Почему в США нет кризиса на рынке недвижимости, несмотря на экстремально жесткие условия по новым ипотечным кредитам, где ставки максимальные за 25 лет?

Низкие процентные ставки по основному долгу. Сейчас ипотечный долг составляет 13.3 трлн, а ипотечные ставки в США – фиксированные. По предварительным оценкам около 92% от этого долга было взято и/или рефинансировано в период низких или умеренно низких ставок, т.е. до сентября 2022.

Рекордно низкое соотношение стоимости кредитов к фонду недвижимости. В 2006-2009 катализатором проблем на ипотечном рынке стало обрушение цен на недвижимость, усиливая структурные дисбалансы. Сейчас цена на недвижимость на историческом максимуме, что формирует соотношение ипотечный долг к стоимости недвижимости на уровне 26-27% - сопоставимо с минимальными значениями в середине 80-х и почти вдвое ниже, чем в 2008-2010.

Экономическая ситуация и реальные доходы населения. Сейчас темпы роста реальных доходов населения США соответствуют историческому тренду 2010-2019, тогда как в 2008 доходы начали снижаться уже с февраля 2008, усиливая темпы снижения каждый месяц.

Высокая покупательная способность доходов населения. Текущие расходы на покупку жилой недвижимости на первичном рынке составляют около 900 млрд в год по сравнению с 1.05 трлн на пике в 1кв22. Это намного выше, чем пиковые расходы в 1кв06 (770 млрд), но за это время доходы существенно выросло. Относительно доходов первичка оценивается всего в 4.6% за год vs 8.3% на пике ипотечного пузыря в 2006.

Улучшение качества заемщиков. В 2006-2009 годах многие заемщики получали ипотечные кредиты с высоким уровнем задолженности и низким уровнем доходов. Это привело к росту числа дефолтов по ипотечным кредитам и к коллапсу ипотечного рынка. Сейчас средневзвешенное соотношение долг/доход существенно лучше, чем 15 лет назад.

Ужесточение требований к заемщикам и укрепление регулирования ипотечного рынка. Закон Додда-Франка, закон о модернизации финуслуг, закон о защите прав потребителей по ипотечным долга и так далее.

🔀Страны «Большого Юга» к 2028 году будут производить 53% мирового ВВП. По данным CERB, за 5 лет общая доля «Большого Севера» упадет до:
🔻 Европа 21,3%
🔻 Северной Америки 25,2%
За 15 лет «Север» сократит долю на -17% (до 42,7%). А «Юг» приблизится к 60% ВВП

Средний темп роста в следующим году снизится до 2,9% ВВП. При этом, по данным CERB, 🇺🇸США будет расти на 1%. А 🇨🇳Китай на 4%

📈Лидеры по росту в рейтинге стран по ВВП (до 2038 года):
🇬🇾Гайана (+51).
🇲🇿Мозамбик (+18)
🇳🇪Нигер (+16)
🇻🇳Вьетнам (+13)
🇵🇭Филиппины (+10)

🇬🇾Гайана вырастет на нефти. 🇲🇿Мозамбик - на СПГ. 🇳🇪Нигер - на транзитном нефтепроводе. 🇻🇳Вьетнам и 🇵🇭Филиппины - на перемещении производств и логистике.

📉Лидеры по падению в рейтинге стран по ВВП (до 2038 года):
🇭🇹Гаити (-29)
🇹🇹Тринидад и Тобаго (-17)
🇹🇲Туркменистан (-17)
🇦🇲Армения (-15)

🇭🇹Гаити потеряет из-за стихийных бедствий. 🇹🇹Тринидад и Тобаго потеряет темп после 2028 года. 🇹🇲Туркменистан снизит добычу. 🇦🇲Армении замедлится с 5,5% до 3,5%. Сработает эффект низкой базы ($22 млрд ВВП)