О чем эта программа и что она нам обещает?🤔

• О возможности ипотечного кредитования тем: 1) кто имеет невысокий уровень доходов; 2) тем, кто требует улучшения жилищных условий. Государство со своей стороны обещает частичную компенсацию процентной ставки по кредиту.
• О том, что предметом ипотеки могут быть квартиры и частные жилые дома на первичном и вторичном рынках, которые были сданы и введены в эксплуатацию не более 3-х лет назад.
• О том, что максимальная сумма ипотеки – 2 млн гривен, а стоимость предмета ипотеки – не более 2,5 млн гривен.
• Заемщиком может стать любой совершеннолетний гражданин страны, возраст которого на дату погашения кредита не должен превышать 70 лет.
• Займ можно взять на срок до 20 лет с минимальной первоначальной суммой взноса 15% стоимости предмета ипотеки.
• Для получения ипотеки нужно обратиться с пакетом документов в любой из банков, которые подписали с Фондом развития предпринимательства договор об участии в программе.

Но есть один подводный камень, о котором, естественно, не говорит государство и банки. Суть в том, что рассрочку дают на дома, которые были сданы не более, чем 3 года назад или сейчас. При этом, эта недвижимость чаще всего уже является вторичкой (так как застройщики продают все квартиры до сдачи дома), а значит у такого жилья уже скорей всего есть какой-то собственник.

Фишка в том, что при продаже такой квартиры (при условии, что это новострой и жилплощадь находится в собственности не более 3-х лет) налоги на нее повышены – нужно заплатить 7,5 %.

И получается такая себе “палка двух концов”:

1) владельцу квартиру при продаже придется заплатить больше налогов государству, поэтому ему выгоднее продавать ее, если ей более 3-х лет или продавать по переуступке.
2) с другой стороны, банки не дают рассрочку на строящиеся дома, а только на сданные и введенные в эксплуатацию. И, как правило, в нормальных жилых комплексах квартир к моменту сдачи дома не остается, а если и остаются, то зачастую – это неликвидные остатки.

Какие выводы я сделал?
• рассрочку можно взять только на сданные дома, которые были введены в эксплуатацию в этом году или до 3-х лет до этого;
• рассрочку можно взять, фактически, на вторичку и из-за этого у продавца будут повышенные налоги;
• пока что я не получил ответ, попадают ли под эту программу квартиры, которые были куплены инвесторами, но которые не оформляли право собственности. Это мне еще предстоит выяснить.

Собственно, это все, что я могу по этому поводу. Такие дела, ребят.)

А что вы думаете на этот счет? Пишите в комментариях👇

#FRI_интересное

Почему покупать в рассрочку - выгодно?🧮

Всем привет, ребят🖐
Сегодня я решил рассказать вам о том, почему покупать недвижимость в рассрочку на старте продаж выгоднее, чем платить сразу всю стоимость за квартиру в уже сданном доме.

Сразу скажу, что это правило работает НЕ ВСЕГДА. Но чаще всего покупка в рассрочку на самом деле может быть гораздо более выгодным вариантом.

Дело в том, что все мы знаем, что квартиры на старте продаж продаются по цене ниже, чем те же квартиры, но в уже сданном доме. То есть цена на старте, как правило, самая минимальная. Да, рассрочка предполагает определенное наличие удорожаний, но такое удорожание незначительное. Да и цена на недвижимость растет сильнее, чем то удорожание, которое вам придется выплатить.

Рассмотрим на примере. Допустим, есть однокомнатная квартира в Аркадии, которая на старте продаж стоит 30к $ по цене 750$ за м2. Мы знаем, что в сданном доме цена этого квадратного метра будет стоить уже минимум 950 $. Но обычно среднее удорожание на покупку квартиры составляет максимум 10-15% от первоначальной стоимости м2. Значит, если цена квадратного метра 750 $, то удорожание составит 75-100 $ ( в зависимости от условий застройщика и размера вашего первоначального взноса). Получается, что эта незначительная переплата ниже, чем та цена, которая выйдет по итогу в том же доме. Кроме того, покупая квартиру в рассрочку на старте продаж, вы можете себя обезопасить, не рискуя всей суммой денег сразу. Спокойней спать? Спокойней :)

Также стоит учитывать обстоятельства, при которых эта схема получается не самой выгодной. Например, если квартира покупалась в неочень популярном объекте и цена на нее не росла по ходу строительства - такое тоже бывает. То в таком случае, в конечном итоге эта же квартира будет стоить столько же, сколько и стоила на старте продаж.

Но зачастую, если это нормальный объект, то в ходе строительства цена на квартиру вырастет. И поэтому покупать недвижимость в рассрочку на старте продаж - выгодно :)

Но есть еще один вариант, при котором покупка недвижимости получается САМОЙ выгодной. Например, если приобрести жилье на старте продаж всей суммой сразу: м2 покупается по низкой стоимости и вносится 100% оплата. То такой вариант вообще самый выгодный из всех возможных :)

А если вам понравилась эта заметка - не скупитесь и поставьте реакцию, мне будет приятно :)


#FRI_интересное

➖Пятницкий ньюс➖

Привет, ребята!🙌
Понедельник – значит свежая подборка новостей от Пятницкого!
Поехали🔻🔻🔻

• На Французском бульваре таки начался ремонт дороги 🛣
22 марта дорожники начали локальный ремонт Французского бульвара: устраняют отдельные ямы и просадки в дорожном покрытии, которые остались после грузовиков. Движение по бульвару решили не перекрывать, тем не менее, из-за ремонтных работ там образовываются пробки, поэтому бульвар лучше объезжать.

• Проект нового Дворца спорта стоит 1,5 млн гривен 💰
Управление капитального строительства Одесского горсовета объявило тендер по выбору разработчика по проекту Дворца спорта. За это дело ведомство готово заплатить 1,477 млн гривен. А вот предварительная стоимость реализации этого проекта составляет 480 млн гривен. В мэрии надеются, что средства выделит государство. Ну что ж, как говорится, надежда умирает последней :)

• Снос общежитий ради нового ЖК 🏚
22 марта на Канатной начали сносить общежития Пищевой академии для того, чтобы построить 24-этажный ЖК “Mandarin ART” от строительной компании “Будова”. К слову, землю под зданиями “Будова” уже выкупила, но документы на строительство еще не получила. Тем не менее, общежития уже снесены, а о строительстве новых речи пока не идет. Хочется верить, что вузу просто хватает помещений, чтобы разместить новых студентов.

• В мэрии отказались создать 4 га парковой зоны на 9 станции Б. Фонтана
75 % всех депутатов Одесского горсовета не поддержали проект решения Ольги Квасницкой по созданию на территории бывшего санатория «Красные зори» парка-мемориала «Воскресенский». Вот уже четвертый год некие бизнесмены намереваются застроить территорию санатория. Но пока что их мечтам не суждено осуществится: по санаторию ведется уголовное расследование, а в судах рассматриваются административный и гражданский иски. Поставить окончательную точку в вопросе застройки зеленой зоны мог бы проект решения, который инициировала депутат Ольга Квасницкая, но, к сожалению, большинство депутатов не поддержали его.

• На Сегедской продают детский садик
Всего за 850 тысяч долларов вы можете купить здание детского сада с участком земли, изменить целевое назначение земли и построить высотку. Стартап же, ну!))

• ”Пляж пограничников” пойдет под застройку 🏗
Киевский кассационный суд разрешил застроить территорию “пляжа пограничников” на Французском бульваре, 1/5, что под Трассой здоровья. Ходят слухи, что сумма, отданная за это решение удивила даже тех, кто её получил :)

• Военный долгострой на 6-й Фонтана сдадут в мае
Затянувшуюся реконструкцию бывшей курсантской казармы расформированного Одесского института сухопутных войск пообещали сдать уже в мае. Реконструкция бывшей казармы стартовала еще в 2017 году, однако подрядчик, демпинговавший на тендере, остановил работы на 60% готовности. Договор с ним расторгли, но найти нового исполнителя сразу не смогли. В итоге реконструкцию решили поручить военным строителям.

• Приморский бульвар планируют отремонтировать за 10 млн гривен 💵
Появилась информация о том, что управление дорожного хозяйства Одесского горсовета ищет подрядчика на ремонт тротуарного покрытия. Планируют на все это дело потратить 10 млн 729 тыс гривен, а закончить ремонт обещают до 31.12.2022.


Ребят, ваша обратная связь очень важна для меня😎 Поэтому если вам понравился дайджест – оставляйте свои комментарии, чтобы я не терял энтузиазма и раз за разом готовил для вас новые подборки :)

#FRI_новости

Ребят, тут ещё одна хорошая новость подъехала🥳

На следующей неделе стартует продажа нового дома на Краснова. Цены и планировки у меня будут позже, но предварительно известно, что цена за м2 будет на 30 $ дороже, чем 60 и 61 Жемчужинах)

Кого интересует – пишите мне :)
#FRI_старты_продаж

Про паркинг: почему так дорого?💰

Всем привет, друзья!👋

Многих волнует вопрос паркинга: почему так дорого, почему паркомест не хватает на всех, а некоторые застройщики в принципе не строят паркинг, как например в Акварели? Поэтому я решил затронуть эту тему и рассказать, с чем связано ценообразование на парковочные места🙌

Паркинг – это дорого. Почему?
▪️Во-первых, из-за того, что для него нужно копать и вывозить землю, а земляные работы сами по себе стоят немало.

▪️Во-вторых, построить паркинг – это непросто “что-то там” и “где-то там” залить бетоном. Помимо того, что большую площадь заливать бетоном все же приходится, нужно понимать, что к подземным паркингам всегда повышенные требования – по пожарной безопасности, влагоустойчивости и водоотведению.

▪️В-третьих, пролеты между паркоместами занимают довольно-таки большую площадь, которую застройщик не может продать. Фактически эта площадь и закладывается в стоимость паркинга, потому что строительной компании каким-то образом нужно “отбить” затраты и не уйти в минус.

▪️В-четвертых, паркинг тоже необходимо отапливать, в нем должна быть определенная вентиляционная система и все это накладывает дополнительные расходы.

▪️В-пятых, в перерасчете на м2 паркинг на самом деле получается не таким уж и дорогим, потому что средняя площадь паркинга приблизительно 16-20 м2. И если паркоместо стоит 12000$, то мы можем поделить эту сумму на 18 метров и понять, что цена квадратного метра в паркинге – 750-800$. При этом стоимость его строительства не сильно ниже, чем стоимость строительства того же дома.

Кстати, отдельно хочу обратить ваше внимание на то, что часто застройщики строят наземный паркинг, как например в Альтаире-3 и Акварели. Это распространенная практика, так как строительство наземного паркинга обходится дешевле, чем подземного. С одной стороны, наземный паркинг съедает часть двора и это не круто, но с другой, он может стоить дешевле для жильцов дома.


➖Что я думаю на счет стоимости паркомест?➖
Я считаю, что цена паркинга оправдана и она даже может быть выше, потому что двор без машин – дорогого стоит.

Интересно узнать ваше мнение, что вы думаете на этот счет?🧐Пишите в комментариях👇

#FRI_интересное

Почему в новостроях часто строят унылые дворы?

Всем привет!👋 Итак, вы наверное заметили, что в моих обзорах на новострои часто встречаются дворы, которые закатаны в плитку и в лучшем случае в них есть скамейки и какие-то «островки» с газоном. А вот нормальные дворы встречаются редко.

На это есть сразу несколько причин.

Первая проблема – дополнительная инфраструктура требует дополнительных вложений.
Нужно продумать зонирование двора: где и что будет расположено. Затем: собрать список подрядчиков, провести переговоры, понять сколько времени и денег потребуется. После этого: проконтролировать реализацию и принять работу. Короче, для застройщика это – дополнительный геморрой. Разумеется, ему проще и дешевле все закатать в плитку – и даже нормальные пандусы, заезды, съезды не сделать.

Вторая проблема касается дальнейшего обслуживания двора.
Дело в том, что если за всей этой красотой не следить, то она ой как быстро станет некрасивой)

Вы, наверное, замечали, что в курортных отелях кто-то постоянно следит за территорией: что-то высаживает, что-то подстригает, что-то моет, красит, поливает и все такое. К чему я это? Красота и комфорт требуют ухода. Иначе газон превращается в место для парковки автомобиля, скамейки быстро теряют свой вид, а качели ломаются со скоростью света.

Все это требует дополнительных расходов, к которым часто не готовы… Покупатели. Вы можете удивиться, но процентов 30 покупателей пытаются сравнивать размер коммунальных платежей со старым фондом, в котором уже все в таком плачевном состоянии, что требует замены и рассыпается, а за двором чаще всего практически никто не следит. И потом покупатели удивляются: “А почему в новостройках коммуналка такая дорогая?”

В общем, теперь вы знаете, почему.)

Дом требует обслуживания, чтобы оставаться красивым и комфортным. Готовы ли покупатели платить за эту прелесть – вот в чем вопрос.)

А что вы думаете на этот счет?🤔Готовы ли платить за красивый двор или считаете, что это лишние расходы?👇

#FRI_интересное

➖Пятницкий ньюс➖

Ну что, друзья, готовы к новой подборке новостей? Тогда ловите🔻🔻🔻

•Дюковский парк обещают восстановить к июню 🏞
Заместитель мэра города Дмитрий Жеман сказал, что к 1 июня Дюковский парк преобразится. В нем хотят очистить малый водоем, обновить освещение на всех аллеях, привести в порядок все пешеходные зоны, восстановить лестницу на центральной аллее, а также озеленить территорию. Прекрасная новость, я считаю!)

•Пробок станет меньше: Водопроводную открыли 🥳
Мэр города обещал открытие Водопроводной до 1 апреля. Но не задалось – погода решила иначе.) А мэрия напомнила, что указанный срок был актуален в случае отсутствия дождей и объявила новый срок сдачи улицы – 10 апреля. И вот 4 апреля ремонтные работы закончились, а движение по улице возобновили. До свиданья, пробки!)

•В районе Еврейского кладбища вырастут высотки
Жилой комплекс планируют построить между улицами Грушевского, Братьев Поджио и Промышленной. С 25 марта по 29 мая проект плана территории находится на общественном обсуждении. По проекту хотят построить несколько жилых домов: 4 десятиэтажки, одну шестнадцатиэтажку и один 12-этажный дом. Слушания по этому вопросу пройдут 9 апреля в «новой мэрии» на Косовской.

•Коммунальщики обещают к лету привести в порядок Екатерининскую улицу ⚒
Об этом сообщил вице-мэр города Дмитрий Жеман. По его словам, здесь необходимо: восстановить тротуарное покрытие, демонтировать неработающие опоры и восстановить наружное освещение, установить до уровня с поверхностью проваленные люки, выкорчевать пни, сделать площадки для мусорных контейнеров или разместить мусорные контейнеры в эко-боксах. Большая часть работ будет проведена до 1 мая 2021 года, полностью завершить работы планируют к 1 июня. Что ж, с нетерпением ждем.)

•На перекрестке Торговой и Софиевской началась реставрация старинного памятника архитектуры: что делать с “жильцами”? 🤔
Первый этап реконструкции старинного дома Скаржинского уже начался. Сейчас здание начали обносить забором, а на месте уже работают сотрудники городских служб. Реставрацию доходного дома планирую завершить к концу 2022 года, а стоимость составления проекта оценили в 1,4 миллиона гривен. На здании восстановят лепнину и кладку, устранят все трещины и сделают гидроизоляцию. Только вот что делать с “жильцами” здания – котами, которые еще несколько лет назад поселились в подвале?) Вопрос остается открытым.)

Ребят, лично меня порадовало, что на этой неделе хороших новостей все же больше, чем плохих🙌
А что скажете вы: предпочитаете читать о радостных событиях или печальных?⚖️

#FRI_новости

Друзья, привет всем!👋
Хотелось бы напомнить ( а для некоторых из вас - сообщить), что мы в ReDWall каждый месяц собираем информацию, делаем небольшие описания по каждому объекту и выпускаем готовую статью со стартами продаж, чтобы вы всегда оставались в курсе последних событий на рынке недвижимости.

И вот какой у меня к вам вопрос, друзья. Хотели бы вы первыми узнавать о стартах продаж в Одессе, как только у нас появляется информация о них?

Ставьте палец вверх, если вам это интересно👍

#FRI_полезные_статьи

Почему не бывает дешевых и хороших квартир?🤔

Всем привет, ребят!👋 Я решил затронуть очень актуальную тему и в частности вопрос, ответ на который нужно знать каждому, кто хочет купить квартиру в новострое :)

Начнем с того, что любое строительство – это бизнес. И этот бизнес состоит из нескольких ключевых факторов:
•покупка участка,
•проектирование и разработка проекта,
•получение разрешительных документов,
•закупка материалов,
•введение дома в эксплуатацию.
Каждый из этих этапов стоит определенных денег: какие-то этапы стоят больше, какие-то – меньше.

Если наш бюджет ограничен, то скорей всего мы будем покупать квартиру в объекте, который изначально был недорогим по себестоимости. Вот только для того, чтобы себестоимость получилась небольшой, застройщику нужно на чем-нибудь экономить. Какие здесь есть варианты?👇

Самый часто встречающийся и влияющий на стоимость квартиры - это земля. Дело в том, что землю можно купить в центре, можно где-то в Приморском районе, а можно вообще за городом, например на 7 км. Естественно, стоимость земли за городом ниже, чем в черте города. И чем ближе к морю, центру или парку – тем дороже обойдется этот земельный участок. Соответственно и квартиры в таком доме будут дороже только потому, что земля обошлась застройщику в кругленькую сумму. Делаем вывод: мы платим за расположение, покупая себе, так сказать, наиболее удачное место под солнцем.

За что мы еще платим?🤔
Представим: мы купили участок в хорошем районе, но не хотим, чтобы он стоил дорого. Тогда застройщик начинает экономить на чем-нибудь другом:

•Например, он может построить свои дома очень плотно и в этом случае себестоимость цены за м2 будет делиться на большее количество квартир, соответственно – покупателей, и тогда застройщик сможет продавать квадратный метр дешевле. Но возникает вопрос: комфортна ли жизнь в таком доме?
•Если строительная компания не хочет делать плотную застройку, то может поступить другим образом – строить в высоту. К примеру, не 10-этажные дома, а 24-этажные, как чаще всего у нас и бывает.
•Застройщик может сэкономить на паркинге: не построить подземный и сделать двор для машин, а не для людей.
•Застройщик также может построить много смарт-квартир в доме. Потому что, как правило, в квартирах с меньшей площадью квадратный метр можно продать дороже.
•Также строительная компания может сэкономить на отделке дома, фасаде, толщине перегородок, межкомнатных и внешних стен, высоте потолков и все в этом духе. К слову, квартира с потолками высотой в 2,7 метра обойдется дешевле, чем квартира с потолками в 2,85. А бетонную перегородку можно сделать 30 см, а можно – 20.
•Можно сэкономить на лифтах – поставить более дешевые.
•Экономия на местах общего пользование: дешевая плитка в коридорах, некачественная краска на стенах, плохое освещение и так далее.
•Экономия на том, в каком состоянии будет сдана квартира. Она может быть сдана без стяжки, межкомнатных стен и разводки.
•Застройщик может сэкономить и на генераторах, на вентиляционных каналах, на резервуарах с водой, которые позволяют жильцам пользоваться ею в случае отключения.

На самом деле, факторов, на которых застройщик может экономить – очень много. Мы должны понимать, что любой бизнес зарабатывает определенную маржу, которая добавляется сверху к стоимости. И любой бизнес, который завязан на производстве товара, в том числе и недвижимости, нацелен на то, чтобы обеспечить максимальную маржу. Получается, что в случае с недвижимостью, застройщик должен либо дороже продавать квадратный метр, либо экономить на том, на чем только можно.

Так вот, если вы покупаете что-то дешевое, значит на вас экономят. И тут очень важно понимать, где именно на вас сэкономили и что вы недополучите в результате при покупке такой квартиры.

Поэтому, ребят, не ведитесь на супер-дешевые предложения, так как это может быть чревато. И помните, что бесплатный (в нашем случае дешевый) сыр бывает только в мышеловке (но исключения хоть и редко, но бывают :)

Ставьте реакцию, если было полезно👇

#FRI_интересное

➖Пятницкий ньюс➖

Привет, друзья🤝 Сегодня понедельник, а значит новостному дайджесту быть🥳 Поехали!🔻

•Движение по Деволановскому спуску закроют до конца года ❌
“Канаву” перекроют в связи с капремонтом, который ведет компания “Ростдорстрой”. Движение по Деволановскому спуску закрывается с 10 апреля и до 31 декабря 2021 года. Об этом сообщил городской голова Геннадий Труханов.

•Новая дорога вместо Ивановского моста 🛣
Ивановский мост пока ремонтировать не будут, а организуют новый объезд. По предварительным подсчетам, ремонт моста обойдется в полмиллиарда гривен. Таких денег в городской казне нет, поэтому на данном этапе решено построить объездную. Вариант не очень удобный и вроде как временный. Но мы все знаем, что “временное” часто становится “постоянным”.

•А стройка на Лидерсовском бульваре и ныне там...
“Одесабуд" вырубила все крупные деревья вокруг бывших теннисных кортов на Лидерсовском бульваре. И это при том, что никаких разрешительных документов на удаление деревьев по этому адресу городской департамент экологии не выдавал. Более того, у застройщика отсутствует разрешение на проведение этих работ со стороны Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Ребят, вырубка деревьев – это плохо. К сожалению, застройщику максимум выпишут какой-то символический штраф. Больше никакой ответственности за незаконную вырубку деревьев у нас нет.

•Подземный паркинг на Поселке 🤔
В пресс-службе мэрии сообщили, что паркинг на 140 мест разместится на территории, занятой сейчас стихийной автостоянкой. Строить его планируют за счет некоего инвестора, которого пока не называют. Он передаст объект городу, оставив себе часть парковочных мест, которые будет сдавать в аренду. Главное, чтобы паркинг так и остался паркингом, а не превратился в какой-нибудь подземный бизнес-центр :)

•Благоустройство Алексеевского сквера вышло на финишную прямую 🏁
На площади 2,21 га обновили наружное освещение, установили новые опоры контактной сети трамвая и смонтировали саму сеть, провели систему полива. Уже готово покрытие детских и спортивных площадок, а также изготавливаются новые скамейки и урны. Работы планируют завершить до начала мая. А сам ремонт обойдется муниципальному бюджету в 36,6 млн грн.

•Между Таирова и Центром появится веломаршрут 🚲
Работы планируют начать уже в этом месяце. Пока что точной информации о маршруте новой дорожки для велосипедистов еще нет. Скорее всего он будет идти от улицы Долгой до парка имени Шевченко. По-моему, отличная новость!

•Новая лестница для пляжа под санаторием “Россия”, благоустройство и открытый доступ для всех желающих 🏖
Именно это пообещала сделать компания “Варда плюс”, а работы по благоустройству пляжа уже начались. “Других работ в данное время здесь не ведут, – отметил представитель компании. – На этот пляж, который останется открытым, будет удобно спускаться одесситам и гостям города. Мы всецело поддерживаем свободный и безбарьерный доступ к пляжам и водным ресурсам”. И еще одна хорошая новость, ведь те, кто спускался на этот пляж по старой лестнице – поймут меня :)

•В фундамент ЖК “Акварель” покупатели заложили “капсулу желаний” 💊
Руководство “Акварели” заложило новую традицию: заложение “капсул желаний” вместе с инвесторами. Инвесторы подготовили записки, которые поместили в специальный тубус и заложили в фундамент дома. “Теперь светлые мысли в буквальном смысле станут фундаментом нового дома, – говорит соучредитель ГК “Акварель” Дмитрий Паращишен. – Надеюсь, заложение капсулы станет доброй традицией, исполняющей желания наших клиентов”.

Ребят, вокруг и так достаточно плохих новостей, поэтому я подобрал для вас большинство хороших. Ведь такие новости – это залог хорошего настроения на всю неделю🔥 Согласны?👇

#FRI_новости

Как делать не надо…

Ребят, выше я уже рассказал о ситуации с дорогой на Промышленной улице, но если по какой-то причине вы не смогли посмотреть видео, я повторю в текстовом формате.👇

Итак, застройщик “Одесстрой” занял 50% проезжей части (которая и так в плачевном состоянии) своим строительным забором. С учетом заявленных сроков строительства эта стройка должна быть закончена в 2025 году. Получается, такая ситуация будет наблюдаться еще в лучшем случае 4 года?) Город должен быть удобным для людей☝️ Плохо, когда застройщики забывают об этом.

Что вы думаете на этот счет?🙄 Пишите в комментариях🙌

#FRI_про_застройщиков

Сначала я подумал «та не, бред какой-то»
Но потом вспомнил как у нас называются многие ЖК и понял, что на самом деле услуга огонь 🔥 :)