Наверное, пришло время немного изменить направление этого канала.
Последние месяцы я всё глубже погружаюсь в коммерческую недвижимость.
В какой-то момент я понял, что хочу создать для себя капитал, который в будущем будет приносить стабильный доход. И для себя выбрал именно коммерческую недвижимость.
Сейчас я развиваюсь как частный брокер, знакомлюсь с рынком, ищу объекты, общаюсь с инвесторами и каждый день узнаю что-то новое.
И подумал: а почему бы не пройти этот путь публично?
Поэтому здесь будет меньше абстрактной теории и больше того, что происходит в реальной жизни: интересные объекты, разборы ГАБов, сделки, мысли, ошибки, находки и всё, что встречается мне по пути.
Не потому, что я уже всё знаю.
А потому, что через несколько лет будет интересно открыть этот канал и посмотреть, с чего всё начиналось.
Если вам близка тема инвестиций и коммерческой недвижимости — оставайтесь. Посмотрим, куда нас приведёт этот путь.
Последние месяцы я всё глубже погружаюсь в коммерческую недвижимость.
В какой-то момент я понял, что хочу создать для себя капитал, который в будущем будет приносить стабильный доход. И для себя выбрал именно коммерческую недвижимость.
Сейчас я развиваюсь как частный брокер, знакомлюсь с рынком, ищу объекты, общаюсь с инвесторами и каждый день узнаю что-то новое.
И подумал: а почему бы не пройти этот путь публично?
Поэтому здесь будет меньше абстрактной теории и больше того, что происходит в реальной жизни: интересные объекты, разборы ГАБов, сделки, мысли, ошибки, находки и всё, что встречается мне по пути.
Не потому, что я уже всё знаю.
А потому, что через несколько лет будет интересно открыть этот канал и посмотреть, с чего всё начиналось.
Если вам близка тема инвестиций и коммерческой недвижимости — оставайтесь. Посмотрим, куда нас приведёт этот путь.
1🔥8👍1🤝1
Коротко о том, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости Сочи
По городу становится пустых помещений с баннерами «Аренда». Это говорит о том, что найти арендатора стало сложно, очередей на аренду, как было пару лет назад нет.
При этом у меня регулярно появляются запросы от федеральных сетей. Они готовы заходить в Сочи, но ищут помещения по рыночным ставкам, с понятными документами и хорошими техническими характеристиками.
Да, они не переплачивают, зато становятся стабильными арендаторами на годы.
С другой стороны, многие собственники продолжают жить в реалиях 2023–2024 годов и хотят прежних ставок.
В итоге хорошие арендаторы уходят в соседние помещения, а объекты продолжают простаивать.
Дополнительное давление оказывает снижение количества туристов, сезон провален. Среди причин:
- высокие цены на отдых, - нестабильную работу аэропорта,
- проблемы с бензином
Как следствие, части малого бизнеса становится сложнее работать, а спрос на коммерческие помещения уже не такой, каким был несколько лет назад.
На мой взгляд, сегодня рынок стал рынком арендатора.
Теперь условия все чаще диктует не собственник помещения, а качественный арендатор, которого еще нужно суметь привлечь и удержать.
И ещё важный момент, сейчас в городе практически ни чего не строится, поэтому пустует много складов.
Именно поэтому в ближайшие годы выиграют не те, кто дольше держит высокую ставку, а те, кто сможет предложить качественное помещение на рыночных условиях.
По городу становится пустых помещений с баннерами «Аренда». Это говорит о том, что найти арендатора стало сложно, очередей на аренду, как было пару лет назад нет.
При этом у меня регулярно появляются запросы от федеральных сетей. Они готовы заходить в Сочи, но ищут помещения по рыночным ставкам, с понятными документами и хорошими техническими характеристиками.
Да, они не переплачивают, зато становятся стабильными арендаторами на годы.
С другой стороны, многие собственники продолжают жить в реалиях 2023–2024 годов и хотят прежних ставок.
В итоге хорошие арендаторы уходят в соседние помещения, а объекты продолжают простаивать.
Дополнительное давление оказывает снижение количества туристов, сезон провален. Среди причин:
- высокие цены на отдых, - нестабильную работу аэропорта,
- проблемы с бензином
Как следствие, части малого бизнеса становится сложнее работать, а спрос на коммерческие помещения уже не такой, каким был несколько лет назад.
На мой взгляд, сегодня рынок стал рынком арендатора.
Теперь условия все чаще диктует не собственник помещения, а качественный арендатор, которого еще нужно суметь привлечь и удержать.
И ещё важный момент, сейчас в городе практически ни чего не строится, поэтому пустует много складов.
Именно поэтому в ближайшие годы выиграют не те, кто дольше держит высокую ставку, а те, кто сможет предложить качественное помещение на рыночных условиях.
🔥6💯2🤔1
Итоги дня:
Взял в работу отдельно стоящее здание(по качеству выделяется среди всех задний в этом посёлке) в Вардане площадью около 508 м².
По другому объекту, который появился вчера, разместил два объявления — там несколько отдельных помещений, и уже назначены на завтра 2 просмотра.
Также договорился о потенциальном партнерстве с популярным Telegram-каналом, который помогает предлагать объекты компаниям из своей базы. Посмотрим, что из этого выйдет.
Кстати, про ИИ, для анализа объектов использую ChatGPT — модель GPT-5.6 SOL на высоком уровне рассуждений. По зданию в Вардане получил подробный отчет на 10 страниц и короткую одностраничную презентацию, которую прикреплю к посту.
Именно эту страницу планирую отправлять потенциальным арендаторам. На ней сразу видны локация, площадь, технические характеристики, ставка и подходящие форматы бизнеса.
Надеюсь, такой подход сделает работу со мной удобнее: арендатор быстро оценивает объект, а дальше мы продолжаем общение только с теми, кому действительно интересны помещение и локация.
Взял в работу отдельно стоящее здание(по качеству выделяется среди всех задний в этом посёлке) в Вардане площадью около 508 м².
По другому объекту, который появился вчера, разместил два объявления — там несколько отдельных помещений, и уже назначены на завтра 2 просмотра.
Также договорился о потенциальном партнерстве с популярным Telegram-каналом, который помогает предлагать объекты компаниям из своей базы. Посмотрим, что из этого выйдет.
Кстати, про ИИ, для анализа объектов использую ChatGPT — модель GPT-5.6 SOL на высоком уровне рассуждений. По зданию в Вардане получил подробный отчет на 10 страниц и короткую одностраничную презентацию, которую прикреплю к посту.
Именно эту страницу планирую отправлять потенциальным арендаторам. На ней сразу видны локация, площадь, технические характеристики, ставка и подходящие форматы бизнеса.
Надеюсь, такой подход сделает работу со мной удобнее: арендатор быстро оценивает объект, а дальше мы продолжаем общение только с теми, кому действительно интересны помещение и локация.
🔥5💯2👍1
До арендатора это просто квадратные метры.
После — деньги каждый месяц.
Сегодня провёл два показа и задумался: на сегодня моя задача как брокера - найти арендатора. Но что происходит с помещением дальше?
Допустим, стояло пустое помещение. Собственник платил за его содержание и не получал ничего.
Появился арендатор, подписал договор, начал платить - и помещение превратилось в ГАБ, готовый арендный бизнес.
А раз это бизнес, то теперь его можно продать уже не просто как стены.
Вместе с помещением покупатель получает договор и ежемесячный доход. Ему не нужно самостоятельно искать арендатора и терять деньги, пока объект пустует.
Но зачем собственнику продавать то, что уже приносит деньги?
Потому что он может получить несколько лет будущей аренды сразу, направить эти деньги в другой объект и повторить всё заново.
Получается, один зарабатывает на том, что создаёт арендный бизнес. Другой покупает его, чтобы получать доход в дальнейшем.
Но есть один момент.
На самом деле покупатель приобретает не только помещение. Во многом он делает ставку на арендатора: будет ли тот платить, останется ли надолго и нужен ли вообще будет его бизнес через несколько лет.
И сегодня на втором показе мы столкнулись именно с этим.
Арендатор хороший. Помещение ему подходит. Но сфера, в которой он работает, постепенно умирает из-за развития ИИ.
Теперь думает не только он.
Думает и собственник.
После — деньги каждый месяц.
Сегодня провёл два показа и задумался: на сегодня моя задача как брокера - найти арендатора. Но что происходит с помещением дальше?
Допустим, стояло пустое помещение. Собственник платил за его содержание и не получал ничего.
Появился арендатор, подписал договор, начал платить - и помещение превратилось в ГАБ, готовый арендный бизнес.
А раз это бизнес, то теперь его можно продать уже не просто как стены.
Вместе с помещением покупатель получает договор и ежемесячный доход. Ему не нужно самостоятельно искать арендатора и терять деньги, пока объект пустует.
Но зачем собственнику продавать то, что уже приносит деньги?
Потому что он может получить несколько лет будущей аренды сразу, направить эти деньги в другой объект и повторить всё заново.
Получается, один зарабатывает на том, что создаёт арендный бизнес. Другой покупает его, чтобы получать доход в дальнейшем.
Но есть один момент.
На самом деле покупатель приобретает не только помещение. Во многом он делает ставку на арендатора: будет ли тот платить, останется ли надолго и нужен ли вообще будет его бизнес через несколько лет.
И сегодня на втором показе мы столкнулись именно с этим.
Арендатор хороший. Помещение ему подходит. Но сфера, в которой он работает, постепенно умирает из-за развития ИИ.
Теперь думает не только он.
Думает и собственник.
👍4🔥2❤1💯1
Кофейни проигрывают супермаркетам
Главным конкурентом небольшой кофейни сегодня становится продуктовый магазин.
И для рынка коммерческой недвижимости это гораздо более серьёзный тренд, чем кажется.
В 2025 году рынок готовой еды в России вырос на 18,5%, до 1,12 трлн рублей. Продажи готовой еды у X5 выросли примерно на 35%, до 216 млрд рублей.
«Магнит» ещё в 2025 году продавал кофе навынос более чем в 3 000 магазинов у дома. Собственные пекарни работали примерно в 5 000 точек, корнеры с готовой едой более чем в 3 500.
Продуктовые сети постепенно забирают себе сценарий, который раньше принадлежал общепиту: кофе, выпечка, завтрак, перекус, готовый обед.
И преимущество здесь на стороне ритейла.
У супермаркета уже есть помещение, персонал и ежедневный трафик. Кофе для него всего лишь ещё одна позиция в корзине покупателя.
У отдельной кофейни экономика другая. Аренда 30–50 м², ремонт, оборудование, бариста. Всё это должен окупить в основном тот самый стакан кофе.
Теперь посмотрим на статистику самих кофеен.
По данным 2ГИС, за год к февралю 2026 года количество классических кофеен в России сократилось примерно на 13%, до 7,7 тыс.
В Москве на 12%.
В Петербурге на 23%.
При этом количество точек формата «кофе навынос» выросло примерно на 4%, до 9,3 тыс.
Сам кофе тоже становится дороже. По данным Check Index, в I квартале 2026 года медианный чек на горячий кофе в общепите вырос на 11%, а количество покупок сократилось на 4%.
Рынок начинает делиться на победителей и проигравших.
Проигрывать будут кофейни, которые продают обычный кофе проходящему трафику. Те самые 30–50 м² с капучино, американо и витриной с десертами.
Их продукт всё проще купить без отдельной кофейни.
Супермаркет. Пекарня. АЗС. Вендинг.
А выживут те, ради кого клиент готов зайти специально.
Drinkit с сильным продуктом, технологичностью и брендом. Surf Coffee с собственной культурой и аудиторией. «Кофемания» с едой, сервисом и полноценным ресторанным опытом. Сильные specialty-проекты со своей лояльной аудиторией.
Будущее кофейного рынка, на мой взгляд, на двух полюсах: либо кофе максимально дёшево и удобно внутри чужого трафика, либо сильный бренд, который создаёт собственный трафик.
Всё, что находится посередине, будет испытывать всё большее давление.
И отсюда вывод для собственника коммерческого помещения.
Я бы сегодня очень внимательно смотрел на кофейню как на арендатора 30–50 м². А если рядом уже есть «Пятёрочка», «Магнит» или другой продуктовый оператор с кофе и готовой едой, смотрел бы вдвойне внимательно.
Если бизнес арендатора держится на том, что мимо двери проходит человек, которому захотелось кофе, возможно, скоро этому человеку будет незачем открывать эту дверь.
Главным конкурентом небольшой кофейни сегодня становится продуктовый магазин.
И для рынка коммерческой недвижимости это гораздо более серьёзный тренд, чем кажется.
В 2025 году рынок готовой еды в России вырос на 18,5%, до 1,12 трлн рублей. Продажи готовой еды у X5 выросли примерно на 35%, до 216 млрд рублей.
«Магнит» ещё в 2025 году продавал кофе навынос более чем в 3 000 магазинов у дома. Собственные пекарни работали примерно в 5 000 точек, корнеры с готовой едой более чем в 3 500.
Продуктовые сети постепенно забирают себе сценарий, который раньше принадлежал общепиту: кофе, выпечка, завтрак, перекус, готовый обед.
И преимущество здесь на стороне ритейла.
У супермаркета уже есть помещение, персонал и ежедневный трафик. Кофе для него всего лишь ещё одна позиция в корзине покупателя.
У отдельной кофейни экономика другая. Аренда 30–50 м², ремонт, оборудование, бариста. Всё это должен окупить в основном тот самый стакан кофе.
Теперь посмотрим на статистику самих кофеен.
По данным 2ГИС, за год к февралю 2026 года количество классических кофеен в России сократилось примерно на 13%, до 7,7 тыс.
В Москве на 12%.
В Петербурге на 23%.
При этом количество точек формата «кофе навынос» выросло примерно на 4%, до 9,3 тыс.
Сам кофе тоже становится дороже. По данным Check Index, в I квартале 2026 года медианный чек на горячий кофе в общепите вырос на 11%, а количество покупок сократилось на 4%.
Рынок начинает делиться на победителей и проигравших.
Проигрывать будут кофейни, которые продают обычный кофе проходящему трафику. Те самые 30–50 м² с капучино, американо и витриной с десертами.
Их продукт всё проще купить без отдельной кофейни.
Супермаркет. Пекарня. АЗС. Вендинг.
А выживут те, ради кого клиент готов зайти специально.
Drinkit с сильным продуктом, технологичностью и брендом. Surf Coffee с собственной культурой и аудиторией. «Кофемания» с едой, сервисом и полноценным ресторанным опытом. Сильные specialty-проекты со своей лояльной аудиторией.
Будущее кофейного рынка, на мой взгляд, на двух полюсах: либо кофе максимально дёшево и удобно внутри чужого трафика, либо сильный бренд, который создаёт собственный трафик.
Всё, что находится посередине, будет испытывать всё большее давление.
И отсюда вывод для собственника коммерческого помещения.
Я бы сегодня очень внимательно смотрел на кофейню как на арендатора 30–50 м². А если рядом уже есть «Пятёрочка», «Магнит» или другой продуктовый оператор с кофе и готовой едой, смотрел бы вдвойне внимательно.
Если бизнес арендатора держится на том, что мимо двери проходит человек, которому захотелось кофе, возможно, скоро этому человеку будет незачем открывать эту дверь.
🔥5👏2💯2🤔1