капитализация.
Интерес вроде бы взаимный.
Но реальный вопрос всегда один — экономика.
Начнем с базового.
Если стоимость строительства социальных помещений распределить на продаваемые метры, себестоимость проекта растёт. Уже здесь — дополнительная нагрузка.
Но на практике всё сложнее.
Социальное помещение нельзя просто «передать в бетоне». Оно требует:
— специализированной отделки и инженерии,
— оснащения под конкретную функцию,
— организационных затрат на запуск,
— и, как правило, участия застройщика в эксплуатации.
Если добавить:
— отделку под соцфункцию,
— оснащение и запуск,
— организацию работы,
— и эксплуатацию минимум на 3 года,
то совокупная нагрузка на проект вырастает примерно до 2 500 ₽ за кв. м.
Цифра ощутимая, но не критичная — если объект действительно работает.
Теперь про капитализацию.
Практика показывает: реально функционирующий социальный объект способен дать рост цены в проекте и перекрыть вложения.
Но это работает только если объект:
— реально востребован жителями,
— не простаивает,
— не требует постоянного дотирования,
— встроен в сценарии жизни территории.
Если же помещение передано формально — без модели эксплуатации, команды и финансирования — капитализация не растёт. А нагрузка на проект остаётся.
Важно учитывать и текущий контекст.
Сегодня многие застройщики живут в режиме адаптации: высокая ключевая ставка, дорогие деньги, осторожность в инвестициях. В таких условиях любые дополнительные обязательства ощущаются особенно остро.
Поэтому говорить о массовом внедрении социальной инфраструктуры без компенсационных механизмов — преждевременно.
Рабочая модель возможна только в формате win-win:
— субсидии,
— налоговые льготы,
— земельные преференции,
— инструменты ГЧП,
— или понятный механизм последующего выкупа.
В ряде регионов — в том числе в Санкт-Петербурге — такие модели уже работают. И там застройщик действительно заинтересован участвовать.
И ещё один важный момент.
Социальные объекты — это не «любые 1% недвижимости».
У них другие нормативы, требования к доступности, парковкам, подъездам, логистике. Просто передать случайные помещения — не работает. Их нужно изначально правильно проектировать, чтобы они реально использовались и усиливали территорию.
Из практики: мы регулярно взаимодействуем с администрациями, предоставляя пространства под выборные участки, дни здоровья, мероприятия по безопасности, общественные встречи. Это тоже социальная функция — когда есть подготовленное место, которое реально живёт.
Вывод простой.
Инициатива сама по себе правильная.
Но без продуманной экономики и модели эксплуатации она превращается для застройщика в дополнительный налог.
А при грамотной настройке и партнёрстве с государством — в инструмент развития территории и роста капитализации проекта.
Концепт-бюро «Хрустальный» - подпишись
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤6👍5😱2💯1
Часто на созвонах и встречах мы слышим одно и то же:
«Вроде всё сделали правильно, но ощущения, что проект “не дожимает” — не отпускает».
В такие моменты советы и презентации уже не помогают.
Нужно просто поехать и посмотреть, как это устроено у других — вживую, без фильтров.
24-27 февраля мы собираем урбан-тур.
Спокойный, рабочий формат.
Едем по готовым проектам, которые уже построены и живут своей жизнью.
Смотрим, как они реально работают — не на словах, а на месте.
По ходу разбираем:
— планировку и плотность
— продуктовые решения
— общественные пространства
— логику застройки
— и те моменты, которые либо вытягивают проект, либо тянут его вниз.
Без лекций.
Без правильных ответов «как надо». Про рынок, деньги и последствия решений.
Как он проходит вы можете посмотреть в этом посте. И в этом тоже.
Этот тур обычно выбирают те, кто:
- уже в девелопменте
- думает о новом проекте или сомневается в текущем
хочет лучше чувствовать рынок, а не угадывать
- предпочитает делать выводы сам
Если откликается и хочется поехать тоже:
— оформить заявку
— получить полное КП
— задать вопросы по формату
напишите менеджеру Анне — она всё расскажет и отправит детали - https://t.me/annaHrustalni
Иногда один день на объектах даёт больше ясности, чем месяц обсуждений.
«Вроде всё сделали правильно, но ощущения, что проект “не дожимает” — не отпускает».
В такие моменты советы и презентации уже не помогают.
Нужно просто поехать и посмотреть, как это устроено у других — вживую, без фильтров.
24-27 февраля мы собираем урбан-тур.
Спокойный, рабочий формат.
Едем по готовым проектам, которые уже построены и живут своей жизнью.
Смотрим, как они реально работают — не на словах, а на месте.
По ходу разбираем:
— планировку и плотность
— продуктовые решения
— общественные пространства
— логику застройки
— и те моменты, которые либо вытягивают проект, либо тянут его вниз.
Без лекций.
Без правильных ответов «как надо». Про рынок, деньги и последствия решений.
Как он проходит вы можете посмотреть в этом посте. И в этом тоже.
Этот тур обычно выбирают те, кто:
- уже в девелопменте
- думает о новом проекте или сомневается в текущем
хочет лучше чувствовать рынок, а не угадывать
- предпочитает делать выводы сам
Если откликается и хочется поехать тоже:
— оформить заявку
— получить полное КП
— задать вопросы по формату
напишите менеджеру Анне — она всё расскажет и отправит детали - https://t.me/annaHrustalni
Иногда один день на объектах даёт больше ясности, чем месяц обсуждений.
👍6👏2
Почему сегодня планировка продаёт сильнее архитектуры
На вебинаре, который мы провели на прошлой неделе для Федерации ИЖС мы затронули очень важный момент, касаемо этой темы.
Рынок до сих пор верит, что если дом красивый — его купят. Если фасады «как в журнале» — продажи пойдут. Если рендеры эффектные — всё, победа. Но реальность сейчас совсем другая.
Сегодня покупают ощущение, что здесь нормально жить. И вот тут архитектура внезапно уходит на второй план.
Люди не читают мастер-планы. Они не думают категориями «пешеходная ось» и «иерархия улиц».
Они просто: — идут там, где удобно, — ездят там, где быстрее, — гуляют там, где безопасно, — и вообще выходят из дома только если есть зачем.
И если проект этому не помогает — он проигрывает. Даже если визуально всё красиво.
Простой пример из практики: если тротуар идёт вдоль дороги — по нему не ходят. Люди идут по проезжей части. Если улицы длинные и прямые — машины начинают летать. Если нет маршрутов и точек притяжения — территория пустая.
Не потому что «люди плохие». А потому что так устроены люди.
Что реально продаёт проекты сегодня
Как бы это ни звучало, но очень прикладные вещи: разделение машин и людей, понятные и безопасные маршруты, разные типы улиц, а не одинаковая сетка, места, куда хочется выйти просто так. Когда это есть, архитектура усиливает эффект. Когда этого нет — архитектура просто маскирует проблему.
Что сейчас важно принять? Это то, что планировка сегодня — это не про нормы и ТЭПы. Это про управление поведением людей.
Спрос, продажи, ликвидность, жизнь проекта через 5–10 лет.
Поэтому да, можно долго спорить про стили и фасады. Но продаёт в итоге не картинка. Продаёт ощущение: «я хочу здесь жить».
Если вы тоже хотите создавать именно это ощущение у вашего клиента, пишите + в комментариях, разберем вашу ситуацию на стратегической сессии👇🏻
На вебинаре, который мы провели на прошлой неделе для Федерации ИЖС мы затронули очень важный момент, касаемо этой темы.
Рынок до сих пор верит, что если дом красивый — его купят. Если фасады «как в журнале» — продажи пойдут. Если рендеры эффектные — всё, победа. Но реальность сейчас совсем другая.
Сегодня покупают ощущение, что здесь нормально жить. И вот тут архитектура внезапно уходит на второй план.
Люди не читают мастер-планы. Они не думают категориями «пешеходная ось» и «иерархия улиц».
Они просто: — идут там, где удобно, — ездят там, где быстрее, — гуляют там, где безопасно, — и вообще выходят из дома только если есть зачем.
И если проект этому не помогает — он проигрывает. Даже если визуально всё красиво.
Простой пример из практики: если тротуар идёт вдоль дороги — по нему не ходят. Люди идут по проезжей части. Если улицы длинные и прямые — машины начинают летать. Если нет маршрутов и точек притяжения — территория пустая.
Не потому что «люди плохие». А потому что так устроены люди.
Что реально продаёт проекты сегодня
Как бы это ни звучало, но очень прикладные вещи: разделение машин и людей, понятные и безопасные маршруты, разные типы улиц, а не одинаковая сетка, места, куда хочется выйти просто так. Когда это есть, архитектура усиливает эффект. Когда этого нет — архитектура просто маскирует проблему.
Что сейчас важно принять? Это то, что планировка сегодня — это не про нормы и ТЭПы. Это про управление поведением людей.
Спрос, продажи, ликвидность, жизнь проекта через 5–10 лет.
Поэтому да, можно долго спорить про стили и фасады. Но продаёт в итоге не картинка. Продаёт ощущение: «я хочу здесь жить».
Если вы тоже хотите создавать именно это ощущение у вашего клиента, пишите + в комментариях, разберем вашу ситуацию на стратегической сессии👇🏻
💯4❤3👍2👌1
Очень частая история.
Проект большой, территория хорошая, команда опытная.
Очередность застройки вроде бы логичная: первая, вторая, третья.
Как это обычно выглядит.
Очереди проектируют как строительные этапы:
— сначала построим это,
— потом добавим то,
— инфраструктуру «раскидаем по возможности».
В результате первая очередь живёт сама по себе, вторая продаётся тяжело, третью постоянно откладывают, благоустройство висит «в будущем времени». И главный симптом — первая очередь не продаёт следующую.
Что мы увидели в кейсе, который разбирали на вебинаре, на прошлой неделе.
В одном из проектов очередность пришлось пересобирать несколько раз уже на стадии проектирования.
Потому что каждая очередь была технически законченной,но жизненно — незавершённой. Людям продавали дома,
но не продавали ответ на вопрос: «как я буду жить здесь сразу?»
Что поменяли
В первую очередь подход.
Каждую очередь начали рассматривать как отдельный продукт, а не кусок большого плана: у каждой появился свой сценарий жизни, своя точка притяжения, своё благоустройство, а не «когда-нибудь общее». Инфраструктуру перестали концентрировать в одном месте. Её начали распределять по логике продаж, а не по красоте схемы.
Что это дало:
— снизилась нагрузка на старт
— продажи стали ровнее
— каждая очередь начала усиливать следующую
— проект стал гибким к рынку
И самое важное —
очередность перестала быть календарём, она стала стратегией.
Поэтому, если вы понимаете, что очередь не продаёт сама себя и тянет проект вниз, пишите + в комментариях расскажем как исправить 👇🏻
Проект большой, территория хорошая, команда опытная.
Очередность застройки вроде бы логичная: первая, вторая, третья.
Как это обычно выглядит.
Очереди проектируют как строительные этапы:
— сначала построим это,
— потом добавим то,
— инфраструктуру «раскидаем по возможности».
В результате первая очередь живёт сама по себе, вторая продаётся тяжело, третью постоянно откладывают, благоустройство висит «в будущем времени». И главный симптом — первая очередь не продаёт следующую.
Что мы увидели в кейсе, который разбирали на вебинаре, на прошлой неделе.
В одном из проектов очередность пришлось пересобирать несколько раз уже на стадии проектирования.
Потому что каждая очередь была технически законченной,но жизненно — незавершённой. Людям продавали дома,
но не продавали ответ на вопрос: «как я буду жить здесь сразу?»
Что поменяли
В первую очередь подход.
Каждую очередь начали рассматривать как отдельный продукт, а не кусок большого плана: у каждой появился свой сценарий жизни, своя точка притяжения, своё благоустройство, а не «когда-нибудь общее». Инфраструктуру перестали концентрировать в одном месте. Её начали распределять по логике продаж, а не по красоте схемы.
Что это дало:
— снизилась нагрузка на старт
— продажи стали ровнее
— каждая очередь начала усиливать следующую
— проект стал гибким к рынку
И самое важное —
очередность перестала быть календарём, она стала стратегией.
Поэтому, если вы понимаете, что очередь не продаёт сама себя и тянет проект вниз, пишите + в комментариях расскажем как исправить 👇🏻
❤5💯3
Forwarded from SIA.RU
Кристина Яковенко, “Хрустальный”: «Рабочая модель возможна только в формате win-win»
📌«Инициатива сама по себе правильная, но без проработанной экономической и эксплуатационной модели она превращается в дополнительный налог для застройщика. Хотя при грамотной настройке и партнерстве с государством может стать инструментом развития территории», - так прокомментировала Кристина Яковенко, сооснователь и продуктолог концепт-бюро и девелоперской группы «Хрустальный» идею обязать застройщиков передавать жилые и нежилые помещения в строящихся ЖК на нужды муниципалитета.
📌По ее словам, со стороны местных властей эта инициатива понятна и логична. Во многих регионах остро не хватает социальных объектов — школ и детских садов, ФАПов, медицинских пунктов, школ искусств, музыкальных и развивающих центров. Всё это напрямую влияет на качество жизни людей. Для девелопера наличие социальной инфраструктуры также может быть плюсом: она повышает привлекательность территории и капитализацию проекта. В этом смысле интерес потенциально взаимный.
📌Эксперт признает, что реально функционирующий социальный объект может повысить капитализацию всего девелоперского проекта – в таком случае он может перекрыть затраты.
📌Она указывает на еще один принципиальный момент: под социальные объекты нельзя передать «любой 1% недвижимости».
📌При этом необходимо понимать, что в текущих экономических условиях необходимы компенсационные механизмы для застройщиков - через субсидии, налоговые льготы, земельные преференции, инструменты ГЧП или понятный механизм последующего выкупа.
📌Напомним, спикер думы Иркутска Евгений Стекачев предложил местной администрации подготовить нормативный документ, который инициирует бесплатную передачу помещений муниципалитету от застройщиков. По его мнению, передать 1% площадей от строящегося дома – вполне посильно для бизнеса. А город сможет использовать эти площади для размещения социальных учреждений.
😀 😃 Подписывайтесь на наш канал
📌«Инициатива сама по себе правильная, но без проработанной экономической и эксплуатационной модели она превращается в дополнительный налог для застройщика. Хотя при грамотной настройке и партнерстве с государством может стать инструментом развития территории», - так прокомментировала Кристина Яковенко, сооснователь и продуктолог концепт-бюро и девелоперской группы «Хрустальный» идею обязать застройщиков передавать жилые и нежилые помещения в строящихся ЖК на нужды муниципалитета.
📌По ее словам, со стороны местных властей эта инициатива понятна и логична. Во многих регионах остро не хватает социальных объектов — школ и детских садов, ФАПов, медицинских пунктов, школ искусств, музыкальных и развивающих центров. Всё это напрямую влияет на качество жизни людей. Для девелопера наличие социальной инфраструктуры также может быть плюсом: она повышает привлекательность территории и капитализацию проекта. В этом смысле интерес потенциально взаимный.
«Но ключевой вопрос — не в самой идее, а в экономике её реализации, – подчеркивает Кристина Яковенко. – Если распределить сумму прямых затрат на строительство таких помещений на оставшиеся продаваемые метры, себестоимость вырастает уже на этом этапе. Но социальное помещение нельзя передать «в бетоне». Оно требует специализированной отделки и инженерии, оснащения, организационных затрат на запуск и, как правило, участия застройщика в эксплуатации. С учетом этих дополнительных расходов нагрузка на застройщика вырастает еще больше».
📌Эксперт признает, что реально функционирующий социальный объект может повысить капитализацию всего девелоперского проекта – в таком случае он может перекрыть затраты.
«Но этот эффект возникает только тогда, когда объект действительно работает, востребован жителями и не требует постоянного дотирования со стороны застройщика. А это возможно только если он встроен в сценарии жизни территории», - убеждена Кристина.
📌Она указывает на еще один принципиальный момент: под социальные объекты нельзя передать «любой 1% недвижимости».
«У таких помещений другие нормативы, требования к доступности, парковкам, подъездам, логистике. Передавать случайные площади неэффективно, нужно изначально проектировать правильные пространства, которые будут реально использоваться и работать на территорию», – настаивает собеседница SIA.
📌При этом необходимо понимать, что в текущих экономических условиях необходимы компенсационные механизмы для застройщиков - через субсидии, налоговые льготы, земельные преференции, инструменты ГЧП или понятный механизм последующего выкупа.
«В ряде регионов, в том числе в Санкт-Петербурге, такие механизмы уже работают — и там застройщик действительно заинтересован участвовать, – отмечает Кристина Яковенко. – Иными словами, рабочая модель такой инициативы возможна только в формате «win-win».
📌Напомним, спикер думы Иркутска Евгений Стекачев предложил местной администрации подготовить нормативный документ, который инициирует бесплатную передачу помещений муниципалитету от застройщиков. По его мнению, передать 1% площадей от строящегося дома – вполне посильно для бизнеса. А город сможет использовать эти площади для размещения социальных учреждений.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤4👍3💯1
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Позавчера в Доброграде стартовал кэмп.
От концепт-бюро «Хрустальный» в Доброград поехали Кристина Яковенко и Альбина Левкун.
Формат первого дня — знакомство и приветственный вечер. Каждый рассказывал, кто он, чем живет, на каком этапе бизнес.
Если смотреть на состав участников через призму сегментации (девелоперы поселков, строители ИЖС, производители, эксперты по КРТ, маркетинг, стройконтроль), становится очевидно: это предприниматели с амбицией масштаба. Структура аудитории кэмпа во многом совпадает с тем портретом девелопера, который мы описывали в анализе: собственники 30–45 лет, практики, с действующими проектами и запросом на управляемость и маржу
После знакомства прошел тренинг по росту команды.
Говорили о том, что сотрудники часто не понимают свой ценный конечный продукт, KPI есть, но не работает, контроль размыт, стандарты сырые. И пока собственник не снимет «корону» и не посмотрит честно на состояние команды, роста не будет.
Вторая часть — разбор колеса баланса. Сначала личное. Потом — перенос логики на бизнес. Если у команды нет целей, она находится в состоянии покоя или ямы.
Этот кэмп — не про вдохновение. Он про управляемость. Про честную оценку точки А:
– в каком состоянии собственник,
– в каком состоянии команда,
– какая экономика проекта,
– какие реальные цели, а не красивые формулировки.
Мы много говорим о концепциях поселков, финмоделях, КРТ, инфраструктуре. Но в основе всего — мышление собственника. Если внутри хаос, на территории будет хаос.
Доброград — хороший контекст для такого разговора. Это пример среды, где экономика, инфраструктура и сценарий жизни собираются в систему, а не в набор домов.
От концепт-бюро «Хрустальный» в Доброград поехали Кристина Яковенко и Альбина Левкун.
Формат первого дня — знакомство и приветственный вечер. Каждый рассказывал, кто он, чем живет, на каком этапе бизнес.
Если смотреть на состав участников через призму сегментации (девелоперы поселков, строители ИЖС, производители, эксперты по КРТ, маркетинг, стройконтроль), становится очевидно: это предприниматели с амбицией масштаба. Структура аудитории кэмпа во многом совпадает с тем портретом девелопера, который мы описывали в анализе: собственники 30–45 лет, практики, с действующими проектами и запросом на управляемость и маржу
После знакомства прошел тренинг по росту команды.
Говорили о том, что сотрудники часто не понимают свой ценный конечный продукт, KPI есть, но не работает, контроль размыт, стандарты сырые. И пока собственник не снимет «корону» и не посмотрит честно на состояние команды, роста не будет.
Вторая часть — разбор колеса баланса. Сначала личное. Потом — перенос логики на бизнес. Если у команды нет целей, она находится в состоянии покоя или ямы.
Этот кэмп — не про вдохновение. Он про управляемость. Про честную оценку точки А:
– в каком состоянии собственник,
– в каком состоянии команда,
– какая экономика проекта,
– какие реальные цели, а не красивые формулировки.
Мы много говорим о концепциях поселков, финмоделях, КРТ, инфраструктуре. Но в основе всего — мышление собственника. Если внутри хаос, на территории будет хаос.
Доброград — хороший контекст для такого разговора. Это пример среды, где экономика, инфраструктура и сценарий жизни собираются в систему, а не в набор домов.
👍5❤2
ИТОГИ ИЖС CAMP 🔥
Доброград. CAMP. И очень своевременный апгрейд мышления.
Спасибо организаторам за приглашение. Это тот редкий случай, когда едешь «на мероприятие», а возвращаешься с пересобранной рамкой того, как вообще нужно смотреть на территорию.
Мы говорили про то, как проектировать экономику жизни.
Главный инсайт, который звучал в разных формулировках, но в одной сути: успешный проект — это не квадратные метры. Это устойчивая модель жизни.
На примере Доброграда это особенно чувствуется.
Территория, где:
— продумана экономика рабочих мест,
— заложена социальная инфраструктура,
— выстроена управляемая среда,
— рассчитана эксплуатация,
— понятен горизонт развития.
Системные проекты сейчас проектируют экономику.
Мы отдельно погружались в:
• модель микрополиса — не масштаб, а связность
• экономику инфраструктуры (и почему «красиво» ≠ «окупаемо»)
• КРТ как инструмент длинных денег и управления территорией
• влияние эскроу и 186-ФЗ на подрядную модель
• реальные цифры по ИЖС и трансформации спроса
• ошибки, которые закладываются до архитектуры
Параллельно растет нагрузка на экономику проекта, усложняется финансирование, усиливается регулирование.
А значит — девелопмент 2026 года будет сильно отличаться от девелопмента 2020. Для нас этот CAMP — не просто участие. Это подтверждение того, что мы и сами идем в правильную сторону и ведем туда учеников и клиентов.
Отдельное спасибо спикерам за честность. Без иллюзий. Без «все легко». Девелопмент — это марафон. И в нем выигрывают системные.
Мы уехали с ощущением, что рынок взрослеет и это классно.
*Видео материалы из источника «Федерация ИЖС»
Доброград. CAMP. И очень своевременный апгрейд мышления.
Спасибо организаторам за приглашение. Это тот редкий случай, когда едешь «на мероприятие», а возвращаешься с пересобранной рамкой того, как вообще нужно смотреть на территорию.
Мы говорили про то, как проектировать экономику жизни.
Главный инсайт, который звучал в разных формулировках, но в одной сути: успешный проект — это не квадратные метры. Это устойчивая модель жизни.
На примере Доброграда это особенно чувствуется.
Территория, где:
— продумана экономика рабочих мест,
— заложена социальная инфраструктура,
— выстроена управляемая среда,
— рассчитана эксплуатация,
— понятен горизонт развития.
Системные проекты сейчас проектируют экономику.
Мы отдельно погружались в:
• модель микрополиса — не масштаб, а связность
• экономику инфраструктуры (и почему «красиво» ≠ «окупаемо»)
• КРТ как инструмент длинных денег и управления территорией
• влияние эскроу и 186-ФЗ на подрядную модель
• реальные цифры по ИЖС и трансформации спроса
• ошибки, которые закладываются до архитектуры
Параллельно растет нагрузка на экономику проекта, усложняется финансирование, усиливается регулирование.
А значит — девелопмент 2026 года будет сильно отличаться от девелопмента 2020. Для нас этот CAMP — не просто участие. Это подтверждение того, что мы и сами идем в правильную сторону и ведем туда учеников и клиентов.
Отдельное спасибо спикерам за честность. Без иллюзий. Без «все легко». Девелопмент — это марафон. И в нем выигрывают системные.
Мы уехали с ощущением, что рынок взрослеет и это классно.
*Видео материалы из источника «Федерация ИЖС»
1❤4👏1