Что такое финансовый леверидж?

Леверидж (от англ. leverage, «рычаг, кредитное плечо») – это показатель того, как привлечение кредитных средств влияет на размер доходности от инвестиций.

Главный принцип:
- чем выше стоимость активов, тем больше доходность (если процент по кредиту ниже процента роста стоимости активов)
- но если недвижимость упадет в цене, то убытки с левериджем будут больше, чем без него

Как это работает?

Вы хотите купить квартиру за ₽10 млн.
🔽
Вместо использования только собственных средств вы берете ипотеку на ₽8 млн.
🔽
Ипотечная ставка — 8%, то есть ежегодная переплата — ₽640 тыс.
🔽
Ваш первоначальный взнос — ₽2 млн.
🔽
Через год стоимость квартиры выросла на 20% до ₽12 млн.
🔽
Ваша прибыль составляет ₽1,36 млн, что во много раз больше, чем если бы вы инвестировали только свои ₽2 млн.

❗️Но если бы цена на квартиру снизилась на 20% за год, то убыток составил бы ₽2,64 млн. Поэтому леверидж нужно использовать максимально осторожно, просчитывая все риски.

#термины

Как рассчитать срок окупаемости инвестиций?

Мы продолжаем погружать вас в тонкости инвестиций в недвижимость на этом канале. Сегодня разберем необычную тему, которая касается сдачи жилья в аренду.

Окупаемость недвижимости – это срок, за который все доходы от сдачи недвижимости в аренду покроют издержки на объект. Ее считают по формуле:

Срок окупаемости = Стоимость покупки / Чистая прибыль в год

Для расчета этой формулы потребуется прогноз годовой чистой прибыли.

Чистая прибыль в год = Валовой доход – Упущенная выручка – Операционные расходы

Валовой доход — сумма всех арендных платежей за год. 
Упущенная выручка — вероятные потери дохода в связи с простоем или снижением арендной платы. Например, загрузка жилья меняется в зависимости от сезона от 30% до 95%.
Процент упущенной выручки значительно влияет на срок окупаемости инвестиций. Чем выше спрос на объект, тем выше арендная ставка и меньше риск простоя. Соответственно, недвижимость окупится быстрее.

Операционные расходы — сумма всех издержек. К ним можно отнести:

– расходы на коммунальные услуги, электричество, воду, газ, капитальный ремонт
– оплату услуг управляющей компании
– оплата платформы для размещения объявлений
– оплату клининга
– налоги
– расходы на риэлтора при смене арендаторов
– взносы по ипотеке

Если жильцы самостоятельно оплачивают коммунальные услуги, то их не нужно учитывать при расчете операционных расходов.

Ставьте ❤️, если вам интересен такой формат постов.

Дайджест новостей про зарубежные рынки

🇨🇾Компания Ask Wire опубликовала последний индекс недвижимости на Кипре, основываясь на всех сделках на полуострове за прошедший год с учетом II квартала 2024. Цены на квартиры поднялись на 3,5%, а арендные ставки — на 5%. Офисы подорожали на 1%, аренда выросла на 3,2%.

🇫🇷Метры во Франции дешевеют. Сильнее всего упали цены на недвижимость в Нанте — на 9%, за ним идут Ним (-7,7%), Мариньяк (-6,6%), Бордо и Париж (-5,7%). Дома в среднем подешевели на 5% годовых.

🇩🇪Немецкий рынок начал восстанавливаться. Immowelt опубликовали отчет о динамике стоимости недвижимости в 77 городах. В 39 из них цены выросли. Заметный скачок произошел в Кельне (+7,9%), Ганновере (+7,2%), Франкфурте и Мюнхене (+4,9%). Упали цены в Геттингене (-5,3%), Саарбрюккене (-3,7%), Берлине (-0,9%). 

🇪🇺Европейские рынки недвижимости ожидает рост до 2027 года — прогноз S&P. Аналитики считают, что в 2024 году в особенности подорожает жилье в Ирландии (+5,8%), Испании (4,0%) и Португалии (+3,5%). А в некоторых странах падение продолжится — Италия (-3,7%), Франция (-3,5%) и Германия (-0,1%). В дальнейшем стоимость будет только идти в гору умеренными темпами.

🇹🇷Спрос на турецкую недвижимость среди россиян упал на 55% по сравнению с прошлым годом — данные института статистики Турции TurkStat. 

🇹🇷В Мерсине открывают международный аэропорт Чукурова, который повысит инвестиционную привлекательность недвижимости в городе. Мерсин уже входит в топ-3 места в Турции по покупке жилья иностранцами.

🇪🇸Прогноз рынка недвижимости Испании от компании Solvia: цены на жилье растут последние 10 лет, и в этом году они поднимутся на 2-3% из-за дефицита предложения. А вот строительные лицензии станут выдавать меньше на 10-13%.

#дайджест