Кстати, насчет повышения цен. Кто пропустил – мы в ReDWall собираем в отдельном доксе данные о повышении цен от застройщиков.

Вся информация здесь👉 докс с данными о повышении цен (в него попали только те застройщики/объекты, которые официально объявляли о повышении цен, но так делают далеко не все:)

Если вам интересно, дайте знать 👍– будем продолжать обновлять данные и дальше. И может даже оформим красиво все это со временем.
Ну и обязательно делитесь постом с теми, кому это может быть интересно)

🎄Новый год — немного волшебный праздник, правда?:)

Мы с командой весь год радовали вас интересным и полезным контентом, а знаете как сделать приятно нам?🙃

1️⃣ Подписаться на YouTube-канал ReDWall (нам совсем чуть-чуть не хватает до 10 000 подписчиков)

2️⃣ А еще у нас есть уютный инстаграм, где можно в режиме онлайн следить за рынком недвижимости в Одессе — присоединяйтесь:)

3️⃣ Поделиться этим постом с теми, кто хочет купить квартиру в Одессе или кто хочет быть в курсе, что происходит в недвижке😎

Спасибо и с наступающими праздниками! Будете с нами и в 2022 году? Дайте знать👍

Друзья, отдельно хочу поблагодарить каждого из вас за то, что в этом году вы подписались (а может были подписаны еще раньше) на мой Телеграм-канал и стали частью нашего онлайн-сообщества:)
Спасибо за вашу активность, интерес к постам и комментарии❤️

И коротко про итоги телеграм-канала за 2021 год:
▪️Вас стало много:) В январе 2021 я начал активно вести канал и меньше, чем за год аудитория выросла с 400+ до 2260+ подписчиков💪
▪️Появились “старожилы” канала:) которые подписаны уже более полугода. И вас почти 30%, а это — 630 человек👍
▪️Новые рубрики. На канале появились постоянные рубрики, среди которых (судя по активности в комментариях) вашими любимчиками стали #ЖК_в_которых_я_НЕ_купил_бы_квартиру и #ЖК_в_котором_я_бы_КУПИЛ_квартиру
▪️Дайджест. Каждую неделю в течение года на канале выходила актуальная подборка новостей по теме недвижимости (и не только:) с моими комментариями.
▪️24 старта продаж — столько постов с интересными стартами было опубликовано на канале.
▪️В номинации “Самый обсуждаемый пост по числу комментариев” золото взял пост про ЖК Клубный 7 🏆
▪️А этот кейс — стал самым популярным постом по числу просмотров:)

Вот таким был этот год для Телеграм-канала. Дальше – больше😎

До встречи в новом 2022!

P.S. В комментариях можете написать, давно ли подписаны на канал, что нравится/не нравится, какого контента хотели бы видеть больше. Или не пишите ничего, а скорей заканчивайте работать и начинайте уже отмечать этот Новый год:))🍾🥂

Купить квартиру под инвестицию > перепродать > заработать > купить жилье для себя

В опросе большинство из вас проголосовало за кейс на тему покупки квартиры под инвестицию для перепродажи. Так что вот он:)

Предыстория:
Когда-то, еще в 2019 году наши главные герои Андрей и Инна были на моем оффлайн-семинаре* для тех, кто хочет купить квартиру в новострое.

*Да-да, в доковидные времена я проводил такие семинары регулярно. Сейчас вектор сместился на прямые эфиры, которые каждый месяц выходят на Youtube и в Instagram.


Так вот, тогда ребятам понравилось то, о чем я говорю, и они решили попробовать. Их конечная цель была — покупка квартиры для себя.
Но на тот момент у ребят не было такой возможности, и они решили инвестировать в новострой, чтобы деньги начали “работать”.

План выглядел примерно так:
1. Купить инвестиционно перспективный объект на старте продаж в рассрочку, чтобы деньги могли принести доход.
2. Через пару лет, когда цена подрастет, перепродать и заработать на этом.
3. Параллельно еще что-то дополнительно скопить.
4. Затем, сложив все вместе, купить квартиру себе для жизни.

Спойлер: все получилось и ребята купили квартиру, в которой живут уже примерно полгода:)

Итак, какими были наши действия:
Решили инвестировать в новострой ▶️дождались подходящий объект (на тот момент — старт продаж ЖК “Атмосфера”, 1-я очередь) ▶️купили квартиру в первый день продаж.

На то время это был идеальный объект и момент для инвестиции:
✔️надежный застройщик, который строит в срок;
✔️привлекательная концепция проекта;
✔️старт продаж первой очереди — лучшее время для инвестиций.

Мы купили квартиру в первый день продаж и это позволило нам выбрать нужный (читайте — лучший) вариант по стартовой (читайте — минимальной) цене.
Покупали в рассрочку с минимальным первоначальным взносом.
Да, удорожание впоследствии повлияло на доходность, но так мы снизили свои риски.
Квартиру перепродали ровно через 2 года.

Кейс я пишу только сейчас, так как сделка уже совершена, прибыль четко зафиксирована, есть все расчеты с реальными цифрами.
Внизу привожу расчеты:

Квартиру купили за: $27 284 (цена с удорожанием) в сентябре 2019.
Это была 1-комнатная квартира площадью 34,5 м2 на 13 этаже.
Покупалась квартиры в рассрочку с первым взносом 10% = $2 720.
Минимальный допустимый месячный платеж был $320.

За 24 месяца общая сумма инвестиций составила $10 720.
Еще при продаже нужно было оплатить переуступку – 3% от общей стоимости квартиры = $819.

Квартиру перепродали за: 32 500$
Новый покупатель выплатил весь остаток по рассрочке.
Итого: 32 500 - 27284 - 819 = $4 397 чистой прибыли.
И это при общей инвестиции всего $10 720 за весь период.

Общая прибыль за все время: 41,02%
Прибыль в годовых: 20,51%

Подробный расчет окупаемости инвестиции — см. на изображении ниже.

👉А здесь можно оставить заявку на подбор квартир от ReDWall — под инвестиции с целью перепродажи, под сдачу в аренду или для жизни. Подберем подходящие варианты под ваш бюджет и цели😎

#FRI_кейсы

Не для всех очевидно, что доходность инвестиции под перепродажу корректно считать только непосредственно после продажи квартиры.

Решил объяснить этот момент, и почему этот кейс появился только сейчас, спустя 2 года после покупки👇

➖Пятницкий ньюс➖

• До-после? Курсантскую лестницу открыли после реставрации
Курсантская лестница (которая соединяет ул. Дюковскую с ул. Балковской и считается одной из самых длинных в Одессе) находилась на реставрации с сентября 2021 года.
После реконструкции были установлены парапеты, заменены старые ступени, появились фонари и перила, поставили биотуалет. Также заменили покрытие лестничных маршей.
Своими глазами я обновленную лестницу еще не видел, но судя по фотоотчету – выглядит она довольно грустно. Например, не продуманы водоотводы, пандусы, да и сама реализация проекта на уровне “лучше, чем ничего”.

• Здание Одесского Главпочтамта ожидает реконструкцию
Местная дирекция “Укрпошти” объявила тендер на ремонт здания главпочтамта, который расположен на Садовой, 10. На все это дело выделят 1 млн 170 тыс грн, а предложения принимаются с 11 до 18 января. К слову, аукцион пройдет по упрощенной процедуре, без конкуренции.
Здание является памятником архитектуры, и хочется надеяться, что после реставрации оно будет не только безопасным (этим летом уже было обрушение декоративных элементов с фасада), но и сохранит исторический вид.

• На Фонтане построят новый пансионат
Да не простой, а с подземным паркингом:) Речь идет про участок земли (площадь 0,7 гектаров) на улице Донского,7 в районе 9-й станции Большого Фонтана. Именно там появится новострой, который в документах числится как пансионат.
Строительством займется компания "Марион Юг". Горсовет уже дал добро на возведение новостроя, а департамент архитектуры города выдал компании градостроительные ограничения для постройки здания высотой до 7-ми этажей. Площадь застройки для размещения пансионата составит не более 35%. Сейчас на указанной территории находятся нежилые строения, которые будут демонтированы.
Интересно-интересно — это будет на самом деле пансионат или ждем новый старт продаж в ЖК “Пансионат”?😄
На самом деле, почти наверняка там появится новострой с жильем в статусе “апартаменты”, и очень хотелось бы, чтобы при строительстве по крайней мере были соблюдены ограничения по высотности.

• На Трассе здоровья благоустроили спортивные площадки
Недалеко от пляжей "Ланжерон" и "Отрада" закончились работы по ремонту двух спортивных площадок. Ремонтировали площадки за счет средств депутатского фонда.
Что там теперь есть? Площадку в районе “Ланжерона” залили железобетонной плитой под стойки с тренажерами с покрытием из резиновой крошки. Это было необходимо для того, чтобы обеспечить устойчивую жесткость самой площадки и отдельно стоящих тренажеров. Появились шведские стены, а также стол для игры в шахматы. Все тренажеры и спортивное оборудование имеют антивандальную конструкцию и это, к сожалению, прямо-таки необходимость, учитывая количество любителей что-нибудь присвоить себе или сломать.
Вторую площадку (в районе “Отрады”) покрыли резиновой плиткой и теперь она состоит из спортивного комплекса Workout, а также 4-х спортивных рядов, 12-ти различных тренажеров и уличной скамьи для переодевания с боксами для вещей.
Я считаю, что чем больше спортивных, тем более современных площадок — тем больше желание и мотивация выходить на улицу и заниматься спортом на свежем воздухе. И это прекрасно:)

Понравилась подборка? Ставьте реакцию🔥

#FRI_новости

Где бы я не купил квартиру❌

Итак, в этот раз герой рубрики — ЖК “Золотые столбы”, его строит ООО “Жильстрой” и расположен он в Малиновском районе, на улице Николая Боровского 1/17.

Что с ним (по моему мнению) не так?
На это есть, как минимум, 3 причины:

Причина №1 — локация
Строительство ведется на территории бывшего завода "Кислородмаш" и прямо среди других химических заводов.
Да уж, перспектива дышать промышленной пылью — немного (на самом деле много) настораживает.

Причина №2 — проблемы с документами
У застройщика есть проблемы с документами, например, с целевым назначением земельного участка. Если верить кадастровой карте, то земля там предназначена: “Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості для експлуатації підприємства”.
Скажите, вот вам это похоже на описание земли под ЖК? Вот и мне нет:)
*К слову, 5 лет назад на строительство ряда домов в этом жк действительно была выдана разрешительная документация, но позже большая часть деклараций была отменена приказами ГАСК из-за нарушений.

Причина №3 — инфраструктура
Двор комплекса полностью запаркован, при этом автомобили стоят вплотную к окнам домов. Мало того, что у жильцов 1-х этажей из-за машин нет никакого вида, так это, ко всему прочему, еще и небезопасно, так как по территории гуляют дети.
Также вокруг комплекса практически нет жилой застройки. Оно и понятно, ведь это промзона, на которой никто (кроме “Жильстрой”) не строит жилые дома:) И как следствие — какая-либо развлекательная и социальная инфраструктура там отсутствует.

Справедливости ради, у ЖК есть одно небольшое преимущество — расстояние до центра города. На автомобиле можно доехать в центр за 20-25 минут.

Но во всем остальном — очень сомнительный объект, по крайней мере на данный момент. И сомневаюсь, что в ближайшем будущем ситуация кардинально изменится в лучшую сторону. Поэтому я бы не стал покупать квартиру в этом ЖК и вам не советую.

Мы в ReDWall своих клиентов любим, поэтому никогда не предлагаем такие варианты:) Если ищете квартиру и хотите, чтобы процесс покупки и результат принес только положительные эмоции — то вам сюда.

#ЖК_в_которых_я_НЕ_купил_бы_квартиру

➖Пятницкий ньюс➖

• Детские площадки, коворкинг, машина для медиков: на какие “малые” проекты горсовет выделил деньги
В мэрии определились с победителями “малых проектов" (всего их 14), которые получат финансирование в этом году в рамках общественного бюджета. На все эти проекты город выделил почти 7 млн гривен.
Восемь из проектов — это строительство или реконструкция уже существующих детских площадок (на Десантном бульваре, улицах Святослава Рихтера, Болгарской, Бориса Деревянко, Академика Филатова и Генерала Петрова, Солнечной и в парке Юность).
3 проекта досталось парку "Юность". Кроме детской площадки, там установят систему автоматического полива растений и видеонаблюдение.
Также в проектах есть создание коворкинга LIBRARIUM в библиотеке №12 (на Фонтанской дороге, 116) и покупка автомобиля для отделения мобильной паллиативной помощи Центра первичной медико-санитарной помощи №4 — в целях оказания круглосуточной помощи неизлечимо больным людям на дому.
Что сказать — хотелось бы большего разнообразия среди проектов-победителей. Большинство тех же детских площадок (судя по проектам) будут очень типичные (и снова получатся решения в духе “лучше, чем было”), так как привлечение архитекторов и реализация интересных пространств похоже не предполагается (а жаль).

• Инклюзивный центр и скейт-парк: “большие проекты” на 2022 год, на которые мэрия выделит свыше 42 млн гривен
Также в горсовете подвели итоги конкурса “больших проектов”, которые получат финансирование из общественного бюджета города. Комиссия рассмотрела 97 проектов и по итогам голосования бюджет города профинансирует 29.
Большинство из них – это также обустройство детских и спортивных площадок, или работы по благоустройству придомовых территорий.
Кроме этого, в 2022 планируется благоустройство сквера Матвея Захарова и Таировского парка, а во дворах и на улицах Малиновского района должны появиться камеры наблюдения.
Также за счет городского бюджета в школе №26 на улице Старопортофранковской должны создать Центр инклюзивной грамотности и образовательных технологий, рядом с Курсантской лестницей – построить скейт-парк.
А на улице Капитана Кузнецова в Суворовском районе должен появиться примечательный проект "Выше неба". Там обещают сделать современный сквер, зоны отдыха с арт-качелями и большой елью.
В общем, с будем ждать реализации всех проектов и смотреть, что из этого получится:)

• Был без ремонта 30 лет: в ДЮСШ на поселке Котовского отремонтировали старый спортзал
Речь идет про ДЮСШ №8, которая расположена по адресу Героев обороны Одессы, 76а. Там сделали капитальный ремонт: полностью заменили пол и окна, восстановили освещение и систему отопления. Кстати, ранее капитальный ремонт в этом спортзале делали аж 30 лет назад.
Спортзал отремонтировали за полтора месяца и за 912 тысяч гривен из депутатского фонда.
Хорошо, депутаты находят разумное применение своим фондам (хотя и немного странно, когда в тендере только один участник;), ну и главное, что дети наконец смогут тренироваться в более приятной и безопасной обстановке👍

• Одесский ТЮЗ ждет реставрация
Тендер по выбору подрядчика реставрации здания Одесского театра юного зрителя имени Юрия Олеши (это на Греческой, 48а) выиграло ООО “ДАКСС”. Компания должна за 10,24 миллиона гривен укрепить стены и фундамент, заменить кровлю, все окна и двери, отремонтировать фасад и обновить лепной декор.
Кстати, в тендере участвовали еще две стройфирмы, одна из них — “Укрспецпроект” (его в итоге дисквалифицировали). Возможно, чиновники не захотели связываться с компанией, которая, мягко говоря, плохо себя зарекомендовала – именно "Укрспецпроект" занималась реконструкцией дома Руссова. Тогда выяснилось, что во время работ подрядчик использовал в качестве каркаса скульптур ангелов пластиковые бутылки (наверняка вы видели снимки этого шедевра🤦).
Что ж, остается надеяться, что Одесский театр юного зрителя все же отремонтируют без проблем. Он давно нуждается в капитальном ремонте и реставрационных работах.

Понравилась подборка? Ставьте реакцию🔥

#FRI_новости

Сданные дома в рассрочку — миф или реальность?

Нередко к нам в ReDWall поступают заявки от клиентов, которые хотят купить квартиру в сданном доме в рассрочку. И я прекрасно понимаю их желание — кто бы не хотел иметь возможность заехать в квартиру и постепенно выплачивать за нее рассрочку.
Сейчас подробно расскажу, почему хороших квартир в сданном доме, да еще и в рассрочку от застройщика — практически нет*
*встречаются единичные случаи у некоторых застройщиков.

Купить квартиру в рассрочку не на старте продаж, а в уже готовом сданном ЖК, когда можно посмотреть и сам дом, и квартиру, и придомовую территорию, а еще и увидеть, сдержал ли застройщик свои обещания по поводу реализации проекта…Было бы здорово, да? Но, к сожалению, это слишком хорошо, чтобы быть правдой🤷

Так почему же покупатели часто приходят с таким запросом?
Например, этому способствует реклама от застройщиков (да и агентств недвижимости тоже). Но вы же помните, что реклама, как и акции от застройщиков, это не всегда про реальную выгоду, а часто про маркетинговый ход и способ привлечь покупателей?:) Кстати, подробней про это недавно писали в статье.

И тем не менее квартиры в сданном доме и в рассрочку некоторые застройщики все же предлагают — но это крайне редкая история.
Почему?
▪️К моменту сдачи дома, как правило, застройщик продает все свои активы (особенно если речь идет о достаточно привлекательном проекте и застройщике с хорошей репутацией)
▪️Даже если в готовом доме у застройщика остались какие-то квартиры, то с большой долей вероятности они будут неликвидными (неудачная планировка, плохие видовые характеристики, не переведенные в статус жилого фонда квартиры на техническом этаже и т.п.)

К чему нужно быть готовым, покупая квартиру в сданном доме в рассрочку?
➖К довольно большому первому взносу. Да, как ни крути, никакими 10% тут и не пахнет. Например, Будова дает рассрочку от 20%, Галеон предлагает от 23% на ЖК “Континент”, Акварель – 30% (и это минимальные предложения в Одессе на данный момент, чаще первый взнос в таких случаях от 50%)
➖К высокому удорожанию. Когда застройщик продает квартиру в рассрочку в сданном доме, то он понимает, что прямо сейчас не получит всю сумму денег и в этом случае ему важно “выиграть” на большом удорожании. И нужно понимать, что из-за такого удорожания квартира может сильно подорожать в 1,5 раза и вы переплатите немалую сумму. Например, квартира стоимостью в 40 000$ может обойтись в 55 000 - 60 000$.

Кому подойдет такой вариант?
Тем, кто сейчас живет в арендованной квартире и поскорее хочет переехать в собственную (но и здесь нужно рассматривать и просчитывать индивидуально для каждого конкретного случая).

Во всех остальных случаях — выгодней покупать квартиру на ранних этапах строительства. Если планируете покупку квартиры — оставляйте заявку, подберем лучшие варианты под ваш бюджет и критерии поиска👍Напомню, что цены на квартиры соответствуют ценам в отделах продаж застройщика, а мы работаем без комиссии для клиентов.

➖Пятницкий ньюс➖

• Совпадение? Не думаю – в районе 411-й батареи сгорел незаконный ЖК
Масштабный пожар произошел 21 января в Лиманке — там полностью сгорели 2 недостроенных дома, относящиеся к ЖК “Серебряная роща” (раньше назывался “Комфорт”) от некой компании “Еко.Йолка”. Площадь пожара составила 1200 м2.

А теперь о самом ЖК и почему он незаконный. Дома были построены из стружечных плит на деревянном каркасе и возводить их начали еще в 2013 году.
В 2014 году ГАСК остановил строительство, потому что земля, где велись работы, была предназначен для размещения производственно-складского комплекса, а не жилья. Более того, рядом находится воинская часть, возле которой вообще нельзя ничего строить.
А с другой стороны – станция биоочистки “Южная”, и пятно застройки как раз оказалось в пределах ее санитарной зоны. В общем, причин более чем достаточно, и админсуд обязал застройщика снести объект.
Правда к тому времени застройщик уже успел напродавать квадратные метры инвесторам — аж на 15 млн грн. На этой почве полиция открыла уголовное производство, а застройщик пытался обжаловать решение первой инстанции, но проиграл в том числе и в Верховном суде, который 5 августа 2021 года обязал “Еко.Йолку” снести недострой. Застройщик этого, конечно же, не сделал, но ему, по всей видимости, “помогли”. Да и выглядит это так, будто территорию очистили от сомнительного объекта самым простым и дешевым способом🤷🏻‍♂️

Что я могу сказать – в этой ситуации в первую очередь жаль инвесторов, которые потеряли деньги из-за неблагонадежного застройщика. Это еще раз подтверждает факт того, что покупка жилья — это ответственная и серьезная процедура и прежде чем нести деньги застройщику, нужно убедиться в его надежности и законности строительства. Кстати, мы в ReDWall никогда не предлагаем клиентам сомнительные варианты ЖК.

• Снова высотка? Еще один санаторий в Аркадии может уйти под застройку
Клинический санаторий "Аркадия", который принадлежит Госпогранслужбе Украины, могут застроить высотками? Вопрос об отводе участка должны были рассмотреть (очередной раз) 21 января на заседании земельной комиссии горсовета. Но заседание не состоялось из-за внутренних разногласий, а вопрос так и остался открытым и к нему еще будут возвращаться. К слову, вопрос этот уже выносился на рассмотрение 4 раза.

Какая ситуация на данный момент: администрация Госпогранслужбы Украины просит передать участок в 5,8 га в постоянное пользование (якобы для реконструкции и ремонта старого фонда). Эта земля принадлежит государству. По идее, постоянное пользование не предусматривает дальнейшую застройку. Но несмотря на это некоторые депутаты опасаются (и пожалуй, правильно делают), что в случае принятия положительного решения целевое назначение земли магическим (нет😏) образом изменится и там начнется строительство нового ЖК. И тогда Гагаринское плато на 99% будет состоять из каменных джунглей, так как лишится чуть ли не последней зеленой зоны на этой территории.

• На поселке Котовского спустя 8 лет возобновили строительство торгового центра
Похоже, что строительство ТРЦ под названием “Yessa” (это на Добровольского, 113-115) возобновилось. Этот участок простаивал с 2015 года, а сейчас там оживленно работает строительная техника и рабочие возводят железобетонные конструкции. Проектом занимается киевская компания “BUDHOUSE GROUP” — она специализируется на строительстве торговых центров и с 2011 года построила 5 ТРЦ в разных регионах Украины.
На сайте ТРЦ указано, что площадь застройки охватывает 22,3 тысячи м2, а открытие запланировано на 2023 год.

Кстати, а первые проекты застройки этого участка (еще в далеком 2010 году), кроме строительства непосредственно торгового центра, предусматривали на этом месте постройку семи ЖК с паркингом, детским садом, а также сохранением существующей зеленой зоны.

Понравилась подборка? Ставьте реакцию🔥

#FRI_новости

Еще в декабре мне написала шеф-редактор новостного портала о недвижимости re-news, и попросила об интервью)
Сказала, что их редакции понравился наш подход к работе и позиционирование, и что может получиться интересный материал о нашей компании. И вот он готов🙌🏻

Если у вас есть 3 минуты свободного времени и вам интересно больше узнать про меня, ReDWall, наши принципы и ценнности работы — интервью можно прочитать по этой ссылке.

Вложение в новострой, как и любая инвестиция, имеет риски.

В видео рассказываю, какие основные риски могут ожидать покупателя при приобретении квартиры в новострое: https://youtu.be/Blx0EEPjPNw

Чтобы их снизить – как минимум нужно тщательно выбирать застройщика, обязательно проверить все документы (разрешение на строительство, права на земельный участок, градостроительные нормы и ограничения, план застройки и пр), узнать, как финансируется стройка, изучть сданные объекты, договор и т.п. И не стесняться обращаться за помощью к специалистам:)

🎙ПРЯМОЙ ЭФИР: Неочевидные расходы при покупке квартиры в новострое

Казалось бы, какие еще могут быть траты при покупке квартиры, кроме оплаты той самой квартиры?🤷🏻‍♂️ А дополнительные расходы таки есть — и не всегда и не для всех очевидные. И о них обязательно нужно знать, чтобы потом, в самый неподходящий момент, это не стало для вас неожиданностью. Уже сегодня, в 19:00, в прямом эфире на YouTube и в Instagram я расскажу о дополнительных тратах при покупке жилья в новострое.

А еще, как всегда, отвечу на ваши вопросы:
👉 что ждем по новым стартам?
👉 какие ЖК точно задержат сроки?
👉 и мои любимые – что вы думаете про такой-то ЖК? ваше мнение про такого-то застройщика?:)

Так что готовьте свои вопросы — я, как обычно, буду на них отвечать😎
До встречи в 19:00!

Присоединитесь? Дайте знать — поставьте 👍

#FRI_эфиры