​​Цього літа Одеські пляжі будуть офіційно відкриті для відпочинку.

За наказом голови Одеської районної військової адміністрації до 5-го червня:
- Пляжі мають бути підготовлені для безпечного відвідування і відпочинку.
- Купання в морі теж планують дозволити.
- Підготовка пляжів проводиться на ділянці від Ланжерону до 16 ст. Великого Фонтану.

Після виконання наказу буде прийняте рішення стосовно відкриття пляжів.

Потім розберемось…

Повернімось до теми інвестицій.
В інвестиціях є така пастка, як “потім розберемось”.
Це коли купується нерухомість під інвестицію, але при цьому в інвестора немає чіткого розуміння, що робити з нею далі.

Ось нещодавно, написав мені старий клієнт, якому я допомагав з придбанням і продажем квартир в Одесі.

Він прочитав, що я займаюсь нерухомістю в Болгарії.
Як виявилось, він колись придбав квартиру у місті Светий Влас і запитав, чи можу я взяти цю квартиру в управління.

На жаль, довелось відмовити (я працюю з нерухомістю в місті Варна).
Але, в мене виникло питання, як так вийшло, що квартира є, але нею ніхто не займається.
Виявилось, що з покупкою нерухомості допомогли, а ось що робити нею далі – вже головний біль власника. При цьому власник проживає в США і навіть не має змоги приїхати, щоб з усім розібратися.

Ось це і є пастка історії з «потім розберемось».
Адже нерухомість, яка купувалась для здачі в оренду, але не здається – це пасив.
І саме керування нерухомістю – одна з ключових складових інвестиції в нерухомість під оренду. Та розуміти, як воно буде відбуватися, треба ще до покупки квартири, а не після.

Взагалі, проблема “Потім розберемось” може виникати на різних етапах.

Хто буде робити ремонт – потім розберемось.
Хто купить меблі та техніку – потім розберемось.
Хто візьме на себе керування і ціноутворення – потім розберемось.
Хто буде займатися податками – потім розберемось.

Щоб ваша інвестиція в нерухомість виконувала ту задачу, яку ви ставили при купівлі (приносити дохід) не повинно бути ніяких «потім розберемось».
Ідеально – ще до купівлі розуміти, хто буде робити ремонт/купувати меблі та техніку/займатися управлінням, скільки це буде коштувати та ін., інакше інвестиція в нерухомість може бути невигідною, не буде відповідати очікуванням, а ще забере купу вашого часу.

Саме тому інвесторам в нерухомість Болгарії я пропоную повний цикл. Від супроводу покупки, до управління та здачі в оренду.
Тільки в цьому випадку можна говорити про пасивний дохід і відсутність проблеми «потім розберемось».

Останні кілька місяців отримую чимало запитів на покупку квартири в Одесі від людей, які зараз знаходяться за кордоном.

Для таких кейсів прописав перелік документів, які необхідно підготувати перед покупкою. Ділюсь ним з вами. Збережіть собі, щоб не загубити👇

Документи, які потрібно підготувати для купівлі квартири на первинному ринку, якщо ви знаходитесь за кордоном:

1. Паспорт та ідентифікаційний код

2. Документ, що підтверджує законність ваших коштів (в окремих випадках)

Документи, які потрібно підготувати для купівлі квартири на вторинному ринку, якщо ви знаходитесь за кордоном:

1. Паспорт та ідентифікаційний код

2. Документ, що підтверджує законність ваших коштів:
2.1. Довідка про доходи за формою ОК-7
2.2. Інші документи, які підтверджують законність отримання коштів, за які буде купуватися нерухомість. Наприклад: договір купівлі-продажу нерухомості, договір дарування, отримання спадщини тощо.
До них також відносяться довідки про компенсацію та виписка з банківського рахунку.
2.3. Для підприємців – податкові декларації за останні 2 роки та останній звітний період з квитанціями про прийняття в електронному вигляді.

3. Якщо покупець знаходиться або знаходився у шлюбі:
3.1. Оригінал свідоцтва про шлюб
3.2. Офіційна згода на покупку нерухомості від своєї дружини або чоловіка.

Згоду можна отримати в українському консульстві в країні, де ви зараз перебуваєте.
Для цього необхідно записатися в консульство (краще це робити заздалегідь, бо іноді черги можуть бути на кілька місяців).
Бажано також взяти з собою зразок документа (його можна запитати або у нас, або у нотаріуса).
Згода не має терміну придатності. Тому її можна робити завчасно.
3.3. Довідка про розлучення, якщо були у шлюбі раніше
3.4. Довідка про смерть одного з подружжя

4. Довіреність (якщо купувати нерухомість буде хтось від вашого імені). ЇЇ теж можна зробити в консульстві.
____
Можна також скористатися послугами місцевого нотаріуса, щоб зробити довіреність і згоду, але цей процес інколи складніший, адже потім документ треба апостилювати або легалізувати, а потім додатково перевести в Україні.
Окрім того, не всі нотаріуси за кордоном можуть зробити документи в такому форматі, який підійде нотаріусу в Україні. Наприклад, в ОАЕ дуже складно знайти нотаріуса, який зробить документ у потрібному форматі.
Це займає ще більше часу, ніж записатись та дочекатись своєї черги в консульстві.

До теми попереднього посту випустили нове відео на ютуб-каналі ReDWall 🙂

Це детальна інструкція про те, як купити квартиру в Україні, якщо фізично знаходишся за кордоном.

Розповідаю про:
- етапи покупки квартири в Україні, якщо покупець фізично знаходиться за її межами
- різні способи покупки квартири
- можливість придбання квартири віддалено

Подивитись можна за посиланням: https://youtu.be/AjZKSKxLJUQ

Приємного перегляду 🍿

Новинний апдейт по Акварелям.

Забудовник активний і останнім часом по ньому є цікаві новини. Зібрав їх в один пост, та ділюсь з вами.

1. Акварель-10 — розтермінування на 2 роки без здорожчення
Дуже вигідна пропозиція, адже будинок обіцяють здати через рік, а розтермінування дають на 2 роки, ще й без здорожчення.
Тобто можна придбати квартиру, вже через рік заїхати й продовжувати виплачувати квартиру, при цьому нічого не переплачуючи.
Пропозиція обмежена і діє лише на 10 квартир.
Будівництво – активне.
Тому якщо вас цікавлять деталі – напишіть мені @futura_RS

2. Акварель-2 та Акварель-8 на Таїрова — підвищення цін
З 15.06.2023 підвищуються ціни по проєктах Акварель-2 та Акварель-8.
Забудовник попередив про підвищення цін від 10$ до 50$ за м2, в залежності від стадії готовності.

3. Акварель-3
На цьому тижні починається видача ключів в першій секції будинку.

4. Акварель-7
Також в планах забудовника є старт продажу нової черги Акварелі 7 на Слободці. Точні дати поки невідомі, але якщо хочете дізнатися першими – можете залишити заявку, менеджери ReDWall зв’яжуться з вами.

Сподобався дайджест новин? Напишіть в коментарях, чи треба робити й надалі такий формат.

UPD
По Акварель-2 та Акварель-8 підняття цін буде з 21.06

А8
1-2 секція – на 50$ за м2
3-4 секція – на 30$ за м2

А2
на 50$ на м2

Хто із забудовників Одеси будує?

Майбутнім покупцям нерухомості, а також тим, хто вже придбав квартиру в Одесі, важливо знати, які забудовники зараз активно будують, а які – ні.

Але перевіряти самостійно кожного забудовника окремо займає занадто багато часу.

Тому я зробив це за вас і підготував список найбільших забудовників Одеси, які продовжують будівництво. А також субʼєктивно оцінив темпи цього будівництва.

Враховував 3 параметри*:
1. Будує забудовник чи ні. Якщо ні, його немає в цьому списку.
2. Темпи будівництва. Оцінювались субʼєктивно за спостереженнями команди ReDWall.
3. Чи всі свої обʼєкти будує забудовник.

*невеликих або маловідомих забудовників для цього списку я не розглядав.

Сподіваюся, ця інформація буде для вас корисною. Та обов'язково відправте цей пост тим, кому це також може стати у нагоді😎

Мінінфраструктури: Запрацював е-сервіс захисту громадян, які інвестували в будівництво житла

Заголовок саме з таким текстом можна знайти за посиланням на сайті кабінету міністрів України.
А на фейсбуці їх допис звучить як:
🏗 Інвестуйте в житло безпечно: запрацював електронний механізм захисту людей, що вкладаються в будівництво.
За новим законодавством українці отримують захист інвестиції в будівництво від держави.

Звучить ніби дуже обнадійливо.
Але, на мою думку, насправді це майже нічого не вирішує.

Розберімося, що цікавого придумав Кабмін і чим це повинно допомагати інвесторам.

Якщо коротко.

Тепер забудовники повинні будуть реєструвати речові права на нерухомість, яка знаходиться на етапі будівництва або буде збудована в майбутньому.
Це вони можуть зробити через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ).
Після цього забудовники зможуть передавати ці речові права інвесторам (покупцям), також ще на етапі будівництва.

Що це має дати в теорії

Це має розв'язувати проблему подвійних продажів (коли забудовник одну і ту саму квартиру продає декілька разів різним покупцям), адже буде здійснюватись перереєстрація речових прав з занесенням інформації в державний реєстр, а не просто підписання договору з забудовником (як це працює зараз).

А ще, начебто забудовник не зможе без погодження з власником змінювати технічні характеристики квартири.

Що я думаю з цього приводу

1. Забудовники не будуть передавати речові права покупцям.
Чому?
Тому що 90% квартир на етапі будівництва купуються у розстрочку.
А забудовники навряд будуть передавати майнові права до повної сплати квартири.
На мою думку, це не буде працювати, поки нормально не запрацює іпотека.

2. Подвійні продажі – це не найбільша проблема інвесторів. Насправді за 5 років, що я працюю з нерухомістю Одеси, я не зустрів жодного підтвердженого такого випадку. Подібні афери траплялись раніше, десь 10-15 років назад.

3. Нововведення ніяк не впливає на основні ризики інвестора – недобудова та затримка будівництва.
____

Як висновок можу сказати наступне. В теорії ініціатива класна, але на практиці працювати вона скоріш за все не буде. Або буде, але частково.
Інвестиція – це завжди ризики й ніхто не гарантує вам 100% захист від них. Тому важливо оцінювати їх перед покупкою та ретельно підходити до вибору нерухомості, у яку плануєте вкласти свої гроші.

Ставте 👍цьому посту , якщо треба розказати про ризики інвесторів і на що варто звертати увагу перед покупкою.

Прямий етер ТОП ЖК Одеси, які будуть здані протягом року

Друзі, сьогодні о 19-00 чекаю вас на прямому етері. Буде особливо цікаво тим, хто:

▫️хоче купити квартиру в новобудові в розтермінування, але при цьому не чекати довго, поки ЖК добудується
▫️цікавиться, що зараз відбувається на ринку новобудов Одеси

Приєднуйтесь до етеру:
Ютуб
Інстаграм

Готуйте свої питання – обов'язково буду відповідати на етері, та до зустрічі👍

Дякую, хто був зі мною на прямому етері, а для тих, хто не встиг - зберіг запис:

Ютуб
Інстаграм

Також на етері я пропонував долучатися до збору на захист неба над Одесою👉 https://send.monobank.ua/jar/6FDhUF5Vzo Збір перевірений.

Давайте інвестувати в перемогу🇺🇦

🍿Якщо не знаєте, що подивитись у цей вихідний – у нас на ютубі вийшло нове відео: https://youtu.be/bAJXQG96_Lo

Там про 5 новобудов біля моря, які зараз будуються (або майже збудовані), та в яких ще можна купити квартиру в розстрочку. А ще дізнаєтесь (якщо подивитесь):

- як ці ЖК виглядають зараз
- який буде вид з вікна
- скільки коштують там квартири зараз
- чи здадуть їх забудовники в обіцяні терміни (спойлер – майже всі затримають, хтось – дуже сильно)

Дивіться та пишіть в коментарях під відео – який ЖК сподобався найбільше?

Розширення єОселі – більше українців зможуть стати власниками житла?

Здається, про те, що уряд розширив державну програму доступних іпотечних кредитів «єОселя» написали вже всі.
Я теж напишу, але не буду вдаватись в деталі. Зупинюсь на головному.

Отже, програму розширили й з першого серпня скористатися “єОселею” можуть всі громадяни України, в яких ще немає власного житла, або мають житло недостатньої площі (нагадаю, раніше єОселя буда доступна лише для військовослужбовців, силовиків, медиків, педагогів, науковців і видавалась під 3% річних).

Умови кредитування:
• фіксована річна ставка у гривнях – 7%;
• перший внесок – від 20%;
• термін кредитування – до 20 років.

Як скористатися програмою:
1. Подаєте заявку через “Дію” (з 1 серпня).
2. Отримуєте згоду від банку на видачу іпотеки, і підтвердження, що гроші під програму є.
3. Тільки після цього починаєте пошук нерухомості через рієлтора, або самостійно.
4. Після того, як знайшли нерухомість і погодили її з банком – оформлюєте угоду.

Як вплине єОселя на ринок нерухомості?
Наявність дієвого механізму іпотечного кредитування дозволить багатьом українцям купити своє власне житло. І це дуже добре. Взагалі, будь-який розвинутий ринок має ефективну систему кредитування під невисокі відсотки.

Також, коли іпотека запрацює на повну – це неминуче призведе до збільшення можливостей покупців та зростання попиту на нерухомість, тому в результаті ми обов'язково побачимо й зростання цін на неї.

Зараз ми знаходимось на самому початку цього шляху і робимо перші кроки в напрямку запуску іпотеки.
Тому механізм роботи єОселі – далекий від ідеалу, і для його оптимізації потрібен час.

Зараз найпроблемніші місця це:
• фінансування програми
• пошук нерухомості, яка відповідає вимогам
• небажання продавців співпрацювати з банками (хочуть готівку в $, а не грн на рахунок)

Проте, процес вже запущено і це дуже добре.

На що звернути увагу, якщо плануєте купувати квартиру зараз – відповів в новому відео на ютуб: https://youtu.be/5IJEePB0mLU

Подивіться, щоб зменшити свої ризики при купівлі квартири в новобудові, або перешліть тому, кому ці поради можуть бути корисними.

UPD Інтерв’ю записали👌Чекайте на вихід приблизно через тиждень

Планую в цю п'ятницю взяти інтерв'ю в Олександра Злочевського, одного з засновників будівельної компанії Акварель.

Накидайте в коментарях цікавих запитань, які б ви хотіли йому поставити.

Давно не розповідав про акції в новобудовах, трошки пробіжусь👇

Кадор
Знижки від 4 до 20% на квартири в перлинах на Таїрова (825$ за м2) та Котовського (640$ за м2) – акція буде діяти ще тиждень, до 21.07 (це все здані будинки)

Гефест
В Акрополь-3 залишилась 1 з 5 акційних квартир зі знижкою 10%

Парк Совіньон від ЗАРС
Знижка 100$ на м2 при 100% оплаті та спеціальна ціна 800 $/м² на три квартири.

Сади Рів'єри на Фонтанці
Можна придбати окремі квартири по акційній ціні 530$ за м2 (звичайні ціни – 670-800$ за м2) та є декілька акційних квартир зі знижкою до 15%

Більше акцій від забудовників – зібрали в статті на нашому сайті.

Ну і якщо потрібна допомога з підбором квартир – залишайте заявку або пишіть мені @futura_RS

І гарних вихідних🙌

Вчора ніч в Одесі була неспокійною.
На жаль, від вибухових хвиль постраждали також і житлові будинки.
Основні пошкодження – це вибиті вікна/двері.

Для людей, чиї квартири отримали пошкодження, підготував інструкцію, як отримати компенсацію на відновлення.

Важливо:
Подати документи на відновлення треба ДО усунення пошкоджень, а не після.
______

Отже, станом на зараз є 2 способи, як отримати компенсацію:

1. Від вашої районної адміністрації.
2. За державною програмою єВідновлення.
__

Ви можете отримати компенсацію від вашої районної адміністрації, якщо ваше житло знаходиться в межах міста Одеса.
Цей варіант не підійде для тих людей, які проживають за межами міста (с. Лиманка, с. Фонтанка, Совіньйон тощо)

Я рекомендую користуватись саме цим способом, тому що швидше за все від міста ви отримаєте компенсацію швидше, ніж по програмі єВідновлення.

Для отримання компенсації вам треба зібрати та надати пакет документів до вашої районної адміністрації:

1. Заяву (від власника або людини, яка зареєстрована у квартирі)
2. Копію паспорта та ідентифікаційного коду (ІНН)
3. Акт обстеження пошкоджень (складений спільно з представниками ОСББ або КК вашого будинку).
4. Дефектний акт від віконної компанії.
5. Копію документів, що підтверджують право власності на житло.
6. Фотофіксацію пошкоджень.

Шаблон заяви додам в коментарі.
_

Якщо ви проживаєте за межами міста (Лиманка, Фонтанка), то поки що ви можете скористатися державною програмою єВідновлення або звертатись безпосередньо до місцевого ЦНАПу за відшкодуванням.
__

Якщо буде відомо про нові способи отримання компенсації, розкажу про це додатково.

Три основні стратегії інвестування в нерухомість.

Інвестувати в нерухомість можна по-різному.
І в залежності від задач, цілей та можливостей інвестора – йому підійдуть різні стратегії.
Кожна має свої особливості, переваги та недоліки, тож розберімо 3 основні, найпоширеніші стратегії:

1. Придбання готової квартири для здачі в оренду.

Найзрозуміліший тип інвестування, адже майже кожна людина так чи інакше має власний досвід з довгострокової або подобової оренди квартир.
Ця стратегія найкраще підходить для збереження коштів і отримання додаткового доходу з оренди.
Ділиться на підвиди: довгострокова оренда, подобова оренда, комбінована оренда (у випадку здачі подобово в сезон і помісячно в несезон). На них я зараз зупинятися не буду.

Переваги:
1. Низькі ризики, адже купується вже існуюча нерухомість.
2. Можливість швидко отримувати дохід. За умови придбання квартири з ремонтом. Інколи можна навіть купити квартиру одразу з орендарем.
3. Проста та зрозуміла схема отримання прибутку.

Недоліки:
1. Потребує часу.
Пошук орендаря, оплата комунальних послуг, розв'язання побутових проблем – все це час людини, яка займається здачею квартири в оренду.
2. Невисока дохідність. Як правило, дохідність від здачі в оренду варіюється від 6 до 10% річних.
3. Необхідно оновлювати ремонт. А це теж час і додаткові витрати.
4. Високий поріг входу. Треба мати повну суму для покупки квартири.


2. Придбання нерухомості під перепродаж.

Ця стратегія була найпопулярнішою в Одесі до повномасштабного вторгнення.
Ідея дуже проста, купити дешево – продати дорожче.
Інвестор купує квартиру на старті продажів (на котловані) за найнижчою ціною.
Чекає, поки будинок побудується і ціна на квартиру зросте.
На піку перепродає квартиру. При цьому залишаючи собі різницю між ціною покупки та продажу.
Дохідність такої операції від 10 до 30%.
Найголовніше – це правильно обрати обʼєкт інвестування. Який має найменші ризики та прогнозує хорошу дохідність внаслідок низької ціни на старті.

Переваги:
1. Майже не потребує часу, особливо якщо не займатися цим самостійно, а звернутися до спеціаліста. Адже після покупки квартири треба тільки чекати, коли її побудують.
2. Відсутність додаткових вкладень.
3. Дохідність вища, ніж при купівлі квартири під оренду.
4. Можливість придбання квартири в розстрочку.

Недоліки:
1. Більше ризиків. Нерухомість ще не побудована, а отже покупець виступає інвестором будівництва і несе всі можливі ризики.
Найнебезпечніші – це затримки в будівництві або недобудова об'єкта.
2. Складно спрогнозувати ринкову вартість нерухомості в довгостроковій перспективі, а відповідно і потенційний прибуток. При цьому середній час будівництва ЖК складає 2,5-3 роки.
3. Отримання прибутку тільки після перепродажу квартири (на відміну від здачі квартири в оренду).

А яка 3 стратегія?👇👇

3. Комбінована стратегія. Інвестування в нерухомість на старті будівництва для подальшої здачі в оренду.

Ця стратегія частково поєднує в собі дві попередні.
Квартира купується не в готовому будинку, а навпаки, в новобудові на старті будівництва (за найнижчою ціною), для здачі її надалі в оренду.

Переваги:
1. Швидша окупність нерухомості від здачі в оренду, за рахунок нижчої ціни покупки.
2.Приріст вартості нерухомості, внаслідок її здорожчання в процесі будівництва.
3. Можливість придбати нерухомість в розтермінування (менший поріг входу)

Недоліки:
1. Має всі недоліки стратегії придбання квартири під перепродаж.
2. Після здачі будинку необхідно, як правило, зробити ремонт.
3. Подальша здача в оренду потребує часу інвестора.

Якщо раніше в Одесі люди більше інвестували в нерухомість під перепродаж, на ранніх етапах будівництва, то зараз шукають вигідні варіанти в збудованих, або майже збудованих будинках.
При цьому розглядають як варіант перепродажу після війни, коли відновиться попит на нерухомість і ціни зростуть, так і для подальшої здачі.

А ось інвестори, які звертаються до мене з метою інвестування в нерухомість Варни (Болгарія), частіше за все обирають комбінований варіант.
Тобто купують квартири на ранньому етапі будівництва, щоб надалі здавати в оренду (самостійно або передавши нам в управління)

Війна суттєво вплинула на забудовників.
Велика кількість будівництв зупинилась.
Деякі забудовники з часом відновили роботи, деякі – ні, але окремі забудовники продовжували будувати навіть в перші дні та тижні після її початку.

Акварель – один з таких забудовників.
Вже через декілька тижнів вони частково поновили будівництво на окремих майданчиках.
Під час війни, хоч і з затримками, добудували кілька проєктів, а на деяких – поновили роботи.

🔸Чому деякі забудовники будують, а деякі ні?
🔸Чи впадуть ціни на нерухомість Одеси?
🔸Які затримки будівництва чекають інвесторів?
🔸Коли нарешті почнуть будувати Акварель-9 та Акварель-7?

Я поставив ці питання Олександру Злочевському, співвласнику Акварелі, під час нашого інтервʼю.
Насправді розмова вийшла досить цікавою і насиченою.
Відео можна подивитись за посиланням: https://youtu.be/_1Dfe-dQ8IE

І обовʼязково підписуйтесь на канал, а також поставте лайк цьому відео)