Пятничное решение ЦБ снизить ключевую ставку до 15,5% стало для рынка важным маркером. Несмотря на инфляционный всплеск января (1,7%), регулятор сохранил хладнокровие и продолжил цикл смягчения — уже в шестой раз подряд. Для нас это четкий сигнал: Центробанк приоритизирует сбалансированный рост.

Валидация от регулятора

Позиция Эльвиры Набиуллиной в отношении строительной отрасли добавляет этой картине устойчивости. Глава ЦБ прямо заявила: риски, о которых говорили в прошлом году, не реализовались. Отрасль сохраняет стабильность, а проблемы отдельных компаний — это не системный кризис, а эхо их старой долговой политики.

Для квалифицированного инвестора здесь важны две цифры: рынок жилья вырос на 11% в деньгах и на 1% в «натуре». Это подтверждает наш тезис: качественные проекты находят спрос даже в условиях турбулентности.

Что это значит для экономики АПРИ?
В девелопменте, где финансовая модель критически зависит от стоимости заимствований, каждый процент имеет физическое выражение в деньгах.

💼Снижение стоимости долга. Текущий тренд напрямую облегчает обслуживание нашего кредитного портфеля. Деньги для бизнеса становятся дешевле, что повышает общую устойчивость компании.

💼Прямая экономия. По нашим расчетам, это снижение обеспечит АПРИ экономию на процентных платежах в 2026 году в размере до 100 миллионов рублей. Эти средства остаются в контуре компании и могут быть направлены на развитие новых площадок и усиление продукта.

💼Физика «сжатой пружины». По данным ЦБ, рублевые средства населения в банках по итогам 2025 года выросли до рекордных 67 триллионов рублей. Весь год этот гигантский капитал был «заморожен» заградительными ставками. Как только доходность вкладов опускается ниже психологического порога в 15%, частный капитал начинает массовую миграцию в реальные активы. По нашим оценкам, даже если всего 1,5% от этого 67-триллионного «навеса» выйдет на рынок недвижимости, это создаст дефицит предложения уже к осени.

Мы выходим из зоны заградительных процентов к реалистичным параметрам бизнеса, где обслуживание долга перестает съедать ресурсы для развития.

Когда на фоне жесткой риторики прошлых месяцев мы видим реальные шаги к смягчению, это подтверждает: наша стратегия формирования ликвидности была верной, а текущий момент — удачное время для тех, кто фиксирует доходность в облигациях на этапе снижения ставок.

Математика капитала снова начинает работать на созидание.

«Экономика, организация и менеджмент» Милгрома и Робертса — это такой конструктор для тех, кто хочет понимать, как работает бизнес, а не повторять мантры из классического менеджмента. Это первый нормальный учебник на русском по экономической теории фирмы без компиляций в духе «мотивации Маслоу и немножко Портера».

Авторы ставят прагматичный вопрос: как устроить организацию так, чтобы люди были мотивированы, действия — скоординированы, а фирма выживала в конкурентной среде. Книга делится на несколько крупных блоков: фундаментальные проблемы координации и мотивации, рынок или иерархии, контракты и стимулы, компенсация (включая менеджеров), финансы и границы фирмы.

Милгром и Робертс делают две вещи, которые редко встречаются вместе:
💼Смело заходят в сложные проблемы: асимметрия информации, неполные контракты, конфликты интересов, комплементарности.
💼Опираются на строгие модели, а не на абстрактные «лидерство, миссию и ценности».

Каждая глава заканчивается обсуждением роли информации и управленческим чеклистом: что менять в структуре, стимулах и финансах. В результате это не книга «про менеджмент вообще», а рабочий набор инструментов, который можно прикрутить к любому бизнесу — от банка до застройщика.

Выводы глазами практикующего инвестора:

Плюсы:
💼 Системность: книга собирает в единое целое теорию фирмы, контракты и структуру капитала.
💼 Практическая применимость: сотни кейсов, проверенных на MBA.
💼 Фокус на экономической логике: идеально, чтобы не верить консультантам на слово, а самому понимать, почему бизнес-модель эмитента устойчива или нет.

Минусы:
💼 Интеллектуальный ценз: это не «чтиво на пляж». Есть математика и формализмы, придётся напрячься.
💼 Требуется перевод на язык девелопмента: накладывать общую теорию на специфику стройки и циклы недвижимости предстоит самостоятельно.

Я бы советовал использовать Милгрома как базовый каркас, на который можно навешивать отраслевую экспертизу. Тогда экономика девелопмента перестаёт быть набором интуитивных лайфхаков и превращается в осознанную архитектуру.

💼 Уважаемые инвесторы!

💼 ПАО «АПРИ» публикует Databook, содержащий широкий спектр данных о результатах деятельности компании в удобном формате – финансовые и операционные результаты, а также информацию о текущих облигационных выпусках.

💼 Мы открыто рассказываем о результатах своей работы и стремимся в полном объёме делиться данными со всеми заинтересованными сторонами.

💼 Подготовленный полноценный справочник станет единым источником консолидированных данных о ключевых финансовых и операционных показателях деятельности компании в удобном для восприятия и анализа формате.

💼 Подробно ознакомиться с документом вы можете на нашем сайте

💼 Встречаемся на Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026

💼 Уже в эту субботу, 28 февраля, в Москве пройдёт конференция по вопросам облигационного рынка Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026, в которой ПАО «АПРИ» примет участие!

💼 Мы приглашаем всех, кто интересуется нашей компанией, а также ситуацией на рынках недвижимости и капитала, пообщаться в рамках сессии строительных компаний с IR-директором ПАО «АПРИ» Игорем Файнманом в 12:00.

💼 Модератором встречи выступит Игорь Шимко, сертифицированный финансист, эксперт по фондовому рынку и инвестициям, основатель аналитической команды NZT Rusfond.

📍 Radisson Slavyanskaya Hotel & Business Center (Москва, площадь Евразии, 2), Зал Писательский
📆 28 февраля, 12:00 - 13:00

Приходите! Мы будем очень рады увидеть вас и пообщаться!

Подробнее о конференции – на сайте Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026

💼 Январский рекорд распродаж

Январь 2026 года стал аномальным для рынка жилья: застройщики реализовали 2,4 млн кв. м (+71% г/г), собрав 495 млрд рублей выручки. Аналитики ДОМ.РФ связывают этот всплеск с эффектом «последнего вагона» перед системным ужесточением условий кредитования и фактической отменой массовых льготных программ с февраля.

Рост продаж на 71% в январе намекает на падение активности в последующие 3–4 месяца. За маркетинговым адреналином января логично следует фаза «ликвидной пустыни», где жизнеспособность девелопера будет определяться не объёмом ДДУ, а способностью покрывать операционные расходы в условиях скромных новых продаж.

При анализе устойчивости финансовой модели важно разделять «бумажную» выручку и реальный денежный поток. Рекордные 495 млрд рублей включают значительную долю рассрочек и траншевой ипотеки — инструментов, которые раздувают номинальные показатели, но не дают моментального притока кэша. Наполнение счетов эскроу, безусловно, снижает ставку проектного финансирования, однако эти средства остаются «запертыми» для компании. В период весеннего штиля критическим фактором становится наличие свободной ликвидности для покупки новых площадок и обслуживания текущих обязательств без оглядки на ипотечный допинг.

Нынешний цикл — это тест на операционную маржинальность. Рост НДС до 22% и инфляция стройматериалов давят на себестоимость. Ключевым остаётся качество портфеля и способность проектов сохранять маржу вне зависимости от изменений в системе субсидирования.

💼 Экономические ориентиры-2026: инфляция, ставки, окно в бондах

Первое в 2026 году совещание Президента по экономическим вопросам зафиксировало уникальный парадокс: осознанное замедление ВВП до 1% в 2025 году ради борьбы с инфляцией столкнулось с фискальным давлением. Повышение НДС до 22% и плановая индексация тарифов ускорили рост цен до 6,4% уже в январе. Тем не менее, правительство сохраняет амбициозный таргет — возврат к 5% до конца года через структурную трансформацию и жёсткую денежно-кредитную политику.

Для владельцев капитала эта ситуация создаёт окно для сложного финансового арбитража. Если инфляция действительно приземлится до целевых значений, текущие доходности корпоративных облигаций девелоперов на уровне 20–25% (YTM) превращаются из защитного инструмента в актив со сверхдоходностью. Реальная доходность в 15–20% годовых — это историческая аномалия, которая редко остаётся доступной дольше одного квартала.

Рациональная стратегия в этом случае опирается не на веру в прогнозы, а на арбитраж между текущей доходностью долговых инструментов и реальной динамикой цен. Капитал выносит вопрос «победы над инфляцией» за скобки, приоритизируя инструменты, чей зазор доходности способен поглотить любые отклонения от официальных сценариев.

Текущие уровни купонов по облигациям — это страховка, которая обеспечивает двузначный реальный доход даже при условии, что инфляция задержится на отметке 7–8%. При этом важно учитывать фактор рыночного тайминга: как только достижение таргета в 5% станет очевидным для широких масс, окно возможностей в облигациях закроется.

💼 Диверсификация в РФ: защита или «налог на незнание»?

Спор между подходами Баффета («концентрация для профи») и Клармана («диверсификация для защиты») в наших реалиях заиграл новыми красками. Анализ Raptor_Capital показывает, что на волатильном рынке РФ избыточное размазывание капитала по широкому индексу часто приводит к снижению общей эффективности. Для консервативного инвестора попытка купить «всё понемногу» превращается в коллекционирование рисков вместо их хеджирования.

Этот интеллектуальный разрыв заставляет искать активы, где доходность подтверждена не рыночными настроениями, а физикой реального объекта. В текущем цикле роль такого фундамента закономерно переходит к девелопменту — сектору, который позволяет трансформировать неопределённость широкого индекса в прозрачность материального залога. Отрасль недвижимости становится точкой пересечения, где стабильность «твёрдого» актива встречается с инструментами долгового рынка.

Профессиональный подход к формированию портфеля через концентрацию в этом секторе опирается на три институциональных фактора:

💼 Верификация активов против индексного шума. В отличие от широкого рынка, где инвестор вынужден принимать риски десятков отраслей (от ритейла до сырьевого экспорта), недвижимость представляет собой «твёрдый» баланс. Однако прозрачность залога не является автоматической: она требует глубокого аудита структуры пассивов и графиков раскрытия эскроу-счетов. Возможность точечно проверить физическую готовность объектов и качество земельного банка — более надёжный фундамент, чем вера в усреднённые показатели биржевого индекса.

💼 Эффективность инфляционного фильтра. Качественный девелопмент — это операционная модель, способная абсорбировать рост издержек. Владение долговыми инструментами таких компаний позволяет инвестору не просто пассивно следовать за инфляцией, а извлекать маржу из реального сектора, который научился перекладывать налоговое и ресурсное давление в стоимость конечного актива.

💼 Арбитраж в пользу долгосрочных активов. Опытный капитал монетизирует фактор времени: отказ от спекулятивной ликвидности в пользу недвижимости и долговых инструментов сектора — это прямой путь к получению доходности, которая значительно превышает возможности широкого рынка акций. В период рыночного плато и ставки 15,5% преимущество получают те части портфеля, где инвестор готов зафиксировать капитал на длительный срок в обмен на стабильный и высокий денежный поток.

Устойчивость обеспечивается не количеством строк в приложении брокера, а глубиной понимания выбранных активов. Преимущество получают те, кто отказался от стратегии «спрятаться в индексе» в пользу контроля маржинальности внутри понятной ниши.

💼 Павел Крутолапов назначен генеральным директором ПАО "АПРИ"

💼 С 2023 года Павел занимал должность главного архитектора ПАО "АПРИ" и отвечал за продуктовое направление компании, разработку новых перспективных проектов. В качестве генерального директора Павел сосредоточится на масштабировании бизнеса ПАО "АПРИ", в том числе в новых регионах присутствия, а также на улучшении девелоперских проектов и расширении продуктового предложения.

💼 До прихода в ПАО "АПРИ" Павел был главным архитектором Челябинска. В числе его достижений — благоустройство набережной в Центральном районе города и разработка Генерального плана Челябинска до 2041 года.

💼 «Сейчас перед АПРИ стоят новые амбициозные задачи по развитию бизнеса, наращиванию и диверсификации портфеля проектов. Уверен, что Павел Крутолапов с его экспертизой в сфере развития городской среды — идеальная кандидатура для реализации наших планов» – прокомментировал Председатель Совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян.

💼 Сергей Шаль, ранее занимавший должность генерального директора ПАО "АПРИ", покинет компанию 3 марта 2026 года.

💼 «Мы благодарим Сергея за работу. Его богатый опыт и управленческие компетенции позволили компании существенно оптимизировать бизнес-процессы и сохранить финансовую устойчивость в непростых экономических условиях» – отметил Алексей Овакимян.

💼 Золото и серебро: цена волатильности

В начале месяца рынок драгметаллов пережил резкую коррекцию: золото снизилось на 13%, опустившись ниже $5000, серебро потеряло 32%. Триггером стал «фактор Уорша» — ожидания назначения Кевина Уорша главой ФРС усилили доллар (DXY) и скорректировали инфляционные ожидания. При этом рынок уже находился в зоне технического перегрева: RSI превышал 90, что делало фиксацию прибыли вопросом времени. Новостной фон лишь ускорил движение.

Для российского инвестора золото в 2025 году обеспечило доходность около 16% в рублях, защитив капитал от девальвации. Однако состоявшийся обвал напоминает о «стерильности» этого актива: он не генерирует денежный поток. Его цена — производная от психологии рынка и ожиданий глобальных рисков. При текущих ставках по долговым инструментам содержание «неработающего» металла обходится крупному капиталу слишком дорого с точки зрения упущенной выгоды.

Сравнение с доходными инструментами проясняет различия в механике результата:

💼 Золото выполняет функцию хеджирования: оно реагирует на инфляционные и геополитические риски, но не усиливает их в виде дополнительной прибыли. Девелопмент и долговые инструменты работают иначе. Компании способны трансформировать рост издержек в цену продукта, а инвестор получает купонный доход или маржу от реализации проекта. Возврат на капитал формируется внутри операционной модели, а не исключительно за счёт рыночной конъюнктуры.

💼 Второй аспект — альтернативные издержки. При ставке 15,5% и доходностях корпоративных облигаций на уровне 20–22% удержание средств в металле предполагает ощутимый недополученный доход. Для портфеля это означает пониженную общую эффективность при сопоставимом уровне риска.

Драгметаллы остаются инструментом тактической защиты и диверсификации. Однако в фазе высоких ставок устойчивость портфеля чаще обеспечивается активами, которые формируют регулярный доход и компенсируют стоимость денег.

📝 Итоги Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026

💼 28 февраля прошла конференция по вопросам облигационного рынка Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026, в рамках которой на сессии строительных компаний IR-директор ПАО «АПРИ» Игорь Файнман рассказал о компании, поделился своим мнением о ситуации на рынках недвижимости и капитала, а также ответил на все интересующие вопросы из зала.

💼 Спасибо каждому, кто пришёл на сессию с участием ПАО «АПРИ» на Smart-Lab & Cbonds PRO облигации 2026! Ждем вас на наших следующих мероприятиях!

💼 Также предлагаем вам ознакомиться с основными тезисами выступления:

💼 SPO «Эталона» и консолидация сектора

Группа «Эталон» провела SPO по цене 46 руб. за акцию. Размещение выше рыночных котировок — редкий для российского рынка случай, особенно в текущей фазе волатильности. Основной объём выпуска (377 млн акций) приобрела материнская структура — АФК «Система». Компания получила 14,1 млрд руб. в формате 100% cash-in; средства планируется направить на покупку АО «Бизнес-Недвижимость».

Сделка отражает изменение конфигурации рынка капитала. В девелопменте усиливается расслоение по моделям финансирования.

💼 Первая модель характерна для компаний, интегрированных в крупные финансово-промышленные группы. Ресурс мажоритарного акционера фактически выполняет функцию внутреннего источника капитала. Это упрощает реализацию M&A-стратегии и снижает зависимость от краткосрочных колебаний биржевого спроса.

💼 Вторая модель опирается преимущественно на долговой рынок. При доходностях корпоративных облигаций на уровне 20%+ инвесторы чаще выбирают фиксированный купон, а не долю в капитале. Для эмитента это означает возможность привлекать средства через публичное ценообразование, где ключевым фактором становится качество операционных показателей и кредитный профиль.

Обе конфигурации направлены на поддержание инвестиционного цикла: финансирование новых площадок, завершение текущих проектов, контроль долговой нагрузки. При этом источники капитала становятся более адресными. Крупные группы задействуют внутренние ресурсы, независимые игроки — инструменты долгового рынка.

Сектор сохраняет доступ к финансированию, однако структура этого доступа меняется. Конкуренция смещается от формального присутствия на бирже к устойчивости баланса и способности подтверждать экономику проектов в цифрах.

💼 Приватизация 2030: битва за ликвидность

Поручение Президента о подготовке программы размещений госкомпаний до 2030 года означает расширение предложения на публичном рынке. Новые IPO и SPO способны увеличить его глубину и диверсификацию, однако одновременно возрастёт конкуренция за инвестиционные ресурсы. Часть спроса может сместиться в бумаги с государственным участием, особенно в периоды повышенной неопределённости.

Для частных эмитентов это меняет контекст размещений. При появлении крупных государственных историй инвесторы получают альтернативу с пониженным восприятием риска. В таких условиях капитал становится более требовательным к структуре бизнеса, качеству отчётности и предсказуемости финансовых показателей.

Государственные компании привлекают масштабом и институциональной устойчивостью. Частный сектор отвечает иной конфигурацией преимуществ — скоростью принятия решений, гибкостью инвестиционной программы и возможностью поддерживать более высокую доходность капитала. Выбор между этими моделями зависит от стратегии инвестора и горизонта вложений.

На фоне расширения приватизации возрастает значение прозрачности. Детальная раскрываемость, понятная долговая политика и подтверждённая экономика проектов становятся ключевыми элементами конкурентоспособности. Внимание смещается от статуса акционера к качеству операционного исполнения.

Таким образом, предстоящая волна размещений не вытесняет частный бизнес с рынка, а повышает планку требований. Конкуренция будет определяться не формой собственности, а способностью компании демонстрировать устойчивые финансовые результаты в сопоставимых условиях.

💼 Поздравляем с Международным женским днём!

Женская сила — в умении быть разной: нежной и решительной, заботливой и смелой, мягкой и несгибаемой.

💼 Мы строим дома, но именно вы наполняете их жизнью. Вы создаёте атмосферу тепла, любви и уюта, превращая пространство в место, куда хочется возвращаться, где рождаются близость, поддержка и самые важные моменты.

Спасибо вам за энергию, мудрость, красоту и внутреннюю силу. Пусть рядом всегда будут любовь, гармония, забота близких и новые поводы для радости.

💼 Бюджет РФ и инфраструктурное плечо

Снижение нефтегазовых доходов в 2025 году заставляет бюджет пересматривать приоритеты. Под сокращение обычно в первую очередь попадают программы софинансирования дорог, инженерных сетей и социальных объектов — опора многих проектов комплексного развития территорий (КОТ). Для девелоперов это означает пересборку финансовой модели.

Инфраструктура всё меньше воспринимается как внешний ресурс и всё чаще — как зона ответственности самого проекта. Расчёт на государственное участие уступает месту расчёту на собственные возможности. Способность профинансировать строительство сетей, дорог и социальных объектов становится частью инвестиционного профиля компании.

В этих условиях ключевым параметром становится автономность. Наличие собственной инженерной экспертизы, контроль над подрядным контуром и опыт управления длинными капитальными затратами снижают зависимость от бюджетного цикла. Стоимость проекта определяется не только локацией и спросом, но и тем, насколько он самодостаточен с точки зрения инфраструктуры.

Отсутствие субсидий повышает требования к качеству баланса. Инфраструктурная готовность превращается в измеряемый финансовый фактор: устойчивость обеспечивается не внешней поддержкой, а способностью компании реализовывать проекты в рамках собственных ресурсов и прогнозируемой долговой нагрузки.

💼 Геополитика капитала: вектор на ОАЭ и инфраструктурный арбитраж

Итоги саммита Россия–ОАЭ 29 января 2026 года обозначили расширение экономической повестки: акцент смещается от сырьевых проектов к инфраструктуре, логистике и финансовым инструментам. Для российского девелопмента это открывает возможность привлечения капитала из региона, который традиционно работает с долгим горизонтом и крупным чеком.

Суверенные фонды ОАЭ ориентируются на два параметра: премию к глобальным ставкам и наличие материального актива, способного сохранять стоимость в инфляционной среде. Российский долговой рынок в текущей фазе предлагает доходность выше международных ориентиров, а инфраструктурные и девелоперские проекты обеспечивают понятную залоговую базу.

При этом формат участия, вероятнее всего, будет отличаться от классических публичных инвестиций. Более реалистичны структурированные сделки, фонды закрытого типа и проектное финансирование, где важна юридическая конфигурация и контроль рисков. Эмираты, выступая в роли регионального финансового центра, заинтересованы в проектах с прозрачной экспортной или инфраструктурной логикой, включая направления, связанные с коридором «Север — Юг».

Для ближневосточных институциональных инвесторов приоритетом остаётся управляемость риска. Решения принимаются на основе анализа баланса, структуры долга, источников выручки и способности проекта обслуживать обязательства при различных макросценариях. Спекулятивный рост стоимости метра сам по себе не является достаточным аргументом.

Сокращение западных источников финансирования повышает значимость альтернативных направлений, однако доступ к ним не автоматический. Требуются понятная корпоративная структура, прозрачность отчётности и соответствие международным стандартам комплаенса. В этом смысле потенциальное участие капитала из ОАЭ становится индикатором качества подготовки проекта.

💼 ПАО «АПРИ» расширяет географию присутствия: старт продаж во Владивостоке

ЖК «ТвояПривилегия» на острове Русский отражает стратегию компании по расширению регионального портфеля и масштабированию ключевых продуктовых решений.

💼 Проект реализуется при участии ДОМ.РФ. Первая очередь охватывает три земельных участка общей площадью 20 500 кв. м, срок ввода квартир в эксплуатацию — не позднее 30 ноября 2027 года.

Локация на острове Русский сочетает близость к ДВФУ, морю и прогулочным маршрутам с удобным доступом в город. До кампуса и пляжей — около 10 минут, до центра Владивостока — около 30 минут.

💼 Жилой комплекс рассчитан на малоэтажную застройку: пятиэтажные дома, оснащенные грузовыми лифтами, с современными детскими площадками и двором без машин. На первых этажах появится коммерческая инфраструктура. В продаже — квартиры от 28 до 93 кв. м.

Проект во Владивостоке подтверждает курс ПАО «АПРИ» на масштабирование, диверсификацию регионального портфеля и развитие флагманского продукта.

💼 Прерванная консолидация ПИКа: новый сигнал для сектора

Недавно рынок взбудоражила новость об оферте малоизвестной компании «Недвижимые Активы» на выкуп 15% акций ПАО «ПИК». Однако Банк России принял решение: предложение признано не соответствующим законодательству РФ, регулятор направил предписание, фактически заблокировав сделку.

Независимо от того, кто стоял за этой попыткой изменить структуру капитала крупнейшего игрока, для всего сектора это важный прецедент. Корпоративные события такого масштаба становятся индикатором новых, более жестких правил на рынке недвижимости.

Что этот кейс говорит нам о векторе развития девелопмента?

Институциональный капитал действительно ищет новые пути для консолидации активов. Укрупнение бизнеса и поиск синергии — это закономерный процесс взросления отрасли в период высоких ставок.

Однако действия регулятора дают однозначный сигнал: кулуарные поглощения и непрозрачные схемы уходят в прошлое. ЦБ дает понять, что корпоративные события должны проходить с максимальным соблюдением законов и прав всех акционеров. Тренд на M&A сохранится, но станут его бенефициарами те, кто готов играть в открытую.

Для нас этот прецедент — еще одно подтверждение правильности выбранной фундаментальной стратегии. В периоды, когда отрасль трансформируется, а регулятор усиливает надзор, главными активами девелопера становится прозрачность, устойчивость бизнес-модели и качество корпоративного управления. Наш фокус остается неизменным: операционная эффективность в регионах, риск-менеджмент и открытый диалог с инвесторами.

Тренд на слияния и поглощения неизбежно изменит облик отрасли, но проходить он будет под строгим контролем. Как вы считаете, отпугнет ли жесткая позиция ЦБ институциональных инвесторов от попыток консолидации в девелопменте, или рынок просто станет более цивилизованным? Поделитесь вашим мнением в комментариях.

💼 Цементный антирекорд: когда физика расходится с деньгами

Продажи цемента в январе 2026 года установили антирекорд, упав на треть к прошлому году. Союзцемент указывает на системное снижение потребления: строительная отрасль замедляет темпы новых запусков. Цемент — это честный индикатор стройки, который невозможно подправить маркетинговыми инструментами или рассрочками. Если его потребление падает, значит, физический объем работ в стране объективно сокращается.

При этом финансовые отчеты девелоперов часто рапортуют о рекордах в денежном выражении. Этот разрыв объясняется ростом цен за квадратный метр и достройкой старых очередей. Однако для долгосрочного инвестора цементная статистика может быть тревожным сигналом. Нужно внимательно смотреть на темпы пополнения земельных банков и объемы новых разрешений на строительство.

Почему в рублях отрасль процветает, а в тоннах и кубах фиксирует спад? И где здесь скрыт риск?

Ответ кроется в специфике строительного цикла. Сегодняшние финансовые отчеты — это зеркало решений, принятых два-три года назад. Высокие доходы формируются за счет реализации проектов высокой стадии готовности.

А вот продажи цемента — это опережающий индикатор, фундамент завтрашнего дня. В реалиях жесткой ДКП и заградительных ставок по проектному финансированию (ПФ) многие девелоперы принимают абсолютно рациональное решение: они берут паузу. Компании достраивают начатое, но замораживают вывод новых котлованов, чтобы не сжигать маржу о проценты банка при нулевом эскроу-покрытии на старте. Нет новых котлованов — нет закупки бетона.

Но у этой тактики выживания есть обратная сторона — эффект пустой полки. Через полтора-два года, когда цикл ставок пойдет вниз, а рынок оживет, компаниям, заморозившим стройку, будет нечего предложить покупателю. Текущие рекорды по выручке рискуют обернуться резким снижением денежного потока в будущих периодах.

💼 Какой стратегии в этих условиях придерживается АПРИ?

Мы не сторонники крайностей: мы не замораживаем бизнес, но и не запускаем проекты вслепую.

Наш подход к ритмичному пополнению портфеля опирается на строгую математику: мы выводим новые очереди точечно и там, где эффективная ставка по ПФ субсидируется высоким темпом наполнения эскроу-счетов.

Исторически выгодно сформированный земельный банк и региональный фокус на качественном комфорт-классе позволяют нам сохранять целевые темпы продаж даже на сложном рынке. Это дает достаточный приток средств на эскроу, чтобы держать стоимость долга на комфортном уровне и позволяет планомерно готовить предложение для будущего дефицитного рынка, не жертвуя текущей рентабельностью.

💼 Стратегия ДОМ.РФ: новый эталон для рынка

Госкомпания ДОМ.РФ утвердила стратегию до 2028 года, установив планку ROE выше 20% и обязательство выплачивать 50% чистой прибыли в виде дивидендов. Свежий отчет подтвердил статус госкорпорации как дивидендной машины: чистая прибыль взлетела на 35%, а рентабельность капитала (ROE) пробила 21,6%. Став вторым после банков крупнейшим эмитентом облигаций (670 млрд руб. в 2025 году), ДОМ.РФ фактически создает новый бенчмарк прозрачности и доходности для сектора. Институциональный гигант выходит на поле, где раньше доминировали частные застройщики.

Для частного девелопмента это вызов. Конкурировать за капитал с госструктурой, имеющей огромный ресурс и статус «дивидендной фишки», становится сложнее. Чтобы удержать внимание квалов, частным компаниям придется предлагать либо более высокую премию за риск, либо уникальный продукт, который невозможно масштабировать через госмашину.

Давайте смотреть на рынок трезво. ДОМ.РФ — это финансовый институт, а не строитель с лопатой. Мы не конкурируем с ними за бетон или площадки в регионах. Мы конкурируем исключительно за деньги на бирже. И когда такой игрок предлагает ROE 20%+ при минимальном риске, это меняет правила игры. Чтобы оправдать премию за риск, акции или облигации частного девелопера должны показывать принципиально иную математику возврата на вложенный капитал. Реальное оружие профильного регионального застройщика — это скорость оборачиваемости капитала.

В столичном мега-проекте цикл от покупки земли до раскрытия эскроу занимает 4–5 лет. В региональных проектах АПРИ, где мы делаем ставку на комплексную средне- и малоэтажную застройку комфорт-класса, строительный и финансовый цикл объективно короче. Именно эта скорость позволяет нам нивелировать стоимость дорогого долга: мы быстрее строим, быстрее продаем лоты и быстрее наполняем эскроу-счета, радикально сбивая эффективную ставку по проектному кредиту до комфортных значений.

Для инвестора новая стратегия ДОМ.РФ — это отличная новость. Их долговые бумаги задают рынку железобетонный бенчмарк (прокси на ОФЗ с небольшой премией). Базовую стабильность и защиту инвестор паркует в окологосударственном риске, а за существенной премией идет в корпоративные облигации, чей долг обеспечен понятным конвейером продаж и коротким финансовым циклом.

А как вы балансируете долговую часть своего портфеля? Какую премию к базовому бенчмарку вы закладываете как справедливую при покупке корпоративных облигаций девелоперов? Делитесь вашей математикой риска в комментариях.

💼 ПАО «АПРИ» сохраняет высокие темпы продаж: рост более чем в 5 раз за два месяца 2026 года

💼 ПАО «АПРИ» представляет операционные результаты за январь и февраль 2026 года.

💼 Объём продаж в январе-феврале 2026 года вырос в 5,4 раза г/г и составил 31,02 тыс. м².

💼 Объём продаж за январь-февраль с учётом сделок, которые состоялись в феврале, но будут зарегистрированы в марте 2026 года, увеличился в 6,1 раз г/г и составил 35,11 тыс. м².

💼 В денежном выражении объём продаж в январе-феврале 2026 года также вырос в 5,4 раза г/г и составил 4,74 млрд руб.

💼 Продажи за январь-февраль с учётом сделок, состоявшихся в феврале, но подлежащих регистрации в марте 2026 года, увеличились в 6,2 раза г/г, до 5,37 млрд руб.

💼 Рост средней цены за квадратный метр по результатам января-февраля 2026 года составил 7,17% г/г (167,62 тыс. руб. против 156,39 тыс. руб.).

💼 По результатам января-февраля 2026 года доля заключенных договоров с использованием ипотеки составила 89%.

💼 «Даже на фоне общеотраслевых вызовов и трансформации условий льготных ипотечных программ АПРИ зафиксировал уверенный рост продаж на протяжении всех двух месяцев 2026 года. Нам удалось нарастить объем заключенных договоров более чем в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года как в натуральном, так и в денежном выражении. Успех обусловлен нашей стратегией: реализацией объектов в высокой степени готовности, взвешенным ценообразованием и развитием концепции масштабируемых «Пятиминутных городов» с комплексным развитием территории и мультиформатных проектов с сопутствующей инфраструктурой, включая курортные комплексы. Это подтверждает, что покупатели все больше ценят комфорт, функциональность и продуманную среду – именно то, что мы предлагаем в каждом проекте», – прокомментировал Председатель Совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян.

💼 Подробнее в нашем пресс-релизе

💼 ПАО «АПРИ» расширяет присутствие в Кавминводах и выходит в новый регион

💼 ПАО «АПРИ» подписало соглашение с локальным застройщиком о совместной реализации проектов в двух новых регионах: Кавказские Минеральные Воды (Ставропольский край) и Ростовская область.

💼 Потенциальный суммарный объём застройки – 550 тыс. м². Ожидается, что первоначальный объём инвестиций в новые площадки составит 5 млрд рублей. Планируется сохранение контроля долей в проектах – 60% ПАО «АПРИ».

💼 Два проекта суммарной площадью предположительно более 400 тыс. м², будут реализованы в Ставропольском крае. Это отель-санаторий премиум-класса в Кисловодске и отель-санаторий с комплексом апартаментов в Ессентуках.

💼 В Ессентуках проект разрабатывается в формате «ТвояПривилегия». Начало строительных работ запланировано на 2026 год. Параллельно заявлен проект в Ростовской области площадью ориентировочно 150 тыс. м².

💼 «Точкой входа» в Кавминводы для компании стал проект строительства свыше 40 тыс. м² оздоровительной и жилой инфраструктуры в историческом центре Железноводска вблизи Лермонтовского бювета. Старт работ запланирован на второй квартал 2026 года.

💼 «Мы видим колоссальный дефицит качественного номерного фонда в Кавминводах на фоне загрузки отелей, в высокий сезон она превышает 90%. Растущий спрос на внутренний туризм и ограниченное предложение со стороны гостиниц открывают для АПРИ уникальное инвестиционное окно. Кроме этого, развитие новых рекреационных проектов в Кавказских Минеральных Водах входит в число приоритетов в рамках Федерального плана комплексного развития городов-курортов региона до 2030 года» – прокомментировал генеральный директор ПАО «АПРИ» Павел Крутолапов.

💼 Подробнее в нашем пресс-релизе