В чаті написали цікаве питання, а саме, з якої причини деякі забудовники зупинили будівництво.
Вирішив відповісти окремим постом, бо думаю, це питання хвилює зараз багатьох.

5 причин, з яких деякі забудовники зупинили будівництво або загальмували його:

1. Брак коштів. Частина забудовників не мала достатнього власного капіталу для будівництва проєктів. Тобто вагомий внесок в будівництво робився за рахунок продажів та виплат розтермінування. Така схема генерувала певний CashFlow, який дозволяв будувати. Коли ж продажів стало сильно менше і велика кількість інвесторів перестали виплачувати розтермінування – будівництво або зупинилось, або сильно пригальмувало.

2. Відсутність бажання зараз будувати та продавати. Собівартість будівництва сильно зросла, а об'єм продажів знизився.
Це означає, що якщо забудовник буде будувати зараз – він отримає менше прибутку.
Тому деякі будівельні компанії очікують влучного моменту, коли попит на нерухомість відновиться і ціни підуть догори. В цей момент вони будуть продавати дорожче, ніж зараз і будувати стане вигідніше.

3. Логістичні проблеми. Вибудовані ланцюги постачання були розірвані. Зараз забудовникам треба шукати нових постачальників і виробників, що впливає на темпи будівництва.

4. Затримки зі сторони підрядників. Виходячи з попереднього пункту, частина забудовників зробила передплату за продукцію, яку їм мали постачати (вікна, двері та ін.), але деякі постачальники або не можуть виконати своїх зобов'язань, або сильно затримують їх виконання.

5. Відсутність кваліфікованих робітників. Велика кількість спеціалістів, які працювали на будівництві – зараз боронять країну. Ще частина – виїхала за кордон.
Як результат, на ринку спостерігається дефіцит кваліфікованої робочої сили.

Як на мене, це основні причини, чому деякі забудовники зараз не будують, або будують повільно.
А ви як думаєте?

UPD ЗАПИС ЕТЕРУ ЗБЕРІГЛИ на YouTube (з таймкодами) та в Інстаграм

Друзі, сьогодні о 19-00 проведу прямий етер на тему "Як вводять в оману покупців нерухомості".

Про що поговоримо:
▪️в чому проблема оголошень з квартирами на олх
▪️як маніпулюють забудовники, рекламуючи свої об'єкти
▪️про що не скажуть покупцю у відділі продажів
▪️чому ви не купите квартиру дешево

Ставте нагадування та приєднуйтесь до етеру, буде цікаво😎
YouTube
Інстаграм

І, як завжди, готуйте свої питання, та до зустрічі👍

📌СТАРТ ПРОДАЖІВ ЖК КІМОЛОС (Приморський район)

Давно не було стартів продажів нових цікавих проєктів.

ЖК Кімолос – комплекс бізнес-класу на 7 станції Великого Фонтану (вул. Посмітного 20А) від будівельної компанії Гефест.

Нагадую, що Гефест – це найстабільніший і найактивніший забудовник останніх 2-х років, який не зупиняв будівництво взагалі (якраз окремо розповідав про це на останньому етері).

✅ На мою думку, ЖК цікавий для життя або для інвестицій (під здачу в оренду чи перепродаж) в довгостроковій перспективі.

В планах побудувати 2-х секційний 16-ти поверховий будинок у 2 черги будівництва.

▪️ціни від 950$ за м2
▪️термін будівництва - 3,5 роки
▪️розтермінування до 48 місяців
▪️площа квартир від 26 до 70 м2.
▪️студії, 1-, 2-кімнатні

Ціни на квартири:
✔️ студії від 27 079$
✔️ 1к квартири від 49 128$
✔️ 2к квартири від 60 221$

Переваги та недоліки:
➕ Чудове розташування на 7 станції великого фонтану. Зручна розвʼязка і розвинута інфраструктура. Район, комфортний для життя.
➕ Надійний забудовник. Не зупиняв будівництво під час війни. Під час війни підтримує стабільно високий темп будівництва.
➕ Ціни. Виглядають дуже непогано для цього району міста.
➖ Забудовник часто не будує в заявлені терміни
➖ Маленька прибудинкова територія

Офіційний старт продажів - з понеділка, але написати мені @futura_RS на рахунок придбання квартири в цьому ЖК можна вже зараз (або залишити заявку).

А як вам ЖК? Пишіть в коментарях.

Акції в новобудовах Одеси в серпні

Друзі, вітаю нас всіх з Днем Незалежності України🇺🇦
Сьогодні розкажу трошки про актуальні акції в новобудовах👇

Акварель-10
🔸фіксований курс на розтермінування – 32,99
🔸будь-яка квартира за ціною 750$/м2 (були до 840$/м2)
🔸розстрочка без подорожчання на 24 місяці за умови першого внеску від 50%

Одеські традиції на Глушко
🔸в розтермінування вартість 1 м2 як при 100% сплаті (тобто ви не будете платити здорожчання)
Розтермінування можна взяти до грудня 2024 року, тобто на 16 місяців.

Парк Совіньйон
🔸спеціальна ціна 800 $/м² на окремі квартири
🔸з першим внеском 30% – розтермінування на 24 місяці
🔸при умові 100% оплаті – знижка 100$ на м2

Акції для військових

Деякі забудовники мають окремі акційні пропозиції для військових, і – на мою думку – це дуже потрібна та своєчасна ініціатива (наприклад, вони є в ЖК Сади Рів'єри, ЖК Артвіль, ЖК Аквамарин, ЖК Одеська Чайка та ін.)

Більше акцій від забудовників, пропозиції для військових та скільки можна заощадити на прикладах – в статті на нашому сайті.

Якщо ви хочете купити квартиру в Одесі, і щоб якнайшвидше заїхати та жити, то у вас є 3 варіанти:

1. Очевидний, купити на вторинці (в класичному розумінні цього слова).
З усіма її перевагами та недоліками.
Як правило, це вже не зовсім свіжий ремонт, а найголовніше – не новий будинок.

Але, якщо ви хочете жити саме у нових будинках:

2. Купити квартиру в зданому будинку вже з ремонтом.
Деякі інвестори, купуючи квартиру в новобудові, роблять в ній ремонт і потім продають.
Переваги такого варіанту – це свіжий ремонт в новому будинку. До вас в цій квартирі ніхто не жив.
Недоліки – ремонт зробили на продаж + його робили на власний розсуд (тобто ваші індивідуальні побажання не враховуються).
Окрім того, інвестор має бажання заробити при продажі квартири, а отже закладає це в ціну.

3. Купити інвесторську квартиру в зданому будинку в стані "від забудовника" і за 3-4 місяці зробити ремонт.
Цей варіант особисто мені здається найкращим. Адже зараз в новобудовах є дійсно хороші квартири від інвесторів за ціною нижчою, ніж від забудовника.
І якщо придбати таку квартиру та зробити в ній ремонт, то ціна між 2 та 3 варіантом вийде майже однаковою, але (з мінусів) – вам треба 3-4 місяці на ремонт (в залежності від розміру квартири), з плюсів – ви зможете зробити ремонт саме під себе.

Ну і за допомогою у пошуку та придбанні будь-якого з цих варіантів ви можете звернутись в ReDWall.

А в наступному пості я розповім, скільки коштує ремонт в новобудові.

Скільки коштує ремонт в новобудові?

В попередньому пості я обіцяв розказати, скільки зараз коштує ремонт квартири в новобудові Одеси. Бо якщо ви плануєте купувати квартиру в стані від забудовника, то варто заздалегідь хоча б приблизно прорахувати його вартість.

Я звернувся до наших партнерів по ремонтах і попросив їх записати голосове повідомлення з відповіддю на це питання (аудіо прикріплю нижче).

Для тих, хто слухати не буде – зовсім коротко висновки:
- вартість ремонту залежить від багатьох факторів – в першу чергу від того, в якому стані квартиру передав забудовник, а також від того, який саме ремонт бажає зробити власник квартири
- вартість ремонту сильно залежить від його комплектації
- початкова вартість ремонту в 1-к квартирі – від 280-330$ за м2

Тому тим, хто хоче краще зорієнтуватися у вартості майбутнього ремонту та планувати його, все ж рекомендую послухати це аудіо повністю, також дізнаєтесь:
- які фактори впливають на вартість ремонту?
- скільки коштує ремонт без мебелювання?
- скільки коштує ремонт з корпусними меблями та побутовою технікою?
- скільки коштує ремонт «під ключ»?

А в коментарях розкажіть – чи співпали ваші очікування по вартості ремонту з цими цифрами?

І щоб закінчити тему з ремонтами, хочу додати ось це:

Квартиру з ремонтом набагато легше продати, ніж квартиру в стані від забудовника.

Зараз більшість запитів від покупців саме на нерухомість з ремонтом (щоб швидко заїхати в готове та жити). А ось нормальної пропозиції не так вже й багато.

Тому, якщо у вас квартира в стані від забудовника, і ви хочете її продати – рекомендую зробити в ній хоча б простий, недорогий ремонт (бажано також хоча б мінімально облаштувати квартиру – кухня, санвузол).

Так ви зможете продати свою квартиру набагато легше та швидше.

Реальний приклад з нашими клієнтами, які шукали квартиру для своїх батьків👇

Потрібна була квартира в новобудові й одразу з ремонтом.
Вибір був, але не дуже великий. Врешті-решт ми знайшли для них варіант в Акварелі-2.
Продавець на той момент ще не закінчив ремонт (знаходився на завершальній стадії). Але покупцям сподобалась квартира і вони її одразу заавансували.
Ось так власник квартири отримав покупців ще на етапі виконання ремонту, а наші клієнти – квартиру в новобудові зі свіжим ремонтом.

Неочевидні витрати при купівлі квартири в новобудові

Як думаєте – щоб купити квартиру в новобудові, вам потрібно мати тільки гроші на саму квартиру? Якщо ви думали саме так, то вас чекає сюрприз і цілий список можливих додаткових витрат.

Наприклад👇
Уявіть – ви купуєте квартиру 40м2 за 40 000$ в новобудові. Але після того, як будинок добудовали, виявляється, що забудовник побудував вашу квартиру трошки більше – припустимо, площею 44м2 – і тоді вам треба доплатити за неї додаткові 4000$. Знали про таке?

Про ці та інші неочевидні витрати, які можуть чекати при купівлі квартири в новобудові, розказав в новому відео на ютуб-каналі: https://youtu.be/PgZO7q1ai-8

Ну і окрема вдячність від мене за будь-який коментар під відео, та обов'язково поділіться ним з тими, кому це теж важливо дізнатись👌

ЖК Одеси, що будуть здані протягом одного року (за моєю суб'єктивною думкою)

Зараз є великий запит від покупців на те, щоб купити таке житло, в яке можна якнайшвидше заїхати та жити.

Але, якщо у вас немає 100% оплати, щоб купити, наприклад, інвесторську квартиру, і потрібне розтермінування, то можна розглянути варіант придбання квартири в новобудові, яка буде добудована найближчим часом.

Підготував для вас список ЖК (на фото), які, на мою думку, можуть бути здані вже протягом найближчого року.

Сподіваюся, це буде для вас корисною інформацією. Та обов'язково відправте цей пост тим, кому це також може стати у нагоді😎

📌Дайджест контенту від мене та команди ReDWall

Ми робимо багато цікавого контенту, а раптом ви щось пропустили👇

👉Готуйтесь платити більше – відео про неочікувані додаткові витрати при купівлі квартири в новобудові

👉Прямий етер Як вводять в оману покупців нерухомості (там є дуже зручні таймкоди, щоб ви могли подивитись цікаві для вас моменти)

👉3 способи купити квартиру в Одесі і якнайшвидше заїхати та жити: https://t.me/FridaySerhii/506

👉Акції від забудовників Одеси у вересні – зібрали в статті на нашому блозі актуальні знижки (наприклад, мінус 10% на перший внесок в Акварелях; акційні квартири до -20% в Аквамарині; квартири в розстрочку без здорожчання в традиція на Глушко та ін.)

👉Добірка з 5 інвесторських квартир у вже зданих будинках (ціни, фото та деталі по кожній квартирі) – варіанти для тих, хто шукає готову квартиру, щоб не чекати і вже отримати ключі

Ну а за допомогою в придбанні квартири – вам сюди, або пишіть мені @futura_RS

Основні ризики покупців в новобудові

В одному з попередніх постів розповідав про сервіс, який ніби то має захищати інвесторів в новобудови, і обіцяв розказати про актуальні ризики при покупці нерухомості в новобудові:

1. Затримки термінів будівництва.
Найпоширеніший ризик покупців в новобудовах. І на жаль, не завжди очевидний для покупців.
Забудовники при продажі квартир часто маніпулюють і називають нереалістичні терміни будівництва. В результаті, здачу будинку затримують, а покупці отримують квартири набагато пізніше (інколи на рік і більше), ніж планували.
Зараз, під час війни, цей ризик став ще більш актуальним.

2. Недобудова.
Ця проблема була досить поширена років 15 назад. Тоді час від часу зʼявлялися забудовники, які могли в певний момент зупинити будівництво і взагалі не добудувати проєкт.
Останнім часом проблеми недобудови зустрічається все рідше. В Одесі це поодинокі випадки за останні 15 років.
Під час війни деякі забудовники зупиняли будівництво, але майже всі його поновили, або планують це зробити в майбутньому.

3. Курсові коливання.
Цей ризик актуальний для тих покупців, хто заробляє в гривні й купує в розтермінування.
Як правило, вартість нерухомості за договором жорстко привʼязана до курсу долара.
Якщо курс гривні стосовно долара стабільний – проблем нема.
А ось якщо долар дорожчає, то вартість нерухомості в гривні – зростає.
Наприклад, вам треба платити щомісячний платіж 1000$.
При курсі 30 грн за $ ви заплатите 30 000 грн.
А от при курсі 35 грн за $ – вже 35 000 грн.

Тому, якщо ви заробляєте в гривні, враховуйте можливі курсові коливання і залишайте певну “фінансову подушку”.

4. Невідповідність проєкту і результату.
Коли купується новобудова – купується щось, що покупець має отримати в майбутньому.
Але буває таке, що забудовник обіцяє одне, а будує трошки інше.
Наприклад:
– в проєкті було 16 поверхів, а побудували 19
– обіцяли багато озеленення і сучасний дитячий майданчик, а по факту весь двір в плитці
– обіцяли на першому поверсі комерцію, а по факту продали його як квартири, та ін.

Попри всі ці ризики, у придбанні квартири в новобудові залишається багато переваг:
1. Можливість придбати квартиру в розтермінування.
2. Нове, сучасне, комфортне житло, а не старий будинок зі всіма недоліками.
3. Широкий вибір варіантів квартир, при умові придбання квартири на початковому етапі будівництва.

І важливе: з ризиками треба працювати.
Їх неможливо позбутися повністю, але можна мінімізувати. Для цього треба уважно вивчати як проєкт, так і забудовника.
В першу чергу звертайте свою увагу на:
✔️ наявність необхідних дозвільних документів
✔️ швидкість будівництва попередніх проєктів
✔️ відповідність реально збудованих ЖК їх проєктам
✔️ темпи будівництва та поведінку забудовника під час війни

🤔Який з цих ризиків вас лякає найбільше?

UPD ЗАПИС ЕТЕРУ ЗБЕРІГЛИ на YouTube (з таймкодами) та в Інстаграм

Менш ніж через годину чекаю вас на прямому етері на тему "Що відбувається на ринку нерухомості Одеси зараз"

▪️як змінились ринок та ціни
▪️хто із забудовників так і не відновив будівництво, а хто навпаки – активно будує
▪️старти продажів
▪️чи інвестують зараз в Одесу і які тенденції ринку

Ставте нагадування, як завжди – буду відповідати на питання тих, хто приєднається до етеру😎 До зустрічі!

ТОП забудовників Одеси, які будують активніше за інших

Забудовники та ЖК, які поки що розчаровують

Як зараз інвестують в Одесу.

Друзі, сьогодні хочу розповісти, яку зараз нерухомість купують інвестори та на що вони розраховують.

Адже там, де хтось бачить проблеми, інші бачать можливості.

Чому саме про це? Тому що бачу, що запитів на придбання нерухомості під інвестицію стає дедалі більше, а це означає, що інвестори бачать перспективи ринку та повертаються у нього.

Зараз популярні 2 схеми інвестування – для 2-х різних типів інвесторів👇

1). Інвестори, які хочуть інвестувати в нерухомість в розтермінування.
Тут все як раніше – купується квартира в розтермінування від забудовника на етапі будівництва.
Обирають серед забудовників, які:
- активно будують свої проєкти
- вже щось здали під час війни
- пропонують хороші умови розтермінування (знижка на перший внесок, розтермінування без здорожчення та ін.)

💡Логіка інвестора.
Зараз, користуючись вигідними умовами від забудовника, можна зекономити. В майбутньому попит відновиться і квартиру можна буде продати дорожче, або вигідно здавати в оренду.

2). Інвестують у вже готові квартири, викуповуючи їх в інших інвесторів.
Цей варіант підходить тим, у кого є 100% оплата і не потрібне розтермінування.

На ринку є продавці, які купували квартиру в новобудові ще до війни – для себе чи як інвестицію.
Але зараз вони мають наміри її продати по переуступці (хтось, тому що не може виплачувати розтермінування, хтось не бажає чекати відновлення попиту, а комусь просто зараз потрібні гроші).

Такі квартири в зданих будинках продаються майже по такій самій ціні, по якій забудовники продають в будинках, які ще будуються. А отже придбання виходить досить вигідним.

💡Логіка інвестора.
Зараз купую квартиру по переуступці в зданому будинку за вигідною ціною. Роблю в ній ремонт і здаю в оренду. Пізніше, коли попит відновиться, або продовжу здавати, або вигідно перепродам.

Як в першому, так і в другому варіанті варто розглядати інвестування в нерухомість Одеси як довгострокову інвестицію, бо треба буде дочекатися відновлення попиту на нерухомість.