Як заробляють на інвестуванні в нерухомість Болгарії

В пості про 3 стратегії інвестування в нерухомість я розповів, що найчастіше інвестори, які інвестують зі мною в Болгарію, обирають комбіновану стратегію.

Тобто переважна більшість купує нерухомість на етапі будівництва, щоб потім віддати її нам в управління для здачі в оренду.

Чому обирають саме таку стратегію?

Коли ми говоримо про здачу квартири в оренду – ми завжди маємо на увазі довгострокову інвестицію на 5+ років.

А в довгострокових інвестиціях є 2 основні можливості як заробити:
1. Здача нерухомості в оренду (активний заробіток)
2. Здорожчання вартості нерухомості (пасивний заробіток)

Для того, щоб обидві можливості спрацювали якнайкраще, потрібно:

1. Придбати нерухомість за вигідною ціною.
2. Придбати ліквідну нерухомість, яка буде актуальною найближчі 10 років.

Обидві задачі чудово вирішує комбінована стратегія, і ось чому:

1. Купівля квартири на етапі будівництва знижує поріг входу.
Тобто ціна покупки квартири на етапі будівництва – нижча, ніж у вже зданому будинку.
А ще, таку квартиру можна взяти в розтермінування.
2. За рахунок більш вигідної ціни покупки у такої нерухомості вищий потенціал для її зростання.
3. Новобудови – це переважно сучасні проєкти, які будуть актуальними у майбутньому.
4. І авжеж, купуючи нерухомість дешевше – ми збільшуємо дохідність від здачі в оренду.

Саме така стратегія інвестування у Варну, на мою думку, є максимально ефективною і збалансованою. До того ж таку ліквідну квартиру (при бажанні клієнта) пізніше можна вигідно перепродати.

⚡️Більше про інвестування в нерухомість Болгарії - в моєму окремому телеграм-каналі, підписуйтесь: https://t.me/FridaySerhiiBG

15 серпня о 17-00 відбудеться онлайн-івент “Що буде з цінами на нерухомість” зі спікерами з LUN, KAN Development, SAGA Development та ін.

Я вже зареєструвався і планую подивитись: https://www.ukraine-economic-outlook.com/uk/real-estate – думаю, багатьом з вас це також може бути цікавим

Формат – онлайн, івент безкоштовний; для тих, хто зареєструється, буде доступним запис

Чому вирішив подивитись:
– вже досить давно дивлюсь контент з Михайлом Кухарем та його Ukraine Economic Outlook. В нього є цікаві й глибокі дослідження та економічні прогнози.
– цікаві спікери, в тому числі засновники одних з найбільших будівельних компаній України.

Хочу послухати самих забудовників – як вони бачать ринок, а також почути сценарії розвитку ринку нерухомості у 2023-2024 роках.

Отже, якщо вам теж цікаво – приєднуйтесь, потім разом обговоримо

В чаті написали цікаве питання, а саме, з якої причини деякі забудовники зупинили будівництво.
Вирішив відповісти окремим постом, бо думаю, це питання хвилює зараз багатьох.

5 причин, з яких деякі забудовники зупинили будівництво або загальмували його:

1. Брак коштів. Частина забудовників не мала достатнього власного капіталу для будівництва проєктів. Тобто вагомий внесок в будівництво робився за рахунок продажів та виплат розтермінування. Така схема генерувала певний CashFlow, який дозволяв будувати. Коли ж продажів стало сильно менше і велика кількість інвесторів перестали виплачувати розтермінування – будівництво або зупинилось, або сильно пригальмувало.

2. Відсутність бажання зараз будувати та продавати. Собівартість будівництва сильно зросла, а об'єм продажів знизився.
Це означає, що якщо забудовник буде будувати зараз – він отримає менше прибутку.
Тому деякі будівельні компанії очікують влучного моменту, коли попит на нерухомість відновиться і ціни підуть догори. В цей момент вони будуть продавати дорожче, ніж зараз і будувати стане вигідніше.

3. Логістичні проблеми. Вибудовані ланцюги постачання були розірвані. Зараз забудовникам треба шукати нових постачальників і виробників, що впливає на темпи будівництва.

4. Затримки зі сторони підрядників. Виходячи з попереднього пункту, частина забудовників зробила передплату за продукцію, яку їм мали постачати (вікна, двері та ін.), але деякі постачальники або не можуть виконати своїх зобов'язань, або сильно затримують їх виконання.

5. Відсутність кваліфікованих робітників. Велика кількість спеціалістів, які працювали на будівництві – зараз боронять країну. Ще частина – виїхала за кордон.
Як результат, на ринку спостерігається дефіцит кваліфікованої робочої сили.

Як на мене, це основні причини, чому деякі забудовники зараз не будують, або будують повільно.
А ви як думаєте?

UPD ЗАПИС ЕТЕРУ ЗБЕРІГЛИ на YouTube (з таймкодами) та в Інстаграм

Друзі, сьогодні о 19-00 проведу прямий етер на тему "Як вводять в оману покупців нерухомості".

Про що поговоримо:
▪️в чому проблема оголошень з квартирами на олх
▪️як маніпулюють забудовники, рекламуючи свої об'єкти
▪️про що не скажуть покупцю у відділі продажів
▪️чому ви не купите квартиру дешево

Ставте нагадування та приєднуйтесь до етеру, буде цікаво😎
YouTube
Інстаграм

І, як завжди, готуйте свої питання, та до зустрічі👍

📌СТАРТ ПРОДАЖІВ ЖК КІМОЛОС (Приморський район)

Давно не було стартів продажів нових цікавих проєктів.

ЖК Кімолос – комплекс бізнес-класу на 7 станції Великого Фонтану (вул. Посмітного 20А) від будівельної компанії Гефест.

Нагадую, що Гефест – це найстабільніший і найактивніший забудовник останніх 2-х років, який не зупиняв будівництво взагалі (якраз окремо розповідав про це на останньому етері).

✅ На мою думку, ЖК цікавий для життя або для інвестицій (під здачу в оренду чи перепродаж) в довгостроковій перспективі.

В планах побудувати 2-х секційний 16-ти поверховий будинок у 2 черги будівництва.

▪️ціни від 950$ за м2
▪️термін будівництва - 3,5 роки
▪️розтермінування до 48 місяців
▪️площа квартир від 26 до 70 м2.
▪️студії, 1-, 2-кімнатні

Ціни на квартири:
✔️ студії від 27 079$
✔️ 1к квартири від 49 128$
✔️ 2к квартири від 60 221$

Переваги та недоліки:
➕ Чудове розташування на 7 станції великого фонтану. Зручна розвʼязка і розвинута інфраструктура. Район, комфортний для життя.
➕ Надійний забудовник. Не зупиняв будівництво під час війни. Під час війни підтримує стабільно високий темп будівництва.
➕ Ціни. Виглядають дуже непогано для цього району міста.
➖ Забудовник часто не будує в заявлені терміни
➖ Маленька прибудинкова територія

Офіційний старт продажів - з понеділка, але написати мені @futura_RS на рахунок придбання квартири в цьому ЖК можна вже зараз (або залишити заявку).

А як вам ЖК? Пишіть в коментарях.

Акції в новобудовах Одеси в серпні

Друзі, вітаю нас всіх з Днем Незалежності України🇺🇦
Сьогодні розкажу трошки про актуальні акції в новобудовах👇

Акварель-10
🔸фіксований курс на розтермінування – 32,99
🔸будь-яка квартира за ціною 750$/м2 (були до 840$/м2)
🔸розстрочка без подорожчання на 24 місяці за умови першого внеску від 50%

Одеські традиції на Глушко
🔸в розтермінування вартість 1 м2 як при 100% сплаті (тобто ви не будете платити здорожчання)
Розтермінування можна взяти до грудня 2024 року, тобто на 16 місяців.

Парк Совіньйон
🔸спеціальна ціна 800 $/м² на окремі квартири
🔸з першим внеском 30% – розтермінування на 24 місяці
🔸при умові 100% оплаті – знижка 100$ на м2

Акції для військових

Деякі забудовники мають окремі акційні пропозиції для військових, і – на мою думку – це дуже потрібна та своєчасна ініціатива (наприклад, вони є в ЖК Сади Рів'єри, ЖК Артвіль, ЖК Аквамарин, ЖК Одеська Чайка та ін.)

Більше акцій від забудовників, пропозиції для військових та скільки можна заощадити на прикладах – в статті на нашому сайті.

Якщо ви хочете купити квартиру в Одесі, і щоб якнайшвидше заїхати та жити, то у вас є 3 варіанти:

1. Очевидний, купити на вторинці (в класичному розумінні цього слова).
З усіма її перевагами та недоліками.
Як правило, це вже не зовсім свіжий ремонт, а найголовніше – не новий будинок.

Але, якщо ви хочете жити саме у нових будинках:

2. Купити квартиру в зданому будинку вже з ремонтом.
Деякі інвестори, купуючи квартиру в новобудові, роблять в ній ремонт і потім продають.
Переваги такого варіанту – це свіжий ремонт в новому будинку. До вас в цій квартирі ніхто не жив.
Недоліки – ремонт зробили на продаж + його робили на власний розсуд (тобто ваші індивідуальні побажання не враховуються).
Окрім того, інвестор має бажання заробити при продажі квартири, а отже закладає це в ціну.

3. Купити інвесторську квартиру в зданому будинку в стані "від забудовника" і за 3-4 місяці зробити ремонт.
Цей варіант особисто мені здається найкращим. Адже зараз в новобудовах є дійсно хороші квартири від інвесторів за ціною нижчою, ніж від забудовника.
І якщо придбати таку квартиру та зробити в ній ремонт, то ціна між 2 та 3 варіантом вийде майже однаковою, але (з мінусів) – вам треба 3-4 місяці на ремонт (в залежності від розміру квартири), з плюсів – ви зможете зробити ремонт саме під себе.

Ну і за допомогою у пошуку та придбанні будь-якого з цих варіантів ви можете звернутись в ReDWall.

А в наступному пості я розповім, скільки коштує ремонт в новобудові.

Скільки коштує ремонт в новобудові?

В попередньому пості я обіцяв розказати, скільки зараз коштує ремонт квартири в новобудові Одеси. Бо якщо ви плануєте купувати квартиру в стані від забудовника, то варто заздалегідь хоча б приблизно прорахувати його вартість.

Я звернувся до наших партнерів по ремонтах і попросив їх записати голосове повідомлення з відповіддю на це питання (аудіо прикріплю нижче).

Для тих, хто слухати не буде – зовсім коротко висновки:
- вартість ремонту залежить від багатьох факторів – в першу чергу від того, в якому стані квартиру передав забудовник, а також від того, який саме ремонт бажає зробити власник квартири
- вартість ремонту сильно залежить від його комплектації
- початкова вартість ремонту в 1-к квартирі – від 280-330$ за м2

Тому тим, хто хоче краще зорієнтуватися у вартості майбутнього ремонту та планувати його, все ж рекомендую послухати це аудіо повністю, також дізнаєтесь:
- які фактори впливають на вартість ремонту?
- скільки коштує ремонт без мебелювання?
- скільки коштує ремонт з корпусними меблями та побутовою технікою?
- скільки коштує ремонт «під ключ»?

А в коментарях розкажіть – чи співпали ваші очікування по вартості ремонту з цими цифрами?

І щоб закінчити тему з ремонтами, хочу додати ось це:

Квартиру з ремонтом набагато легше продати, ніж квартиру в стані від забудовника.

Зараз більшість запитів від покупців саме на нерухомість з ремонтом (щоб швидко заїхати в готове та жити). А ось нормальної пропозиції не так вже й багато.

Тому, якщо у вас квартира в стані від забудовника, і ви хочете її продати – рекомендую зробити в ній хоча б простий, недорогий ремонт (бажано також хоча б мінімально облаштувати квартиру – кухня, санвузол).

Так ви зможете продати свою квартиру набагато легше та швидше.

Реальний приклад з нашими клієнтами, які шукали квартиру для своїх батьків👇

Потрібна була квартира в новобудові й одразу з ремонтом.
Вибір був, але не дуже великий. Врешті-решт ми знайшли для них варіант в Акварелі-2.
Продавець на той момент ще не закінчив ремонт (знаходився на завершальній стадії). Але покупцям сподобалась квартира і вони її одразу заавансували.
Ось так власник квартири отримав покупців ще на етапі виконання ремонту, а наші клієнти – квартиру в новобудові зі свіжим ремонтом.

Неочевидні витрати при купівлі квартири в новобудові

Як думаєте – щоб купити квартиру в новобудові, вам потрібно мати тільки гроші на саму квартиру? Якщо ви думали саме так, то вас чекає сюрприз і цілий список можливих додаткових витрат.

Наприклад👇
Уявіть – ви купуєте квартиру 40м2 за 40 000$ в новобудові. Але після того, як будинок добудовали, виявляється, що забудовник побудував вашу квартиру трошки більше – припустимо, площею 44м2 – і тоді вам треба доплатити за неї додаткові 4000$. Знали про таке?

Про ці та інші неочевидні витрати, які можуть чекати при купівлі квартири в новобудові, розказав в новому відео на ютуб-каналі: https://youtu.be/PgZO7q1ai-8

Ну і окрема вдячність від мене за будь-який коментар під відео, та обов'язково поділіться ним з тими, кому це теж важливо дізнатись👌