💼 Как АПРИ смотрит на продажи во втором полугодии 2026 года?

В пятничной рубрике #ВопросЭмитенту разбираем вопрос о динамике продаж АПРИ во втором полугодии 2026 года.

В фокусе выпуска — вопрос инвестора:

Как компания прогнозирует продажи во втором полугодии 2026 года?

На вопрос ответит Игорь Файнман, директор по работе с инвесторами ПАО «АПРИ».

Ответ не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

💼 Вопросы для следующих выпусков можно присылать в директ канала.

#ВопросЭмитенту #АПРИномика #Девелопмент #АПРИ

💼 АПРИ — на конференции Смартлаб

В кружке — главные темы, которые сейчас обсуждает рынок: ключевая ставка, динамика индекса Мосбиржи и рынки акций и облигаций.

#АПРИномика #ВопросЭмитенту #Смартлаб #Облигации

💼 На этой неделе разберем, как меняются ипотечные условия для девелоперов

На рынке сразу две важные темы: медленное снижение ключевой ставки и обсуждение новых параметров семейной ипотеки.

19 июня Банк России снизил ключевую ставку на 25 б.п., до 14,25%. Сигнал для рынка осторожный: смягчение продолжается, но быстрым его назвать нельзя.

Параллельно обсуждается изменение семейной ипотеки: возможны дифференцированные ставки и лимиты в зависимости от состава семьи и региона.

💼 Во вторник разберем, что это значит для девелоперов:
как медленное снижение ставки влияет на рыночную ипотеку, почему льготные программы остаются важным фактором спроса и почему инвестору нужно смотреть не только на ставку, но и на продукт, географию, стадию проектов и структуру продаж.

💼 В четверг — продолжим показывать ключевые проекты АПРИ в динамике.

💼 В пятницу — рубрика #ВопросЭмитенту: Игорь Файнман ответит на один из вопросов недели.

Вопросы можно присылать в директ канала: про проекты, облигации, продажи, земельный банк, стратегию и бизнес-модель АПРИ.

#IRнеделя #АПРИномика #АПРИ

💼 ПАО «АПРИ» на Smart-Lab Conf в Санкт-Петербурге

💼 20 июня в Санкт-Петербурге прошла 38 крупнейшая конференция для инвесторов и трейдеров Smart-Lab Conf, в которой ПАО «АПРИ» приняло участие!

💼 На сессии, посвященной ПАО «АПРИ», заместитель генерального директора по IR ПАО «АПРИ» Игорь Файнман осветил множество вопросов, касающихся сферы девелопмента в общем и ПАО «АПРИ» в частности.

💼 Коротко – главные тезисы:

Актуальные новости 2026 года
На Петербургском международном экономическом форуме АПРИ и Банк ВТБ заключили стратегическое соглашение о сотрудничестве, в рамках которого банк предоставил льготное финансирование на 7,2 млрд рублей для всесезонного курорта «Фанпарк» под Челябинском. АПРИ также заключило соглашение с Cosmos Hotel Group: отель в составе «Фанпарка» будет работать под брендом Cosmos Smart.

Планы на 2026 год
Основная задача девелопера – строить и продавать. На второе полугодие смотрим с осторожным оптимизмом по трем причинам. Первая – снижение ключевой ставки. Вторая – новые ипотечные программы: 7% на 7 лет с переходом на рыночную и 11,9% от Сбера на весь срок – уже не заградительные ставки. Третья – выход в новые регионы: в 2025 продавали в двух городах, в 2026 работаем уже в шести. И самое важное – планируем завершить основную часть «Фанпарка».

Сотрудничество с Союзмультфильмом
Интерактивные парки «Союзмультпарк» станут частью инфраструктуры наших проектов. Первый такой проект – «Фанпарк» в Челябинске, дальше планируем тиражировать в других регионах. Раньше такие парки открывались как отдельные городские площадки (Москва, Казань), теперь – часть инфраструктуры проектов КРТ. Для покупателей жилья это дополнительная ценность в виде уникальной городской среды для семей с детьми.

 

Рост финансовых расходов
Рост чистых финансовых расходов обусловлен прежде всего увеличением процентных ставок, так как на проектное финансирование на конец 2025 года приходилось порядка 80% корпоративного долга (в 1 кв. 2026 г. 75%), а оно в основной части привязано к ставке ЦБ. Ключевая ставка ЦБ находится в тренде постепенного снижения, что в будущем должно снизить процентные расходы.

💼 Спасибо каждому, кто пришел поддержать ПАО «АПРИ» на конференции Smart-Lab Conf! Мы высоко ценим ваш интерес к ПАО «АПРИ»! Ждем вас на наших следующих мероприятиях!

💼 Ознакомиться с материалами, которые были представлены в ходе выступления, можно по ссылке

💼 Ставка медленно идёт вниз: что это меняет для девелоперов и инвесторов

19 июня ЦБ снизил ключевую ставку всего на 25 б.п. — до 14,25% годовых, хотя рынок ждал шаг в 50 б.п. Сигнал жёсткий: кредитование ускорилось, бюджет стимулирует экономику — траектория ставки может оказаться выше прежних расчётов. Прогнозы на конец года ухудшились: вместо 12% теперь говорят про 12,75–13%. Снижение есть, но медленное — выигрывают не те, кто ждёт «дешёвых денег», а те, кто умеет расти уже сейчас.

💼 Рыночная ипотека: оживает, но медленно

При ставке ~14% рыночные ипотечные ставки остаются двузначными. Каждые 25 б.п. почти не меняют платёж — резкого разворота спроса ждать рано. Продажи новостроек с ипотекой в Москве упали почти на треть за год, а рост цен на первичке во II квартале практически встал: +0,2% по 40 локациям. Средний дисконт держится около 6%. Рынок остывает — и разрыв между сильными и слабыми игроками становится особенно заметным.

💼 Льготные программы всё ещё каркас спроса, но доля рыночной ипотеки растет

По данным ДОМ.РФ, рост ипотеки в 2026 году всё больше идёт за счёт рыночных программ: доля господдержки упала с 80% в I полугодии 2025-го до 62% в I полугодии 2026-го. Спрос смещается на вторичку: её доля выросла с 39% до 52% (ДОМ.РФ Аналитика).

Льготную ипотеку перенастраивают: с 1 июля у семейной ипотеки — дифференциация ставки по числу детей (1 ребёнок — 10–12%, 2 — 6%, 3+ — 2–4%) и рост лимитов в 1,5 раза при покупке от 60 кв. м.

Опора на одну льготную программу больше не работает — вперёд выходят те, кто балансирует собственные программы, рассрочки и рыночную ипотеку.

💼 Почему спрос так чувствителен к ставке

Доклад ВЦИОМ «Жильё будущего» (2026): модель «льготная ипотека + рынок» исчерпана. За 5 лет жильё подорожало вдвое, доходы — менее чем на 20%. «Комфортная» ставка для семей — 9–10%, реальность — ~20–21% по вторичке. 87% откладывающих рождение ребёнка винят жилищные условия, лишь 34% семей могут дать каждому ребёнку отдельную комнату. Адресная поддержка спроса останется приоритетом надолго.

💼 Что это значит для инвестора
Смотреть только на ставку — ошибка. Доходность определяет сам проект:

🔵 Продукт — студии теряют актуальность (запрет на квартиры <28 кв. м), выигрывает семейный формат (3–4 комнаты, 76–100 кв. м).

🔵 География — рынок расслаивается: где-то рост (Ульяновск +7,7%), где-то коррекция (Ростов −6,2%).

🔵 Стадия — заработать на покупке «на котловане» уже не получится автоматически. На первый план выходит финмодель и наполняемость эскроу.

🔵 Структура продаж — чем меньше зависимость от одной льготной программы, тем устойчивее застройщик.

💼 Почему АПРИ чувствует себя уверенно

Для АПРИ ипотечный фактор существенен: доля договоров с ипотекой — 62%. Но широкий портфель позволяет расти даже на охлаждающемся рынке: объём продаж в 1 квартале 2026 года вырос в 2,8 раза год к году — до 40,29 тыс. кв. м, в деньгах — в 2,9 раза, до 6,17 млрд руб., при росте средней цены метра на 4,3%. Компания подытожила квартал как подтверждение курса на высокую рентабельность.

Секрет — в диверсификации: региональной, продуктовой и форматной, плюс диверсификация источников финансирования — облигации, продажа долей в спецзастройщиках, проектное и бридж-финансирование. Когда деньги дорогие, а спрос остывает, устойчивость определяется не ставкой ЦБ, а тем, насколько бизнес не завязан на один канал капитала и один канал продаж. Рынок это замечает: бумаги держатся уверенно и торгуются заметно выше цены IPO.

📌 Итог: ставка идёт вниз медленно, рынок остывает, цены замерли. В такой среде выигрывает не тот, кто угадал ставку, а тот, кто выбрал правильный продукт в правильной локации с устойчивой финмоделью и диверсифицированным финансированием. АПРИ показывает, что расти можно и сейчас — и в этом её ответ рынку.

Не является инвестиционной рекондацией.

#АПРИ #АПРИномика #РынокВФокусе #Девелопмент

💼 Стройдневник ЖК «Грани»

Продолжаем показывать ключевые проекты АПРИ в динамике.

Сегодня — отчет со строительной площадки ЖК «Грани». Это проект бизнес-класса в центре Челябинска, рядом с центральным парком и городским бором.

В этом жилом комплексе мы реализовали концепцию комфортного города в одном доме. Здесь сервисы, прогулки, повседневные маршруты объединены в единую среду, где все находится рядом и работает на ваш комфорт. Архитектура с разной этажностью создаёт ощущение среднеэтажного города без давления высоток. Внутри комплекса сформирована собственная пешеходная улица, которая берёт на себя роль городского центра: место для встреч, прогулок и решения ежедневных задач.

В видео — актуальный ход работ на площадке.

#ПроектВФокусе #Грани #АПРИномика #АПРИ

💼 ПАО «АПРИ» на 14-ом финансовом онлайн-марафоне Finversia 2026

💼 24 июня генеральный директор ПАО «АПРИ» Павел Крутолапов и заместитель генерального директора по IR ПАО «АПРИ» Игорь Файнман приняли участие в 14-ом финансовом онлайн-марафоне Finversia, который совместно проводят Finversia, Национальная ассоциация специалистов финансового планирования и Московская международная валютная ассоциация.

💼 В рамках сессии «Фондовый рынок: парад эмитентов» представители ПАО «АПРИ» рассказали о компании и ответили на все вопросы, интересующие зрителей и модератора марафона, а также его других участников.

💼 Коротко – главные тезисы беседы:

Как компания выбирает новые регионы
ПАО «АПРИ» – мультирегиональный девелопер, который реализует проекты в шести регионах. Каждый новый регион работы выбирается по двум основным критериям: высокий туристический потенциал с достаточно низкой базой обеспеченности предложения и большое количество мест приложения труда. Именно поэтому компания развивает проекты как в промышленных центрах, так и в туристических локациях – от Екатеринбурга до Кавказских Минеральных Вод.

Продавать не квадратные метры, а стиль жизни
Компания выработала весьма понятный алгоритм взаимодействия с окружающей средой и с добавленной стоимостью, развивая проекты комплексного развития территорий и формируя тем самым социокультурное ядро – ПАО «АПРИ» развивает не только жилье, но и инфраструктуру вокруг него, благоустраивая имеющиеся или создавая новые парки, рекреационные объекты, коммерческие пространства и проекты вроде Фанпарка.

О долговой нагрузке и дивидендной политике эмитента
Высокая долговая нагрузка на этапе активной экспансии – нормальная особенность девелоперского бизнеса, если она контролируется.
Дивидендные выплаты за 2025 год не рекомендованы из-за высокой долговой нагрузки, но ПАО «АПРИ» не отказывается от дивидендов в будущем — после реализации текущих проектов.

Ноу-хау или «умные» продажи
Компания получает доход не только от строительства и продажи жилья, но и от создания девелоперской стоимости проектов. После формирования градостроительной ценности проекта ПАО «АПРИ» привлекает финансовых партнеров, что позволяет сократить цикл возврата капитала, поддерживать темпы развития и финансировать новые проекты.

О планах на будущее
Стратегическая цель ПАО «АПРИ» – к 2028 году войти в топ-10 девелоперов России с портфелем проектов за пределами столиц, а также расширить количество регионов присутствия до 10 и достигнуть целевых долей рынка в регионах присутствия: в Челябинской области – 36%, в Свердловской – 10%, в Приморском крае – 10%, в регионах южного федерального округа – 10% и в Ленинградской области – 5%.

💼 Предлагаем вам подробнее ознакомиться с выступлением представителей ПАО «АПРИ», посмотрев запись эфира в социальных сетях Finversia:

🔵VK VIDEO
🔵Rutube
🔵YouTube

Мы в Максе

💼 Пятничная рубрика #ВопросЭмитенту

Рынок остается в зоне высокой волатильности: инвесторы следят за динамикой индекса Мосбиржи, RGBI, ставкой и общим настроением на фондовом рынке.

В сегодняшнем кружке Игорь Файнман разбирает, что происходит на рынке в период распродаж, почему в такие моменты особенно важно не поддаваться панике и как инвестору отделять эмоциональное движение рынка от фундаментальной оценки активов.

Комментарий отражает личное мнение спикера и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

💼 Вопросы для следующих выпусков можно присылать в директ канала.

#АПРИномика #ВопросЭмитенту #ФондовыйРынок #Облигации
#АПРИ

💼 На этой неделе — финансовые инструменты в девелопменте: что сейчас поддерживает спрос и почему одни механики востребованы у девелоперов больше других

💼 Во вторник сравним три механики покупки недвижимости: льготную ипотеку, рассрочку и лизинг.

Разберем, чем они отличаются для покупателя и для девелопера: как влияют на доступность жилья, скорость продаж, денежный поток, нагрузку на баланс и устойчивость проекта.

💼 В четверг посмотрим проект «ТвояПривилегия» во Владивостоке — расскажем про статус проекта, его расположение и роль в развитии регионального портфеля АПРИ.

💼 В пятницу — рубрика #ВопросЭмитенту: Игорь Файнман ответит на вопросы подписчиков.

Вопросы можно присылать в директ канала: про проекты, облигации, продажи, земельный банк, стратегию и бизнес-модель АПРИ.

Мы в Максе

#IRнеделя #АПРИномика

💼 Ипотека, рассрочка, лизинг: чем девелоперы поддерживают спрос

При покупке жилья ключевой вопрос — какой ежемесячный платеж выдержит семья.

Отсюда три механики, важные для девелоперов: льготная ипотека, рассрочка и лизинг.

1. Льготная ипотека — снижает платеж
Государство субсидирует ставку, платеж падает, больше семей проходят скоринг, девелопер получает сделку через ДДУ и эскроу. Поэтому льготные программы остаются каркасом спроса на первичном рынке.

По данным ДОМ.РФ (приводит «Коммерсантъ»), за пять месяцев 2026 года выдача льготной ипотеки превысила 1,1 трлн руб., из них семейная — 936 млрд руб. и 158 тыс. кредитов.

Обратная сторона: чем выше доля льготной ипотеки, тем сильнее продажи зависят от правил программы — лимитов, ставок, требований к семье, региону и площади.

2. Рассрочка — откладывает платеж

Подходит тем, кто готов купить, но не хочет брать ипотеку по текущей ставке: покупатель фиксирует квартиру и цену, вносит первый взнос, остальное платит частями.

При использовании механизма рассрочки девелопер получает продажи сегодня, но часть денег - только в будущем, поэтому возрастает риск просрочек, возвратов и дополнительной нагрузки на денежный поток.

Поэтому рассрочка работает только при достаточном первом взносе и коротком сроке.

Движение.ру отмечает, что после изменения семейной ипотеки девелоперы могут активнее возвращаться к собственным рассрочкам; участники рынка допускают снижение продаж в сегменте семейной ипотеки на 10–15%.

3. Лизинг — отделяет пользование от покупки

В России пока нераспространенная модель финансирования. Логика: покупатель сначала получает право пользоваться объектом, собственность переходит позже.

Ближайший по смыслу пример — корейская модель jeonse: арендатор вносит крупный возвратный депозит (обычно 50–80% стоимости жилья), живет без ежемесячной аренды, а собственник использует депозит как дешевый источник капитала. Модель прижилась из-за дорогой недвижимости, высокой плотности и низкой доступности классической ипотеки.

В России конструкция другая: закон о финансовой аренде допускает лизинг зданий и сооружений, но не земельных участков.

Поэтому в жилье лизинг — это апартаменты, корпоративное и сервисное жилье, коммерция или схемы «пользование/аренда с последующим выкупом».

💼 В АПРИ, доля договоров с ипотекой за 2025 год составила 62% — ипотека остается значимым каналом. Рассрочку компания применяет точечно, только в проектах бизнес класса с высокой долей первоначального платежа.

Итог: льготная ипотека снижает платеж, рассрочка переносит его во времени, лизинг меняет саму конструкцию пользования и выкупа. Устойчивее не тот, у кого одна «волшебная» механика, а кто управляет сочетанием продукта, региона, стадии проекта и каналов финансирования.

Мы в Максе

#РынокВФокусе #АПРИномика #Девелопмент

💼 ПАО «АПРИ» в эфире программы «Частная собственность» от РБК Инвестиции

💼 Заместитель генерального директора по IR ПАО «АПРИ» Игорь Файнман принял участие в эфире программы «Частная собственность» от РБК Инвестиции.

💼 Ведущие и гости программы среди прочего обсудили новости рынка недвижимости, оценили результаты девелоперов за первые три месяца 2026 года, проанализировали, какие структурные изменения провлияли на рынок жилья в первом квартале 2026 года, а также спросили у представителей крупных застройщиков, как для них начался 2026 год и какие перспективы они видят впереди.

💼 Игорь Файнман отметил:

Для ПАО «АПРИ» 2026 год начался хорошо благодаря изменениям в условиях семейной ипотеки. Отмена возможности купить вторую квартиру по условиям льготной ипотеки вызвала определенный ажиотаж на рынке и, как следствие, рост продаж. Благодаря этому росту Группа увеличила продажи в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2025 года.
Во второе полугодие ПАО «АПРИ» смотрит с осторожным оптимизмом по трем основным причинам. Во-первых, снижение ключевой ставки. Во-вторых, появление льготных программ в банках. В-третьих, у АПРИ идет активное увеличение регионов присутствия и регионов продаж.

💼 Полную запись эфира можно посмотреть в социальных сетях РБК Инвестиции:

🔵 VK VIDEO
🔵 YouTube

Мы в Максе

Проект в фокусе — ЖК «Твоя Привилегия»

В рубрике продолжаем рассказывать о проектах АПРИ в разных регионах.

💼 Сегодня в центре внимания — ЖК «Твоя Привилегия» во Владивостоке. Проект расположен на острове Русский, рядом с природными территориями и побережьем.

💼 Для АПРИ Владивосток — важная точка регионального развития. Это рынок, где спрос на качественное жилье дополнительно поддерживается механизмами господдержки, в том числе Дальневосточной и арктической ипотекой. По условиям программы заемщики могут оформить кредит по ставке не более 2% годовых на покупку или строительство жилья на территории ДФО. Программа действует до 31 декабря 2030 года.

💼 В основе проекта — малоэтажная застройка, благоустроенные общественные пространства и продуманная инфраструктура для повседневной жизни. Здесь предусмотрены прогулочные маршруты, места для отдыха, детские и спортивные площадки, а также коммерческие помещения на первых этажах.

⬆️В видео показываем концепцию проекта и рассказываем, каким будет новый жилой комплекс⬆️

#ПроектВФокусе #ТвояПривилегия #АПРИномика #АПРИ

💼 APRInomics

💼 Акционеры ПАО «АПРИ» приняли решения по вопросам годового Общего собрания

💼 Сегодня состоялось годовое заседание Общего собрания акционеров ПАО «АПРИ», на котором были рассмотрены результаты деятельности Группы за 2025 год и приняты решения по повестке.

💼 По итогам заседания принято решение не выплачивать дивиденды по обыкновенным акциям ПАО «АПРИ» за 2025 год.

💼 Решение принято в соответствии с рекомендацией Совета директоров и дивидендной политикой Группы, предусматривающей оценку совокупности факторов, таких как наличие положительного чистого денежного потока, характеристики полученных неденежных доходов и расходов, прогноз денежных поступлений, будущих перспектив развития и общими условиями ведения бизнеса. Такой подход обеспечивает оптимальное распределение прибыли между дивидендными выплатами и её капитализацией в интересах долгосрочного развития Группы.

💼 Решение соответствует долгосрочным приоритетам развития Группы и не исключает возможности возобновления регулярных дивидендных выплат в будущем.

Реинвестирование части прибыли позволит укрепить её рыночные позиции, поддержать уверенный рост акционерной стоимости и создать основу для формирования устойчивой дивидендной истории в будущем.

💼 Акционеры приняли решения по вопросам избрания членов Совета директоров и назначения аудиторской организации.

💼 Отчетность за 2025 год и документы опубликованы на портале для инвесторов Группы в разделе «Раскрытие информации», а также на странице компании на сервере раскрытия информации Интерфакс.

💼 Пятничная рубрика в режиме T+1

Не успели выйти вчера, но #ВопросЭмитенту остается на связи.

Сегодня — комментарий Игоря Файнмана по решению годового собрания акционеров не выплачивать дивиденды за 2025 год.

Игорь объясняет, почему компания сейчас делает акцент на развитии: реализации проектов в новых регионах, включая Ленинградскую область, Кавминводы и остров Русский.

💼 Вопросы для следующих выпусков можно присылать в директ канала.

#АПРИномика #ВопросЭмитенту #ФондовыйРынок #Облигации
#АПРИ

💼 На этой неделе разберем как устроена оценка девелопера на фондовом рынке

Российский рынок акций просел с начала года. Индекс МосБиржи держится около 2200 пунктов — примерно −19% с января. Широкий рынок ушел недалеко.

Для инвестора здесь важна холодная голова. Дешевый рынок — еще не значит выгодный. Особенно если речь идет о девелоперах: этот сектор нельзя оценивать так же, как IT, банки или ритейл.

У девелопера прибыль, долг и денежный поток завязаны на проектный цикл. Земля покупается заранее, строительство финансируется до признания выручки, продажи идут через эскроу, а результат раскрывается постепенно — по мере готовности и ввода объектов.

На этой неделе разбираемся, как за низкой ценой разглядеть реальную стоимость девелоперского бизнеса.

💼 Во вторник разберем, почему девелоперов нельзя оценивать по мультипликаторам так же, как IT, банки или ритейл.

💼 В четверг заглянем на площадку «Привилегии Дзен» — нового квартала в районе «ТвояПривилегия» в Челябинске. Малоэтажные дома на берегу Шершнёвского водохранилища. Покажем стройдневник: на каком этапе объект и как он растет.

💼 В пятницу — рубрика #ВопросЭмитенту.
Игорь Файнман ответит на вопрос подписчика. Присылайте свои в директ канала — про акции, облигации, проекты, продажи, земельный банк, стратегию и бизнес-модель АПРИ.

Мы в Максе

#IRнеделя #АПРИномика

😱 Что будет с семейной ипотекой после 1 октября?!

Разберемся уже сегодня в 18:00 в прямом эфире вместе с экспертами:

▪️Игорь Файнман, директор по работе с инвесторами мультирегионального девелопера «АПРИ»

▪️Владимир Жоков, эксперт рынка недвижимости

Обсудим главное:

➖ Ждать ли ажиотажа и повышения цен или все, кто хотел, уже запрыгнули «в последний вагон»?

➖ Как изменятся условия по семейной ипотеке?

➖ Упадут ли наконец цены в октябре, когда спрос снизится?

➖ Что застройщики будут предлагать вместо семейки: рассрочки, скидки, субсидированные ставки?

🔥 Приходите — будет полезно! Смотреть по ссылке 👇

YouTube
ВК

6 июля, 18:00
Бесплатно

💼 Почему отчетность девелопера читается иначе, чем отчетность IT, банков или ритейла

Продолжаем разбираться в специфике девелоперского бизнеса. У девелопера структура прибыли и долга отличается от других отраслей, поэтому привычные мультипликаторы стоит интерпретировать с учетом специфики бизнеса и других показателей, его характеризующих. Объясняем на пальцах.

🔵 Прибыль считают по ходу стройки, а деньги приходят в конце

В отличие от ритейла с коротким операционным циклом, в девелопменте строительство, финансовый результат и денежный поток отражают разные этапы реализации проекта. Выручку АПРИ признает постепенно, по мере готовности дома: построили условно треть — в отчет идет примерно треть выручки по проданным в нем квартирам.

При этом деньги покупателей все это время находятся на эскроу-счетах и становятся доступны компании только после сдачи дома. Поэтому часть прибыли отражается в отчетности раньше, чем денежные средства поступают компании

Для инвестора отсюда два вывода. Первый: прибыль девелопера — во многом расчетная. Ее считают по степени готовности домов, а та зависит от сметы на строительство. На практике эта оценка устойчива: в 2025 году АПРИ уточняла строительные бюджеты, но на готовность проектов и уже признанную выручку это существенно не повлияло. Второй: отдельно финансовый результат или денежный поток не дают полной картины динамики бизнеса. Их важно рассматривать в связке — вместе с ходом строительства, продажами и наполнением эскроу-счетов.

🔵 Долг выглядит внушающе, но обеспечен эскроу

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, деньги идут не строителю, а на специальный счет в банке — эскроу. Это как сейф: банк отдаст их застройщику только после сдачи дома. А строит компания пока на банковский кредит.

В этом и фокус. На бумаге у застройщика большой долг — тот самый кредит. Но в сейфе уже лежат деньги покупателей, которыми его и погасят. И чем больше денег в сейфе — то есть чем больше квартир продано, — тем дешевле кредит: банк видит, что деньги уже есть, и снижает ставку.

И тут — самое необычное: долг у застройщика уменьшается раньше, чем он вообще получит деньги. Приток денег на эскроу снижает сумму чистого долга компании. Так, у АПРИ приток денег покупателей на эскроу уменьшил чистый долг за январь 2026 на 2,1 млрд рублей. Общая цифра долга у застройщика сама по себе мало что говорит — большой долг здесь в порядке вещей. Важнее, из чего он состоит.

🔵 Что же важно видеть за цифрами отчетности застройщика?

Анализируем всю картину: сколько у компании земли, сколько проектов, на какой они стадии и сколько уже продано. У АПРИ на начало 2026 — 19 проектов в 6 регионах, земли больше 2 млн м², почти 980 тыс. м² уже построено и ещё 371 тыс. м² в стройке.

Важна и рентабельность — сколько из выручки остается прибылью. Ее показывает маржа по EBITDA: по сектору хорошим уровнем обычно называют 25–35%, а у АПРИ по итогам 2025 года она достигла 38% — плюс 5,7 п.п. за год за счёт роста самой EBITDA. В совокупности финансовые и операционные показатели позволяют увидеть бизнес в контексте полного девелоперского цикла — от формирования проектного портфеля и строительства до продаж, наполнения эскроу-счетов и завершения проектов.

💼 В четверг покажем стройдневник «Привилегии Дзен» — как проектный цикл выглядит вживую.

💼 В пятницу — #ВопросЭмитенту. Игорь Файнман ответит на вопрос подписчика про оценку девелопера. Присылайте вопросы в директ канала.

💼 APRInomics

Мы в Максе

#РынокВФокусе #АПРИномика #Девелопмент