Всем салют 👋

В предновогодней суете осмотрели один симатичный участок в дальнем подмосковье и подали на него заявку ✅️
НЦ - 340 тысяч.

Главное его преимущество - наличие огромного водоема в 300 метрах, а также древнее городище.

Торги по нему в понедельник 15 декабря в понедельник.

На следующей неделе расскажу о результате торгов ⚖️

В декабре планируем еще несколько заявок.

Подпишитесь на канал, чтобы ничего не пропустить 📌

Сегодня были торги. Цена ушла выше нашего лимита 📈
Двишаемся дальше и ищем классные лоты ✅️

🏡 Загородная недвижимость в 2026: почему цены вырастут?

Эксперты Циан прогнозируют рост цен на загородные дома уже в 2026 году👇

⬆️ Почему дома дорожают?
🔹 Стройматериалы и работы становятся дороже
🔹 С марта 2025 для ИЖС ввели эскроу-счета — стройка застройщикам обходится дороже
🔹 Девелоперы закладывают риски и поднимают цены

⛔ Что сдерживает рост?
▫️ Высокие ставки по ипотеке
▫️ Меньше новых проектов: предложение упало на 20%
▫️ В элитном сегменте спрос просел на 35%, а домов стало больше — продажи идут медленно

✨ Позитивные моменты
✅ Всё больше рассрочек от застройщиков
✅ Если ставка ЦБ снизится — спрос вырастет

⚠️ Тревожный тренд
В комфорт-классе проекты всё чаще упрощают, чтобы удержать цену. Это может повлиять на качество жилья

📌 Итог
▪️ Массовый сегмент — цены вверх
▪️ Элитка — застой
▪️ Рассрочка — главный инструмент продаж
▪️ Качество в комфорт-классе под вопросом

💡 Совет
Если думаете о покупке — не тяните. Цены вряд ли снизятся. Следите за ставкой и акциями застройщиков 👀📊

🏗 Новостройки и ипотека в 2026: что важно знать

В 2026 году рынок новостроек идёт по понятному сценарию:
📈 цены растут
📉 ипотечные ставки снижаются

💰 Цены на новостройки вырастут

Почему?
▫️ поднимут НДС
▫️ Строить дорого: материалы, рабочие, логистика
▫️ Изменения условий ипотеки и рассрочек

👨‍👩‍👧 Семейная ипотека: что меняется:
▪️ супруги — обязательные созаёмщики
▪️ одной семье — одна ипотека
▪️ ставка зависит от числа детей
▪️ условия будут отличаться по регионам

📉 Ожидаемая ключевая ставка ЦБ — 13–15%.

Это значит:
✔️ ипотека станет доступнее
✔️ депозиты будут менее выгодны
✔️ интерес к покупке жилья вырастет

🎯 Как застройщики будут привлекать покупателей
🔹 льготная ставка на первые годы
🔹 рассрочки (хотя правила могут ужесточить)
🔹 акции: отделка, мебель, парковка, скидки

📌 Итог коротко
▪️ Новостройки — дорожают
▪️ Ипотека — дешевеет
▪️ Семейную ипотеку ужесточат
▪️ Акций и спецпредложений станет больше

💡 Совет
Следите за господдержкой и предложениями застройщиков.

Источник: Циан

«Эффект Долиной»: как один судебный кейс взбудоражил рынок вторичного жилья

В последнее время сделки на вторичном рынке недвижимости проходят в атмосфере повышенной насторожённости. Виной тому — резонансный случай, получивший название «эффект Долиной». Разберёмся, в чём суть явления.

История, которая всё изменила

В центре событий — сделка с участием известной певицы Ларисы Долиной:

1. Долина продала квартиру покупательнице (Полине Лурье) и получила деньги по договору.
2. Позже заявила, что стала жертвой мошенников: её убедили продать жильё и перевести средства на «безопасный счёт».
3. Обратилась в суд с требованием отменить сделку.
4. Суд удовлетворил иск: квартира вернулась к Долиной, а покупательнице предложили взыскивать деньги… с мошенников.

Что такое «эффект Долиной»?

Это массовое усиление подозрительности при сделках с вторичным жильём. Ситуация породила два противоположных общественных тренда:
- Первый лагерь критикует Долину, сомневаясь в объективности судебного решения. Это вызвало широкий резонанс: от обсуждений в СМИ до отмены концертов артистки.
- Второй лагерь увидел в ситуации «схему»: теоретически продавец может остаться и с квартирой, и с деньгами, оспорив сделку постфактум.

Почему это стало проблемой?

1. Правовая неопределённость
Нет чётких механизмов, гарантирующих покупателю и квартиру, и деньги в подобных ситуациях.

2. Психологический фактор
Один громкий кейс создал эффект «общего риска»: люди начинают проецировать его на любые нестандартные сделки.

3. Доступность данных
Онлайн‑сервисы (ЕГРН, судебные базы) позволяют находить «подозрительные» записи, но не дают контекста для их оценки.

Пока эти механизмы не закреплены, главное — сохранять рациональный подход, опираться на экспертные оценки и соблюдать баланс между осмотрительностью и разумными сроками сделок.

Сталкивались ли вы с проявлениями «эффекта Долиной»? Делитесь опытом в комментариях!

Декабрь по торгам выдался спокойным.

Планировали больше торгов, но качественных участков было мало — вышли всего на 2 процедуры, без побед: цена ушла выше нашего лимита.

Зато январь радует — много земли и много торгов уже в середине месяца. Активно готовимся.

И очень жду новогодний подарок 🎄
Участок в Новой Москве (Ширяево) по торгам должников — остался последний запрет. Если всё сложится, закроем регистрацию до конца года.

Всех с наступающим 🤍
Итоги года — скоро.

Переуступка прав аренды: как на можно заработать

Переуступка — это абсолютно законная история:
Вы берёте участок в аренду у государства, проходите базовые шаги оформления, а затем передаёте права другому человеку за вознаграждение.

И вот главный вопрос, который всегда звучит:
«А как на этом зарабатывают люди?»

Схема простая, но рабочая:

1️⃣ Вход маленький.
Аренда участка в некоторых регионах стоит 8–50 тысяч рублей в год.
Это не покупка земли — это просто аренда.

2️⃣ Вы закрываете то, что другим делать некогда или неудобно.
Не все хотят, могут или успевают работать с площадкой “Торги”, разбираться в категориях, ограничениях, документах и проверках.
Многим проще заплатить за уже подготовленный, понятный и проверенный участок, чем тратить месяцы на самостоятельный разбор системы.

3️⃣ Вы продаёте не “участок”, а выполненную работу.
Проверки, согласования, подготовка документов — всё это повышает ценность.
Люди покупают готовое решение, чтобы начать быстрее и без ошибок.

4️⃣ Итог: разница — Ваша прибыль.
В среднем переуступка приносит 100–300 тысяч рублей.
Вход маленький, выход — ощутимый.

Это не «схема», не серые истории и не обман.
Это работа с государственными участками, где всё прозрачно: документ → договор → передача прав.

👇Пишите в комментарии, что бы Вы хотели узнать больше про переуступку прав

Итоги 2025 года

Главное, что случилось в прошлом году, — семья.
У нас с супругой родился сын, Алекс 💙
И это, без преувеличения, самое большое достижение не только 2025-го, но и всей жизни до этого момента.

Весь год я прожил в Германии, в Гамбурге — уже третий год здесь. Этот год был не про резкие движения, а про устойчивость, взросление и длинную дистанцию.

Два инвестиционных объекта со студиями в долгосрочную аренду в Москве и Московской области отработали как обычно стабильно: минимальный простой, высокая стоимость квадрата, понятный и предсказуемый денежный поток. На данный момент эти объекты - основа моего пассивного дохода.
Партнёрский объект бизнес-класса в Кунцево также почти весь год сдавался. Аренда почти перекрывает ипотеку, и у него хороший потенциал роста, когда рынок начнёт приходить в себя.

Отдельная история — земельный участок, который мы купили на торгах должников ещё в 2021 году. Почти 4,5 года сложного пути: сняли 33 запрета, прошли два суда. К концу 2025 года мы сняли все ограничения. Сейчас регистрируем право собственности и уже готовим объект к продаже. Очень позитивный момент в том, что за это время он вырос в цене примерно в полтора-два раза.

И, конечно же, главное направление года — инвестиционная земля. В 2025 я прошёл профильное обучение, очень удачно зашёл в несколько земельных сделок и увидел, как это направление реально выстреливает. К концу года появилась понятная стратегия и сильные кейсы. В 2026 плотно фокусируемся на этом направлении, будем делиться всеми кейсами тут.

По работе год тоже сложился хорошо: рост, продвижение, новые партнёры и больше ответственности.

Путешествий в этом году было меньше — он был больше про дом и семью.
Тем не менее, успели побывать в Дании и Нидерландах с супругой, а по работе я летал в Барселону и Париж. В 2026 надеюсь путешествовать больше ✈️

2025 стал годом фундамента.
Семья, порядок в активах и направления, которые будут работать на рост в ближайшие годы.
Подпишитесь на канал, давайте заработаем на земле в 2026г. вместе.

Кейс из практики. Как я сознательно НЕ купил участок ⛔️

В середине января я заходил в муниципальные торги по земле в МО, город Луховицы.
Исходные данные простые:
— 15 соток
— стартовая цена 1 050 000 ₽

Перед торгами спокойно, без спешки, разобрали участок: юридику, локацию, рынок.

По рынку получилось так: низ — около 150 000 ₽ за сотку,
то есть реальная цена — 2,1–2,25 млн ₽.
Для себя сразу зафиксировали: 👉 наш максимум — 1 300 000 ₽.
Купив по этой цене, участок позже можно было бы быстро перепродать с дисконтом от рынка и без лишних нервов.

В день торгов на площадку пришли 6 участников. Двое торговались очень агрессивно: цена скакнула с 1,05 до 1,3 млн ₽ буквально за 5 минут.
Потом — 1,35 млн.

В этот момент внутри, конечно, начинается диалог: «Ну давай ещё чуть-чуть…» «А вдруг сейчас остановятся?» Но тут важно включать голову.

Я понимал важный момент:
если я сделаю ставку 1,4 млн и её перебьют, я останусь предпоследним участником и 1 050 000 ₽ зависнут на площадке примерно на месяц.
То есть:
— лимит превышу
— участок не возьму
— деньги заморожу
Сомнительная «победа».

Я решил не дергаться и просто наблюдать до конца.
В последнюю минуту третий участник сделал ставку
и лот ушёл примерно за 1 450 000 ₽.

Да, я мог бы снова попробовать перебить и взять за 1,5 млн.
Но это уже:
— выше лимита,
— не по стратегии,
— и точно не то решение, которое я принимал на холодную голову.

Вывод простой.
Иногда самая правильная сделка — это та, которую ты не сделал.
Дисциплина и заранее определённый предел по цене
часто зарабатывают больше денег, чем эмоции в моменте.
Деньги не заморозились,
спокойно иду дальше — в следующие лоты.

Если интересно, буду делиться такими кейсами дальше.

ПОЛЬЗА | Лайфхак для продаж участков на Авито

Как увеличить просмотры объявлений и количество заявок на земельные участки на Авито? Делюсь рабочим приёмом, который использую сам :)

🔹 Второй профиль на Авито или вернее субпрофиль. Сейчас это делается довольно просто, не нужно заново регистрироваться или указывать новый номер.
🔹 Размещение объявлений
В новом профиле размещаем те же участки, но:
— другие фотографии
— немного изменённые тексты
— та же локация

По сути, у вас два разных профиля с разной подачей одного и того же объекта.

🔹 Почему это работает
Объявления получают показы с двух профилей. Бывает, что в основном аккаунте объявление уходит в неактив или заканчивается срок размещения, а во втором — продолжает стабильно собирать просмотры и заявки ;)

📌 В итоге: больше охват, больше просмотров, больше входящих обращений.

Если тема продаж земли актуальна — берите на заметку и сохраняйте пост 👍

Гражданство РФ для ребёнка, рождённого в Германии — наш реальный опыт 🇷🇺🇩🇪

3 октября 2025 года у нас в Германии родился ребёнок. Оба родителя — граждане РФ, с ВНЖ Германии.

❗️Важно:
Ребёнок, рождённый в Германии у иностранных граждан, автоматически гражданство Германии не получает,
зато имеет право на гражданство РФ по рождению.

Как выглядит процедура на практике:
1️⃣ Получить немецкое свидетельство о рождении
2️⃣ Поставить апостиль
3️⃣ Сделать перевод на русский язык
4️⃣ Записаться в посольство РФ и оформить документы.

В посольстве (Берлин) за три визита (1-2 дня) делаются сразу 3 вещи:
- заверение перевода (посольство = нотариус)
- подача заявления о принятии/подтверждении гражданства РФ
(по сути — установление факта, что ребёнок гражданин РФ)
- подача документов на загранпаспорт ребёнка

📅 По срокам у нас вышло так:
ребёнок родился — 3 октября,
апостилированное свидетельство получили — конец декабря 25г., визит в посольство — 28–29 января 26г.
загранпаспорт РФ делают 1,5–3 месяца

📌 Но это ещё не всё.
После получения загранпаспорта нужно оформить немецкий ВНЖ для ребёнка — ещё около 2 месяцев.

➡️ В итоге:
примерно к концу мая 26г. мы получим полный пакет документов
(загранпаспорт РФ + немецкий ВНЖ),
и только тогда можно свободно путешествовать и выезжать/возвращаться в Германию.

Может быть полезно тем, кто сейчас или скоро окажется в такой же ситуации 🤍
Если есть вопросы — пишите.

📊 ИТОГИ 2025: На какую «нестандартную» недвижимость чаще всего брали ипотеку?

Сервис «Домклик» подвел итоги 2025 года, показав, какие нишевые объекты чаще всего покупали в ипотеку. Оказалось, что даже без господдержки у них есть свой стабильный спрос! 🏘️

✅ Главный тренд: Подавляющее большинство заемщиков (96,2%) по-прежнему выбирали стандартные варианты: квартиры в новостройках и «вторичке», а также загородные дома. На них пришлось 98,5% от всей выданной банком суммы.

🌟 Лидеры в нишевом сегменте:

Несмотря на более высокие ставки и отсутствие льгот, особые виды недвижимости нашли своего покупателя. Вот как распределился спрос в этой категории (по числу оформленных кредитов):

1. 🥇 Земельные участки — 33,3%
2. 🥈 Комнаты — 17,9%
3. 🥉 Доли в квартирах — 11,3%
4. 🏢 Апартаменты и Квартиры с участком — по 9% каждый
5. 🚗 Машиноместа и гаражи — 9,6%

📉 Аутсайдеры:
Заметно потеряли популярность кладовые — их доля упала до 1,4%, а число сделок сократилось на 40% за год. Кредиты на коммерческую недвижимость для физлиц составили лишь 0,4% от нишевых ипотек.

🗺️ География спроса:
По общему количеству нишевых сделок лидировали:

1. Московская область (18,2%)
2. Москва (11,9%)
3. Республика Башкортостан (8,1%)
4. Краснодарский край (7,7%)
5. Санкт-Петербург (6,6%)

🔍 Региональные особенности:

· В Подмосковье больше всего брали ипотеку на земельные участки (44,5%), садовые дома и машиноместа.
· В Москве в лидерах апартаменты (32,3%), машиноместа и комнаты.
· В Башкирии популярностью пользовались комнаты (34,5%), апартаменты и земля.

💡 Вывод для инвестора: Нишевый сегмент, особенно земельные участки, демонстрирует устойчивый спрос даже в условиях менее выгодного кредитования. Это подтверждает, что земля остается одним из ключевых активов для вложений.

---

Статистика подтверждает: инвестиционный интерес к земле стабилен. Это тот актив, который покупают, даже когда нет льготных ставок.

Нашли классный участок 13 соток, 80 км к западу от МКаД, рядом шоссе, большой населенный пункт, вся инфраструктура, ж/д станция в 340 метрах от участка, сами ж/д пути в 60 (!!!) метрах от участка. НЦ - 50К, рынок 150К.
Что думаете? 🙄

Архитектурные тренды частного домостроения.

РБК Недвижимость выпустили прогноз на 2026 год, и вот что нас ждет:

📌 Уход от «стерильности». Люди устали от холодного стекла и бетона.
📌 Оптимизация площади. Вместо гигантских неиспользуемых комнат — многофункциональные зоны и умные планировки.
📌 Технологии ради экономии. Умный дом теперь не для пафоса, а для мониторинга ресурсов.

🏠 Главный инсайт: Дом 2026 года — это место, где архитектура подстраивается под человека, а не наоборот.

А вы за одноэтажные дома или классические коттеджи?

Кейс из практики: 15 соток в Москве. ИЖС. Газ. И почти 5 лет оформления

В 2021 году мы купили земельный участок в Москве — 15 соток, ИЖС, все коммуникации, включая газ.
Цена покупки на торгах должников — 4 000 000 ₽.

На момент покупки участок:
— принадлежал юридическому лицу
— имел 33 обременения и запрета
— собственник находился в постоянных судах с кредиторами

Что происходило дальше
Мы начали снимать обременения.
✔️ Снимали старые
❌ Параллельно появлялись новые

За это время:
— прошли 3 судебных процесса
— сняли ипотеку через суд (ипотека была зарегистрирована в пользу кредитора юрлица)
— отбились от иска о признании сделки недействительной
— прошли первую инстанцию и апелляцию, где бывший собственник пытался отменить торги

И только 30 января 2026 года право собственности было зарегистрировано.
⏱ С момента покупки прошло почти 5 лет.

Итог
Сегодня участок: — полностью чистый
— оформлен в собственность
— выставлен на продажу за 15 000 000 ₽
За это время рыночная стоимость участка выросла примерно в 2–2,5 раза.

Вывод
Этот кейс дал колоссальный опыт работы с имуществом должников.

И именно поэтому сейчас:
— мы не работаем с торгами должников
— основной фокус — муниципальные торги
— возможна работа с банкротными торгами, но только после глубокой проверки

Риски там существенно ниже:
— меньше обременений
— быстрее оформление
— понятнее правовой статус

Иногда высокая доходность — это плата за время, суды и нервы.
Важно понимать это до входа в сделку, а не после.

МВД подготовило законопроект для регистрации в апартаментах

МВД России подготовило законопроект и проект постановления о временной регистрации в апартаментах — в развитие решения Конституционного суда, принятого в начале февраля. Документы уже опубликованы на федеральном портале нормативных правовых актов.

Ключевое новшество — уточнение понятия «место пребывания». Теперь под ним смогут понимать нежилое помещение, если оно:
🔹 по своим характеристикам (согласно проектной документации) похоже на квартиру в многоэтажном доме;
🔹 не относится к номерному фонду гостиниц и других средств размещения.

Проектом постановления предлагается внести соответствующие изменения:
- в «Правила регистрации и снятия граждан с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ»;
- в «Правила формирования, ведения и использования базового государственного информационного ресурса регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ».

Источник: РБК Недвижимость

Вывод коротко:
Если изменения примут, регистрация в апартаментах станет законной и официально закреплённой в правилах. ✅️

Выйграли в торгах! 🎊✅️⚖️

Вернее, забрали хороший земельный участок площадью 14 соток в Дмитровском муниципальном округе Подмосковья, без торгов, как единственный участник 💪🔥

Цена покупки 948 тыс. рублей, рынок от 1.5 млн.

Почему решили участовавать:
➡️ 3 км до трассы 108
➡️ 15 км до г.Дмитров
➡️ 90 минут на машине до Москвы
➡️ асфальт почти до самого участка
➡️ коммуникации: свет, газ
➡️ легко можно поделить на 2 участка по 7 соток и продать отдельно.

Можно сказать, получил хороший подарок к ДР ✅️

Сейчас ждем 10 дней и будем подписывать ДКП, в авито уже выложили объявление.

Подпишитесь на канал, чтобы узнать за сколько и когда реализуем этот участок, оставляйте реакции 🔥❤️🤝

Онлайн‑сервис по покупке недвижимости

Каталог жизненных ситуаций на портале «Госуслуги» пополнился сервисом «Приобретение недвижимости», доступным для всех россиян.

Сервис предоставляет информацию о ключевых этапах сделки, упрощая и структурируя процесс приобретения и регистрации недвижимости. Дополнительно он включает перечень полезных ресурсов для сопровождения покупки.

Сервис предоставляет следующие возможности:
🔹 проверка прав на объект в ЕГРН, а также отсутствие ограничений и обременений
🔹 информирование о перечне документов, запрашиваемых у продавца, и требованиях к составлению договора купли‑продажи недвижимости
🔹 предоставление пошаговой инструкции по регистрации права собственности

Источник: Росреестр