Исключительно для ознакомления и последующего приобретения у официальных представителей спешим поделиться с Вами "новой" желтой книгой FIDIC

CONSTRUCTION CONTRACT CHECKLIST - отличный документ от Всемирного Банка для того, чтобы посмотреть на Ваш договор глазами финансирующей организации
https://ppp.worldbank.org/public-private-partnership/sites/ppp.worldbank.org/files/documents/constructioncontractchecklist_0.pdf

Отличная презентация от юристов Bryan cave leighton paisner по вопросу эксплуатации объектов недвижимости

Исключительно для ознакомления и последующего приобретения у официальных представителей спешим поделиться с Вами уникальным изданием - Contract Management Body of Knowledge, Fifth Edition. Этот стандарт - mustread для всех, кто пытается выстроить в своей компании систему контрактного менеджмента

Коллеги, для тех из Вас, кто интересуется управлением международными строительными проектами, рекомендуем пройти бесплатное обучение по соответствующему курсу в Columbia University
https://www.coursera.org/specializations/construction-management

Делимся с Вами книгой Howard M. Steinberg "Understanding and Negotiating EPC Contracts"

Само по себе установление судебным актом по другому делу нарушения подрядчиком сроков выполнения работ не может свидетельствовать о невыполнении им своих кредиторских обязательств в отношениях с субподрядчиком (Постановление АС Московского округа от 07.12.20 по делу № А40-123773/2018)

Фабула дела:

Унитарное предприятие (подрядчик) обратилось в суд с заявлением о включении своих требований из договора субподряда (проценты за пользование суммой коммерческого кредита и неустойка) в реестр требований кредиторов должника (субподрядчика).

Позиции судов:

🔸Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований;

🔸Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменений.

Отказывая во включении требований о неустойке и процентов за пользование коммерческим кредитом в реестр, суды пришли к выводу о том, что заявителем не была передана должнику рабочая документация, в связи с чем работы по договору не были выполнены должником в срок и в планируемом объеме по вине заявителя, что исключает ответственность должника за просрочку исполнения обязательств, требование о применении положений о коммерческом кредите по договору заявлено со злоупотреблением правом, представленный заявителем расчет процентов носит недостоверный характер;

🔸Суд округа судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение.

Как следует из обжалуемых судебных актов, вывод о том, что заявителем не была передана должнику рабочая документация, сделан судами только на основании вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым с заявителя в пользу Федерального агентства воздушного транспорта взыскана неустойка за нарушение сроков исполнения заявителем обязательств по государственному контракту во исполнение которого был заключён договор субподряда.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с доводами кассационной жалобы в той части, что суды по другому делу исследовали и устанавливали обстоятельства исполнения истцом обязательств по государственному контракту, предметом исследования судов по указанном делу не являлись обстоятельства исполнения должником обязательств по договору с истцом.

Делая вывод о том, что из-за отсутствия рабочей документации в полном объеме, работы по договору не были выполнены в срок и в планируемом объеме, суды, тем не менее, не указали, проанализировав какие условия заключенного между заявителем и должником договора, а также оценив какие представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о том, что по договору подлежали выполнению те виды работ, выполнение которых невозможно без рабочей документации, какая именно рабочая документация, предусмотренная договором между сторонами, не была передана заявителем.

При этом заявитель в судах ссылался на то, что при заключении договора должнику передана как строительная площадка, так и рабочая документация- те тома, которые необходимы должнику для производства работ по договору с ним, в связи с тем, что рабочая документация по объекту строительства многотомна, а должнику выполнял не все строительные работы на объекте.

Коллеги, добрый день!

При работе с англо-правовыми контрактами многие сталкивались с таким основанием расторжения договора как «существенное нарушение контракта» (material breach). При этом очень часто данное основание в контрактах не расписывается более подробно, и у многих возникает вопрос, что же под ним имеется в виду и какие нарушения относятся к существенным, то есть дающим стороне право расторгнуть договор❓

Сегодня мы прольём свет на регулирование этого вопроса по английскому праву🇬🇧

В английском праве нет универсального ответа на вопрос, какое нарушение является существенным и вопрос о существенности того или иного нарушения решается судом каждый раз с учетом всех обстоятельств дела❗️

Суды, в частности, определяли существенное нарушение как «не обыденное», «серьёзное в такой степени, чтобы обосновать расторжение по общему праву (at common law)» (Mears Ltd VS Costplan Services (South East) Ltd [2008])⚖️

Практика показывает, что при решении вопроса о существенности суды принимают во внимание такие обстоятельства, как:
📌природа договора и конкретных обязательств по нему;
📌влияние нарушения на пострадавшую сторону. В кейсе 2006 года Dalkia Utilities Services plc VS Celtech International Ltd суд отметил, что необходимо оценить последствия нарушения для тех выгод и преимуществ пострадавшей стороны, которые затронуты нарушением;
📌обстоятельства, при которых нарушение возникло, включая предоставленные сторонами (или очевидные из обстановки) объяснения причин нарушения. В указанном выше кейсе суд признал существенным нарушением просрочку трёх платежей, приняв во внимание, что нарушающая сторона столкнулась с серьёзными финансовыми трудностями и с большой долей вероятности не сможет осуществлять платежи в течение всего периода долгосрочного контракта.

🏗 В контексте англо-правовых договоров проектирования и строительства есть ограниченное количество примеров того, что суды посчитали существенным нарушением, в частности:
📍трёхмесячная просрочка в предоставлении подрядчиком программы механомонтажных работ (Vivergo Fuels Ltd VS Redhall Engineering Solutions Ltd [2013]);
📍подрядчик не выполнял работы «с должной осмотрительностью» (due diligence - этот термин также зависит от обстоятельств и в данном деле означал выполнение работ старательно, усердно, рационально и оперативно), что привело к существенным задержкам в реализации проекта (Sabic UK Petrochemicals Limited VS Punj Lloyd Limited [2013]).

Исходя из нашего опыта, можем сказать, что к существенным нарушениям могут также относиться прекращение выполнения работ подрядчиком (abandonment); продолжительное неисправление дефектов; продолжающаяся просрочка исполнения при достижении лимита по заранее оценённым убыткам за просрочку.

В заключение отметим два практических момента:
✅ есть аргументы в пользу определения в контракте термина material breach - в первую очередь, для придания ему определенности. Однако есть аргументы и против - основной заключается в том, что неопределённость в понятии material breach даёт определённую свободу в толковании этого термина, что может сыграть на руку пострадавшей стороне;
✅в нашей практике мы не встречали строительных контрактов, где у подрядчика было бы право расторгнуть договор за существенное нарушение заказчика. Это связано, в первую очередь, с тем, что основное обязательство заказчика - оплата работ, и за установленную договором просрочку в выполнении такого обязательства стандартно прописывается право подрядчика на расторжение.

Уважаемые коллеги!

24 декабря 2020 года состоится XIV Заседание Строительного Клуба «Подведение итогов 2020 года по строительным спорам: наиболее важные судебные акты за 2020 год».

На заседании будут обсуждаться следующие ключевые дела текущего года:

1. Определение ЭК ВС от 11.03.2020 № 303-ЭС19-21127 – дело о дополнительных работах по госконтракту с твердой ценой.

2. Постановление АС ЦО от 03.07.20 № Ф10-2540/2020 — дело о соразмерном уменьшении цены.

3. Определение ЭК ВС от 9.07.2020 № 305-ЭС20-5261 – дело об основаниях начисления неустойки и сроках выполнения работ.

4. Определение ЭК ВС РФ от 04.08.2020 № 309-ЭС20-1152 – дело о замене подрядчика, ответственности и гарантийном сроке.

5. Определение ЭК ВС от 8.07.20 № 308-ЭС20-4069 — дело о принадлежности имущества на строительной площадке.

Форма проведения - онлайн. Участие бесплатно.

https://statut.timepad.ru/event/1406500/

В СЕКТОРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СОХРАНЯЮТСЯ НЕВЫСОКИЕ ТЕМПЫ РОСТА

По данным Росстата в ноябре динамика жилищного строительства (в квадратных метрах) выглядела следующим образом:
• 2.9% гг vs 2.0% гг в октябре
• с начала года: -4.6% гг

Темпы строительство жилья в этом году явно не соответствуют динамике ипотечного кредитования https://t.me/russianmacro/9330. Понятно, что скачок спроса на жильё в этом году, должен с определенным лагом потянуть за собой и предложение. Но пока сохраняются льготные программы кредитования ипотеки, устранить быстро дисбаланс между спросом и предложением вряд ли удастся. Ценовое ралли https://t.me/russianmacro/9332 имеет все шансы на продолжение.

Приказ Минстроя России от 30.11.2020 N 734/пр "Об утверждении Порядка разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства" (Зарегистрировано в Минюсте России 18.12.2020 N 61581).

С 1 января 2021 года вступает в силу новый Порядок разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства.

Порядок устанавливает требования к разработке и согласованию специальных технических условий в случае, установленном частью 8 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Приказ действует до 1 сентября 2026 года. Положения Порядка в части возможности подачи заявления и документов, необходимых для согласования специальных технических условий, получения результатов и информации о ходе рассмотрения заявления посредством портала госуслуг, вступают в силу 1 января 2022 года.

Аналогичный Приказ Минстроя России от 15.04.2016 N 248/пр утрачивает силу с 1 января 2021 года в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 29.07.2020 N 1136.

Делимся с Вами презентацией Таира Сулейманова по теме "Понятие дополнительных работ в строительном подряде. Определение СКЭС ВС РФ от 11.03.2020 No 303-ЭС19-21127". Материал был подготовлен Таиром для XIV заседания Строительного Клуба.

Проект Приказа Минстроя России "Об утверждении типовых условий контракта на проведение строительного контроля"

Минстроем России предложены типовые условия контрактов, предметом которых является проведение строительного контроля по объектам капитального строительства

Проектом предполагается установить порядок взаимодействия государственных (муниципальных) заказчиков и исполнителя, оказывающего услуги по осуществлению строительного контроля в отношении отдельных объектов капитального строительства, финансируемых (софинансируемых) за счет средств федерального бюджета, их права и обязанности и иные условия, которые в соответствии с законодательством РФ необходимо учитывать при заключении контрактов.

В приложениях приводятся формы необходимых документов (техническое задание, график исполнения контракта, форма расчета начальной (максимальной) цены контракта на проведение строительного контроля и прочее).

По договору неустойка за нарушение каждого этапа работ не должна превышать 10% от цены договора. Означает ли это, что при заявлении неустойки только по некоторым этапам ее размер должен быть ограничен 10% от стоимости этой части работ? Можно ли рассчитывать неустойку от договорной цены всего этапа работ, даже если часть ее уже уплачена? Эти вопросы экономическая коллегия Верховного суда решит в январе.

https://zakon.ru/discussion/2021/1/14/neustojka_poshla_po_etapam__verhovnyj_sud_razberetsya_kak_tolkovat_uslovie_ob_ogranichenii_summy_san

🏗️ Есть кирпичный фундамент без разрешения на строительство, из него торчит арматура. Это самовольная постройка или нет? Три инстанции решили, что нет – ведь надо еще доказать, что долгострой аварийный или его нельзя закончить. А проверить объект на соответствие нормам нельзя, потому что он не достроен. Экономколлегия в этом засомневалась и передала дело № 305-ЭС20-18007 на рассмотрение.

Коллеги, добрый день! Поздравляем всех с наступившими праздниками!🎄🎄🎄

Мы всегда включаем в наши контракты “Extension of time clause” - статью, дающую право подрядчику потребовать у заказчика продления сроков при наступлении определённых обстоятельств. К таким обстоятельствам, помимо прочих, стандартно относятся нарушения и иное препятствование со стороны заказчика (например, несвоевременное предоставление исходных данных или доступа на площадку), а также форс-мажорные обстоятельства.

Часто заказчики просят нас пояснить, зачем нужна статья о продлении сроков и не будет ли выгоднее для заказчика удалить ее из контракта❓

Кратко ответим на эти вопросы ниже ❗️

☃️ Статья, предоставляющая подрядчику право потребовать продления сроков, выгодна в первую очередь заказчику.

☃️ Это связано с тем, что если:

❄️ заказчик препятствует исполнению подрядчиком его обязательств или
❄️ произошел форс-мажор, а контракт освобождает подрядчика от ответственности за вызванное форс-мажором ненадлежащее исполнение (в большинстве контрактов есть такое положение),

но при этом контракт не содержит положений о продлении сроков,

то в силу общего права контрактные сроки для выполнения работ перестают быть «твёрдо установленными» и переходят в категорию «не твёрдо установленных сроков» (“time at large”).

☃️ Time at large влечёт следующие основные последствия:

(1) соответствующий срок для выполнения работ, установленный контрактом, перестаёт применяться, и подрядчик должен будет выполнить соответствующие работы в «разумные сроки». (См. также наш пост от 18 ноября 2020 года о разумных сроках в английском праве);

(2) заказчик не будет вправе взыскать с подрядчика установленные контрактом за соответствующую просрочку заранее оценённые убытки и сможет взыскать лишь общие убытки (“general damages”). При этом заказчик должен будет доказать, что подрядчик нарушил обязанность выполнить работы в «разумный срок», а также должен будет доказать размер понесённых убытков.

Статья по extension of time вносит в контракт чёткий механизм продления сроков и позволяет заказчику не потерять право на взыскание заранее оцененных убытков.

Надеемся, что информация выше была полезна и пролила свет на имевшиеся вопросы.

Верховный Суд в очередной раз указал на то, что легализация постфактум объекта недвижимости, созданного (реконструированного) в отсутствие требуемых разрешений, возможна лишь в исключительных случаях

ВС РФ отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости ввиду того, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, а также указал, что иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего всю необходимую разрешительную документацию для строительства (реконструкции), в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком.

Подробнее – в нашем обзоре ниже.

Суд округа вновь указывает на недопустимость расчёта договорной неустойки от цены всего договора подряда, а не стоимости невыполненных работ (Постановление АС Московского округа от 31.12.20 по делу № А40-342545/2019)

Фабула дела:

Управление делами Президента РФ обратилось в суд с иском к обществу «ИТ Синтез» о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ по государственному контракту.

Позиции судов:

🔸Суды первой и апелляционной инстанций требования удовлетворили в части.

Суды признали размер взыскиваемой неустойки доказанным, но снизили его по правилам ст. 333 ГК РФ.

🔸Суд округа судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение.

1. Ссылка судов на признание ответчиком собственной вины в просрочке исполнения контрактных обязательств, признается кассационной коллегией ненадлежащей, так как противоречит содержанию названного пункта доп. соглашения к контракту. Кроме того, подрядчик, в любом случае, не лишен права при рассмотрении спора в суде заявлять соответствие доводы и ссылаться на доказательства, которые, по его мнению, не позволили ему завершить порученные к выполнению работы в срок, а суд обязан соответствующие доводы проверить, а доказательства оценить.

2. Судами неправомерно не были учтены доводы ответчика о необходимости определения момента исполнения контрактных обязательств датой передачи результатов работ в распоряжение государственного заказчика, а не датой подписания актов выполненных работ заказчиком, которая зависит от действий последнего.

3. Отклонение довода ответчика апелляционным судом о неправомерном расчете истцом неустойки от стоимости контракта, а не от стоимости не выполненных работ по нему со ссылкой на применение ст. 333 ГК РФ, кассационной коллегией также признается неправомерным.

Взыскиваемая со стороны неустойка по договору не должна носить карательный характер. Взыскание неустойки свыше стоимости контракта возможно в исключительных, экстраординарных случаях, когда заказчик работ заявляет о наличии для него неблагоприятных последствий, связанных с несвоевременным исполнением подрядчиком принятых на себя обязательств, их обосновывает и документально подтверждает.

Кроме того, взыскивая с подрядчика договорную неустойку, суд обязан учитывать их несопоставимый размер (2% в день от цены контракта по отношению к подрядчику, то есть 730% годовых, и одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной в срок суммы по отношению к заказчику). При этом необходимо выяснять, чем обусловлена такая разница в договорной ответственности сторон, при том, что проект государственного контракта готовит по общему правилу заказчик.