Присоединяемся к спецпроекту нашего издательского дома, в котором мы рассказываем о том, как развиваются отрасли экономики в 21 веке. Мы расскажем об эволюции индивидуального жилищного строительства: от хозспособа к цивилизованному рынку.

2000-2003 гг.

Эхо 90-х. Дома строят по принципу «чем больше, тем лучше» со всевозможными архитектурными излишествами — как в оформлении фасадов (2-3-этажные замки с башнями), так и в планировках, в которых нередко предполагались комнаты непропорциональных размеров, кабинеты, бильярдные и мини-банные комплексы.

В тренде: основательный фундамент и цокольный этаж, метровые кирпичные стены.

Проектированием занимаются самоучки, профессионалов для ИЖС еще не научили. Появляются строительные бригады разного уровня и фирмы, предлагающие купить готовый проект или построить дома «под ключ».

2003-2010 гг.

С 2003 г. объёмы индивидуального жилищного строительства ежегодно увеличиваются. Появляются первые коттеджные посёлки. Продавцы подкупают высоким порогом входа, а значит гарантированно адекватными соседями и безопасной средой. Но первый блин комом — посёлки представляют собой архитектурный хаос. Выглядит это не привлекательнее, чем дом на окраине обычного посёлка или в деревне.

В нулевые начинают строить из нового для России клеёного бруса. Перенимаем зарубежный опыт в планировании помещений. За основу типовых проектов берут проекты домов, которые строились в США или Финляндии, а для коттеджных поселков над проектами уже работают архитекторы разного уровня подготовки.

В 2006 г. прошел первый частный земельный аукцион, с тех пор появилась обязанность предоставления и продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, через торги. Это помогло людям получать землю для стройки дешевле.

С тех пор идет планомерная работа по цифровизации земли для аренды и покупки со скидкой. Сейчас власти разрабатывают единый оператор стройки частных домов для удобства застройщиков и спокойствия покупателей.

Также в этом году запустили «Дачную амнистию», по которой можно в упрощенном порядке оформить жилые и садовые дома на землях СНТ, ИЖС, ЛПХ. Кстати, недавно ее продлили до 1 марта 2031 г.

В 2010 г. бум строительства частных домов приостановился, ИЖС упало по вводу на 10,6% в сравнении с предыдущим годом. Кризисные 2008-2009 гг. не дали людям ввести в эксплуатацию дома, которые они начинали строить в 2006-2007 гг.

В 2010 г. появилась первая публичная кадастровая карта (ПКК). С тех пор она регулярно обновляется, а также стало доступно приложение для мобильных устройств Kadastr ru.

Продолжение в следующем посте.

2011-2018 гг.

Тренды меняются, появляются новые технологии строительства. В европейских странах в тренде газобетон, в 2013 он набирает популярность и у нас. Пеноблок и газоблок входят на рынок как более дешевые аналоги кирпичным стенам.

В связи с очередным экономическим кризисом, инициированным санкциями, в 2015 г. объем ввода жилья, построенного населением, по сравнению с предыдущим годом снова падает — на 2,9%. Экономическая нестабильность и удорожание строительства мешали вводить объекты.

В 2016 г. тренд сохранился, ввод жилья упал еще на 9,7%. Однако уже в 2017 г. объёмы выросли на 3,8% по сравнению с предыдущим годом. Но валюта давила на цены стройматериалов, в 2018 г. ввод вновь просел на 1,7%.

2019-2024 гг.

Период самых значимых и масштабных изменений в отрасли, главный элемент которого всеохватная цифровизация (как процесса приобретения земли и стройки, так и выдачи ипотеки). Это отражается и на динамике объёма введения ИЖС — с 2019 г. начинается период последовательного роста.

В 2020 г. Росреестр запустил проект «Земля для стройки», чтобы инвесторы в онлайне на Публичной кадастровой карте могли выбирать и оценивать пригодные для строительства жилья земли.

В 2021 г. Минстрой включил в жилищный нацпроект инициативу «Мой частный дом». Её целью был ежегодный ввод 50 млн кв. м. частных домов к 2030 г. Цель была достигнута уже в прошлом году.

В том же году ДОМ.РФ запустил суперсервис по строительству частных домов. Это была бета-версия строим.дом.рф, предназначенного для помощи в строительстве индивидуального жилого дома.

В 2022 г. все программы льготной ипотеки с субсидированными ставками распространили на ИЖС.

С 1 июня 2022 г. запустили пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками.

В том же году был принят закон, предусматривающий возможность ИЖС с привлечением средств дольщиков по аналогии с многоквартирными домами. Первый эскроу-счет был открыт в конце 2022 года в рамках проекта строительства малоэтажного жилого комплекса в Воронежской области.

Тогда же был принят закон, позволяющий признать проекты ИЖС типовой проектной документацией и устанавливающий трехдневный срок регистрации прав на объект ИЖС с момента подачи заявления.

А также на проекты ИЖС распространили механизм инфраструктурных облигаций.

Осенью 2023 г. механизм эскроу в ИЖС распространили на договоры подряда, прошла первая сделка. Появилась схема «ИЖС-подряд», по которой подрядчик может получить кредит в 1% для строительства домов с эскроу, а заказчик стройки — скидку по ипотеке.

Домокомплекты, эскроу, цивилизация. ИЖС имеет четкую стратегию развития в стране. Минстрой цифровизирует, а хедлайнер развития утверждает ТИМ жилых домов.

Суперсервис, в котором можно выбрать себе проект и проверенного подрядчика, вовсю работает. Нововведения избавляют рынок от потребительского терроризма и улучшают качество домов. В ДОМ.РФ ожидают, что ИЖС вырастет в три раза.

Ипотека — драйвер рынка. выдача кредитов на ИЖС и приобретение готовых домов активно растет: за 11 мес. 2023 г. банки выдали 277 тыс. кредитов (+103% к 11 мес. 2022 г.) на 1,1 трлн руб. (+144%).

Доля ипотеки на ИЖС в сентябре 2021 года не превышала и 2%, а уже два года спустя она составила 15% в общем объеме. По самым свежим данным в январе 2024 г. в Сбере установлен новый рекорд — 16% в общем числе выдач. Власти хотят довести эту долю до 30% к 2030 году, занять треть рынка. Этого легко достигнуть, ведь ИЖС остается неприкасаемым сегментом и ожидает единой ипотеки.

Сейчас спрос на ИЖС остается высоким, в том числе за счет льготных ипотечных программ. В 2023 году 98% кредитов на строительство частных домов было выдано с господдержкой.

Инициатива номер 1, которую ожидает рынок, это отдельная льготная ипотечная программа для ИЖС. Также, по поручению президента, Минстрой прорабатывает концепцию льготной ипотеки под 1% на домокомплекты в рамках ИЖС с эскроу-счетами.