Forwarded from Moscow Construction Club
Добрый день, коллеги!
Если стороны сделки согласовывают между собой проект какого-либо англо-правового договора, то можно заметить, что такой документ зачастую содержит надпись «subject to contract». Наличие такой оговорки в подобных случаях является стандартной и общепринятой практикой. Указанная оговорка означает, что проекты договора или отдельные предложения, которыми обмениваются стороны сделки, являются предварительными и не содержат обязывающих положений до тех пор, пока между сторонами не будет достигнуто окончательной договоренности в виде согласованного договора. 📃
На примере одного из недавних дел (Joanne Properties Ltd v Moneything Capital Ltd and another [2020] EWCA Civ 1541), которое рассматривал Апелляционный суд Англии и Уэльса (далее – «Дело»), мы бы хотели рассказать Вам о значении оговорки «subject to contract» и показать, на что нужно обращать внимание при ведении переговоров по англо-правовым договорам. 🔎
Фабула Дела 🗂
Компания-собственник здания привлекла заемные средства от кредитора. Обязательства по возврату займа были обеспечены залогом здания. Компания-собственник не исполнила свои обязательства по возврату займа, и кредитор инициировал процедуру обращения взыскания на здание. Тем временем, между компанией-собственником и кредитором возник спор в отношении действительности заключенного договора займа и залога.
Параллельно стороны заключили соглашение о том, что здание должно быть продано за определенную сумму, а средства от продажи - распределены между сторонами в зависимости от решения по спору в отношении действительности заключенного договора займа и залога. Однако стороны не согласовали сам порядок распределения между ними средств, вырученных от продажи здания.
В дальнейшем юристы сторон несколько раз обменивались между собой сообщениями с предложениями касательно порядка распределения средств от продажи здания. Большинство таких сообщений было с пометкой «subject to contract». В ответ на одно из таких сообщений от юриста кредитора юрист собственника ответил «согласовано». После этого юрист кредитора направил документы в суд, чтобы урегулировать порядок распределения денежных средств от продажи здания на согласованных условиях. Однако к тому времени собственник поменял юриста и сообщил кредитору, что никакого соглашения достигнуто не было, поскольку переговоры велись «subject to contract».
Кредитор обратился в суд с требованием признать соглашение о порядке распределения средств от продажи заключенным. Суд первой инстанции решил, что между сторонами было достигнуто обязывающее соглашение о порядке распределения денежных средств от продажи, несмотря на использование оговорки «subject to contract».
Ключевые принципы 💡
Для того, чтобы определить, намеревались ли стороны заключить юридически обязывающее соглашение, необходимо учитывать объективные факторы. Кроме этого, имеют значение и сопутствующие обстоятельства, но факт использования фразы «subject to contract» не является ключевым из таких обстоятельств, хоть с юридической точки зрения и означает презумпцию, что ни одна из сторон не намеревается связывать себя юридически обязывающими условиями. Чтобы преодолеть указанную презумпцию, стороны, как правило, обмениваются письменными соглашениями для подписания, или же из других обстоятельств по смыслу следует, что оговорка «subject to contract» перестает быть применимой.
Также необходимо отграничивать принцип «subject to contract» от принципа неполных соглашений (incomplete agreements), когда стороны, согласовав какие-либо основные условия, оставляют другие условия для согласования на более позднем этапе. Однако когда договор содержит оговорку «subject to contract», это означает, что условия такого договора не были до конца сформулированы, а значит, такой договор не будет являться неполным соглашением и, соответственно, не будет являться обязывающим для сторон. Это не было учтено судом первой инстанции.
Если стороны сделки согласовывают между собой проект какого-либо англо-правового договора, то можно заметить, что такой документ зачастую содержит надпись «subject to contract». Наличие такой оговорки в подобных случаях является стандартной и общепринятой практикой. Указанная оговорка означает, что проекты договора или отдельные предложения, которыми обмениваются стороны сделки, являются предварительными и не содержат обязывающих положений до тех пор, пока между сторонами не будет достигнуто окончательной договоренности в виде согласованного договора. 📃
На примере одного из недавних дел (Joanne Properties Ltd v Moneything Capital Ltd and another [2020] EWCA Civ 1541), которое рассматривал Апелляционный суд Англии и Уэльса (далее – «Дело»), мы бы хотели рассказать Вам о значении оговорки «subject to contract» и показать, на что нужно обращать внимание при ведении переговоров по англо-правовым договорам. 🔎
Фабула Дела 🗂
Компания-собственник здания привлекла заемные средства от кредитора. Обязательства по возврату займа были обеспечены залогом здания. Компания-собственник не исполнила свои обязательства по возврату займа, и кредитор инициировал процедуру обращения взыскания на здание. Тем временем, между компанией-собственником и кредитором возник спор в отношении действительности заключенного договора займа и залога.
Параллельно стороны заключили соглашение о том, что здание должно быть продано за определенную сумму, а средства от продажи - распределены между сторонами в зависимости от решения по спору в отношении действительности заключенного договора займа и залога. Однако стороны не согласовали сам порядок распределения между ними средств, вырученных от продажи здания.
В дальнейшем юристы сторон несколько раз обменивались между собой сообщениями с предложениями касательно порядка распределения средств от продажи здания. Большинство таких сообщений было с пометкой «subject to contract». В ответ на одно из таких сообщений от юриста кредитора юрист собственника ответил «согласовано». После этого юрист кредитора направил документы в суд, чтобы урегулировать порядок распределения денежных средств от продажи здания на согласованных условиях. Однако к тому времени собственник поменял юриста и сообщил кредитору, что никакого соглашения достигнуто не было, поскольку переговоры велись «subject to contract».
Кредитор обратился в суд с требованием признать соглашение о порядке распределения средств от продажи заключенным. Суд первой инстанции решил, что между сторонами было достигнуто обязывающее соглашение о порядке распределения денежных средств от продажи, несмотря на использование оговорки «subject to contract».
Ключевые принципы 💡
Для того, чтобы определить, намеревались ли стороны заключить юридически обязывающее соглашение, необходимо учитывать объективные факторы. Кроме этого, имеют значение и сопутствующие обстоятельства, но факт использования фразы «subject to contract» не является ключевым из таких обстоятельств, хоть с юридической точки зрения и означает презумпцию, что ни одна из сторон не намеревается связывать себя юридически обязывающими условиями. Чтобы преодолеть указанную презумпцию, стороны, как правило, обмениваются письменными соглашениями для подписания, или же из других обстоятельств по смыслу следует, что оговорка «subject to contract» перестает быть применимой.
Также необходимо отграничивать принцип «subject to contract» от принципа неполных соглашений (incomplete agreements), когда стороны, согласовав какие-либо основные условия, оставляют другие условия для согласования на более позднем этапе. Однако когда договор содержит оговорку «subject to contract», это означает, что условия такого договора не были до конца сформулированы, а значит, такой договор не будет являться неполным соглашением и, соответственно, не будет являться обязывающим для сторон. Это не было учтено судом первой инстанции.
Forwarded from Moscow Construction Club
Позиция Апелляционного суда ⚖️
Апелляционный суд поддержал апелляцию и решил, что между сторонами не могло быть достигнутого соглашения, поскольку между ними не было прямо выраженного или вытекающего из обстоятельств соглашения, которое бы могло преодолеть презумпцию оговорки «subject to contract».
Каждое из предложений, сделанных юристами сторон, содержало заголовок «subject to contract», а для того чтобы завершить процесс согласования порядка распределения средств от продажи здания, был необходим судебный приказ, который бы зафиксировал соответствующую договоренность сторон о порядке распределения средств. В такого рода споре судебный приказ, отражающий договоренность сторон, играет роль письменного соглашения, подписанного сторонами. Сделать вывод о достигнутом между сторонами соглашении из фактических обстоятельств также было невозможно, поскольку какого-либо фактического исполнения предполагаемого договора не происходило.
Апелляционный суд также пришел к выводу, что суд первой инстанции сильно недооценил значение оговорки «subject to contract» и не разграничил отличные друг от друга вопросы:
1️⃣ намеревались ли стороны заключить обязывающее соглашение в принципе; и
2️⃣ было ли согласованных условий достаточно для того, чтобы считать их исполнимым договором.
Апелляционный суд отметил, что суд первой инстанции сделал акцент только на второй вопрос, проигнорировав первый.
Выводы 📢
Приведенное в качестве примера Дело является своего рода напоминанием, что в случае ведения переговоров с оговоркой «subject to contract», стороны должны удалить такую оговорку, если считают, что все необходимые условия договора были согласованы и они готовы придать соглашению обязывающий характер. В противном случае, при возникновении спора в отношении заключенности соглашения придется доказывать, что эффект оговорки «subject to contract» устраняется иными фактическими обстоятельствами (например, началом исполнения договора на согласованных условиях).
И наоборот, если стороны желают продолжить переговоры и обмениваться различными предложениями, которые не будут иметь обязывающего характера, то необходимо убедиться, чтобы соответствующие документы, сообщения или предложения содержали необходимую оговорку.
Апелляционный суд поддержал апелляцию и решил, что между сторонами не могло быть достигнутого соглашения, поскольку между ними не было прямо выраженного или вытекающего из обстоятельств соглашения, которое бы могло преодолеть презумпцию оговорки «subject to contract».
Каждое из предложений, сделанных юристами сторон, содержало заголовок «subject to contract», а для того чтобы завершить процесс согласования порядка распределения средств от продажи здания, был необходим судебный приказ, который бы зафиксировал соответствующую договоренность сторон о порядке распределения средств. В такого рода споре судебный приказ, отражающий договоренность сторон, играет роль письменного соглашения, подписанного сторонами. Сделать вывод о достигнутом между сторонами соглашении из фактических обстоятельств также было невозможно, поскольку какого-либо фактического исполнения предполагаемого договора не происходило.
Апелляционный суд также пришел к выводу, что суд первой инстанции сильно недооценил значение оговорки «subject to contract» и не разграничил отличные друг от друга вопросы:
1️⃣ намеревались ли стороны заключить обязывающее соглашение в принципе; и
2️⃣ было ли согласованных условий достаточно для того, чтобы считать их исполнимым договором.
Апелляционный суд отметил, что суд первой инстанции сделал акцент только на второй вопрос, проигнорировав первый.
Выводы 📢
Приведенное в качестве примера Дело является своего рода напоминанием, что в случае ведения переговоров с оговоркой «subject to contract», стороны должны удалить такую оговорку, если считают, что все необходимые условия договора были согласованы и они готовы придать соглашению обязывающий характер. В противном случае, при возникновении спора в отношении заключенности соглашения придется доказывать, что эффект оговорки «subject to contract» устраняется иными фактическими обстоятельствами (например, началом исполнения договора на согласованных условиях).
И наоборот, если стороны желают продолжить переговоры и обмениваться различными предложениями, которые не будут иметь обязывающего характера, то необходимо убедиться, чтобы соответствующие документы, сообщения или предложения содержали необходимую оговорку.
Change management.pdf
127 KB
Краткое введение в change management в строительных проектах
The-Russian-Guide-to-Legal-Citation-2021.pdf
663.5 KB
The Russian Guide to Legal Citation 2021 - важнейший документ из серии Legal Writing
SSRN-id3148175.pdf
173.6 KB
И даже в Эфиопии есть строительное право... :-) Смотрите любопытную статью Yohannes Eneyew Ayalew по теме Risk Allocation Norms of Civil Construction Contracts in Ethiopia
Приказ Минстроя России от 24.12.2020 N 854/пр
"Об утверждении Методики определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели"
Зарегистрировано в Минюсте России 25.02.2021 N 62609.
Утверждена Методика определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели
Методика устанавливает порядок определения сметной стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели, а также сметной стоимости работ по подготовке рабочей документации в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства.
Положения методики применяются при определении сметной стоимости работ по подготовке проектной и (или) рабочей документации, содержащих материалы в форме информационной модели на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства на территории РФ, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50 процентов, а также сметной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме.
"Об утверждении Методики определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели"
Зарегистрировано в Минюсте России 25.02.2021 N 62609.
Утверждена Методика определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели
Методика устанавливает порядок определения сметной стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели, а также сметной стоимости работ по подготовке рабочей документации в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства.
Положения методики применяются при определении сметной стоимости работ по подготовке проектной и (или) рабочей документации, содержащих материалы в форме информационной модели на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства на территории РФ, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50 процентов, а также сметной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме.
Forwarded from Moscow Construction Club
Коллеги, добрый день!
Нередко при заключении англо-правовых договоров стороны предусматривают, что определенные условия будут согласованы в какой-то момент после подписания договора или что при наступлении определенных обстоятельств стороны обязуются провести переговоры, чтобы согласовать такие дополнительные условия.
С коммерческой точки зрения такой подход является привлекательным для сторон, поскольку позволяет ускорить процесс заключения договора и не тратить лишнее время на согласование условий, которые не препятствуют заключению и началу исполнения договора.
Однако с юридической точки зрения такого рода договоренности в английском праве представляют собой “agreement to agree” и в случае отказа одной из сторон от обязательств, взятых на себя в рамках “agreement to agree”, могут привести к возникновению спора на предмет возможности судебной защиты и принудительного исполнения таких обязательств. 🤼♂️
Практика английских судов по такого вида спорам отрицательная. 🛑 Суды не признают договоренности “agreement to agree” действительными, поскольку не находят в них конкретных существенных условий или механизма их определения, которые бы были согласованы между сторонами, чтобы признавать такие договоренности имеющим юридическую силу соглашением.
Ключевые принципы, применяемые английскими судами при рассмотрении споров в отношении “agreement to agree”
☑️ При определении, существует ли между сторонами юридически обязывающее соглашение, суды прибегают к объективным критериям: (i) является ли соглашение в достаточной степени конкретным (содержит ли конкретные условия), чтобы оно могло быть принудительно исполнимым; и (ii) может ли разумный участник коммерческих отношений (reasonable man) сказать, что стороны достигли соглашения и имели намерение создать между собой юридические отношения. [Maple Leaf Macro Volatility Master Fund & anor v Rouvroy & anor [2009]]
☑️ В то же время, “agreement to agree” не должно признаваться недействительным только по причине отсутствия конкретных условий будущего соглашения, если суд может разрешить такую неопределенность, например, следующим образом (в зависимости от ситуации):
▪️ применив стандарт разумности цены, если речь идет о договоренности сторон согласовывать конкретную цену чего-либо время от времени; или
▪️ применив подразумеваемые условия (implied terms), если очевидно, что стороны были знакомы с соответствующим родом деятельности и исходили из того, что они были связаны обязывающим характером основного договора. [BJ Aviation Ltd v Pool Aviation Ltd [2002] EWCA Civ 163]
☑️ Если договор предусматривает какой-либо механизм или объективный критерий разумности для определения условий будущего соглашения в рамках “agreement to agree” (например, привлечение эксперта), то суды зачастую признают юридическую силу “agreement to agree”. Кроме того, если такой механизм или объективный критерий разумности по каким-либо причинам невозможно применить и суд приходит к выводу, что намерением сторон было использование подобного механизма или критерия для определения условий будущего соглашения, то суд может предложить собственный механизм для устранения разногласия по условиям. [Mamidol-Jetoild Greek Petroleum Co SA v Okta Crude Oil Refinery AD [2001] Lloyd's Rep 76]
☑️ При оценке “agreement to agree” необходимо рассматривать не вопрос, согласованы или нет все необходимые условия, а вопрос, насколько такое соглашение является нерабочим или слишком неопределенным при отсутствии конкретных положений. Однако если соглашение представляет собой не более чем “agreement to agree”, то оно не может быть принудительно исполнено. [Walford & Others v. Miles, PLC 1991, II(2)]
☑️ Иногда формулировки договоров в части “agreement to agree” сопровождаются обязательством сторон действовать добросовестно (in good faith) при ведении переговоров в отношении будущего соглашения (дополнительных условий).
Нередко при заключении англо-правовых договоров стороны предусматривают, что определенные условия будут согласованы в какой-то момент после подписания договора или что при наступлении определенных обстоятельств стороны обязуются провести переговоры, чтобы согласовать такие дополнительные условия.
С коммерческой точки зрения такой подход является привлекательным для сторон, поскольку позволяет ускорить процесс заключения договора и не тратить лишнее время на согласование условий, которые не препятствуют заключению и началу исполнения договора.
Однако с юридической точки зрения такого рода договоренности в английском праве представляют собой “agreement to agree” и в случае отказа одной из сторон от обязательств, взятых на себя в рамках “agreement to agree”, могут привести к возникновению спора на предмет возможности судебной защиты и принудительного исполнения таких обязательств. 🤼♂️
Практика английских судов по такого вида спорам отрицательная. 🛑 Суды не признают договоренности “agreement to agree” действительными, поскольку не находят в них конкретных существенных условий или механизма их определения, которые бы были согласованы между сторонами, чтобы признавать такие договоренности имеющим юридическую силу соглашением.
Ключевые принципы, применяемые английскими судами при рассмотрении споров в отношении “agreement to agree”
☑️ При определении, существует ли между сторонами юридически обязывающее соглашение, суды прибегают к объективным критериям: (i) является ли соглашение в достаточной степени конкретным (содержит ли конкретные условия), чтобы оно могло быть принудительно исполнимым; и (ii) может ли разумный участник коммерческих отношений (reasonable man) сказать, что стороны достигли соглашения и имели намерение создать между собой юридические отношения. [Maple Leaf Macro Volatility Master Fund & anor v Rouvroy & anor [2009]]
☑️ В то же время, “agreement to agree” не должно признаваться недействительным только по причине отсутствия конкретных условий будущего соглашения, если суд может разрешить такую неопределенность, например, следующим образом (в зависимости от ситуации):
▪️ применив стандарт разумности цены, если речь идет о договоренности сторон согласовывать конкретную цену чего-либо время от времени; или
▪️ применив подразумеваемые условия (implied terms), если очевидно, что стороны были знакомы с соответствующим родом деятельности и исходили из того, что они были связаны обязывающим характером основного договора. [BJ Aviation Ltd v Pool Aviation Ltd [2002] EWCA Civ 163]
☑️ Если договор предусматривает какой-либо механизм или объективный критерий разумности для определения условий будущего соглашения в рамках “agreement to agree” (например, привлечение эксперта), то суды зачастую признают юридическую силу “agreement to agree”. Кроме того, если такой механизм или объективный критерий разумности по каким-либо причинам невозможно применить и суд приходит к выводу, что намерением сторон было использование подобного механизма или критерия для определения условий будущего соглашения, то суд может предложить собственный механизм для устранения разногласия по условиям. [Mamidol-Jetoild Greek Petroleum Co SA v Okta Crude Oil Refinery AD [2001] Lloyd's Rep 76]
☑️ При оценке “agreement to agree” необходимо рассматривать не вопрос, согласованы или нет все необходимые условия, а вопрос, насколько такое соглашение является нерабочим или слишком неопределенным при отсутствии конкретных положений. Однако если соглашение представляет собой не более чем “agreement to agree”, то оно не может быть принудительно исполнено. [Walford & Others v. Miles, PLC 1991, II(2)]
☑️ Иногда формулировки договоров в части “agreement to agree” сопровождаются обязательством сторон действовать добросовестно (in good faith) при ведении переговоров в отношении будущего соглашения (дополнительных условий).
Forwarded from Moscow Construction Club
Необходимо обратить внимание, что английское право не признает концепцию добросовестности при ведении переговоров (в отличие от обязательства действовать добросовестно при исполнении договора, если это предусмотрено договором; в таком случае суды могут признать обязательство действовать добросовестно, но с учетом других обстоятельств дела).
Forwarded from Moscow Construction Club
Суды придерживаются позиции, что обязательство по добросовестному ведению переговоров не соответствует противоположному характеру интересов сторон при переговорах, а также противоречит принципу свободы договора, позволяющему любой стороне выйти из переговоров в любой момент.
☑️ Дополнение договоренности “agreement to agree” обязательством сторон приложить все / разумные усилия (best efforts / reasonable endeavors) для заключения будущего соглашения также не наделяет такую договоренность силой принудительного исполнения. [Teekay Tankers Ltd v STX Offshore & Shipbuilding Co Ltd [2017] EWHC 253 (Comm)]
Вывод
Если в силу различных причин при согласовании англо-правовых договоров стороны используют “agreement to agree” в отношении каких-либо условий, то необходимо принимать во внимание следующее:
✅ Целесообразно включить в договор механизм, который будет работать, если стороны не смогут договориться об условиях будущего соглашения на этапе исполнения “agreement to agree”. Такой механизм может выражаться, например, в привлечении третьего лица (эксперта, арбитра). Кроме того, наличие подобного механизма будет дополнительным подтверждением намерения сторон связать себя юридически обязывающими положениями в рамках “agreement to agree”.
✅ Также может быть предусмотрен какой-либо объективный критерий (например, формула или рыночный стандарт), на основании которого, в том числе, суд сможет определить недостающие условия для придания “agreement to agree” характера юридически обязывающего договора.
📌 Универсального рецепта для придания положениям “agreement to agree” юридически обязывающего характера не существует, поскольку суды оценивают каждую ситуацию исходя из конкретного договора и обстоятельств. Сторонам англо-правового договора важно понимать, что если согласование каких-либо условий договора отнесено на будущий период, то высока вероятность, что в случае спора суды признают такую договоренность “agreement to agree” и откажут в возможности ее принудительного исполнения.
☑️ Дополнение договоренности “agreement to agree” обязательством сторон приложить все / разумные усилия (best efforts / reasonable endeavors) для заключения будущего соглашения также не наделяет такую договоренность силой принудительного исполнения. [Teekay Tankers Ltd v STX Offshore & Shipbuilding Co Ltd [2017] EWHC 253 (Comm)]
Вывод
Если в силу различных причин при согласовании англо-правовых договоров стороны используют “agreement to agree” в отношении каких-либо условий, то необходимо принимать во внимание следующее:
✅ Целесообразно включить в договор механизм, который будет работать, если стороны не смогут договориться об условиях будущего соглашения на этапе исполнения “agreement to agree”. Такой механизм может выражаться, например, в привлечении третьего лица (эксперта, арбитра). Кроме того, наличие подобного механизма будет дополнительным подтверждением намерения сторон связать себя юридически обязывающими положениями в рамках “agreement to agree”.
✅ Также может быть предусмотрен какой-либо объективный критерий (например, формула или рыночный стандарт), на основании которого, в том числе, суд сможет определить недостающие условия для придания “agreement to agree” характера юридически обязывающего договора.
📌 Универсального рецепта для придания положениям “agreement to agree” юридически обязывающего характера не существует, поскольку суды оценивают каждую ситуацию исходя из конкретного договора и обстоятельств. Сторонам англо-правового договора важно понимать, что если согласование каких-либо условий договора отнесено на будущий период, то высока вероятность, что в случае спора суды признают такую договоренность “agreement to agree” и откажут в возможности ее принудительного исполнения.
Определение ВС РФ от 24.02.2021 No 305-ЭС20-18007
Требование о сносе самовольной постройки направлено на защиту публичного порядка строительства и обеспечение безопасности возводимых строений и не связано с гражданско- правовыми обязательственными отношениями, в которых ответчик являются должником, или с публично-правовыми отношениями по уплате таким должником обязательных платежей, а поэтому довод ответчика о том, что банкротство организации-ответчика исключает удовлетворение предъявленного к ней иска о сносе самовольной постройки, не соответствует действующему законодательству.
Требование о сносе самовольной постройки направлено на защиту публичного порядка строительства и обеспечение безопасности возводимых строений и не связано с гражданско- правовыми обязательственными отношениями, в которых ответчик являются должником, или с публично-правовыми отношениями по уплате таким должником обязательных платежей, а поэтому довод ответчика о том, что банкротство организации-ответчика исключает удовлетворение предъявленного к ней иска о сносе самовольной постройки, не соответствует действующему законодательству.
Forwarded from ШОРТРИД для юристов (Ekaterina Ryazanova)
ВС РФ: оспорить красные линии можно не обращаясь за разрешением на строительство
Собственники здания, расположенного на арендованной у государства земле, случайно узнали, что по их зданию проходят красные линии. Они попытались оспорить в суде проект планировки территории, который их утвердил. Суды разбирались с тем, затрагивают ли красные линии интересы административных истцов, если они не обращались за разрешением на строительство или реконструкцию здания.
Подробнее читайте здесь.
@shortreadlaw
Собственники здания, расположенного на арендованной у государства земле, случайно узнали, что по их зданию проходят красные линии. Они попытались оспорить в суде проект планировки территории, который их утвердил. Суды разбирались с тем, затрагивают ли красные линии интересы административных истцов, если они не обращались за разрешением на строительство или реконструкцию здания.
Подробнее читайте здесь.
@shortreadlaw
Forwarded from Moscow Construction Club
Коллеги, добрый день!
В недавнем ⬆️ сообщении мы упомянули, что английское право не признает концепцию добросовестности при ведении переговоров в отличие от концепции добросовестности при исполнении обязательств по контракту.
Сегодня мы подробнее остановимся именно на концепции добросовестности (good faith) при исполнении контракта в английском праве. 🏴
Несмотря на то, что довольно часто в англо-правовые контракты включаются обязательства сторон действовать добросовестно (применительно к исполнению контракта в целом или отдельным его условиям), в английском праве все еще отсутствует какое-либо устоявшееся или общепринятое понятие добросовестности.
Тем не менее, практика английских судов последних лет развивалась в данном направлении ➡️ и в результате позволила прийти к следующим промежуточным выводам:
1️⃣ если положения контракта о добросовестности «намеренно и прямо» согласованы сторонами, то суд признает такие положения исполнимыми и распространяющимися на будущее поведение сторон в рамках соответствующего контракта; и
2️⃣ добросовестность может подразумеваться (implied) в контракте, но только в определенных ограниченных случаях.
📌 Однако в каждом случае соответствующие обязательства остаются предметом толкования судов и в значительной степени зависят от конкретных положений соответствующего контракта и отношений сторон.
Обязательство действовать добросовестно, прямо закрепленное в контракте (express duty of good faith) 🔏
Английские суды признают исполнимость обязательства действовать добросовестно, если такое обязательство согласовано сторонами в отношении конкретных положений контракта (конкретных обязательств сторон), но с учетом тщательного анализа формулировок самого контракта. Иными словами, добросовестность признается только в отношении фактического исполнения конкретных обязательств, но не в отношении контрактных обязательств сторон в целом, и не может ограничивать другие права сторон по контракту.
Положения контракта в отношении добросовестности, которые носят общий и неконкретный характер, могут быть признаны судом неработающими из-за их неопределенности. 🤷♂️
Но в чем же заключается само контрактное обязательство действовать добросовестно?
Наиболее общий ответ на этот вопрос был сформулирован в деле CPC Group Ltd v Qatari Diar Real Estate Investment Co [2010] EWHC 1535 (Ch), где под контрактным обязательством действовать добросовестно понимается «следование духу контракта, соблюдение разумных коммерческих стандартов честных деловых отношений, быть приверженным согласованной общей цели контракта и действовать в соответствии с оправданными ожиданиями другой стороны».
Ниже приводим несколько примеров, иллюстрирующих, что именно суды могут включать в обязательство действовать добросовестно:
✔️ предотвращать действия, которые могут привести к недостижению целей контракта; [Berkeley Community Villages Ltd v Pullen [2007] EWHC 1330]
✔️ раскрывать другой стороне существенные для исполнения договора факты; [Horn v Commercial Acceptances]
✔️ запрет на сознательное предоставление недостоверной информации, на которую будет полагаться другая сторона [Yam Seng Pte Ltd v International Trade Corporation Ltd [2013] EWHC 111 (QB)];
✔️ введение другой стороны в заблуждение, убеждая, что определенные права не существуют или не будут реализованы. [Costain Ltd v Tarmac Holdings Ltd EWHC 319 (TCC)]
Подразумеваемое обязательство действовать добросовестно (implied duty of good faith) 🤔
Традиционно английские суды не склонны налагать на стороны подразумеваемые обязательства действовать добросовестно. Это связано не только с отсутствием в английском праве общепринятого понятия добросовестности и его неопределенностью, но и с общим подходом в английском праве, направленном на ограничение применения судами подразумеваемых условий (implied terms) в коммерческих контрактах.
В недавнем ⬆️ сообщении мы упомянули, что английское право не признает концепцию добросовестности при ведении переговоров в отличие от концепции добросовестности при исполнении обязательств по контракту.
Сегодня мы подробнее остановимся именно на концепции добросовестности (good faith) при исполнении контракта в английском праве. 🏴
Несмотря на то, что довольно часто в англо-правовые контракты включаются обязательства сторон действовать добросовестно (применительно к исполнению контракта в целом или отдельным его условиям), в английском праве все еще отсутствует какое-либо устоявшееся или общепринятое понятие добросовестности.
Тем не менее, практика английских судов последних лет развивалась в данном направлении ➡️ и в результате позволила прийти к следующим промежуточным выводам:
1️⃣ если положения контракта о добросовестности «намеренно и прямо» согласованы сторонами, то суд признает такие положения исполнимыми и распространяющимися на будущее поведение сторон в рамках соответствующего контракта; и
2️⃣ добросовестность может подразумеваться (implied) в контракте, но только в определенных ограниченных случаях.
📌 Однако в каждом случае соответствующие обязательства остаются предметом толкования судов и в значительной степени зависят от конкретных положений соответствующего контракта и отношений сторон.
Обязательство действовать добросовестно, прямо закрепленное в контракте (express duty of good faith) 🔏
Английские суды признают исполнимость обязательства действовать добросовестно, если такое обязательство согласовано сторонами в отношении конкретных положений контракта (конкретных обязательств сторон), но с учетом тщательного анализа формулировок самого контракта. Иными словами, добросовестность признается только в отношении фактического исполнения конкретных обязательств, но не в отношении контрактных обязательств сторон в целом, и не может ограничивать другие права сторон по контракту.
Положения контракта в отношении добросовестности, которые носят общий и неконкретный характер, могут быть признаны судом неработающими из-за их неопределенности. 🤷♂️
Но в чем же заключается само контрактное обязательство действовать добросовестно?
Наиболее общий ответ на этот вопрос был сформулирован в деле CPC Group Ltd v Qatari Diar Real Estate Investment Co [2010] EWHC 1535 (Ch), где под контрактным обязательством действовать добросовестно понимается «следование духу контракта, соблюдение разумных коммерческих стандартов честных деловых отношений, быть приверженным согласованной общей цели контракта и действовать в соответствии с оправданными ожиданиями другой стороны».
Ниже приводим несколько примеров, иллюстрирующих, что именно суды могут включать в обязательство действовать добросовестно:
✔️ предотвращать действия, которые могут привести к недостижению целей контракта; [Berkeley Community Villages Ltd v Pullen [2007] EWHC 1330]
✔️ раскрывать другой стороне существенные для исполнения договора факты; [Horn v Commercial Acceptances]
✔️ запрет на сознательное предоставление недостоверной информации, на которую будет полагаться другая сторона [Yam Seng Pte Ltd v International Trade Corporation Ltd [2013] EWHC 111 (QB)];
✔️ введение другой стороны в заблуждение, убеждая, что определенные права не существуют или не будут реализованы. [Costain Ltd v Tarmac Holdings Ltd EWHC 319 (TCC)]
Подразумеваемое обязательство действовать добросовестно (implied duty of good faith) 🤔
Традиционно английские суды не склонны налагать на стороны подразумеваемые обязательства действовать добросовестно. Это связано не только с отсутствием в английском праве общепринятого понятия добросовестности и его неопределенностью, но и с общим подходом в английском праве, направленном на ограничение применения судами подразумеваемых условий (implied terms) в коммерческих контрактах.
Forwarded from Moscow Construction Club
Суды применяют к отношениям сторон подразумеваемое обязательство действовать добросовестно в довольно редких случаях, например, применительно к так называемым «отношенческим» (relational) контрактам (основанным на доверительных отношениях сторон). В деле Yam Seng Pte Ltd v International Trade Corp Ltd [2013] суд отметил, что честные деловые отношения, приверженность намерениям сторон и нормы поведения составляют основу «отношенческих» контрактов. В подобных контрактах необходима такая высокая степень доверия и сотрудничества между сторонами, что концепция подразумеваемой добросовестности может быть применима. На практике такими контрактами на основе доверительных отношений сторон являются, например, соглашения о совместном предприятии и франчайзинговые соглашения.
В других случаях применение судами подразумеваемой добросовестности требует от сторон избегать поведения, которое может быть расценено как «коммерчески неприемлемое» разумным и честным участником коммерческих отношений, и не действовать вопреки целям контракта. См., например:
✔️ дело Bristol Groundschool Ltd v Intelligent Data Capture Ltd [2014] EWHC 2145 (Ch), где нарушением подразумеваемой добросовестности суд признал действия стороны долгосрочного контракта, выразившиеся в неправомерном доступе к IT системам другой стороны с целью скачивания файлов;
✔️ дело D&G Cars Ltd v Essex Police Authority [2015] EWHC 226 (QB), где нарушением подразумеваемой добросовестности суд признал действия подрядчика по долгосрочному контракту, заключенному с органом полиции, выразившиеся в невыполнении подрядчиком своих обязательств по утилизации автомобиля и вместо этого сохранении его для использования в собственных целях.
Вывод
📌 Учитывая указанное выше, при наличии в англо-правовом контракте положений в отношении добросовестности сохраняется риск, что в случае возникновения спора в отношении таких положений и обязательств стороны в определенной степени будут вынуждены полагаться на судебное толкование.
В связи с этим необходимо учитывать следующее:
✅ для того чтобы стороны контракта были связаны обязательством действовать добросовестно, такое обязательство должно быть прямо закреплено в соответствующем контракте применительно к конкретным обязательствам сторон; это также будет способствовать минимизации риска применения к обязательствам сторон концепции подразумеваемой добросовестности по инициативе суда;
✅ в контракте необходимо уточнять, что именно означает соответствующее обязательство действовать добросовестно, то есть какие действия необходимы для выполнения такого требования (это поможет избежать потенциальных споров в отношении неопределенного характера обязательства действовать добросовестно);
✅ обязательство действовать добросовестно не должно подменять или изменять прямо выраженные условия контракта; и
✅ концепция добросовестности все еще остается развивающейся областью английского права, и суды могут как ограничить, так и расширить объем обязательств, которые могут быть наложены на стороны положениями о добросовестности.
В других случаях применение судами подразумеваемой добросовестности требует от сторон избегать поведения, которое может быть расценено как «коммерчески неприемлемое» разумным и честным участником коммерческих отношений, и не действовать вопреки целям контракта. См., например:
✔️ дело Bristol Groundschool Ltd v Intelligent Data Capture Ltd [2014] EWHC 2145 (Ch), где нарушением подразумеваемой добросовестности суд признал действия стороны долгосрочного контракта, выразившиеся в неправомерном доступе к IT системам другой стороны с целью скачивания файлов;
✔️ дело D&G Cars Ltd v Essex Police Authority [2015] EWHC 226 (QB), где нарушением подразумеваемой добросовестности суд признал действия подрядчика по долгосрочному контракту, заключенному с органом полиции, выразившиеся в невыполнении подрядчиком своих обязательств по утилизации автомобиля и вместо этого сохранении его для использования в собственных целях.
Вывод
📌 Учитывая указанное выше, при наличии в англо-правовом контракте положений в отношении добросовестности сохраняется риск, что в случае возникновения спора в отношении таких положений и обязательств стороны в определенной степени будут вынуждены полагаться на судебное толкование.
В связи с этим необходимо учитывать следующее:
✅ для того чтобы стороны контракта были связаны обязательством действовать добросовестно, такое обязательство должно быть прямо закреплено в соответствующем контракте применительно к конкретным обязательствам сторон; это также будет способствовать минимизации риска применения к обязательствам сторон концепции подразумеваемой добросовестности по инициативе суда;
✅ в контракте необходимо уточнять, что именно означает соответствующее обязательство действовать добросовестно, то есть какие действия необходимы для выполнения такого требования (это поможет избежать потенциальных споров в отношении неопределенного характера обязательства действовать добросовестно);
✅ обязательство действовать добросовестно не должно подменять или изменять прямо выраженные условия контракта; и
✅ концепция добросовестности все еще остается развивающейся областью английского права, и суды могут как ограничить, так и расширить объем обязательств, которые могут быть наложены на стороны положениями о добросовестности.
Небольшой фрагмент лекции по теме: "ЗАМЕЩАЮЩАЯ СДЕЛКА В СТРОИТЕЛЬНОМ ПОДРЯДЕ. УБЫТКИ ПО ЗАМЕЩАЮЩЕЙ СДЕЛКЕ (ст. 393.1 ГК РФ)". https://www.youtube.com/watch?v=fYoOiMk30Sg
YouTube
ЗАМЕЩАЮЩАЯ СДЕЛКА В СТРОИТЕЛЬНОМ ПОДРЯДЕ. УБЫТКИ ПО ЗАМЕЩАЮЩЕЙ СДЕЛКЕ (ст. 393.1 ГК РФ)
🚩 Продолжение темы смотрите на курсе "ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: КЛЮЧЕВЫЕ ПРОБЛЕМЫ" https://lextorium.com/courses/vebinary/dogovor-stroitelnogo-podryada-klyuchevye-problemy.html - старт 20 МАРТА с Таиром Сулеймановым, Родионом Филипповым и Андреем Егоровым.…
Еще один фрагмент лекции по теме "Дополнительные работы в строительном подряде". https://www.youtube.com/watch?v=bIYSWkNo8QI&t=2s
YouTube
Когда оплачивать, когда нет? ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ В СТРОИТЕЛЬНОМ ПОДРЯДЕ. Техническая документация.
👷♂️🏗️🏠 Продолжение темы смотрите на курсе "ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: КЛЮЧЕВЫЕ ПРОБЛЕМЫ" https://goo.su/49Jn - старт 20 МАРТА с Таиром Сулеймановым, Родионом Филипповым и Андреем Егоровым.
☝️Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые полезные…
☝️Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые полезные…
Tair Suleymanov_Lextorium_20.03.2021.pdf
1.8 MB
Публикуем прекрасную презентацию Таира Сулейманова по теме "Распределение рисков и способы защиты прав сторон договора строительного подряда". Таир прочитает данную лекцию 20.03.2021 в рамках курса повышения квалификации в Лексториуме.
Очередной фрагмент лекции из курса Лексториума по строительному подряду https://www.youtube.com/watch?v=Wy8-_B6VrKo&t=277s
YouTube
Судебная строительно-техническая экспертиза. На грани права и техники. На что фокус внимания юриста?
Продолжение темы смотрите на курсе "ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: КЛЮЧЕВЫЕ ПРОБЛЕМЫ" https://goo.su/49Jn - старт 20 марта с Таиром Сулеймановым, Родионом Филипповым и Андреем Егоровым. Большая скидка. Ценный лайфхак от Родиона Филиппова по работе с экспертами…
Организационно_технологичческая_подготовка_строительства.pdf
55.8 MB
Публикуем отличную презентацию по теме: "Организационно-технологическая подготовка строительства"