Неочевидні витрати при купівлі квартири в новобудові

Як думаєте – щоб купити квартиру в новобудові, вам потрібно мати тільки гроші на саму квартиру? Якщо ви думали саме так, то вас чекає сюрприз і цілий список можливих додаткових витрат.

Наприклад👇
Уявіть – ви купуєте квартиру 40м2 за 40 000$ в новобудові. Але після того, як будинок добудовали, виявляється, що забудовник побудував вашу квартиру трошки більше – припустимо, площею 44м2 – і тоді вам треба доплатити за неї додаткові 4000$. Знали про таке?

Про ці та інші неочевидні витрати, які можуть чекати при купівлі квартири в новобудові, розказав в новому відео на ютуб-каналі: https://youtu.be/PgZO7q1ai-8

Ну і окрема вдячність від мене за будь-який коментар під відео, та обов'язково поділіться ним з тими, кому це теж важливо дізнатись👌

ЖК Одеси, що будуть здані протягом одного року (за моєю суб'єктивною думкою)

Зараз є великий запит від покупців на те, щоб купити таке житло, в яке можна якнайшвидше заїхати та жити.

Але, якщо у вас немає 100% оплати, щоб купити, наприклад, інвесторську квартиру, і потрібне розтермінування, то можна розглянути варіант придбання квартири в новобудові, яка буде добудована найближчим часом.

Підготував для вас список ЖК (на фото), які, на мою думку, можуть бути здані вже протягом найближчого року.

Сподіваюся, це буде для вас корисною інформацією. Та обов'язково відправте цей пост тим, кому це також може стати у нагоді😎

📌Дайджест контенту від мене та команди ReDWall

Ми робимо багато цікавого контенту, а раптом ви щось пропустили👇

👉Готуйтесь платити більше – відео про неочікувані додаткові витрати при купівлі квартири в новобудові

👉Прямий етер Як вводять в оману покупців нерухомості (там є дуже зручні таймкоди, щоб ви могли подивитись цікаві для вас моменти)

👉3 способи купити квартиру в Одесі і якнайшвидше заїхати та жити: https://t.me/FridaySerhii/506

👉Акції від забудовників Одеси у вересні – зібрали в статті на нашому блозі актуальні знижки (наприклад, мінус 10% на перший внесок в Акварелях; акційні квартири до -20% в Аквамарині; квартири в розстрочку без здорожчання в традиція на Глушко та ін.)

👉Добірка з 5 інвесторських квартир у вже зданих будинках (ціни, фото та деталі по кожній квартирі) – варіанти для тих, хто шукає готову квартиру, щоб не чекати і вже отримати ключі

Ну а за допомогою в придбанні квартири – вам сюди, або пишіть мені @futura_RS

Основні ризики покупців в новобудові

В одному з попередніх постів розповідав про сервіс, який ніби то має захищати інвесторів в новобудови, і обіцяв розказати про актуальні ризики при покупці нерухомості в новобудові:

1. Затримки термінів будівництва.
Найпоширеніший ризик покупців в новобудовах. І на жаль, не завжди очевидний для покупців.
Забудовники при продажі квартир часто маніпулюють і називають нереалістичні терміни будівництва. В результаті, здачу будинку затримують, а покупці отримують квартири набагато пізніше (інколи на рік і більше), ніж планували.
Зараз, під час війни, цей ризик став ще більш актуальним.

2. Недобудова.
Ця проблема була досить поширена років 15 назад. Тоді час від часу зʼявлялися забудовники, які могли в певний момент зупинити будівництво і взагалі не добудувати проєкт.
Останнім часом проблеми недобудови зустрічається все рідше. В Одесі це поодинокі випадки за останні 15 років.
Під час війни деякі забудовники зупиняли будівництво, але майже всі його поновили, або планують це зробити в майбутньому.

3. Курсові коливання.
Цей ризик актуальний для тих покупців, хто заробляє в гривні й купує в розтермінування.
Як правило, вартість нерухомості за договором жорстко привʼязана до курсу долара.
Якщо курс гривні стосовно долара стабільний – проблем нема.
А ось якщо долар дорожчає, то вартість нерухомості в гривні – зростає.
Наприклад, вам треба платити щомісячний платіж 1000$.
При курсі 30 грн за $ ви заплатите 30 000 грн.
А от при курсі 35 грн за $ – вже 35 000 грн.

Тому, якщо ви заробляєте в гривні, враховуйте можливі курсові коливання і залишайте певну “фінансову подушку”.

4. Невідповідність проєкту і результату.
Коли купується новобудова – купується щось, що покупець має отримати в майбутньому.
Але буває таке, що забудовник обіцяє одне, а будує трошки інше.
Наприклад:
– в проєкті було 16 поверхів, а побудували 19
– обіцяли багато озеленення і сучасний дитячий майданчик, а по факту весь двір в плитці
– обіцяли на першому поверсі комерцію, а по факту продали його як квартири, та ін.

Попри всі ці ризики, у придбанні квартири в новобудові залишається багато переваг:
1. Можливість придбати квартиру в розтермінування.
2. Нове, сучасне, комфортне житло, а не старий будинок зі всіма недоліками.
3. Широкий вибір варіантів квартир, при умові придбання квартири на початковому етапі будівництва.

І важливе: з ризиками треба працювати.
Їх неможливо позбутися повністю, але можна мінімізувати. Для цього треба уважно вивчати як проєкт, так і забудовника.
В першу чергу звертайте свою увагу на:
✔️ наявність необхідних дозвільних документів
✔️ швидкість будівництва попередніх проєктів
✔️ відповідність реально збудованих ЖК їх проєктам
✔️ темпи будівництва та поведінку забудовника під час війни

🤔Який з цих ризиків вас лякає найбільше?

UPD ЗАПИС ЕТЕРУ ЗБЕРІГЛИ на YouTube (з таймкодами) та в Інстаграм

Менш ніж через годину чекаю вас на прямому етері на тему "Що відбувається на ринку нерухомості Одеси зараз"

▪️як змінились ринок та ціни
▪️хто із забудовників так і не відновив будівництво, а хто навпаки – активно будує
▪️старти продажів
▪️чи інвестують зараз в Одесу і які тенденції ринку

Ставте нагадування, як завжди – буду відповідати на питання тих, хто приєднається до етеру😎 До зустрічі!

ТОП забудовників Одеси, які будують активніше за інших

Забудовники та ЖК, які поки що розчаровують

Як зараз інвестують в Одесу.

Друзі, сьогодні хочу розповісти, яку зараз нерухомість купують інвестори та на що вони розраховують.

Адже там, де хтось бачить проблеми, інші бачать можливості.

Чому саме про це? Тому що бачу, що запитів на придбання нерухомості під інвестицію стає дедалі більше, а це означає, що інвестори бачать перспективи ринку та повертаються у нього.

Зараз популярні 2 схеми інвестування – для 2-х різних типів інвесторів👇

1). Інвестори, які хочуть інвестувати в нерухомість в розтермінування.
Тут все як раніше – купується квартира в розтермінування від забудовника на етапі будівництва.
Обирають серед забудовників, які:
- активно будують свої проєкти
- вже щось здали під час війни
- пропонують хороші умови розтермінування (знижка на перший внесок, розтермінування без здорожчення та ін.)

💡Логіка інвестора.
Зараз, користуючись вигідними умовами від забудовника, можна зекономити. В майбутньому попит відновиться і квартиру можна буде продати дорожче, або вигідно здавати в оренду.

2). Інвестують у вже готові квартири, викуповуючи їх в інших інвесторів.
Цей варіант підходить тим, у кого є 100% оплата і не потрібне розтермінування.

На ринку є продавці, які купували квартиру в новобудові ще до війни – для себе чи як інвестицію.
Але зараз вони мають наміри її продати по переуступці (хтось, тому що не може виплачувати розтермінування, хтось не бажає чекати відновлення попиту, а комусь просто зараз потрібні гроші).

Такі квартири в зданих будинках продаються майже по такій самій ціні, по якій забудовники продають в будинках, які ще будуються. А отже придбання виходить досить вигідним.

💡Логіка інвестора.
Зараз купую квартиру по переуступці в зданому будинку за вигідною ціною. Роблю в ній ремонт і здаю в оренду. Пізніше, коли попит відновиться, або продовжу здавати, або вигідно перепродам.

Як в першому, так і в другому варіанті варто розглядати інвестування в нерухомість Одеси як довгострокову інвестицію, бо треба буде дочекатися відновлення попиту на нерухомість.

Чому забудовники в Україні не будують або будують повільно?

Після початку війни багато забудовників в Україні (та Одесі в тому числі) зупинили будівництво або будують дуже повільними темпами. Чому так відбувається?

1️⃣ причина – відсутність коштів.

Частина забудовників будувала свої об'єкти саме за рахунок продажів в ЖК, що будувався, та виплат розтермінування від покупців.

З початком війни продажів в новобудовах стало значно менше, а більшість інвесторів перестали виплачувати розтермінування ➡️ як результат, будівництво або зупинилось, або сильно пригальмувало.

Про інші причини розповідаю в відео: https://youtu.be/oUalzNOyao0

Кейс. Інвестиція в новобудови Варни. Зростання ціни на 19% в процесі будівництва

Сьогодні хочу поділитись з вами кейсом покупки квартири у Варні (Болгарія) під інвестицію.

Вирішив розповісти, тому що вже є непоганий результат (ціна вже зросла на 19%), хоча пройшло всього кілька місяців з моменту покупки)
Детальніше розповім далі👇

Отже, до мене звернувся Сергій. Він раніше вже купував зі мною нерухомість в Одесі. Але, щоб диверсифікувати ризики та мати нерухомість не тільки в Україні, вирішив розглянути ще й інвестування в Болгарію.

Я провів для нього консультацію та в деталях розповів про процес покупки. Запропонував декілька відібраних особисто мною проєктів для інвестиції.
Окремо пророблялась оптимальна модель інвестування, а також я розрахував очікувану дохідність.
За кілька днів Сергій визначився і зупинився на квартирі-студії в проєкті AquaView.

Що сподобалось⬇️

(продовження кейсу)

◾️Проєкт невеликий. Тобто буде побудований досить швидко.
◾️Концепція передбачає наявність басейну з підігрівом на території, що великий плюс для подальшої здачі об'єкта.
◾️З квартири відкривається вид на море.
Це друга лінія від моря, до моря пішки – 8 хвилин.
◾️Після здачі будівельна компанія зробить ремонт і укомплектує квартиру (додаткова опція)
◾️І авжеж, гарна ціна для такого розташування – 1265€ за м2.

В процесі перемовин я домовився про додаткову знижку.
Для інвестицій дуже важлива точка входу. Тому будь-яка знижка – це потенційна вигода у майбутньому.

Що купили: ціни та умови
В результаті квартира обійшлась в 46614€
Загальна площа 36,83 м2
Перший внесок – 30%
Розтермінування на 24 місяці без здорожчання (а будинок здається вже в наступному році)
Оплата – поквартальна.

За ці кілька місяців забудовник двічі підіймав ціну і зараз ціна на аналогічний варіант – 55613€, і це ще на етапі будівництва. Непогано, правда?

Ми дистанційно внесли аванс, щоб зафіксувати за собою ціну на місяць.

За цей час встигли відкрити рахунок і покласти на нього кошти для внесення першого внеску. І вже після цього в нашого юриста ми підписали угоду і внесли перший платіж.

В результаті, ми придбали квартиру за 46614€, її ціна вже виросла на 19%, а до здачі будинку я очікую дохідність від перепродажу на рівні 25%.
Авжеж, реально отриману дохідність ми зможемо порахувати тільки після продажу квартири. Але аналіз ринку дозволяє нам робити попередні прогнози.

Поки що Сергій має намір здавати її в оренду (через нашу керуючу компанію).
Але, якщо дохідність з перепродажу буде більше 25%, розгляне варіант продажу, щоб вкластись в інший перспективний проєкт.

Хочете вигідно інвестувати в нерухомість? Пишіть мені @futura_RS

Багато думок та цікавого контенту назбиралось в мене на тему інвестування в нерухомість Болгарії. Вирішив зробити окремий телеграм-канал, присвячений цій темі – щоб приєднатись, переходьте за посиланням: https://t.me/FridaySerhiiBG.

До речі – там вас вже чекає новий пост, в якому я поділився своїм баченням, чому Варна підходить для інвестицій, та порівняв ціни на нерухомість в інших країнах.

Також у новому каналі по Болгарії планую розповідати про:
- нюанси придбання нерухомості саме в Болгарії
- перспективні проєкти для інвестування (на яких можна заробити)
- запрошення на пресейли по ексклюзивним умовам від забудовників
- як не помилитися з вибором об'єкта для інвестування

Ну а на цьому каналі, як і раніше, буде цікавий контент про нерухомість Одеси та України😎

Що з документами в Одеських традиціях на Глушко?

📌При покупці квартири перевірка документів – надважливий момент. У випадку купівлі в новобудові – обов'язково впевнитися, що забудовник має всі необхідні документи (дозвіл на будівництво, документи на землю, перевірити цільове призначення землі).

Останнім часом в мене досить часто питають стосовно ЖК Одеські традиції на Глушко, в якому забудовник здає квартири одразу з ремонтом (що в Одесі взагалі рідкість).

Записав коротко свою думку стосовно цього об‘єкту, плюси-мінуси👆

Чи будують ЖК?
Оцінюючи прогрес будівництва, можу сказати, що ЖК будується, хоч і більш повільними темпами, ніж зазвичай будує Данлін (бо цей забудовник був відомий тим, що вміє будувати швидко та здає об'єкти вчасно або навіть раніше термінів здачі – наприклад, ті ж Одеські традиції на Воробйова, 2й та 3й будинок Елегії Парк).

Зараз Данлін закінчує зведення каркасу Одеських традицій на Воробйова – сподіваюсь, що це дасть можливість перекинути додаткові сили на будівництво на Глушко, та пришвидшити темпи.

До речі, в Одеських традиціях на Глушко зараз все ще є можливість купити в розтермінування без здорожчання до кінця 2024. Якщо цікавить цей чи інший ЖК - пишіть мені @futura_RS або залиште заявку.

У жовтні Нацбанк розпочав політику «керованої гнучкості обмінного курсу». Що це означає для покупців новобудов?

З початку повномасштабної війни НБУ ввів фіксований курс. Тобто офіційно курс долара був таким, як вирішив Нацбанк.
Але, з жовтня 2023 року НБУ вирішив відмовитись від жорсткої фіксації курсу і почав відпускати його.
Тобто, тепер ціна за долар може змінюватись відповідно попиту та пропозиції на нього.

А це вже певною мірою може вплинути на покупців новобудов. Але не на всіх.

Отже, на кого це НЕ вплине:
👉 На покупців, які отримують зарплатню в доларах. Як правило, ціна на квартири фіксується в доларах.

Тобто, якщо ви платили умовних 1000 доларів в місяць за розстрочку, так і продовжите платити надалі цю ж суму.

👉 На покупців, які купують зі 100% оплатою. Один раз сплатили по актуальному курсу і все. Чекаєте, коли будинок здадуть.

Зміна курсу впливає тільки у випадку, коли нерухомість купується в розтермінування, а покупець заробляє в гривні. Бо в цьому випадку платіж за розтермінування буде змінюватись в залежності від курсу.

Якщо долар дорожчає, відповідно, в гривні треба буде платити більше. І навпаки.

Тому, якщо ви отримуєте гроші в гривні та плануєте купити квартиру в розтермінування, важливо врахувати цей можливий ризик.

Якщо у вас є питання щодо придбання нерухомості – залишайте заявку на консультацію, менеджери ReDWall допоможуть та дадуть відповідь на ваші питання👌

Як зараз заробити на перепродажі від 20%
Останнім часом, коли до мене звертаються клієнти на рахунок інвестування саме в Одесі – то мені часто буває складно щось їм запропонувати.

Тобто якщо у вас стоїть задача зараз вкласти кошти в знайомий та зрозумілий ринок, розраховуючи на довгострокову перспективу – то тоді варіанти є. Люди зараз інвестують в одеську нерухомість з розрахунку, що ціна буде зростати після закінчення війни, або просто для збереження коштів.

Але якщо ваша ціль – гарантовано заробити на перепродажі в зрозумілі терміни, то ринок нерухомості Одеси саме цю потребу зараз не може закрити зі зрозумілих причин.

👉Але ця проста схема інвестування зараз чудово працює у Варні:
купити на старті продажів або навіть пресейлі по мінімальній ціні➡️перепродати в готовому будинку➡️заробити від 20% на різниці

Головне – правильно обрати об’єкт для інвестування та вчасно в нього зайти (іншими словами – обрати проєкт, який має передумови для оптимістичного прогнозу здорожчання, та купити нерухомість по мінімальній ціні)

Сьогодні у Варні стартували пресейл-продажі якраз такого об'єкта – ЖК Forest Castle, який будується в рамках масштабного проєкту з власною інфраструктурою, на території справжнього лісу та за 800 метрів від моря👇

Особливі умови на пресейлі (тільки на перші 5 квартир):
💰Найнижча ціна (нижче, ніж буде на старті продажів)

- Перший внесок від 25% (від 15 000 €)
- Розтермінування без здорожчення на 24 місяці

📌Прогнозована дохідність від 20%. Ідеально підходить як для інвестування (перепродажу або здачі в оренду), так і для особистого проживання влітку або цілорічно.

Детальніше про проєкт написав у пості у своєму телеграм-каналі з інвестування в нерухомість Болгарії.

Які ЖК Київського району зараз будуються, а які – ні

Ми постійно тримаємо руку на пульсі, і відслідковуємо хід будівництва забудовників. Так ми оцінюємо поточну ситуацію по кожному ЖК і реальність термінів здачі, заявлених буд компаніями.

Окрім того, нам в ReDWall важливо пропонувати лише ті обʼєкти, які будуються, а не тільки розповідають про це.

Авжеж, ця інформація не гарантує того, що темпи будівництва не зміняться у майбутньому у будь-яку сторону. Але оцінка попередніх періодів певним чином характеризує забудовника.

Тож сьогодні вирішив зробити для вас список ЖК Київського району, та суб'єктивно оцінити темпи будівництва кожного комплексу.

Ця інформація важлива як для тих, хто зараз тільки планує придбання квартири в Одесі, так і для тих, хто вже купив та чекає здачі будинку.

До речі, влітку робив схожий пост, де аналізував темпи будівництва найбільших забудовників Одеси. І судячи з реакцій, вам такий контент до вподоби:)

👍 якщо було корисно
🖊 якщо потрібна допомога з підбором та купівлею квартири

Та не забудьте поділитися цим постом з тим, кому це також може бути цікаво знати👌

UPD ЗАПИС ЕТЕРУ ЗБЕРЕГЛИ
дивіться на YouTube з таймкодами👌

Друзі, сьогодні о 19-00 запрошую на прямий етер. Поговоримо про те, Що відбувається на ринку нерухомості Одеси.

Про що планую розказати:
▪️що з цінами та чого чекати взимку
▪️чи збираються забудовники зупиняти будівництво та чи готуються до можливих відключень світла?
▪️чи запрацювала ЄОселя і чи реально зараз отримати житло по ній?
▪️чи будуть знижки на квартири на Чорну пʼятницю

Також про останні новини нерухомості, хто як будує, та буду відповідати на ваші питання.

Тож ставте нагадування, щоб не пропустити😎
YouTube
Інстаграм

До зустрічі!

Вчора на прямому етері обіцяв розказати про акції на Чорну п'ятницю👇

Гефест
▪️ЖК Посейдон (секція Б) – мінус 10% на будь-які 10 квартир (ПВ від 30% та розтемінування на 2 роки)
▪️ЖК Еллада-2 – 7% знижки на квартири (але є нюанс – зараз там залишилось тільки 6 однокімнатних квартир на тех. поверсі, тобто треба переводити в житловий фонд)

Таїровські сади
Можна витягнути знижку від 5 до 10% – діє як при 100% оплаті, так і при купівлі в розтермінування.

Акварель-3
Мінус 10% при 100% оплаті, знижка 5% на ПВ за умови внеску 50%

👉Більше акцій листопада та на Чорну п'ятницю – за посиланням в статті на блозі ReDWall.


👀До речі, запис прямого етеру про поточну ситуацію на ринку зберегли – можна зручно подивитись на Youtube з таймкодами: https://youtube.com/live/OV6g_GwfFp0