💼 Ипотека, рассрочка, лизинг: чем девелоперы поддерживают спрос

При покупке жилья ключевой вопрос — какой ежемесячный платеж выдержит семья.

Отсюда три механики, важные для девелоперов: льготная ипотека, рассрочка и лизинг.

1. Льготная ипотека — снижает платеж
Государство субсидирует ставку, платеж падает, больше семей проходят скоринг, девелопер получает сделку через ДДУ и эскроу. Поэтому льготные программы остаются каркасом спроса на первичном рынке.

По данным ДОМ.РФ (приводит «Коммерсантъ»), за пять месяцев 2026 года выдача льготной ипотеки превысила 1,1 трлн руб., из них семейная — 936 млрд руб. и 158 тыс. кредитов.

Обратная сторона: чем выше доля льготной ипотеки, тем сильнее продажи зависят от правил программы — лимитов, ставок, требований к семье, региону и площади.

2. Рассрочка — откладывает платеж

Подходит тем, кто готов купить, но не хочет брать ипотеку по текущей ставке: покупатель фиксирует квартиру и цену, вносит первый взнос, остальное платит частями.

При использовании механизма рассрочки девелопер получает продажи сегодня, но часть денег - только в будущем, поэтому возрастает риск просрочек, возвратов и дополнительной нагрузки на денежный поток.

Поэтому рассрочка работает только при достаточном первом взносе и коротком сроке.

Движение.ру отмечает, что после изменения семейной ипотеки девелоперы могут активнее возвращаться к собственным рассрочкам; участники рынка допускают снижение продаж в сегменте семейной ипотеки на 10–15%.

3. Лизинг — отделяет пользование от покупки

В России пока нераспространенная модель финансирования. Логика: покупатель сначала получает право пользоваться объектом, собственность переходит позже.

Ближайший по смыслу пример — корейская модель jeonse: арендатор вносит крупный возвратный депозит (обычно 50–80% стоимости жилья), живет без ежемесячной аренды, а собственник использует депозит как дешевый источник капитала. Модель прижилась из-за дорогой недвижимости, высокой плотности и низкой доступности классической ипотеки.

В России конструкция другая: закон о финансовой аренде допускает лизинг зданий и сооружений, но не земельных участков.

Поэтому в жилье лизинг — это апартаменты, корпоративное и сервисное жилье, коммерция или схемы «пользование/аренда с последующим выкупом».

💼 В АПРИ, доля договоров с ипотекой за 2025 год составила 62% — ипотека остается значимым каналом. Рассрочку компания применяет точечно, только в проектах бизнес класса с высокой долей первоначального платежа.

Итог: льготная ипотека снижает платеж, рассрочка переносит его во времени, лизинг меняет саму конструкцию пользования и выкупа. Устойчивее не тот, у кого одна «волшебная» механика, а кто управляет сочетанием продукта, региона, стадии проекта и каналов финансирования.

Мы в Максе

#РынокВФокусе #АПРИномика #Девелопмент

💼 ПАО «АПРИ» в эфире программы «Частная собственность» от РБК Инвестиции

💼 Заместитель генерального директора по IR ПАО «АПРИ» Игорь Файнман принял участие в эфире программы «Частная собственность» от РБК Инвестиции.

💼 Ведущие и гости программы среди прочего обсудили новости рынка недвижимости, оценили результаты девелоперов за первые три месяца 2026 года, проанализировали, какие структурные изменения провлияли на рынок жилья в первом квартале 2026 года, а также спросили у представителей крупных застройщиков, как для них начался 2026 год и какие перспективы они видят впереди.

💼 Игорь Файнман отметил:

Для ПАО «АПРИ» 2026 год начался хорошо благодаря изменениям в условиях семейной ипотеки. Отмена возможности купить вторую квартиру по условиям льготной ипотеки вызвала определенный ажиотаж на рынке и, как следствие, рост продаж. Благодаря этому росту Группа увеличила продажи в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2025 года.
Во второе полугодие ПАО «АПРИ» смотрит с осторожным оптимизмом по трем основным причинам. Во-первых, снижение ключевой ставки. Во-вторых, появление льготных программ в банках. В-третьих, у АПРИ идет активное увеличение регионов присутствия и регионов продаж.

💼 Полную запись эфира можно посмотреть в социальных сетях РБК Инвестиции:

🔵 VK VIDEO
🔵 YouTube

Мы в Максе

Проект в фокусе — ЖК «Твоя Привилегия»

В рубрике продолжаем рассказывать о проектах АПРИ в разных регионах.

💼 Сегодня в центре внимания — ЖК «Твоя Привилегия» во Владивостоке. Проект расположен на острове Русский, рядом с природными территориями и побережьем.

💼 Для АПРИ Владивосток — важная точка регионального развития. Это рынок, где спрос на качественное жилье дополнительно поддерживается механизмами господдержки, в том числе Дальневосточной и арктической ипотекой. По условиям программы заемщики могут оформить кредит по ставке не более 2% годовых на покупку или строительство жилья на территории ДФО. Программа действует до 31 декабря 2030 года.

💼 В основе проекта — малоэтажная застройка, благоустроенные общественные пространства и продуманная инфраструктура для повседневной жизни. Здесь предусмотрены прогулочные маршруты, места для отдыха, детские и спортивные площадки, а также коммерческие помещения на первых этажах.

⬆️В видео показываем концепцию проекта и рассказываем, каким будет новый жилой комплекс⬆️

#ПроектВФокусе #ТвояПривилегия #АПРИномика #АПРИ

💼 APRInomics

💼 Акционеры ПАО «АПРИ» приняли решения по вопросам годового Общего собрания

💼 Сегодня состоялось годовое заседание Общего собрания акционеров ПАО «АПРИ», на котором были рассмотрены результаты деятельности Группы за 2025 год и приняты решения по повестке.

💼 По итогам заседания принято решение не выплачивать дивиденды по обыкновенным акциям ПАО «АПРИ» за 2025 год.

💼 Решение принято в соответствии с рекомендацией Совета директоров и дивидендной политикой Группы, предусматривающей оценку совокупности факторов, таких как наличие положительного чистого денежного потока, характеристики полученных неденежных доходов и расходов, прогноз денежных поступлений, будущих перспектив развития и общими условиями ведения бизнеса. Такой подход обеспечивает оптимальное распределение прибыли между дивидендными выплатами и её капитализацией в интересах долгосрочного развития Группы.

💼 Решение соответствует долгосрочным приоритетам развития Группы и не исключает возможности возобновления регулярных дивидендных выплат в будущем.

Реинвестирование части прибыли позволит укрепить её рыночные позиции, поддержать уверенный рост акционерной стоимости и создать основу для формирования устойчивой дивидендной истории в будущем.

💼 Акционеры приняли решения по вопросам избрания членов Совета директоров и назначения аудиторской организации.

💼 Отчетность за 2025 год и документы опубликованы на портале для инвесторов Группы в разделе «Раскрытие информации», а также на странице компании на сервере раскрытия информации Интерфакс.

💼 Пятничная рубрика в режиме T+1

Не успели выйти вчера, но #ВопросЭмитенту остается на связи.

Сегодня — комментарий Игоря Файнмана по решению годового собрания акционеров не выплачивать дивиденды за 2025 год.

Игорь объясняет, почему компания сейчас делает акцент на развитии: реализации проектов в новых регионах, включая Ленинградскую область, Кавминводы и остров Русский.

💼 Вопросы для следующих выпусков можно присылать в директ канала.

#АПРИномика #ВопросЭмитенту #ФондовыйРынок #Облигации
#АПРИ

💼 На этой неделе разберем как устроена оценка девелопера на фондовом рынке

Российский рынок акций просел с начала года. Индекс МосБиржи держится около 2200 пунктов — примерно −19% с января. Широкий рынок ушел недалеко.

Для инвестора здесь важна холодная голова. Дешевый рынок — еще не значит выгодный. Особенно если речь идет о девелоперах: этот сектор нельзя оценивать так же, как IT, банки или ритейл.

У девелопера прибыль, долг и денежный поток завязаны на проектный цикл. Земля покупается заранее, строительство финансируется до признания выручки, продажи идут через эскроу, а результат раскрывается постепенно — по мере готовности и ввода объектов.

На этой неделе разбираемся, как за низкой ценой разглядеть реальную стоимость девелоперского бизнеса.

💼 Во вторник разберем, почему девелоперов нельзя оценивать по мультипликаторам так же, как IT, банки или ритейл.

💼 В четверг заглянем на площадку «Привилегии Дзен» — нового квартала в районе «ТвояПривилегия» в Челябинске. Малоэтажные дома на берегу Шершнёвского водохранилища. Покажем стройдневник: на каком этапе объект и как он растет.

💼 В пятницу — рубрика #ВопросЭмитенту.
Игорь Файнман ответит на вопрос подписчика. Присылайте свои в директ канала — про акции, облигации, проекты, продажи, земельный банк, стратегию и бизнес-модель АПРИ.

Мы в Максе

#IRнеделя #АПРИномика

😱 Что будет с семейной ипотекой после 1 октября?!

Разберемся уже сегодня в 18:00 в прямом эфире вместе с экспертами:

▪️Игорь Файнман, директор по работе с инвесторами мультирегионального девелопера «АПРИ»

▪️Владимир Жоков, эксперт рынка недвижимости

Обсудим главное:

➖ Ждать ли ажиотажа и повышения цен или все, кто хотел, уже запрыгнули «в последний вагон»?

➖ Как изменятся условия по семейной ипотеке?

➖ Упадут ли наконец цены в октябре, когда спрос снизится?

➖ Что застройщики будут предлагать вместо семейки: рассрочки, скидки, субсидированные ставки?

🔥 Приходите — будет полезно! Смотреть по ссылке 👇

YouTube
ВК

6 июля, 18:00
Бесплатно

💼 Почему отчетность девелопера читается иначе, чем отчетность IT, банков или ритейла

Продолжаем разбираться в специфике девелоперского бизнеса. У девелопера структура прибыли и долга отличается от других отраслей, поэтому привычные мультипликаторы стоит интерпретировать с учетом специфики бизнеса и других показателей, его характеризующих. Объясняем на пальцах.

🔵 Прибыль считают по ходу стройки, а деньги приходят в конце

В отличие от ритейла с коротким операционным циклом, в девелопменте строительство, финансовый результат и денежный поток отражают разные этапы реализации проекта. Выручку АПРИ признает постепенно, по мере готовности дома: построили условно треть — в отчет идет примерно треть выручки по проданным в нем квартирам.

При этом деньги покупателей все это время находятся на эскроу-счетах и становятся доступны компании только после сдачи дома. Поэтому часть прибыли отражается в отчетности раньше, чем денежные средства поступают компании

Для инвестора отсюда два вывода. Первый: прибыль девелопера — во многом расчетная. Ее считают по степени готовности домов, а та зависит от сметы на строительство. На практике эта оценка устойчива: в 2025 году АПРИ уточняла строительные бюджеты, но на готовность проектов и уже признанную выручку это существенно не повлияло. Второй: отдельно финансовый результат или денежный поток не дают полной картины динамики бизнеса. Их важно рассматривать в связке — вместе с ходом строительства, продажами и наполнением эскроу-счетов.

🔵 Долг выглядит внушающе, но обеспечен эскроу

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, деньги идут не строителю, а на специальный счет в банке — эскроу. Это как сейф: банк отдаст их застройщику только после сдачи дома. А строит компания пока на банковский кредит.

В этом и фокус. На бумаге у застройщика большой долг — тот самый кредит. Но в сейфе уже лежат деньги покупателей, которыми его и погасят. И чем больше денег в сейфе — то есть чем больше квартир продано, — тем дешевле кредит: банк видит, что деньги уже есть, и снижает ставку.

И тут — самое необычное: долг у застройщика уменьшается раньше, чем он вообще получит деньги. Приток денег на эскроу снижает сумму чистого долга компании. Так, у АПРИ приток денег покупателей на эскроу уменьшил чистый долг за январь 2026 на 2,1 млрд рублей. Общая цифра долга у застройщика сама по себе мало что говорит — большой долг здесь в порядке вещей. Важнее, из чего он состоит.

🔵 Что же важно видеть за цифрами отчетности застройщика?

Анализируем всю картину: сколько у компании земли, сколько проектов, на какой они стадии и сколько уже продано. У АПРИ на начало 2026 — 19 проектов в 6 регионах, земли больше 2 млн м², почти 980 тыс. м² уже построено и ещё 371 тыс. м² в стройке.

Важна и рентабельность — сколько из выручки остается прибылью. Ее показывает маржа по EBITDA: по сектору хорошим уровнем обычно называют 25–35%, а у АПРИ по итогам 2025 года она достигла 38% — плюс 5,7 п.п. за год за счёт роста самой EBITDA. В совокупности финансовые и операционные показатели позволяют увидеть бизнес в контексте полного девелоперского цикла — от формирования проектного портфеля и строительства до продаж, наполнения эскроу-счетов и завершения проектов.

💼 В четверг покажем стройдневник «Привилегии Дзен» — как проектный цикл выглядит вживую.

💼 В пятницу — #ВопросЭмитенту. Игорь Файнман ответит на вопрос подписчика про оценку девелопера. Присылайте вопросы в директ канала.

💼 APRInomics

Мы в Максе

#РынокВФокусе #АПРИномика #Девелопмент

💼 Эфир на канале «Деньги из Бетона» с участием ПАО «АПРИ»

💼 В недавнем эфире «Деньги из бетона – Недвижимость РФ» Мария Глухова, автор Telegram-канала «Деньги из бетона», Игорь Файнман, заместитель генерального директора по IR ПАО «АПРИ», и Владимир Жоков, эксперт рынка недвижимости, обсудили, что ждет семейную ипотеку в ближайшее время.

💼 Коротко – главные тезисы Игоря Файнмана:

🔵Как изменятся условия по семейной ипотеке?

Судя по опубликованным проектам, речь идет, например, об ограничении льготной ставки по семейной ипотеке 15 годами, а также увеличении ставки по сравнению с текущими 6% и ее модификации в зависимости от региона и от количества детей.
Отметим, что ставка по дальневосточной ипотеке составляет 2%. Кроме того, по основной ипотеке в остальных регионах ставки обсуждаются на 2 п.п. ниже, чем в столицах. Для АПРИ как мультирегионального девелопера это преимущество: значительная часть нашей аудитории попадает в более выгодные условия – мы, по сути, бенефициар этого изменения.

🔵Наблюдался ли ажиотаж среди покупателей на фоне новостей об изменении семейной ипотеки с 1 июля?

Относительно мая в июне спрос вырос примерно на четверть. Однако это был короткий эмоциональный всплеск, а не смена тренда. Настоящий пик покупательского интереса наблюдался в начале года в связи с февральскими изменениями правил семейной ипотеки.
Анонсированные на 1 июля изменения перенесены на 1 октября, отчего у покупателей появилось время, и паника ушла, что скорее оздоравливает спрос, чем разгоняет его.

🔵Какова доля семейной ипотеки в сделках ПАО «АПРИ» и как компания планирует адаптироваться к новым условиям?

Семейная ипотека – основной инструмент оплаты на первичном рынке в целом. У ПАО «АПРИ» ее доля высока, при этом находится в норме рынка – около 50%.
Для адаптации к обновленным условиям ПАО «АПРИ» будет придерживаться своей текущей стратегии диверсификации по продукту, от малоэтажных проектов до курортных форматов, а также диверсификации по регионам – мы уже работаем в 6 регионах и идем к 10 к 2028 году. Выбранные нами регионы по обсуждаемым параметрам реформы получают более мягкие условия, что является естественным хеджем против ужесточения в столицах.

🔵Ожидается ли повышенный спрос перед изменениями условий программы 1 октября?

Скорее всего, будет наблюдаться резкий, но короткий всплеск спроса, по аналогии с прошлыми периодами объявлений об изменениях в ипотеке. Однако программа работает давно, и платежеспособная часть целевой аудитории уже ей воспользовалась: сегмент в значительной степени выбран. Кроме того, рост выдачи ипотек в ответ на анонсы изменений часто ограничивается возможностями банков – даже при спросе не все желающие успеют получить одобрение до корректировки правил.

🔵Как изменения в семейной ипотеке могут отразиться на ценах на жилье?

Изменения в семейной ипотеке скорее замедлят рост цен, чем вызовут обвал. Платеж по тому же объекту может вырасти на треть, из‑за чего часть покупателей отложит сделки, не пройдет по долговой нагрузке или уйдет в более дешевый сегмент. Застройщики, скорее всего, будут давать скидки и акции, а не снижать прайс напрямую. В итоге – более жесткая конкуренция за покупателя и замедление роста, а не падение рынка.

💼 Полную запись эфира можно посмотреть в социальных сетях проекта «Деньги из бетона»:

🔵VK VIDEO
🔵YouTube
🔵RT
🔵ТГ ДиБ

Мы в Максе

🤩Стройдневник «Привилегия Дзен»

Показываем, как продвигается строительство проектов АПРИ.
Сегодня — «Привилегия Дзен» — новые кварталы, которые продолжают развитие флагманского проекта «ТвояПривилегия».

🤩 Особое внимание в проекте уделено атмосфере кварталов. В основе архитектурной концепции — восточный минимализм: лаконичные формы, теплые фактуры и спокойная цветовая гамма.

🤩 «ТвояПривилегия» уже доказала эффективность выбранной модели: сегодня доля продаж
(по сумме в ₽) на 2025 год второй очереди проекта в портфеле компании составляет 30%. Этот формат АПРИ масштабирует и в других регионах — в Екатеринбурге, где на проект приходится 14% продаж, и во Владивостоке, где продажи стартовали в марте 2026 года.

В видео — актуальный ход строительства и то, как проект постепенно приобретает свои будущие очертания.

#ПроектВФокусе #ПривилегияДзен #АПРИномика #АПРИ

💼APRInomics 📲Мы в Максе

💼"У девелоперов все настолько плохо?" или Пятничная рубрика #ВопросЭмитенту

— именно такой вывод можно сделать, если читать последние публикации в СМИ. Но соответствует ли это тому, что происходит на рынке на самом деле?

В новом выпуске Игорь Файнман комментирует публикации о состоянии девелоперского рынка (читать статью), объясняет, как складываются продажи у девелоперов, почему июнь оказался сильнее ожиданий и чего ожидает от второго полугодия на фоне предстоящих изменений в ипотечном регулировании.

Комментарий отражает личное мнение спикера и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

✏️ Вопросы для следующих выпусков можно присылать в директ канала.

#АПРИномика #ВопросЭмитенту #Девелопмент #ФондовыйРынок #АПРИ

💼APRInomics 📲Мы в Максе

💼 Новая неделя — новые материалы в АПРИномике

Информационный фон продолжает меняться практически каждый день, но одно остается неизменным: мы продолжаем разбирать рынок, девелопмент и инвестиции АПРИномике.

⚪️На этой неделе вас ждет больше материалов с Игорем Файнманом — директором по работе с инвесторами ПАО «АПРИ».

💼 Во вторник — новый обзор книги от Игоря Файнмана #ЧитаетФайнман. Без спойлеров: поговорим о книге, которая будет интересна тем, кто хочет лучше понимать бизнес, инвестиции и принятие решений.

💼 В четверг — рассказываем о проектах АПРИ #ПроектВФокусе.

💼 В пятницу — рубрика #ВопросЭмитенту. Игорь Файнман ответит на один из вопросов подписчиков о рынке, компании или инвестициях.
Если давно хотели что-то спросить — самое время написать нам в директ. Возможно, именно ваш вопрос станет темой следующего выпуска.

📈Желаем всем продуктивной недели!

#IRнеделя #АПРИномика

💼APRInomics 📲Мы в Максе

📚 Александр Аузан «Культурные коды экономики»

Книга Аузана — это попытка честно показать, как наши привычные «авось», недоверие и тяга к героизму прошивают экономику не хуже, чем налоги и ставка ЦБ. И почему без работы с культурой разговоры о «рывке» часто остаются лишь разговорами.

Автор показывает, что у каждой страны есть свой код — набор алгоритмов поведения, сформированных религией, историей, климатом, языком и даже агротехникой. Именно он во многом объясняет, почему соседние по карте страны могут отличаться по уровню благосостояния в разы.

В книге подробно разбираются культурные коды выживания, торговли и развития. Аузан объясняет, почему один код формирует экономику «выстоять любой ценой», другой — «заработать здесь и сейчас», а третий — «инвестировать в долгосрочные проекты и институты». Отдельное внимание уделено доверию: низкий уровень доверия к людям и институтам становится тем самым «трением» в обществе, которое замедляет экономический рост не меньше, чем транзакционные издержки влияют на стоимость капитала.

Для России Аузан предлагает неприятную, но полезную для инвестора мысль: мы — биполярная страна, где мегаполисы живут по индивидуалистской логике, а большая часть страны — по коллективистской. К этому добавляется антропология недоверия: железные двери 90-х, привычка ждать подвоха от государства, бизнеса и даже соседей. Всё это напрямую влияет на развитие финансовых рынков и институтов.

Эта книга отвечает на вопрос «Почему мы живем так, как живем?» и честно показывает, какие черты нашего характера становятся нашим преимуществом — например, креативность и способность быстро мобилизоваться, — а какие тормозят развитие капитала и предпринимательства.

❕ Если вы управляете капиталом или просто хотите лучше понимать, почему экономика развивается именно так, а не иначе, эта книга станет хорошей картой культурных рисков. Она помогает увидеть, где модель «выжить» подрывает долгосрочные инвестиции, а где появляются предпосылки для перехода к модели развития.

Я прочитал эту книгу — и теперь она занимает свое место в моей библиотеке. Рекомендую.

#ЧитаетФайнман #АПРИномика

💼APRInomics 📲Мы в Максе