Свайные и буровые работы.pdf
2.9 MB
Следующая презентация из серии "Погружение в строительное производство" посвящена свайным и буровым работам
Определение ВС РФ от 28.01.2021 N 309-ЭС20-17090
Если в договоре подряда установлено, что в случае просрочки оплаты работ заказчик выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от стоимости соответствующего вида (этапа) работ за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости работ по договору начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательств по оплате, и возникает неопределенность по вопросу о том, от какой базы следует определять этот лимит – от стоимости соответствующего этапа работ, оплата которого просрочена, или от цены всего договора, – судам следует применять правило толкования договора contra proferentem, а также правило, согласно которому толкование неясного условия договора не должно приводить к такому пониманию такого условия, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При применении последнего правила следует учесть, что расчет лимита неустойки от стоимости выполненных работ (а не от цены всего договора) приводит к тому, что начисляемая неустойка никогда не достигнет установленного в 10% от цены договора лимита, что делает этот лимит бессмысленным, что стороны со всей очевидностью не могли иметь в виду, а значит такое толкование противоречит действительной воле сторон.
Если в договоре подряда установлено, что в случае просрочки оплаты работ заказчик выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от стоимости соответствующего вида (этапа) работ за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости работ по договору начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательств по оплате, и возникает неопределенность по вопросу о том, от какой базы следует определять этот лимит – от стоимости соответствующего этапа работ, оплата которого просрочена, или от цены всего договора, – судам следует применять правило толкования договора contra proferentem, а также правило, согласно которому толкование неясного условия договора не должно приводить к такому пониманию такого условия, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При применении последнего правила следует учесть, что расчет лимита неустойки от стоимости выполненных работ (а не от цены всего договора) приводит к тому, что начисляемая неустойка никогда не достигнет установленного в 10% от цены договора лимита, что делает этот лимит бессмысленным, что стороны со всей очевидностью не могли иметь в виду, а значит такое толкование противоречит действительной воле сторон.
Forwarded from Закон.ру
Договор подряда, включающий элементы поставки, расторгнут из-за просрочки. Может ли заказчик требовать возврата аванса, если подрядчик уже потратил его на приобретение оборудования для исполнения договора? Ответ экономическая коллегия Верховного суда даст на этой неделе.
https://zakon.ru/discussion/2021/2/15/postavku_smeshali_s_podryadom__verhovnyj_sud_reshit_dolzhen_li_podryadchik_vernut_avans_esli_tovar_u
https://zakon.ru/discussion/2021/2/15/postavku_smeshali_s_podryadom__verhovnyj_sud_reshit_dolzhen_li_podryadchik_vernut_avans_esli_tovar_u
zakon.ru
Поставку смешали с подрядом // Верховный суд решит, должен ли подрядчик вернуть аванс, если товар уже куплен
Договор подряда, включающий элементы поставки, расторгнут из-за просрочки. Может ли заказчик требовать возврата аванса, если подрядчик уже потратил его на приобретение оборудования для исполнения...
Forwarded from Судебная практика СКЭС ВС РФ
Наши друзья из Экспертной группы "VETA" выпустили книгу "Новая наука побеждать: как выигрывать судебные споры с помощью экспертиз".
Я не хочу сильно хвалить ее, чтобы не показаться слишком заинтересованным, но это действительно уникальная книга. Коллеги занимаются исключительно экспертизами и знают в этом толк, а потому в одной книге написано:
- О выборе эксперта;
- Об отводе эксперта;
- О проверке экспертиз;
- О проверке эксперта;
- Об опросе эксперта;
- И многих других вопросах, с которыми рано или поздно сталкивается любой практикующий юрист.
Вы можете думать, что с экспертизами все просто: "назначил и провел", но поверьте моему опыту, когда против вас очен именитая фирма, то бои идут за каждого предложенного эксперта, потому что от этого может зависеть исход дела.
Качайте книгу по ссылке, она доступна бесплатно. Знания лишними не бывают.
Я не хочу сильно хвалить ее, чтобы не показаться слишком заинтересованным, но это действительно уникальная книга. Коллеги занимаются исключительно экспертизами и знают в этом толк, а потому в одной книге написано:
- О выборе эксперта;
- Об отводе эксперта;
- О проверке экспертиз;
- О проверке эксперта;
- Об опросе эксперта;
- И многих других вопросах, с которыми рано или поздно сталкивается любой практикующий юрист.
Вы можете думать, что с экспертизами все просто: "назначил и провел", но поверьте моему опыту, когда против вас очен именитая фирма, то бои идут за каждого предложенного эксперта, потому что от этого может зависеть исход дела.
Качайте книгу по ссылке, она доступна бесплатно. Знания лишними не бывают.
veta.expert
Экспертная группа Veta. Занимаемся разрешением конфликтов
Победа в споре — вопрос техники и знаний. Разрешаем конфликты в суде или за столом переговоров на основе специальных экспертных знаний.
Forwarded from MMI
ДИНАМИКА ВВОДА ЖИЛЬЯ ВНОВЬ ВЫШЛА В ПЛЮС, УВЕЛИЧЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ МОЖЕТ ПРИТОРМОЗИТЬ ПРОДОЛЖАЮЩИЙСЯ РОСТ ЦЕН
По данным Росстата в январе динамика жилищного строительства (в квадратных метрах) продемонстрировала довольно неплохой рост в годовом сопоставлении: 15.1% гг vs -12.6% гг в декабре.
Росстат начиная с этого года модифицировал методику подсчета по данному индикатору - теперь в нее входит ВСЕ жилье, включая дачные домики
По данным Росстата в январе динамика жилищного строительства (в квадратных метрах) продемонстрировала довольно неплохой рост в годовом сопоставлении: 15.1% гг vs -12.6% гг в декабре.
Росстат начиная с этого года модифицировал методику подсчета по данному индикатору - теперь в нее входит ВСЕ жилье, включая дачные домики
Forwarded from Moscow Construction Club
Добрый день, коллеги!
Если стороны сделки согласовывают между собой проект какого-либо англо-правового договора, то можно заметить, что такой документ зачастую содержит надпись «subject to contract». Наличие такой оговорки в подобных случаях является стандартной и общепринятой практикой. Указанная оговорка означает, что проекты договора или отдельные предложения, которыми обмениваются стороны сделки, являются предварительными и не содержат обязывающих положений до тех пор, пока между сторонами не будет достигнуто окончательной договоренности в виде согласованного договора. 📃
На примере одного из недавних дел (Joanne Properties Ltd v Moneything Capital Ltd and another [2020] EWCA Civ 1541), которое рассматривал Апелляционный суд Англии и Уэльса (далее – «Дело»), мы бы хотели рассказать Вам о значении оговорки «subject to contract» и показать, на что нужно обращать внимание при ведении переговоров по англо-правовым договорам. 🔎
Фабула Дела 🗂
Компания-собственник здания привлекла заемные средства от кредитора. Обязательства по возврату займа были обеспечены залогом здания. Компания-собственник не исполнила свои обязательства по возврату займа, и кредитор инициировал процедуру обращения взыскания на здание. Тем временем, между компанией-собственником и кредитором возник спор в отношении действительности заключенного договора займа и залога.
Параллельно стороны заключили соглашение о том, что здание должно быть продано за определенную сумму, а средства от продажи - распределены между сторонами в зависимости от решения по спору в отношении действительности заключенного договора займа и залога. Однако стороны не согласовали сам порядок распределения между ними средств, вырученных от продажи здания.
В дальнейшем юристы сторон несколько раз обменивались между собой сообщениями с предложениями касательно порядка распределения средств от продажи здания. Большинство таких сообщений было с пометкой «subject to contract». В ответ на одно из таких сообщений от юриста кредитора юрист собственника ответил «согласовано». После этого юрист кредитора направил документы в суд, чтобы урегулировать порядок распределения денежных средств от продажи здания на согласованных условиях. Однако к тому времени собственник поменял юриста и сообщил кредитору, что никакого соглашения достигнуто не было, поскольку переговоры велись «subject to contract».
Кредитор обратился в суд с требованием признать соглашение о порядке распределения средств от продажи заключенным. Суд первой инстанции решил, что между сторонами было достигнуто обязывающее соглашение о порядке распределения денежных средств от продажи, несмотря на использование оговорки «subject to contract».
Ключевые принципы 💡
Для того, чтобы определить, намеревались ли стороны заключить юридически обязывающее соглашение, необходимо учитывать объективные факторы. Кроме этого, имеют значение и сопутствующие обстоятельства, но факт использования фразы «subject to contract» не является ключевым из таких обстоятельств, хоть с юридической точки зрения и означает презумпцию, что ни одна из сторон не намеревается связывать себя юридически обязывающими условиями. Чтобы преодолеть указанную презумпцию, стороны, как правило, обмениваются письменными соглашениями для подписания, или же из других обстоятельств по смыслу следует, что оговорка «subject to contract» перестает быть применимой.
Также необходимо отграничивать принцип «subject to contract» от принципа неполных соглашений (incomplete agreements), когда стороны, согласовав какие-либо основные условия, оставляют другие условия для согласования на более позднем этапе. Однако когда договор содержит оговорку «subject to contract», это означает, что условия такого договора не были до конца сформулированы, а значит, такой договор не будет являться неполным соглашением и, соответственно, не будет являться обязывающим для сторон. Это не было учтено судом первой инстанции.
Если стороны сделки согласовывают между собой проект какого-либо англо-правового договора, то можно заметить, что такой документ зачастую содержит надпись «subject to contract». Наличие такой оговорки в подобных случаях является стандартной и общепринятой практикой. Указанная оговорка означает, что проекты договора или отдельные предложения, которыми обмениваются стороны сделки, являются предварительными и не содержат обязывающих положений до тех пор, пока между сторонами не будет достигнуто окончательной договоренности в виде согласованного договора. 📃
На примере одного из недавних дел (Joanne Properties Ltd v Moneything Capital Ltd and another [2020] EWCA Civ 1541), которое рассматривал Апелляционный суд Англии и Уэльса (далее – «Дело»), мы бы хотели рассказать Вам о значении оговорки «subject to contract» и показать, на что нужно обращать внимание при ведении переговоров по англо-правовым договорам. 🔎
Фабула Дела 🗂
Компания-собственник здания привлекла заемные средства от кредитора. Обязательства по возврату займа были обеспечены залогом здания. Компания-собственник не исполнила свои обязательства по возврату займа, и кредитор инициировал процедуру обращения взыскания на здание. Тем временем, между компанией-собственником и кредитором возник спор в отношении действительности заключенного договора займа и залога.
Параллельно стороны заключили соглашение о том, что здание должно быть продано за определенную сумму, а средства от продажи - распределены между сторонами в зависимости от решения по спору в отношении действительности заключенного договора займа и залога. Однако стороны не согласовали сам порядок распределения между ними средств, вырученных от продажи здания.
В дальнейшем юристы сторон несколько раз обменивались между собой сообщениями с предложениями касательно порядка распределения средств от продажи здания. Большинство таких сообщений было с пометкой «subject to contract». В ответ на одно из таких сообщений от юриста кредитора юрист собственника ответил «согласовано». После этого юрист кредитора направил документы в суд, чтобы урегулировать порядок распределения денежных средств от продажи здания на согласованных условиях. Однако к тому времени собственник поменял юриста и сообщил кредитору, что никакого соглашения достигнуто не было, поскольку переговоры велись «subject to contract».
Кредитор обратился в суд с требованием признать соглашение о порядке распределения средств от продажи заключенным. Суд первой инстанции решил, что между сторонами было достигнуто обязывающее соглашение о порядке распределения денежных средств от продажи, несмотря на использование оговорки «subject to contract».
Ключевые принципы 💡
Для того, чтобы определить, намеревались ли стороны заключить юридически обязывающее соглашение, необходимо учитывать объективные факторы. Кроме этого, имеют значение и сопутствующие обстоятельства, но факт использования фразы «subject to contract» не является ключевым из таких обстоятельств, хоть с юридической точки зрения и означает презумпцию, что ни одна из сторон не намеревается связывать себя юридически обязывающими условиями. Чтобы преодолеть указанную презумпцию, стороны, как правило, обмениваются письменными соглашениями для подписания, или же из других обстоятельств по смыслу следует, что оговорка «subject to contract» перестает быть применимой.
Также необходимо отграничивать принцип «subject to contract» от принципа неполных соглашений (incomplete agreements), когда стороны, согласовав какие-либо основные условия, оставляют другие условия для согласования на более позднем этапе. Однако когда договор содержит оговорку «subject to contract», это означает, что условия такого договора не были до конца сформулированы, а значит, такой договор не будет являться неполным соглашением и, соответственно, не будет являться обязывающим для сторон. Это не было учтено судом первой инстанции.
Forwarded from Moscow Construction Club
Позиция Апелляционного суда ⚖️
Апелляционный суд поддержал апелляцию и решил, что между сторонами не могло быть достигнутого соглашения, поскольку между ними не было прямо выраженного или вытекающего из обстоятельств соглашения, которое бы могло преодолеть презумпцию оговорки «subject to contract».
Каждое из предложений, сделанных юристами сторон, содержало заголовок «subject to contract», а для того чтобы завершить процесс согласования порядка распределения средств от продажи здания, был необходим судебный приказ, который бы зафиксировал соответствующую договоренность сторон о порядке распределения средств. В такого рода споре судебный приказ, отражающий договоренность сторон, играет роль письменного соглашения, подписанного сторонами. Сделать вывод о достигнутом между сторонами соглашении из фактических обстоятельств также было невозможно, поскольку какого-либо фактического исполнения предполагаемого договора не происходило.
Апелляционный суд также пришел к выводу, что суд первой инстанции сильно недооценил значение оговорки «subject to contract» и не разграничил отличные друг от друга вопросы:
1️⃣ намеревались ли стороны заключить обязывающее соглашение в принципе; и
2️⃣ было ли согласованных условий достаточно для того, чтобы считать их исполнимым договором.
Апелляционный суд отметил, что суд первой инстанции сделал акцент только на второй вопрос, проигнорировав первый.
Выводы 📢
Приведенное в качестве примера Дело является своего рода напоминанием, что в случае ведения переговоров с оговоркой «subject to contract», стороны должны удалить такую оговорку, если считают, что все необходимые условия договора были согласованы и они готовы придать соглашению обязывающий характер. В противном случае, при возникновении спора в отношении заключенности соглашения придется доказывать, что эффект оговорки «subject to contract» устраняется иными фактическими обстоятельствами (например, началом исполнения договора на согласованных условиях).
И наоборот, если стороны желают продолжить переговоры и обмениваться различными предложениями, которые не будут иметь обязывающего характера, то необходимо убедиться, чтобы соответствующие документы, сообщения или предложения содержали необходимую оговорку.
Апелляционный суд поддержал апелляцию и решил, что между сторонами не могло быть достигнутого соглашения, поскольку между ними не было прямо выраженного или вытекающего из обстоятельств соглашения, которое бы могло преодолеть презумпцию оговорки «subject to contract».
Каждое из предложений, сделанных юристами сторон, содержало заголовок «subject to contract», а для того чтобы завершить процесс согласования порядка распределения средств от продажи здания, был необходим судебный приказ, который бы зафиксировал соответствующую договоренность сторон о порядке распределения средств. В такого рода споре судебный приказ, отражающий договоренность сторон, играет роль письменного соглашения, подписанного сторонами. Сделать вывод о достигнутом между сторонами соглашении из фактических обстоятельств также было невозможно, поскольку какого-либо фактического исполнения предполагаемого договора не происходило.
Апелляционный суд также пришел к выводу, что суд первой инстанции сильно недооценил значение оговорки «subject to contract» и не разграничил отличные друг от друга вопросы:
1️⃣ намеревались ли стороны заключить обязывающее соглашение в принципе; и
2️⃣ было ли согласованных условий достаточно для того, чтобы считать их исполнимым договором.
Апелляционный суд отметил, что суд первой инстанции сделал акцент только на второй вопрос, проигнорировав первый.
Выводы 📢
Приведенное в качестве примера Дело является своего рода напоминанием, что в случае ведения переговоров с оговоркой «subject to contract», стороны должны удалить такую оговорку, если считают, что все необходимые условия договора были согласованы и они готовы придать соглашению обязывающий характер. В противном случае, при возникновении спора в отношении заключенности соглашения придется доказывать, что эффект оговорки «subject to contract» устраняется иными фактическими обстоятельствами (например, началом исполнения договора на согласованных условиях).
И наоборот, если стороны желают продолжить переговоры и обмениваться различными предложениями, которые не будут иметь обязывающего характера, то необходимо убедиться, чтобы соответствующие документы, сообщения или предложения содержали необходимую оговорку.
Change management.pdf
127 KB
Краткое введение в change management в строительных проектах
The-Russian-Guide-to-Legal-Citation-2021.pdf
663.5 KB
The Russian Guide to Legal Citation 2021 - важнейший документ из серии Legal Writing
SSRN-id3148175.pdf
173.6 KB
И даже в Эфиопии есть строительное право... :-) Смотрите любопытную статью Yohannes Eneyew Ayalew по теме Risk Allocation Norms of Civil Construction Contracts in Ethiopia
Приказ Минстроя России от 24.12.2020 N 854/пр
"Об утверждении Методики определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели"
Зарегистрировано в Минюсте России 25.02.2021 N 62609.
Утверждена Методика определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели
Методика устанавливает порядок определения сметной стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели, а также сметной стоимости работ по подготовке рабочей документации в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства.
Положения методики применяются при определении сметной стоимости работ по подготовке проектной и (или) рабочей документации, содержащих материалы в форме информационной модели на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства на территории РФ, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50 процентов, а также сметной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме.
"Об утверждении Методики определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели"
Зарегистрировано в Минюсте России 25.02.2021 N 62609.
Утверждена Методика определения стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели
Методика устанавливает порядок определения сметной стоимости работ по подготовке проектной документации, содержащей материалы в форме информационной модели, а также сметной стоимости работ по подготовке рабочей документации в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства.
Положения методики применяются при определении сметной стоимости работ по подготовке проектной и (или) рабочей документации, содержащих материалы в форме информационной модели на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства на территории РФ, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50 процентов, а также сметной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме.
Forwarded from Moscow Construction Club
Коллеги, добрый день!
Нередко при заключении англо-правовых договоров стороны предусматривают, что определенные условия будут согласованы в какой-то момент после подписания договора или что при наступлении определенных обстоятельств стороны обязуются провести переговоры, чтобы согласовать такие дополнительные условия.
С коммерческой точки зрения такой подход является привлекательным для сторон, поскольку позволяет ускорить процесс заключения договора и не тратить лишнее время на согласование условий, которые не препятствуют заключению и началу исполнения договора.
Однако с юридической точки зрения такого рода договоренности в английском праве представляют собой “agreement to agree” и в случае отказа одной из сторон от обязательств, взятых на себя в рамках “agreement to agree”, могут привести к возникновению спора на предмет возможности судебной защиты и принудительного исполнения таких обязательств. 🤼♂️
Практика английских судов по такого вида спорам отрицательная. 🛑 Суды не признают договоренности “agreement to agree” действительными, поскольку не находят в них конкретных существенных условий или механизма их определения, которые бы были согласованы между сторонами, чтобы признавать такие договоренности имеющим юридическую силу соглашением.
Ключевые принципы, применяемые английскими судами при рассмотрении споров в отношении “agreement to agree”
☑️ При определении, существует ли между сторонами юридически обязывающее соглашение, суды прибегают к объективным критериям: (i) является ли соглашение в достаточной степени конкретным (содержит ли конкретные условия), чтобы оно могло быть принудительно исполнимым; и (ii) может ли разумный участник коммерческих отношений (reasonable man) сказать, что стороны достигли соглашения и имели намерение создать между собой юридические отношения. [Maple Leaf Macro Volatility Master Fund & anor v Rouvroy & anor [2009]]
☑️ В то же время, “agreement to agree” не должно признаваться недействительным только по причине отсутствия конкретных условий будущего соглашения, если суд может разрешить такую неопределенность, например, следующим образом (в зависимости от ситуации):
▪️ применив стандарт разумности цены, если речь идет о договоренности сторон согласовывать конкретную цену чего-либо время от времени; или
▪️ применив подразумеваемые условия (implied terms), если очевидно, что стороны были знакомы с соответствующим родом деятельности и исходили из того, что они были связаны обязывающим характером основного договора. [BJ Aviation Ltd v Pool Aviation Ltd [2002] EWCA Civ 163]
☑️ Если договор предусматривает какой-либо механизм или объективный критерий разумности для определения условий будущего соглашения в рамках “agreement to agree” (например, привлечение эксперта), то суды зачастую признают юридическую силу “agreement to agree”. Кроме того, если такой механизм или объективный критерий разумности по каким-либо причинам невозможно применить и суд приходит к выводу, что намерением сторон было использование подобного механизма или критерия для определения условий будущего соглашения, то суд может предложить собственный механизм для устранения разногласия по условиям. [Mamidol-Jetoild Greek Petroleum Co SA v Okta Crude Oil Refinery AD [2001] Lloyd's Rep 76]
☑️ При оценке “agreement to agree” необходимо рассматривать не вопрос, согласованы или нет все необходимые условия, а вопрос, насколько такое соглашение является нерабочим или слишком неопределенным при отсутствии конкретных положений. Однако если соглашение представляет собой не более чем “agreement to agree”, то оно не может быть принудительно исполнено. [Walford & Others v. Miles, PLC 1991, II(2)]
☑️ Иногда формулировки договоров в части “agreement to agree” сопровождаются обязательством сторон действовать добросовестно (in good faith) при ведении переговоров в отношении будущего соглашения (дополнительных условий).
Нередко при заключении англо-правовых договоров стороны предусматривают, что определенные условия будут согласованы в какой-то момент после подписания договора или что при наступлении определенных обстоятельств стороны обязуются провести переговоры, чтобы согласовать такие дополнительные условия.
С коммерческой точки зрения такой подход является привлекательным для сторон, поскольку позволяет ускорить процесс заключения договора и не тратить лишнее время на согласование условий, которые не препятствуют заключению и началу исполнения договора.
Однако с юридической точки зрения такого рода договоренности в английском праве представляют собой “agreement to agree” и в случае отказа одной из сторон от обязательств, взятых на себя в рамках “agreement to agree”, могут привести к возникновению спора на предмет возможности судебной защиты и принудительного исполнения таких обязательств. 🤼♂️
Практика английских судов по такого вида спорам отрицательная. 🛑 Суды не признают договоренности “agreement to agree” действительными, поскольку не находят в них конкретных существенных условий или механизма их определения, которые бы были согласованы между сторонами, чтобы признавать такие договоренности имеющим юридическую силу соглашением.
Ключевые принципы, применяемые английскими судами при рассмотрении споров в отношении “agreement to agree”
☑️ При определении, существует ли между сторонами юридически обязывающее соглашение, суды прибегают к объективным критериям: (i) является ли соглашение в достаточной степени конкретным (содержит ли конкретные условия), чтобы оно могло быть принудительно исполнимым; и (ii) может ли разумный участник коммерческих отношений (reasonable man) сказать, что стороны достигли соглашения и имели намерение создать между собой юридические отношения. [Maple Leaf Macro Volatility Master Fund & anor v Rouvroy & anor [2009]]
☑️ В то же время, “agreement to agree” не должно признаваться недействительным только по причине отсутствия конкретных условий будущего соглашения, если суд может разрешить такую неопределенность, например, следующим образом (в зависимости от ситуации):
▪️ применив стандарт разумности цены, если речь идет о договоренности сторон согласовывать конкретную цену чего-либо время от времени; или
▪️ применив подразумеваемые условия (implied terms), если очевидно, что стороны были знакомы с соответствующим родом деятельности и исходили из того, что они были связаны обязывающим характером основного договора. [BJ Aviation Ltd v Pool Aviation Ltd [2002] EWCA Civ 163]
☑️ Если договор предусматривает какой-либо механизм или объективный критерий разумности для определения условий будущего соглашения в рамках “agreement to agree” (например, привлечение эксперта), то суды зачастую признают юридическую силу “agreement to agree”. Кроме того, если такой механизм или объективный критерий разумности по каким-либо причинам невозможно применить и суд приходит к выводу, что намерением сторон было использование подобного механизма или критерия для определения условий будущего соглашения, то суд может предложить собственный механизм для устранения разногласия по условиям. [Mamidol-Jetoild Greek Petroleum Co SA v Okta Crude Oil Refinery AD [2001] Lloyd's Rep 76]
☑️ При оценке “agreement to agree” необходимо рассматривать не вопрос, согласованы или нет все необходимые условия, а вопрос, насколько такое соглашение является нерабочим или слишком неопределенным при отсутствии конкретных положений. Однако если соглашение представляет собой не более чем “agreement to agree”, то оно не может быть принудительно исполнено. [Walford & Others v. Miles, PLC 1991, II(2)]
☑️ Иногда формулировки договоров в части “agreement to agree” сопровождаются обязательством сторон действовать добросовестно (in good faith) при ведении переговоров в отношении будущего соглашения (дополнительных условий).
Forwarded from Moscow Construction Club
Необходимо обратить внимание, что английское право не признает концепцию добросовестности при ведении переговоров (в отличие от обязательства действовать добросовестно при исполнении договора, если это предусмотрено договором; в таком случае суды могут признать обязательство действовать добросовестно, но с учетом других обстоятельств дела).
Forwarded from Moscow Construction Club
Суды придерживаются позиции, что обязательство по добросовестному ведению переговоров не соответствует противоположному характеру интересов сторон при переговорах, а также противоречит принципу свободы договора, позволяющему любой стороне выйти из переговоров в любой момент.
☑️ Дополнение договоренности “agreement to agree” обязательством сторон приложить все / разумные усилия (best efforts / reasonable endeavors) для заключения будущего соглашения также не наделяет такую договоренность силой принудительного исполнения. [Teekay Tankers Ltd v STX Offshore & Shipbuilding Co Ltd [2017] EWHC 253 (Comm)]
Вывод
Если в силу различных причин при согласовании англо-правовых договоров стороны используют “agreement to agree” в отношении каких-либо условий, то необходимо принимать во внимание следующее:
✅ Целесообразно включить в договор механизм, который будет работать, если стороны не смогут договориться об условиях будущего соглашения на этапе исполнения “agreement to agree”. Такой механизм может выражаться, например, в привлечении третьего лица (эксперта, арбитра). Кроме того, наличие подобного механизма будет дополнительным подтверждением намерения сторон связать себя юридически обязывающими положениями в рамках “agreement to agree”.
✅ Также может быть предусмотрен какой-либо объективный критерий (например, формула или рыночный стандарт), на основании которого, в том числе, суд сможет определить недостающие условия для придания “agreement to agree” характера юридически обязывающего договора.
📌 Универсального рецепта для придания положениям “agreement to agree” юридически обязывающего характера не существует, поскольку суды оценивают каждую ситуацию исходя из конкретного договора и обстоятельств. Сторонам англо-правового договора важно понимать, что если согласование каких-либо условий договора отнесено на будущий период, то высока вероятность, что в случае спора суды признают такую договоренность “agreement to agree” и откажут в возможности ее принудительного исполнения.
☑️ Дополнение договоренности “agreement to agree” обязательством сторон приложить все / разумные усилия (best efforts / reasonable endeavors) для заключения будущего соглашения также не наделяет такую договоренность силой принудительного исполнения. [Teekay Tankers Ltd v STX Offshore & Shipbuilding Co Ltd [2017] EWHC 253 (Comm)]
Вывод
Если в силу различных причин при согласовании англо-правовых договоров стороны используют “agreement to agree” в отношении каких-либо условий, то необходимо принимать во внимание следующее:
✅ Целесообразно включить в договор механизм, который будет работать, если стороны не смогут договориться об условиях будущего соглашения на этапе исполнения “agreement to agree”. Такой механизм может выражаться, например, в привлечении третьего лица (эксперта, арбитра). Кроме того, наличие подобного механизма будет дополнительным подтверждением намерения сторон связать себя юридически обязывающими положениями в рамках “agreement to agree”.
✅ Также может быть предусмотрен какой-либо объективный критерий (например, формула или рыночный стандарт), на основании которого, в том числе, суд сможет определить недостающие условия для придания “agreement to agree” характера юридически обязывающего договора.
📌 Универсального рецепта для придания положениям “agreement to agree” юридически обязывающего характера не существует, поскольку суды оценивают каждую ситуацию исходя из конкретного договора и обстоятельств. Сторонам англо-правового договора важно понимать, что если согласование каких-либо условий договора отнесено на будущий период, то высока вероятность, что в случае спора суды признают такую договоренность “agreement to agree” и откажут в возможности ее принудительного исполнения.
Определение ВС РФ от 24.02.2021 No 305-ЭС20-18007
Требование о сносе самовольной постройки направлено на защиту публичного порядка строительства и обеспечение безопасности возводимых строений и не связано с гражданско- правовыми обязательственными отношениями, в которых ответчик являются должником, или с публично-правовыми отношениями по уплате таким должником обязательных платежей, а поэтому довод ответчика о том, что банкротство организации-ответчика исключает удовлетворение предъявленного к ней иска о сносе самовольной постройки, не соответствует действующему законодательству.
Требование о сносе самовольной постройки направлено на защиту публичного порядка строительства и обеспечение безопасности возводимых строений и не связано с гражданско- правовыми обязательственными отношениями, в которых ответчик являются должником, или с публично-правовыми отношениями по уплате таким должником обязательных платежей, а поэтому довод ответчика о том, что банкротство организации-ответчика исключает удовлетворение предъявленного к ней иска о сносе самовольной постройки, не соответствует действующему законодательству.
Forwarded from ШОРТРИД для юристов (Ekaterina Ryazanova)
ВС РФ: оспорить красные линии можно не обращаясь за разрешением на строительство
Собственники здания, расположенного на арендованной у государства земле, случайно узнали, что по их зданию проходят красные линии. Они попытались оспорить в суде проект планировки территории, который их утвердил. Суды разбирались с тем, затрагивают ли красные линии интересы административных истцов, если они не обращались за разрешением на строительство или реконструкцию здания.
Подробнее читайте здесь.
@shortreadlaw
Собственники здания, расположенного на арендованной у государства земле, случайно узнали, что по их зданию проходят красные линии. Они попытались оспорить в суде проект планировки территории, который их утвердил. Суды разбирались с тем, затрагивают ли красные линии интересы административных истцов, если они не обращались за разрешением на строительство или реконструкцию здания.
Подробнее читайте здесь.
@shortreadlaw