😱 Что будет с семейной ипотекой после 1 октября?!

Разберемся уже сегодня в 18:00 в прямом эфире вместе с экспертами:

▪️Игорь Файнман, директор по работе с инвесторами мультирегионального девелопера «АПРИ»

▪️Владимир Жоков, эксперт рынка недвижимости

Обсудим главное:

➖ Ждать ли ажиотажа и повышения цен или все, кто хотел, уже запрыгнули «в последний вагон»?

➖ Как изменятся условия по семейной ипотеке?

➖ Упадут ли наконец цены в октябре, когда спрос снизится?

➖ Что застройщики будут предлагать вместо семейки: рассрочки, скидки, субсидированные ставки?

🔥 Приходите — будет полезно! Смотреть по ссылке 👇

YouTube
ВК

6 июля, 18:00
Бесплатно

💼 Почему отчетность девелопера читается иначе, чем отчетность IT, банков или ритейла

Продолжаем разбираться в специфике девелоперского бизнеса. У девелопера структура прибыли и долга отличается от других отраслей, поэтому привычные мультипликаторы стоит интерпретировать с учетом специфики бизнеса и других показателей, его характеризующих. Объясняем на пальцах.

🔵 Прибыль считают по ходу стройки, а деньги приходят в конце

В отличие от ритейла с коротким операционным циклом, в девелопменте строительство, финансовый результат и денежный поток отражают разные этапы реализации проекта. Выручку АПРИ признает постепенно, по мере готовности дома: построили условно треть — в отчет идет примерно треть выручки по проданным в нем квартирам.

При этом деньги покупателей все это время находятся на эскроу-счетах и становятся доступны компании только после сдачи дома. Поэтому часть прибыли отражается в отчетности раньше, чем денежные средства поступают компании

Для инвестора отсюда два вывода. Первый: прибыль девелопера — во многом расчетная. Ее считают по степени готовности домов, а та зависит от сметы на строительство. На практике эта оценка устойчива: в 2025 году АПРИ уточняла строительные бюджеты, но на готовность проектов и уже признанную выручку это существенно не повлияло. Второй: отдельно финансовый результат или денежный поток не дают полной картины динамики бизнеса. Их важно рассматривать в связке — вместе с ходом строительства, продажами и наполнением эскроу-счетов.

🔵 Долг выглядит внушающе, но обеспечен эскроу

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, деньги идут не строителю, а на специальный счет в банке — эскроу. Это как сейф: банк отдаст их застройщику только после сдачи дома. А строит компания пока на банковский кредит.

В этом и фокус. На бумаге у застройщика большой долг — тот самый кредит. Но в сейфе уже лежат деньги покупателей, которыми его и погасят. И чем больше денег в сейфе — то есть чем больше квартир продано, — тем дешевле кредит: банк видит, что деньги уже есть, и снижает ставку.

И тут — самое необычное: долг у застройщика уменьшается раньше, чем он вообще получит деньги. Приток денег на эскроу снижает сумму чистого долга компании. Так, у АПРИ приток денег покупателей на эскроу уменьшил чистый долг за январь 2026 на 2,1 млрд рублей. Общая цифра долга у застройщика сама по себе мало что говорит — большой долг здесь в порядке вещей. Важнее, из чего он состоит.

🔵 Что же важно видеть за цифрами отчетности застройщика?

Анализируем всю картину: сколько у компании земли, сколько проектов, на какой они стадии и сколько уже продано. У АПРИ на начало 2026 — 19 проектов в 6 регионах, земли больше 2 млн м², почти 980 тыс. м² уже построено и ещё 371 тыс. м² в стройке.

Важна и рентабельность — сколько из выручки остается прибылью. Ее показывает маржа по EBITDA: по сектору хорошим уровнем обычно называют 25–35%, а у АПРИ по итогам 2025 года она достигла 38% — плюс 5,7 п.п. за год за счёт роста самой EBITDA. В совокупности финансовые и операционные показатели позволяют увидеть бизнес в контексте полного девелоперского цикла — от формирования проектного портфеля и строительства до продаж, наполнения эскроу-счетов и завершения проектов.

💼 В четверг покажем стройдневник «Привилегии Дзен» — как проектный цикл выглядит вживую.

💼 В пятницу — #ВопросЭмитенту. Игорь Файнман ответит на вопрос подписчика про оценку девелопера. Присылайте вопросы в директ канала.

💼 APRInomics

Мы в Максе

#РынокВФокусе #АПРИномика #Девелопмент

💼 Эфир на канале «Деньги из Бетона» с участием ПАО «АПРИ»

💼 В недавнем эфире «Деньги из бетона – Недвижимость РФ» Мария Глухова, автор Telegram-канала «Деньги из бетона», Игорь Файнман, заместитель генерального директора по IR ПАО «АПРИ», и Владимир Жоков, эксперт рынка недвижимости, обсудили, что ждет семейную ипотеку в ближайшее время.

💼 Коротко – главные тезисы Игоря Файнмана:

🔵Как изменятся условия по семейной ипотеке?

Судя по опубликованным проектам, речь идет, например, об ограничении льготной ставки по семейной ипотеке 15 годами, а также увеличении ставки по сравнению с текущими 6% и ее модификации в зависимости от региона и от количества детей.
Отметим, что ставка по дальневосточной ипотеке составляет 2%. Кроме того, по основной ипотеке в остальных регионах ставки обсуждаются на 2 п.п. ниже, чем в столицах. Для АПРИ как мультирегионального девелопера это преимущество: значительная часть нашей аудитории попадает в более выгодные условия – мы, по сути, бенефициар этого изменения.

🔵Наблюдался ли ажиотаж среди покупателей на фоне новостей об изменении семейной ипотеки с 1 июля?

Относительно мая в июне спрос вырос примерно на четверть. Однако это был короткий эмоциональный всплеск, а не смена тренда. Настоящий пик покупательского интереса наблюдался в начале года в связи с февральскими изменениями правил семейной ипотеки.
Анонсированные на 1 июля изменения перенесены на 1 октября, отчего у покупателей появилось время, и паника ушла, что скорее оздоравливает спрос, чем разгоняет его.

🔵Какова доля семейной ипотеки в сделках ПАО «АПРИ» и как компания планирует адаптироваться к новым условиям?

Семейная ипотека – основной инструмент оплаты на первичном рынке в целом. У ПАО «АПРИ» ее доля высока, при этом находится в норме рынка – около 50%.
Для адаптации к обновленным условиям ПАО «АПРИ» будет придерживаться своей текущей стратегии диверсификации по продукту, от малоэтажных проектов до курортных форматов, а также диверсификации по регионам – мы уже работаем в 6 регионах и идем к 10 к 2028 году. Выбранные нами регионы по обсуждаемым параметрам реформы получают более мягкие условия, что является естественным хеджем против ужесточения в столицах.

🔵Ожидается ли повышенный спрос перед изменениями условий программы 1 октября?

Скорее всего, будет наблюдаться резкий, но короткий всплеск спроса, по аналогии с прошлыми периодами объявлений об изменениях в ипотеке. Однако программа работает давно, и платежеспособная часть целевой аудитории уже ей воспользовалась: сегмент в значительной степени выбран. Кроме того, рост выдачи ипотек в ответ на анонсы изменений часто ограничивается возможностями банков – даже при спросе не все желающие успеют получить одобрение до корректировки правил.

🔵Как изменения в семейной ипотеке могут отразиться на ценах на жилье?

Изменения в семейной ипотеке скорее замедлят рост цен, чем вызовут обвал. Платеж по тому же объекту может вырасти на треть, из‑за чего часть покупателей отложит сделки, не пройдет по долговой нагрузке или уйдет в более дешевый сегмент. Застройщики, скорее всего, будут давать скидки и акции, а не снижать прайс напрямую. В итоге – более жесткая конкуренция за покупателя и замедление роста, а не падение рынка.

💼 Полную запись эфира можно посмотреть в социальных сетях проекта «Деньги из бетона»:

🔵VK VIDEO
🔵YouTube
🔵RT
🔵ТГ ДиБ

Мы в Максе

🤩Стройдневник «Привилегия Дзен»

Показываем, как продвигается строительство проектов АПРИ.
Сегодня — «Привилегия Дзен» — новые кварталы, которые продолжают развитие флагманского проекта «ТвояПривилегия».

🤩 Особое внимание в проекте уделено атмосфере кварталов. В основе архитектурной концепции — восточный минимализм: лаконичные формы, теплые фактуры и спокойная цветовая гамма.

🤩 «ТвояПривилегия» уже доказала эффективность выбранной модели: сегодня доля продаж
(по сумме в ₽) на 2025 год второй очереди проекта в портфеле компании составляет 30%. Этот формат АПРИ масштабирует и в других регионах — в Екатеринбурге, где на проект приходится 14% продаж, и во Владивостоке, где продажи стартовали в марте 2026 года.

В видео — актуальный ход строительства и то, как проект постепенно приобретает свои будущие очертания.

#ПроектВФокусе #ПривилегияДзен #АПРИномика #АПРИ

💼APRInomics 📲Мы в Максе

💼"У девелоперов все настолько плохо?" или Пятничная рубрика #ВопросЭмитенту

— именно такой вывод можно сделать, если читать последние публикации в СМИ. Но соответствует ли это тому, что происходит на рынке на самом деле?

В новом выпуске Игорь Файнман комментирует публикации о состоянии девелоперского рынка (читать статью), объясняет, как складываются продажи у девелоперов, почему июнь оказался сильнее ожиданий и чего ожидает от второго полугодия на фоне предстоящих изменений в ипотечном регулировании.

Комментарий отражает личное мнение спикера и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

✏️ Вопросы для следующих выпусков можно присылать в директ канала.

#АПРИномика #ВопросЭмитенту #Девелопмент #ФондовыйРынок #АПРИ

💼APRInomics 📲Мы в Максе

💼 Новая неделя — новые материалы в АПРИномике

Информационный фон продолжает меняться практически каждый день, но одно остается неизменным: мы продолжаем разбирать рынок, девелопмент и инвестиции АПРИномике.

⚪️На этой неделе вас ждет больше материалов с Игорем Файнманом — директором по работе с инвесторами ПАО «АПРИ».

💼 Во вторник — новый обзор книги от Игоря Файнмана #ЧитаетФайнман. Без спойлеров: поговорим о книге, которая будет интересна тем, кто хочет лучше понимать бизнес, инвестиции и принятие решений.

💼 В четверг — рассказываем о проектах АПРИ #ПроектВФокусе.

💼 В пятницу — рубрика #ВопросЭмитенту. Игорь Файнман ответит на один из вопросов подписчиков о рынке, компании или инвестициях.
Если давно хотели что-то спросить — самое время написать нам в директ. Возможно, именно ваш вопрос станет темой следующего выпуска.

📈Желаем всем продуктивной недели!

#IRнеделя #АПРИномика

💼APRInomics 📲Мы в Максе

📚 Александр Аузан «Культурные коды экономики»

Книга Аузана — это попытка честно показать, как наши привычные «авось», недоверие и тяга к героизму прошивают экономику не хуже, чем налоги и ставка ЦБ. И почему без работы с культурой разговоры о «рывке» часто остаются лишь разговорами.

Автор показывает, что у каждой страны есть свой код — набор алгоритмов поведения, сформированных религией, историей, климатом, языком и даже агротехникой. Именно он во многом объясняет, почему соседние по карте страны могут отличаться по уровню благосостояния в разы.

В книге подробно разбираются культурные коды выживания, торговли и развития. Аузан объясняет, почему один код формирует экономику «выстоять любой ценой», другой — «заработать здесь и сейчас», а третий — «инвестировать в долгосрочные проекты и институты». Отдельное внимание уделено доверию: низкий уровень доверия к людям и институтам становится тем самым «трением» в обществе, которое замедляет экономический рост не меньше, чем транзакционные издержки влияют на стоимость капитала.

Для России Аузан предлагает неприятную, но полезную для инвестора мысль: мы — биполярная страна, где мегаполисы живут по индивидуалистской логике, а большая часть страны — по коллективистской. К этому добавляется антропология недоверия: железные двери 90-х, привычка ждать подвоха от государства, бизнеса и даже соседей. Всё это напрямую влияет на развитие финансовых рынков и институтов.

Эта книга отвечает на вопрос «Почему мы живем так, как живем?» и честно показывает, какие черты нашего характера становятся нашим преимуществом — например, креативность и способность быстро мобилизоваться, — а какие тормозят развитие капитала и предпринимательства.

❕ Если вы управляете капиталом или просто хотите лучше понимать, почему экономика развивается именно так, а не иначе, эта книга станет хорошей картой культурных рисков. Она помогает увидеть, где модель «выжить» подрывает долгосрочные инвестиции, а где появляются предпосылки для перехода к модели развития.

Я прочитал эту книгу — и теперь она занимает свое место в моей библиотеке. Рекомендую.

#ЧитаетФайнман #АПРИномика

💼APRInomics 📲Мы в Максе

💼 Операционные результаты ПАО «АПРИ» за 1 полугодие 2026 года: продажи выросли в 1,5 раза несмотря на высокую ключевую ставку

💼 Объём продаж в 1 полугодии 2026 года вырос на 48% г/г и составил 72,62 тыс. м².

💼 В денежном выражении объём продаж в 1 полугодии 2026 года увеличился на 54% г/г и составил 11,1 млрд рублей.

💼 Рост средней цены за квадратный метр по результатам 1 полугодия 2026 года составил 4,2% г/г (152,8 тыс. руб. за м² против 146,7 тыс. руб. за м²).

💼 По результатам 1 полугодия 2026 года доля сделок с использованием ипотеки в общем количестве заключенных договоров составила 83%.

💼 В 1 полугодии 2026 года введено в эксплуатацию 37,46 тыс. м² (+89% г/г) жилья и коммерческих помещений в проектах «ТвояПривилегия» в г. Челябинск, «ТвояПривилегия» в г. Екатеринбург и «Притяжение» в г. Челябинск.

💼 Объём текущего строительства ПАО «АПРИ» на 30.06.2026 составил 370,61 тыс. м² (+2% г/г).

«Сегодня мы представляем сильные операционные результаты, достигнутые несмотря на высокую ключевую ставку, слабую макроэкономическую среду и существенные изменения условий льготной ипотеки. Уверенный рост подтверждает устойчивость нашей модели: объёмы реализации в метрах и в деньгах выросли в полтора раза – до 72,6 тыс. м² и 11,1 млрд рублей. Помогли и внешние факторы: рынок становится менее концентрированным, спрос смещается в регионы, а в июне мы зафиксировали всплеск заявок по семейной ипотеке перед возможными корректировками программы. Вместе с качественным земельным банком и востребованностью наших проектов это обеспечило уверенный рост продаж», – прокомментировал результаты за 1 полугодие 2026 года заместитель генерального директора по IR ПАО «АПРИ» Игорь Файнман.

«Мы уверены в перспективах, но трезво оцениваем рынок: к концу 2026 года продажи будут осуществляться в большинстве регионов присутствия, что обеспечит расширение портфеля и рост денежного потока. Мы сохраняем жёсткую дисциплину в части темпов запуска новых проектов и контроля издержек, а стабильный операционный поток укрепляет запас прочности. Масштабируемая в регионах присутствия модель комплексного развития территорий, объединяющая современное жильё, инфраструктуру и рекреационные объекты, обеспечивает стабильный спрос и позволяет поддерживать ценовые параметры проектов даже в условиях непростой рыночной конъюнктуры», – отметил Председатель Совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян.

💼 Подробнее в нашем пресс-релизе

📲 Мы в Максе

Ну что, возвращаюсь 👋

Соскучился по авторскому формату — возвращаю. Будем разбирать экономику, инвестиции и учиться думать как инвесторы.

Спойлер: кнопки «Бабло» не будет. Она всё равно не работает 😄

С чего начнём — рассказываю в кружке 👆