新币对马币升到了3.5！对赚新币的马来西亚朋友们有什么样的影响？（房地产篇）

新币对马币的兑换率终于来到了3.5！自从新币的兑换率提高了后，很多人一直在抱怨马币跌了，生活成本要变高了等等的负面评价。其实马币贬值的这件事里面也有一些不为人知的好处是能间接带动房地产市场。

今天这集的podcast我会跟你们分享3个马币贬值会带来的好处🎙️

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房子做Airbnb一年的ROI可以超过8%！值不值得投资？

某一天的早上我收到了一位followers在WhatsApp发给我的问题。有一个agent offer了他一间在JB的房子讲说做Airbnb一年能拿到超过8%的ROI！他在想是不是真的那么好？

其实当很多人听到类似XX building做某一种类型的出租模式能拿到5 6 7 8%的ROI的时候，他们by default会以为这个收益是“guarantee”的。不过你我都知道，不管接触你的agent他们的讲法里面有没有guarantee你的用词或者是语气都好，天底下真的没有任何一种投资（包括房地产在内）是保证能赚到certain %的ROI。

那应该怎么去判断这个offer是不是货真价实？值不值得投资？

今天这集的podcast我会跟你们分享2种市场现象来判断它值不值得投资🎙️

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你应该用2个90%贷款的quota买同一栋楼的单位吗？

我之前观察到有些本地的房地产investor在投资房地产的时候，他们会有一种投资策略是在他们认为投资潜力很高的那栋楼里面买2间unit。他们会这么做的原因是因为假如这2间赚了钱以后就能把其中一间卖掉，然后套现出来的钱拿去清掉另外一间unit的贷款，最终把它变成0负债，租金变成净收入的资产。

他们会这么做的另外一个原因是假如他们只买1间的话，当他们在这间房子升值出场了以后，他们手上就没有这栋楼的单位了。那万一后面这间房子再继续升值到更高的价位，他们就少赚一笔钱。在他们意识到少赚这笔钱后，他们就为他们“提早出场”的决定而感到后悔。

而我非常不赞成用2个90%贷款的quota去买同一栋楼的单位，因为投资风险很大。

今天这集的podcast我会跟你们分享我不赞成用这个方法投资房地产的2个原因🎙️

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KPKT计划要发展商从先售后建（sell-then-build）换去先建后售（build-then-sell）

在最近的10月30号，地方发展部的部长YB倪可敏表示目前他们计划着要发展商更换先售后建（sell-then-build）的模式来减少烂尾楼或者迟交楼的房子，并且将会跟REHDA合作来解决这个问题。

其实早在2年前，大马政府曾有表示想要把发展商现在使用的先售后建（sell-then-build）模式换去先建后售（build-then-sell），但是最后也是不了了之。而且我也发现到其实还是有蛮多人不了解先售后建（sell-then-build）和先建后售（build-then-sell）之间的差别。

今天这集的podcast我会跟你们分享先售后建（sell-then-build）和先建后售（build-then-sell）之间的差别和它们的优势跟劣势🎙️

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Residential title, commercial和commercial under HDA有什么差别？它们都能做短租吗？

市场一直以来在residential，commercial和commercial under HDA title能不能做短租的这件事情上经常会有意见不合。

有的人讲说residential title不能做任何短租相关的出租模式，因为residential title的本意是让居民用来居住而不是进行商业活动。那有的甚至是讲说连任何一种的commercial title都不能！他们会这么讲的原因是哪怕新的房子是commercial title，有的人是买来跟家人一起住在里面的。如果里面有太多邻居做短租相关的商业活动，时常会有不一样的陌生人进出自己居住的大楼，其实对于家里有小孩或者是长辈的人来说安全性的确是一个顾虑。

再来，自从槟城正式对residential title的房子全面禁止短租和commercial title的房子必须要得到75%或以上的居民同意了才能做短租的条例后，更多人反而更confuse的是到底短租还能不能做？

今天这集的podcast我会跟你们分享这3种title之间的差别和哪一种title能做短租🎙️

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有Airbnb operator管理整栋公寓的咩？！

很多人不知道，其实在市场里面的Airbnb operator有2种管理模式。第一种最常见的方式是管理个别单位。这种模式的程序是首先operator会based on他们分析的数据去选择有潜力的building，然后再去挑选他们认为最佳的单位。

当然，一栋楼里面他们不一定只是会管理一间单位，有些会同时管理两间或以上，但是不会是所有的单位就对了。

第二种是main operator管理整栋大楼。这个是目前为止在大马市场里面最稀有的模式。简单来讲，这种方式其实跟管理一间酒店是非常相似。与其只管理一栋楼里面指定的几间单位，这种模式是一个main operator管理整栋楼的单位。

不过，管理整栋楼的意思并不是说里面的单位除了main operator以外，其他的operator一间都不能动，而是必须要遵守main operator设定的规则。

那这2种Airbnb operator的管理模式有什么样的优缺点和那一个会比较好呢？

今天这集的podcast我会跟你们分享这2种Airbnb operator管理模式的优缺点和我自身的看法🎙️

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什么是dual key？它的最佳投资策略是哪一种？

先给你们一个场景去想象。打个比方，你看中了一栋楼是在你分析后认为最有潜力的building，然后打算在里面投资2间单位。普遍来讲，多数人的做法是可能买2间studio unit或者是买1间2房单位的方案。这种方式的缺点是你会很快地用完宝贵的90% residential loan quota。

而且像我上次提到的，这种用2个90%的loan quota在同一栋楼买2间单位是属于高风险的投资行为。因为假如那栋楼出任何事情，你想要借下一间房子翻身的话，你有可能需要掏出15-30%的头期才有办法买。

而dual key的单位能解决以上大部分的问题。

今天这集的podcast我会跟你们分享dual key单位在市场普遍有的设计和dual key跟其他单位设计的优缺点🎙️

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SOHO和Studio的单位应该要这样投资！

继上一集聊到关于dual key的投资策略后，今天轮到了SOHO和studio单位。这集内容很重要的原因除了说它是房地产投资者里面最常接触的房型以外，现在的发展商要是在CBD或者是“旺区”的地点出的新项目是越来越多这种小房型的设计了。

那当然每种房型会有各自适合的策略和人群，所以很多人在思考像SOHO和studio这种小型单位适合什么样的人投资？想要入手这种房型的投资者应该要用什么样的投资策略会比较好？

今天这集的podcast我会跟你们分享SOHO单位的2种类型和它适合什么类型的投资策略跟投资者🎙️

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为什么现在越来越多新的房子是用commercial under HDA的title？

“为什么这个发展商在这边建的公寓有那么多单位的啊？！“

我相信这是你们去看公寓的时候，或多或少会出现的想法，对不对？其实今天的话题是延续了上一集【residential title, commercial和commercial under HDA之间的差别】，在那集的内容里面我还有一块小小的拼图还没有跟你们补上。

同时，我会跟你们聊目前在网上非常少人分享，但是又很重要的【plot ratio】！因为plot ratio是其中一个主要的因素导致了为什么现在的发展商盖的新房子的时候，普遍会用commercial under HDA的title。

今天这集的podcast我会跟你们分享plot ratio跟commercial under HDA的title之间的连带关系🎙️

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我的贷款批准了，可是最后发展商讲没有单位给我，合理咩？

一路来我都有收到feedback跟我讲说，他们的贷款已经花了差不多几个礼拜 / 1-2个月去搞定好了，结果却收到发展商讲没有单位给他们reserve了。毕竟花了这么多的时间和精力去处理，到最后空手而归难免还是会感到失望。

在市场上普遍有两种方式让你作为一个买家可以去reserve你喜欢的单位，那就是booking fee和L.O。既然有两种不同的方式，自然的后面会发生的结果也不一样。

今天这集的podcast我会跟你们分享这2种reserve单位方式的差异和贷款批准了却拿不到单位的原因🎙️

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为什么买under commercial title的SOHO单位没有free carpark的？

普遍来讲，我们买房子（尤其是公寓）的时候，发展商都会送免费的carpark。当最近越来越多这种没有附送carpark的commercial title或者是所谓office title的SOHO单位出现在市场后，很多homebuyer不明白为什么会有这种奇葩的配套存在。

因为在大多数人的认知里面，要是讲说买店面或者工厂这种的话没有送停车位是合情合理的。但是，这种SOHO的房子他们设计到很像residential usage又不是讲说fully for commercial use。这就搞到很多homebuyer经常会问，“为什么发展商不要送我free carpark叻”？

今天这集的podcast我会跟你们分享为什么commercial title的单位没有送carpark和针对市场上的free carpark的配套做解答🎙️

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Mustafa在JB Capital City Mall的旗舰店延迟到2024年开幕！

Channel News Asia最近有刊登了一则报道，Mustafa在JB Capital City Mall的旗舰店将会延迟到2024年开幕。

自从今年年头Mustafa宣布会在JB的Capital City Mall设立第一间旗舰店后，获得了很多民众的支持并且希望Mustafa的入驻能让Capital City Mall以不一样的面貌复活。

怎么知道在刚过去的10月，Mustafa的管理层在这项计划的过程中突然遇到了一些问题，正式决定把开幕的日期延后到2024年的Q4。

今天这集的podcast我会跟你们分享这份报道的细节和我本身对这则新闻的看法🎙️

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隆新高铁（KL-SG HSR）的概念案提交日期推迟到2024年1月15号｜它真的有望复活了吗？？

负责发展隆新高铁项目的MyHSR Corp Sdn Bhd在上个月的一则报道宣布，正式把概念案提交日期从2023年11月15日推迟到2024年1月15号。

这次会需要延迟的原因是由于最近几周国际和本地参与的业者所提出的请求而作出这项决定。也因为HSR这次的进展已经前进到了提交概念案的阶段，所以免不了的疑问是隆新高铁这次是不是真的有望复活了？

今天这集的podcast我会跟你们分享这份报道的细节和我对隆新高铁目前进度的看法🎙️

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Johor要建3条LRT路线了？！

The Straits Times在上个星期刊登了一份非常惊人的报道，标题是Johor已经有3条路线能盖LRT！

这份报道在出了以后，引起了众多民众的热烈回应。有的人对LRT在Johor即将发生的可能性感到开心和期待。当然，有另一部分的人对于这个新闻保持着怀疑的态度，担心政府为了拉拢民心而画大饼虚构这件事。

今天这集的podcast我会跟你们分享这份报道的细节和我自己预测Johor的LRT计划被实行的可能性有多大🎙️

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感谢你们的支持🙏🏻

不知不觉又做了一年的content了。今天刚好收到了我在Spotify的creator全年数据总结。

这一年的旅程不简单。间中做了很多新尝试，有的work，有的不work。同时遇到了各种高低起伏，不过到最后还是挺过来了💪🏻

除了Spotify以外，小弟我也想感谢在我的YouTube，Apple Podcast和其他平台朋友们的大力支持🙏🏻因为有你们的支持和feedback，小弟的房地产community才能越做越大。

2024年会继续努力，做更多更优质的内容给你们👍🏻

PS: 第一年的增长率号码会异常的大，明年开始就会回归正常的号码了🤣

风水大师讲他在KL的房子hold了14年，最后只赚了10%。。。

Yes各位，今天轮到风水大师了。近期有位来自香港的风水大师在网上发布了一个post讲到，他在马来西亚拥有了14年的房子终于卖掉了。结果这件事却成为了他的伤心事，因为这间房子到他脱手的那一天只赚了区区的10%利润！

这个post在FB发布了以后，许多报社和主流媒体争相报道吸引了很多网民纷纷评论这件事。有读全文的人理解为何风水大师的房子最终只能赚到微薄的利润，而“标题党”则是断章取义胡乱comment讲说马来西亚的房地产没救了。

那风水大师的房子真的是只赚了10%的利润？大马的房地产真的没有未来了吗？

今天这集的podcast我会跟你们分析风水大师的房子为什么会赚这么少利润和你应该怎么避免这样的结果出现🎙️

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MM2H申请门槛要在12月中放宽了？！

在上个星期，旅游、艺术和文化部部长YB张庆信宣布政府将在今年的12月中放宽MM2H的申请门槛。

自从政府在2021年8月调高MM2H的申请门槛后，迎来了众多民众的反对。而且事情还严重到有多个MM2H的申请者主动去到政府部门放弃自己的MM2H以表示对于政府的不满。有的甚至是把这整个过程拍下放上网。

而新上任的团结政府也意识到目前MM2H的申请条件是不够吸引潜在申请者，因此需要修改。

今天这集的podcast我会跟你们分享这份报道的细节和为什么MM2H申请门槛的更动能影响到马来西亚房地产市场的个人看法🎙️

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https://youtu.be/blK-yftz000

政府随时准备打击出租可负担房产的投资者！

最近地方发展部部长倪可敏在参加Sarawak的PR1MA房产发布会上批评关于多个买了政府提供的可负担房产，结果却拿去做出租的案例。

他警告说到，“要是这种情况持续下去，政府希望让更多的马来西亚人拥有自己的房屋的目标将永远无法实现。如果PR1MA采取行动取消合同（对那些在租房的人），请不要责怪其他人”。而这段话刚巧被记者拍下上传到网上。

自从这个video在网上爆红了后，迎来了众多民众的回应。

今天这集的podcast我会跟你们分享这件事情的来龙去脉和为什么我本身不建议你们买可负担房产来做投资🎙️

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10天内，Crescendo已经卖了14片在Johor总价值RM5.4亿的地皮？！

在刚过去的11月，位于Johor本土的发展商Crescendo Corp Bhd在短短的10天内卖掉了14片在Johor总价值RM5.4亿的地皮。

这些卖出的地皮由3家公司接手，分别是在11月7号以RM1.17亿的价格将2块土地出售给了总部位于新加坡的数据中心运营商STT GDC Malaysia 2 Sdn Bhd，11月15号向Yu Ao Sdn Bhd出售了9块土地，价格为RM1.11亿和11月17号把3块总面积为262万sq ft的空地，以RM3.15亿的价格卖给了Microsoft Payments (M) Sdn Bhd。而且这些地皮都是在JB的Pulai地区。

这则消息出了以后，不免会让其他人怀疑Crescendo这次在这么短的时间内卖掉这么多地皮，会不会有可能是公司遇到了什么困难？

今天这集的podcast我会跟你们分享这份报道的细节和我个人对于Crescendo这次卖地的推测🎙️

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感谢你们每一位在2023年的支持🙏🏻

前几天终于收到YouTube创作者的2023年数据总结了。回看过去这一年专注在YouTube更新影片的旅程当中有了很多新尝试，挫折，认识了很多新朋友和意想不到的收获。

当然我知道以这个数据来讲，有人肯定做得比我更好。但是对我来讲，不管结果是怎样，它一样是很好的地基。像我曾经看过的一段话，“人生是进阶式的旅途。这场马拉松你现在跑得比别人慢不重要，重要的是你有在参与奔跑。你应该为你的参与和不间断的尝试而感到开心，因为在这个当下有的人却选择了成为观众站在赛道旁边观望。”

2023年所经历的一些都会成为良好的地基去支撑创造2024年和往后的成果。同样的，小弟我会在未来持续努力把我所学到关于房地产的知识，经历跟成长update给你们💪🏻

感谢你们的支持，让我们一起努力从房地产的“Zero”蜕变成房地产的“Hero”🙏🏻

Property Review系列，今晚要回归了！