Почему вам не стоит покупать квартиру под посуточную аренду ч.1
Посуточная аренда — лучшая вариант инвестиции в жилую недвижимость обеспечивающая самую высокую доходность.
Это одно из самых распространенных мнений и при правильно подходе так оно и есть.
Но, мало кто реально знает что скрывается "под капотом".
В этой серии постов я постараюсь вас напугать и отговорить от такого типа инвестиций и расскажу про трудности, с которыми придется столкнуться.
Каждый пост будет посвящен одной из причин.
1. Сезонность
В Одессе, как у курортного города, есть ярко выраженная сезонность.
Т.е. при правильной организации сдачи в сезон можно хорошо заработать. Ведь в город приезжает большое количество отдыхающих.
Перед выходными на въезде в город не редко собираются многокилометровые пробки.
Но, сезон в Одессе очень ограничен летними теплыми днями.
До июня туристов еще мало (предложение квартир в несколько раз больше чем отдыхающих), и в сентябре тоже наблюдается большой отток туристов.
Соответственно цена на аренду и заполняемость резко падает.
________
Можно попробовать сдать в межсезон квартиру на долгосрок (это прям лучший вариант), но, таких предложений от арендодателей будет тьма, а желающих жить в квартире только до лета, а потом искать новое жилье — нет.
Как результат, выгодно сдать квартиру будет сложной задачей.
_______
Еще один неприятный момент — коммунальные.
Их никто не отменял даже если в квартире никто не живет.
Летом они как раз таки самые низкие.
А с наступлением отопительного сезона вы будете получать неприятные счета.
И если у ваша квартира простаивает, вы будете фиксировать убытки.
Как следствие, может получиться так, что летом мы зарабатывали, а осенью/весной/зимой — теряем деньги.
#FRI_советы_и_лайфхаки
Посуточная аренда — лучшая вариант инвестиции в жилую недвижимость обеспечивающая самую высокую доходность.
Это одно из самых распространенных мнений и при правильно подходе так оно и есть.
Но, мало кто реально знает что скрывается "под капотом".
В этой серии постов я постараюсь вас напугать и отговорить от такого типа инвестиций и расскажу про трудности, с которыми придется столкнуться.
Каждый пост будет посвящен одной из причин.
1. Сезонность
В Одессе, как у курортного города, есть ярко выраженная сезонность.
Т.е. при правильной организации сдачи в сезон можно хорошо заработать. Ведь в город приезжает большое количество отдыхающих.
Перед выходными на въезде в город не редко собираются многокилометровые пробки.
Но, сезон в Одессе очень ограничен летними теплыми днями.
До июня туристов еще мало (предложение квартир в несколько раз больше чем отдыхающих), и в сентябре тоже наблюдается большой отток туристов.
Соответственно цена на аренду и заполняемость резко падает.
________
Можно попробовать сдать в межсезон квартиру на долгосрок (это прям лучший вариант), но, таких предложений от арендодателей будет тьма, а желающих жить в квартире только до лета, а потом искать новое жилье — нет.
Как результат, выгодно сдать квартиру будет сложной задачей.
_______
Еще один неприятный момент — коммунальные.
Их никто не отменял даже если в квартире никто не живет.
Летом они как раз таки самые низкие.
А с наступлением отопительного сезона вы будете получать неприятные счета.
И если у ваша квартира простаивает, вы будете фиксировать убытки.
Как следствие, может получиться так, что летом мы зарабатывали, а осенью/весной/зимой — теряем деньги.
#FRI_советы_и_лайфхаки
dumskaya.net
На въезде в Одессу собралась огромная пробка длиною в несколько километров
Вчерашние километровые заторы на въезде в Одессу повторяются и сегодня.
Почему вам не стоит покупать квартиру под посуточную аренду ч.2
В прошлом посте я писал про сезонность, если вы его еще не читали, прочитайте обязательно.
Сегодня мы поговорим про вторую причину:
2. Активная работа вместо пассивного дохода
На всяких вебинарах и мастер классах та и от риелторов можно часто услышать фантастические истории, как квартира сдавалась посуточно и окупилась за 5 лет. И что вы сможете точно также. И даже не напрягаясь.
Просто покупаете квартиру, сдаете ее в аренду через airbnb и booking и квартира начинает работать "на вас".
В реальной же жизни, если вы сами начали заниматься посуточной арендой, то вы начинаете работать на квартиру или она вам не принесет денег
Про какую такую активную работу я говорю:
1. Ведение аккаунтов сервисов по сдаче квартир. Работа с размещением, вопросами, отзывами. Организацию максимальной загрузки квартиры.
2. Общение с желающими жить в вашей квартире. (ответы на их вопросы до и во время пребывания)
3. Встреча и выселение гостей (если вы это не автоматизировали)
4. Уборка в квартире и смена белья. Доукомплектация расходниками.
5. Устранение каких-то поломок и неисправностей.
6. Оплата коммунальных.
Это то, что нужно делать постоянно.
Кроме этого:
1. Решение проблем с жильцами/соседями/полицией.
2. Мелкий и косметический ремонт квартиры.
3. Покупка украденной (случайно взятой) бытовой техники (фен, утюг, столовые приборы, ложка для обуви, пульты, полотенца, лампочки и т.п.)
_______
И все это нужно делать постоянно и хорошо, чтобы обеспечить себе:
- хорошую репутацию и отзывы
- полную загрузку
- высокую цену
_______
Поверьте, вся эта работа, даже с одной квартирой заберет у вас уйму времени и сил. А бонусом будет отсутствие возможности уехать куда-то летом, так как нужно заниматься квартирой.
И даже если вы будете безупречно работать, заниматься квартирой, она вряд ли вам окупится за 5 лет. Возможно за 7-9 лет.
______
Есть еще другой вариант — отдать квартиру в управление.
Все работу за вас будут делать другие люди.
Но в этом случае вы потеряете около 40-50% доходности от вашей квартиры.
И окупится она примерно через 12-14 лет.
#FRI_советы_и_лайфхаки
В прошлом посте я писал про сезонность, если вы его еще не читали, прочитайте обязательно.
Сегодня мы поговорим про вторую причину:
2. Активная работа вместо пассивного дохода
На всяких вебинарах и мастер классах та и от риелторов можно часто услышать фантастические истории, как квартира сдавалась посуточно и окупилась за 5 лет. И что вы сможете точно также. И даже не напрягаясь.
Просто покупаете квартиру, сдаете ее в аренду через airbnb и booking и квартира начинает работать "на вас".
В реальной же жизни, если вы сами начали заниматься посуточной арендой, то вы начинаете работать на квартиру или она вам не принесет денег
Про какую такую активную работу я говорю:
1. Ведение аккаунтов сервисов по сдаче квартир. Работа с размещением, вопросами, отзывами. Организацию максимальной загрузки квартиры.
2. Общение с желающими жить в вашей квартире. (ответы на их вопросы до и во время пребывания)
3. Встреча и выселение гостей (если вы это не автоматизировали)
4. Уборка в квартире и смена белья. Доукомплектация расходниками.
5. Устранение каких-то поломок и неисправностей.
6. Оплата коммунальных.
Это то, что нужно делать постоянно.
Кроме этого:
1. Решение проблем с жильцами/соседями/полицией.
2. Мелкий и косметический ремонт квартиры.
3. Покупка украденной (случайно взятой) бытовой техники (фен, утюг, столовые приборы, ложка для обуви, пульты, полотенца, лампочки и т.п.)
_______
И все это нужно делать постоянно и хорошо, чтобы обеспечить себе:
- хорошую репутацию и отзывы
- полную загрузку
- высокую цену
_______
Поверьте, вся эта работа, даже с одной квартирой заберет у вас уйму времени и сил. А бонусом будет отсутствие возможности уехать куда-то летом, так как нужно заниматься квартирой.
И даже если вы будете безупречно работать, заниматься квартирой, она вряд ли вам окупится за 5 лет. Возможно за 7-9 лет.
______
Есть еще другой вариант — отдать квартиру в управление.
Все работу за вас будут делать другие люди.
Но в этом случае вы потеряете около 40-50% доходности от вашей квартиры.
И окупится она примерно через 12-14 лет.
#FRI_советы_и_лайфхаки