Чому забудовники в Україні не будують або будують повільно?

Після початку війни багато забудовників в Україні (та Одесі в тому числі) зупинили будівництво або будують дуже повільними темпами. Чому так відбувається?

1️⃣ причина – відсутність коштів.

Частина забудовників будувала свої об'єкти саме за рахунок продажів в ЖК, що будувався, та виплат розтермінування від покупців.

З початком війни продажів в новобудовах стало значно менше, а більшість інвесторів перестали виплачувати розтермінування ➡️ як результат, будівництво або зупинилось, або сильно пригальмувало.

Про інші причини розповідаю в відео: https://youtu.be/oUalzNOyao0

Кейс. Інвестиція в новобудови Варни. Зростання ціни на 19% в процесі будівництва

Сьогодні хочу поділитись з вами кейсом покупки квартири у Варні (Болгарія) під інвестицію.

Вирішив розповісти, тому що вже є непоганий результат (ціна вже зросла на 19%), хоча пройшло всього кілька місяців з моменту покупки)
Детальніше розповім далі👇

Отже, до мене звернувся Сергій. Він раніше вже купував зі мною нерухомість в Одесі. Але, щоб диверсифікувати ризики та мати нерухомість не тільки в Україні, вирішив розглянути ще й інвестування в Болгарію.

Я провів для нього консультацію та в деталях розповів про процес покупки. Запропонував декілька відібраних особисто мною проєктів для інвестиції.
Окремо пророблялась оптимальна модель інвестування, а також я розрахував очікувану дохідність.
За кілька днів Сергій визначився і зупинився на квартирі-студії в проєкті AquaView.

Що сподобалось⬇️

(продовження кейсу)

◾️Проєкт невеликий. Тобто буде побудований досить швидко.
◾️Концепція передбачає наявність басейну з підігрівом на території, що великий плюс для подальшої здачі об'єкта.
◾️З квартири відкривається вид на море.
Це друга лінія від моря, до моря пішки – 8 хвилин.
◾️Після здачі будівельна компанія зробить ремонт і укомплектує квартиру (додаткова опція)
◾️І авжеж, гарна ціна для такого розташування – 1265€ за м2.

В процесі перемовин я домовився про додаткову знижку.
Для інвестицій дуже важлива точка входу. Тому будь-яка знижка – це потенційна вигода у майбутньому.

Що купили: ціни та умови
В результаті квартира обійшлась в 46614€
Загальна площа 36,83 м2
Перший внесок – 30%
Розтермінування на 24 місяці без здорожчання (а будинок здається вже в наступному році)
Оплата – поквартальна.

За ці кілька місяців забудовник двічі підіймав ціну і зараз ціна на аналогічний варіант – 55613€, і це ще на етапі будівництва. Непогано, правда?

Ми дистанційно внесли аванс, щоб зафіксувати за собою ціну на місяць.

За цей час встигли відкрити рахунок і покласти на нього кошти для внесення першого внеску. І вже після цього в нашого юриста ми підписали угоду і внесли перший платіж.

В результаті, ми придбали квартиру за 46614€, її ціна вже виросла на 19%, а до здачі будинку я очікую дохідність від перепродажу на рівні 25%.
Авжеж, реально отриману дохідність ми зможемо порахувати тільки після продажу квартири. Але аналіз ринку дозволяє нам робити попередні прогнози.

Поки що Сергій має намір здавати її в оренду (через нашу керуючу компанію).
Але, якщо дохідність з перепродажу буде більше 25%, розгляне варіант продажу, щоб вкластись в інший перспективний проєкт.

Хочете вигідно інвестувати в нерухомість? Пишіть мені @futura_RS

Багато думок та цікавого контенту назбиралось в мене на тему інвестування в нерухомість Болгарії. Вирішив зробити окремий телеграм-канал, присвячений цій темі – щоб приєднатись, переходьте за посиланням: https://t.me/FridaySerhiiBG.

До речі – там вас вже чекає новий пост, в якому я поділився своїм баченням, чому Варна підходить для інвестицій, та порівняв ціни на нерухомість в інших країнах.

Також у новому каналі по Болгарії планую розповідати про:
- нюанси придбання нерухомості саме в Болгарії
- перспективні проєкти для інвестування (на яких можна заробити)
- запрошення на пресейли по ексклюзивним умовам від забудовників
- як не помилитися з вибором об'єкта для інвестування

Ну а на цьому каналі, як і раніше, буде цікавий контент про нерухомість Одеси та України😎

Що з документами в Одеських традиціях на Глушко?

📌При покупці квартири перевірка документів – надважливий момент. У випадку купівлі в новобудові – обов'язково впевнитися, що забудовник має всі необхідні документи (дозвіл на будівництво, документи на землю, перевірити цільове призначення землі).

Останнім часом в мене досить часто питають стосовно ЖК Одеські традиції на Глушко, в якому забудовник здає квартири одразу з ремонтом (що в Одесі взагалі рідкість).

Записав коротко свою думку стосовно цього об‘єкту, плюси-мінуси👆

Чи будують ЖК?
Оцінюючи прогрес будівництва, можу сказати, що ЖК будується, хоч і більш повільними темпами, ніж зазвичай будує Данлін (бо цей забудовник був відомий тим, що вміє будувати швидко та здає об'єкти вчасно або навіть раніше термінів здачі – наприклад, ті ж Одеські традиції на Воробйова, 2й та 3й будинок Елегії Парк).

Зараз Данлін закінчує зведення каркасу Одеських традицій на Воробйова – сподіваюсь, що це дасть можливість перекинути додаткові сили на будівництво на Глушко, та пришвидшити темпи.

До речі, в Одеських традиціях на Глушко зараз все ще є можливість купити в розтермінування без здорожчання до кінця 2024. Якщо цікавить цей чи інший ЖК - пишіть мені @futura_RS або залиште заявку.

У жовтні Нацбанк розпочав політику «керованої гнучкості обмінного курсу». Що це означає для покупців новобудов?

З початку повномасштабної війни НБУ ввів фіксований курс. Тобто офіційно курс долара був таким, як вирішив Нацбанк.
Але, з жовтня 2023 року НБУ вирішив відмовитись від жорсткої фіксації курсу і почав відпускати його.
Тобто, тепер ціна за долар може змінюватись відповідно попиту та пропозиції на нього.

А це вже певною мірою може вплинути на покупців новобудов. Але не на всіх.

Отже, на кого це НЕ вплине:
👉 На покупців, які отримують зарплатню в доларах. Як правило, ціна на квартири фіксується в доларах.

Тобто, якщо ви платили умовних 1000 доларів в місяць за розстрочку, так і продовжите платити надалі цю ж суму.

👉 На покупців, які купують зі 100% оплатою. Один раз сплатили по актуальному курсу і все. Чекаєте, коли будинок здадуть.

Зміна курсу впливає тільки у випадку, коли нерухомість купується в розтермінування, а покупець заробляє в гривні. Бо в цьому випадку платіж за розтермінування буде змінюватись в залежності від курсу.

Якщо долар дорожчає, відповідно, в гривні треба буде платити більше. І навпаки.

Тому, якщо ви отримуєте гроші в гривні та плануєте купити квартиру в розтермінування, важливо врахувати цей можливий ризик.

Якщо у вас є питання щодо придбання нерухомості – залишайте заявку на консультацію, менеджери ReDWall допоможуть та дадуть відповідь на ваші питання👌

Як зараз заробити на перепродажі від 20%
Останнім часом, коли до мене звертаються клієнти на рахунок інвестування саме в Одесі – то мені часто буває складно щось їм запропонувати.

Тобто якщо у вас стоїть задача зараз вкласти кошти в знайомий та зрозумілий ринок, розраховуючи на довгострокову перспективу – то тоді варіанти є. Люди зараз інвестують в одеську нерухомість з розрахунку, що ціна буде зростати після закінчення війни, або просто для збереження коштів.

Але якщо ваша ціль – гарантовано заробити на перепродажі в зрозумілі терміни, то ринок нерухомості Одеси саме цю потребу зараз не може закрити зі зрозумілих причин.

👉Але ця проста схема інвестування зараз чудово працює у Варні:
купити на старті продажів або навіть пресейлі по мінімальній ціні➡️перепродати в готовому будинку➡️заробити від 20% на різниці

Головне – правильно обрати об’єкт для інвестування та вчасно в нього зайти (іншими словами – обрати проєкт, який має передумови для оптимістичного прогнозу здорожчання, та купити нерухомість по мінімальній ціні)

Сьогодні у Варні стартували пресейл-продажі якраз такого об'єкта – ЖК Forest Castle, який будується в рамках масштабного проєкту з власною інфраструктурою, на території справжнього лісу та за 800 метрів від моря👇

Особливі умови на пресейлі (тільки на перші 5 квартир):
💰Найнижча ціна (нижче, ніж буде на старті продажів)

- Перший внесок від 25% (від 15 000 €)
- Розтермінування без здорожчення на 24 місяці

📌Прогнозована дохідність від 20%. Ідеально підходить як для інвестування (перепродажу або здачі в оренду), так і для особистого проживання влітку або цілорічно.

Детальніше про проєкт написав у пості у своєму телеграм-каналі з інвестування в нерухомість Болгарії.

Які ЖК Київського району зараз будуються, а які – ні

Ми постійно тримаємо руку на пульсі, і відслідковуємо хід будівництва забудовників. Так ми оцінюємо поточну ситуацію по кожному ЖК і реальність термінів здачі, заявлених буд компаніями.

Окрім того, нам в ReDWall важливо пропонувати лише ті обʼєкти, які будуються, а не тільки розповідають про це.

Авжеж, ця інформація не гарантує того, що темпи будівництва не зміняться у майбутньому у будь-яку сторону. Але оцінка попередніх періодів певним чином характеризує забудовника.

Тож сьогодні вирішив зробити для вас список ЖК Київського району, та суб'єктивно оцінити темпи будівництва кожного комплексу.

Ця інформація важлива як для тих, хто зараз тільки планує придбання квартири в Одесі, так і для тих, хто вже купив та чекає здачі будинку.

До речі, влітку робив схожий пост, де аналізував темпи будівництва найбільших забудовників Одеси. І судячи з реакцій, вам такий контент до вподоби:)

👍 якщо було корисно
🖊 якщо потрібна допомога з підбором та купівлею квартири

Та не забудьте поділитися цим постом з тим, кому це також може бути цікаво знати👌

UPD ЗАПИС ЕТЕРУ ЗБЕРЕГЛИ
дивіться на YouTube з таймкодами👌

Друзі, сьогодні о 19-00 запрошую на прямий етер. Поговоримо про те, Що відбувається на ринку нерухомості Одеси.

Про що планую розказати:
▪️що з цінами та чого чекати взимку
▪️чи збираються забудовники зупиняти будівництво та чи готуються до можливих відключень світла?
▪️чи запрацювала ЄОселя і чи реально зараз отримати житло по ній?
▪️чи будуть знижки на квартири на Чорну пʼятницю

Також про останні новини нерухомості, хто як будує, та буду відповідати на ваші питання.

Тож ставте нагадування, щоб не пропустити😎
YouTube
Інстаграм

До зустрічі!

Вчора на прямому етері обіцяв розказати про акції на Чорну п'ятницю👇

Гефест
▪️ЖК Посейдон (секція Б) – мінус 10% на будь-які 10 квартир (ПВ від 30% та розтемінування на 2 роки)
▪️ЖК Еллада-2 – 7% знижки на квартири (але є нюанс – зараз там залишилось тільки 6 однокімнатних квартир на тех. поверсі, тобто треба переводити в житловий фонд)

Таїровські сади
Можна витягнути знижку від 5 до 10% – діє як при 100% оплаті, так і при купівлі в розтермінування.

Акварель-3
Мінус 10% при 100% оплаті, знижка 5% на ПВ за умови внеску 50%

👉Більше акцій листопада та на Чорну п'ятницю – за посиланням в статті на блозі ReDWall.


👀До речі, запис прямого етеру про поточну ситуацію на ринку зберегли – можна зручно подивитись на Youtube з таймкодами: https://youtube.com/live/OV6g_GwfFp0

Плануєте купувати вторинку? Краще платіть своєму рієлтору, а не рієлтору продавця

Давайте начистоту, більшість покупців нерухомості не хоче звертатися до рієлторів. Вони не хочуть платити за рієлторські послуги, вважають, що це дорого і не розуміють, за що саме треба платити.

➡️Але, сучасний ринок нерухомості в Україні склався так, що 90% продавців продають свою нерухомість саме через рієлторів. Роблять вони це по одній простій причині – послуги рієлтора завжди (окрім рідкісних виключень) сплачують не продавці, а саме покупці.
І виходить так, що якщо шукати пропозиції тільки напряму від власника, їх буде дуже мало, як і шансів знайти підходящу квартиру.

Саме тому, в процесі пошуку квартири покупці, самі того не бажаючи, все одно спілкуються з рієлтором (представником продавця), а купуючи квартиру – сплачують його комісійні.

І ось коли покупець сплачує комісійні рієлтору продавця в нього і виникає питання «За що? За те що просто відкрили двері?”🤯 Тут все просто. Покупець платить рієлтору за те, що той допоміг продавцю продати квартиру. Адже він – представник продавця.

Виходить, що рієлтор надає послугу продавцю, а платить за це покупець, при цьому покупець повноцінної послуги від рієлтора не отримує.

Щоб такого не було, я раджу покупцям звертатися до рієлтора для покупки квартири, а не шукати її самостійно.

👉Найняти власного представника, який забере на себе роботу повʼязану з:
▪️пошуком варіантів
▪️організацією показів
▪️торгом з продавцем, та його представником
▪️веденням переговорів
▪️підготовкою до угоди та контролем при її проведенні

В цьому випадку витрати покупця не збільшуються (він сплатить рівно ті ж самі комісійні), але при цьому отримає повноцінну послугу для себе. Яка гарантовано збереже його час та нерви, а в окремих випадках ще й гроші.
Погодьтесь, це вже зовсім інша історія.

І ще одна важлива деталь – послуги рієлтора сплачуються постфактум. Тобто оплата йде за результат.

📌Дайджест контенту від мене та команди ReDWall

З першим днем зими, друзі! Я до вас з невеличкою добіркою контенту, який ви могли пропустити👇

👉Прямий етер Що відбувається на ринку нерухомості Одеси зараз (ціни, чи будує Будова, чого чекати взимку, та відповіді на багато питань про різні ЖК Одеси)

👉7 порад, як купити вигідно на вторинці – підготували кілька корисних порад для тих, хто планує купити готову квартиру в Одесі

👉Чим схожий сучасний ринок нерухомості Варни з ринком Одеси 10 років тому: https://t.me/FridaySerhiiBG/20

👉Акції на Чорну п'ятницю – Чорна п'ятниця закінчилась, але досі актуальні акції по Акварелям, Стікону (Модерн, Прохоровський), Парку Совіньон та Елладі.

🏡єОселя – чи реально зараз придбати квартиру з іпотекою? Кейс наших клієнтів

Позавчора ми провели угоду по єОселі💪І сьогодні я розповім вам трошки про неї – бо процес непростий та розказати є про що.

🤔Хто зараз розглядає покупку квартири по єОселя? Частіше за все це люди, які:
▪️ хочуть заїхати якнайшвидше й тому не розглядають новобудови на етапі будівництва
▪️ мають якісь накопичення, але не мають 100% оплати

До нас в ReDWall звернулись клієнти, які хотіли придбати 2-кімнатну квартиру.
Ціль – з'їхати з оренди у власне житло у короткий термін.
Всієї суми для покупки квартири вони не мали.

👉Клієнти в цілому були не проти купити квартиру в новобудові в розтермінування, але під їхній невеликий перший внесок (15000$ для 2-к квартири) підходили варіанти тільки на етапі будівництва, а так довго чекати не хотіли. Тому прийняли рішення шукати квартиру по єОселі.

Одразу скажу, купити квартиру по єОселі не просто, але цілком реально і кількість угод по програмі постійно збільшується.
В цьому кейсі ми пройшли весь шлях від початку пошуку квартири до самої угоди всього за два місяці.

🔎Пошук квартири зайняв десь місяць (що для єОселі досить швидко). Це все ще залишається найскладнішим етапом – квартира має відповідати вимогам програми та банку. А продавець (власник) має мати бажання продати квартиру по іпотеці. Або його треба вмовити🙂

Це сильно ускладнює пошук та звужує коло варіантів, які ми можемо розглядати. Тому не варто думати, що у вас буде вибір серед десятків квартир. Так, варіантів стає більше, але це все ще обмежена кількість.

#FRI_єОселя #redwall_кейси

Які ще складнощі чекали нас в процесі купівлі по єОселя та яку квартиру все ж вдалося придбати клієнтам – розкажу завтра у 2-й частині поста👇

❄️📈Традиційно в грудні, напередодні Нового року, спостерігався сплеск покупок квартир

Стало цікаво, наскільки більше квартир ми продавали у грудні у порівнянні з іншими місяцями. Тому я підняв статистику за 2020 та 2021 рік, порахував середній обсяг продажів в інші місяці та порівняв з кількістю продажів у грудні.

👉Ось що вийшло:
У 2020 в грудні покупці придбали на 61% більше квартир, ніш в інші місяці.
У 2021 році на 47% більше продажів у грудні, ніж в середньому в інші місяці.
2022 рік дивитись сенсу немає, адже угод було дуже мало, а 2023 – подивимось вже у наступному році🙂

Чому грудень більш активний серед покупців?

На мою думку, є 2 основні причини:
1️⃣Бажання не переносити заплановану покупку і встигнути виконати свою ціль ще до кінця року✅
2️⃣Зазвичай саме перед Новим роком були найкращі акції від забудовників, а це додатковий стимул та мотивація для покупців.

А хто планував стати власником квартири в цьому році – ще цілком реально встигнути виконати цю ціль (якщо що, ви знаєте, хто вам може з цим допомогти). Хто планує зробити це в майбутньому – саме час складати план, щоб здійснити це бажання в наступному році.

👆👆Чому забудовники взагалі влаштовують акції? Чи є сенс купувати по ним?

Записав в аудіо свою думку на цей рахунок.

А для тих, хто ще хоче встигнути в останній вагон🙃 - зібрали актуальні новорічні акції в статті.

🔎Підсумки ринку новобудов Одеси 2023

Друзі, всім привіт.
2023 рік вже закінчується, а отже саме час написати, що відбувалось з ринком новобудов в Одесі протягом цього року.

Особисто для мене це був рік початку відновлення будівельних робіт, та перезапуску ринку нерухомості в цілому.

👉Найскладнішим для ринку нерухомості Одеси в цьому році був перший квартал – війна, холодна погода, постійні блекаути. Все це ускладнювало роботу на будівництві та не спонукало покупців цікавитись нерухомістю. Але, вже з початку весни ринок трошки пожвавішав.

Все більше забудовників почали відновлювати роботи на будівельних майданчиках, а покупці стали цікавитись новобудовами.
Завдяки роботі будівельних компаній зʼявився попит на новобудови, і якщо у 2022 році нерухомістю взагалі майже ніхто не цікавився, то на початку весни 2023 почали придивлятися, а починаючи з літа і купувати новобудови.

Серед головних досягнень року:
1️⃣Багато забудовників відновили будівництво своїх обʼєктів.
Серед них були й великі: Кадор (Кадор Сіті на Краснова), Акварель (Акварель-10 та Акварель-7), РунікомІнвест (Аврора, Розенталь) та інші.
2️⃣ Деякі забудовники цього року видавали ключі: Акварель (окремі черги Акварель-8 та Акварель-3) Одеські Традиції (5 черга), Гефест (Посейдон-А, Еллада-1, Каліпсо), Одеком (Аквамарин), Стікон (Модерн, Прохорівський квартал, RealPark) та багато інших.
3️⃣ Нові проєкти та нові старти продажів. Гефест (Еллада-5, Кімолос), Стікон (2 черга ЖК Модерн), Таїровські Сади (3-ПК) та ін.

Тепер про сумне.
▪️На жаль, ринок тільки починає відновлюватись, а це непростий та повільний процес.
Рушієм ринку є попит, а він хоч і зʼявився, все ще залишається дуже низьким.
▪️Деякі забудовники кажуть, що зараз обсяг їх продажів на рівні 10% від обсягу, який вони мали до 24 лютого 2022 року.
▪️Також темпи будівництва. У переважної більшості забудовники вони впали. Про причини, чому так, я вже багато говорив та писав.

І авжеж, прикро, але поки ще не всі забудовники та й не на всіх об'єктах відновили будівництво. За статистикою ЛУН, будівництво відновилось на 71% будмайданчиків Одеси. Особливо прикро, коли серед тих, хто ще не відновив роботи є й великі (це я зараз про Будову).

Ось таким видався цей рік для ринку новобудов Одеси.
Хочеться, щоб у новому році тенденція з відновлення ринку продовжилась, та ще більше будмайданчиків поновило роботу. А які у вас очікування?

Рубрика "Вгадайте ЖК" та анонс нового відео на ютуб-каналі👀

🧐Цей ЖК у Київському районі Одеси (біля проспекту Небесної сотні) планували здати ще на початку 21 року, але його будівництво велось повільно. Точніше – на будівництві то велись дуже активні роботи, то майже нічого не відбувалось❌

Ще до повномасштабного вторгнення забудовник все-таки закінчив зведення каркаса будинку і навіть частково зробив фасад, та виконав скління, але потім будівництво взагалі зупинилось. При чому навіть коли на інших своїх будмайданчиках забудовник відновив будівництво, то добудовувати цей ЖК не поспішали (і не поспішають і досі).

Хоча б, здавалося – будинок майже готовий, ніби було б логічно все ж його закінчити та ввести в експлуатацію🤔 Але – маємо що маємо. Інвестори досі чекають здачі будинку та в шоці від цієї ситуації.

Здогадались, про який ЖК мова?) І це тільки один з 5 ЖК, які не порадували в 2023.

Про 5 новобудов Одеси, які особисто мене розчарували в цьому році – розповідаю в новому відео.