🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠 🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠

В это воскресенье будет действительно редкий разбор 👆

Последние полгода я очень глубоко погружён в рынок недвижимости — не теоретически, а изнутри. Я работаю директором по работе с инвесторами у крупного мультирегионального девелопера и стал совладельцем компании. Поэтому смотрю на отрасль не «со стороны инвестора», а изнутри бизнеса.

Я подготовил для вас анализ рынка и инструменты, в которые инвестирую сам.
И это не только физическая недвижимость. Будем говорить про:
— акции девелоперов
— облигации
— фонды
— реплики и структурные решения

Без иллюзий и маркетинга — что реально работает и что имеет смысл брать в портфель на 2026 год.

Если хотите понимать, в каких форматах недвижимость сейчас даёт доход, а где риски выше, чем кажется — обязательно регистрируйтесь.
Разберём по существу.

⚡️Регистрируйтесь 👉 https://school.faynman.ru/st26/regweb211225

⏰Через час, в 12:00 мск будет эфир, на котором я разберу то, что обычно обсуждаю с людьми на персональных консультациях.

Сегодня это не обзор рынка и не попытка угадать, куда пойдёт индекс.
Мы будем говорить про логику инвестиционных решений на 2026 год.

Что именно разберём:

🟠как выглядит рыночный ландшафт 2026 года и где в нём место частного инвестора
🟠 какую доходность имеет смысл ожидать при разном уровне риска
🟠 где сейчас действительно работает недвижимость, а где риски выше, чем кажется
🟠 как использовать не только физическую недвижимость, но и акции девелоперов, облигации, фонды и структурные решения
🟠 как связать всё это в единую стратегию, а не набор отдельных инструментов
🟠 какие ошибки инвесторы совершают сейчас и почему в 2026 они будут особенно чувствительными

Это редкий предновогодний эфир.
Хочу, чтобы он был для вас точкой ясности перед 2026 годом.

Начинаем через час.
Ссылка на подключение придёт зарегистрированным участникам.

🟡🟡🟡🟡🟡🟡 🟡🟡🟡🟡🟡
Сегодняшний эфир получился для меня очень важным. Коротко в пяти пунктах, о чём я рассказывал:

1⃣ 2026 — это не год угадываний
Мы окончательно вышли в среду, где:
- высокая ключевая ставка держится долго,
- экономика замедляется,
- рынок остаётся волатильным и нервным,
- «всё растёт само» больше не работает.

В такой среде выигрывают не те, кто угадывает, а те, у кого есть структура и протокол действий.

2⃣ Главная ошибка 2025 года — отсутствие плана Б
Я честно рассказал про свою ошибку начала 2025 года. Даже с опытом и командой можно ошибиться в прогнозе. Разница не в том, ошибаешься ты или нет,
а в том, есть ли у тебя система, которая позволяет вовремя перестроиться.

В 2025 мы перестроились в пользу облигаций — и это дало клиентам двузначную доходность без напряжения и нервов.

3⃣ Деньги «на паузе» — плохая стратегия
Оставлять капитал в кэше или депозитах из страха — значит добровольно терять время и возможности.
Хорошие истории в облигациях и структуре портфеля не бесконечны.
Их нужно фиксировать заранее, а не когда «все побежали».

4⃣ Инвестиционная устойчивость важнее максимальной доходности
Мы подробно говорили, что устойчивость строится не вокруг «максимума», а вокруг:
🟠ликвидности,
🟠сохранности капитала,
🟠соответствия вашим жизненным целям,
🟠и только потом — роста.

5⃣ Почему январский интенсив — особенный
Тот трёхдневный интенсив, о котором я говорил на эфире, — это мой последний обучающий интенсив для частных инвесторов в обозримом будущем. Я ухожу в большие проекты и другую степень ответственности.

Мы с Сергеем Белозёровым делаем его не как курс, а как рабочий стол:

День 1 — макростратегия 2026, налоги, ПДС, ИИС-3, риски и сценарии.

День 2 — облигационный фундамент под ваш риск-профиль.

День 3 — акции и фонды, привязанные к целям и срокам.

Итог — не знания «вообще»,
а собранная стратегия-2026, с которой можно жить год спокойно.

Эфир получился честным, глубоким и, на мой взгляд, очень своевременным.

👉Если вы его смотрели — вы понимаете, о чём речь.
👉Если нет — запись точно стоит внимания. Так как многие не получили писем и написали об этом, я делюсь непосредственно записью👇

💿 ЗАПИСЬ ЭФИРА 💿

2026 год — про стратегию и структуру активов

Недавно я выступал в торгово-промышленной палате, и мы обсуждали стратегию на 2026 год.
Мой вывод простой: это будет период консолидации. Много сделок M&A, слияний и поглощений.

В такие периоды выигрывает не тот, кто угадывает рынок, а тот, кто грамотно структурировал активы.

Мы с партнёром Сергеем Белозёровым в начале этого года сами обожглись на попытке «обогнать» рынок. 15 лет опыта не спасают, если споришь с реальностью. Поэтому задача на 2026 год — не прогнозы, а устойчивая система.

До 2020 года всё было проще: средне-долгосрочные стратегии, минимум изменений, я инвестировал два раза в год. Сейчас так больше не работает. Мы с Сергеем пересобираем стратегию ежегодно.

В 2025 начали с акций, а весной полностью перешли в облигации.

Весь год прошёл при двузначной ключевой ставке. Рынок был волатильным, инвесторы устали от новостей.
🪙Зато защитные активы отработали отлично: 20% моего портфеля в золоте дали около 80% прибыли.

В марте–апреле мы пересобрали портфели клиентов.
🏹Итог года: около 18% по консервативным, 23% по умеренным и до 30% по агрессивным стратегиям.

🪙 Именно эта логика лежит в основе январского интенсива по стратегии-2026. До Нового года участие можно зафиксировать со скидкой.

2026 год лучше встречать с понятным планом действий.

Последние месяцы я много общаюсь с собственниками и топ-менеджерами — и как инвестиционный советник, и уже с другой стороны стола, как директор по работе с инвесторами и член совета директоров. И почти в каждом втором разговоре всплывает одно и то же:
«У нас есть финансовая модель. Всё посчитано».

А дальше — кассовые разрывы, нервные звонки, “почему не сошлось” и попытки срочно латать реальность цифрами из Excel.

И вот тут, когда такое в очередной раз случилось, я вспомнил разговоры с Володей Агинским. Мы пару раз пересекались в рабочей среде. И его подход к финмоделям мне очень близок.

Он формулирует простую, но неприятную для многих мысль:
Финансовая модель часто врёт не потому, что в ней ошибка.
А потому, что она построена на желаниях, а не на реальности.

Три классические ловушки, которые я вижу снова и снова:
1️⃣ Рост “из головы” - когда хочется 50 или 100 млн — и эта цифра появляется в таблице.
Без ответов на главные вопросы: откуда клиенты, сколько они стоят и где предел роста...

2️⃣ Прибыль есть, денег нет. На бумаге всё красиво, а в жизни — отсрочки, авансы, сезонность и кассовые разрывы.

3️⃣ Отсутствие сценария “а если что-то пойдёт не так”. Модель показывает лучший вариант, но не показывает, где бизнес может сломаться.

Я в инвестициях давно усвоил одну вещь:
красивая модель без учёта риска — это не стратегия, а самоуспокоение.

Финансовая модель нужна не для вдохновения. Она нужна, чтобы понимать риски и управлять ими — до того, как они ударят по капиталу.

В какой-то момент начинаешь ценить людей, которые умеют работать с цифрами без иллюзий. Не рисовать будущее в Excel, а честно показывать, где бизнес зарабатывает, а где может сломаться.

Такие каналы, как у Володи @investvybor я для себя просто отмечаю и держу в поле зрения. Иногда полезно просто почитать, как другие смотрят на ту же самую реальность.

🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠 🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠🔠

См. кружок 👆о том, что рынок по-прежнему очень эмоциональный.

Вчера прошла сделка по «Уральской стали» — компания погасила 10 млрд рублей, и сегодня мы видим резкий позитив и рост. Такие моменты как раз хорошо показывают: рынок живёт ожиданиями и новостями, и, на мой взгляд, пора постепенно возвращаться в акции.

Мы уже присматриваемся к ряду действительно интересных позиций. Подробно разберём их на интенсиве, о котором я говорил в кружке — там я оговорился по датам.
Правильные даты интенсива: 9, 10 и 11 января.

Структура такая:
🤎 в первый день говорим про стратегию на 2026 год,
🤎 во второй — разбираем акции под ваш риск-профиль,
🤎 в третий — облигации под ваш риск-профиль.

Записывайтесь на интенсив ДО Нового года, тогда будет скидка 👉 https://school.faynman.ru/int/strat26web

В целом у 2026 года, на мой взгляд, огромный потенциал. Главное — его не упустить. Самая большая ошибка — сидеть с деньгами «на заборе», бояться инвестировать, пока инфляция спокойно делает своё дело и эти деньги съедает.

🎄Мои дорогие подписчики,

от всего сердца поздравляю вас с наступающим Новым годом! ✨

Не буду морочить голову — год впереди будет непростой. Нас ждёт и девальвация национальной валюты, и непростая работа с инфляцией. Экономический период предстоит сложный, но я уверен: мы со всем справимся.

🍾Поэтому моя рекомендация простая и честная:
⚡️хорошо и качественно отпразднуйте Новый год,
⚡️отдохните, перезагрузитесь,
⚡️ и с новыми силами заходите в 2026 год.

Напоминаю, что 9, 10 и 11 января я вместе с моим партнёром Сергеем Белозёровым проведу полезный и практический интенсив.
Мы разберём стратегию на 2026 год и я поделюсь акциями и облигациями, которые покупаю для себя, а не «на бумаге».

Регистрируйтесь, подключайтесь и до встречи уже в 2026 году 🎯
В кружке опять сказал неверные даты, но поздравлял искренне, так что оставляю как есть 😁

с Наступающим! Пусть он будет для вас осознанным, спокойным и финансово сильным.

С Новым годом. И с новым этапом мышления

Начать этот год хочется не громких прогнозов, а наоборот спокойно зафиксировать, где мы находимся и как двигаться дальше.

Прошлый год был непростым — так правда почти всегда говорят. Но рынок действительно дергался, новости меняли настроение быстрее, чем портфель успевал адаптироваться, и в целом привычные ориентиры перестали работать так, как раньше.

2025-й стал годом, в котором у многих окончательно ушли иллюзии о простых решениях.

⛔️Типовые ошибки 2025 года

В течение года я постоянно видел одни и те же паттерны поведения. Деньги «на паузе», страх выйти из депозитов, постоянное метание между инструментами без общей логики. Всё это выглядело как попытка переждать, но по факту чаще всего приводило к упущенным возможностям.

Мир остаётся инфляционным и волатильным. Экономика замедляется, регулятор балансирует между высокой ставкой и риском рецессии. Дешёвых денег больше не будет, и сценарий бурного роста всего подряд, как в 2023 году, тоже остался в прошлом.

✔️Год фиксированных инструментов и трезвых ожиданий

2025 стал годом депозитов и облигаций. Доходности двузначные, но без эйфории. Это не плохо и не хорошо — это просто новая норма. Рынок стал более требовательным к дисциплине и структуре решений.

Со временем всё яснее понимаешь, что инвестиционная устойчивость не про максимальные проценты. Она держится на четырёх опорах: ваших жизненных целях, ликвидности, сохранности капитала и только потом росте.

🪙Про запас прочности и спокойствие

Я даже пересмотрел собственный запас ликвидности. Если раньше говорил о 3–6 месяцах, то сейчас ориентируюсь на 6–12. Это не страх, а просто свобода принятия решений.

Когда у тебя есть запас времени, ты перестаёшь дёргаться и начинаешь думать как владелец капитала, а не как участник гонки.

⭐️Самая тёмная ночь действительно бывает перед рассветом.
Помните, друзья, что качество вашей жизни не определяется курсовой истерикой или заголовками новостей. Выживаемость и рост всегда работают в длинную.

С этим ощущением спокойствия, структуры и ответственности я и предлагаю входить в 2026 год.
Пишите, какой у вас запас ликвидности. На сколько месяцев хватить?

Друзья, в канале задали хороший вопрос — как я отношусь к инвестициям в недвижимость через Сбер.

🎤Отвечаю развернуто в аудио 👆

Я отношусь к инвестициям в недвижимость через Сбер как к любому инвестиционному инструменту.
Объясню на простой метафоре.
🔨 Молоток — это всего лишь инструмент. Если вы умеете им пользоваться, вы аккуратно забиваете гвозди. Если не умеете — бьёте себе по пальцам и потом удивляетесь, почему больно. В инвестициях ровно так же.

Если вы понимаете, как работает инструмент, какие у него плюсы, минусы и риски — он может быть полезен и приносить доход.

Теперь по сути.

Сегодня Сбер предлагает не только классическую «долевку» в виде ДДУ. Фактически речь идёт о доступе к фондам недвижимости и совместным проектам:
• ПИФы и ЗПИФы недвижимости
• доли в коммерческих объектах
• проекты с девелоперами под управлением

То есть вы покупаете не конкретную квартиру, а пай или долю в пуле объектов. Управляете не вы, а управляющая компания или партнёр-девелопер.

👍 Что здесь мне нравится

✔️ Низкий порог входа. Не нужно сразу 10–20–30 млн рублей на покупку квартиры. Можно зайти относительно небольшой суммой.
✔️ Управление под ключ. Аренда, ремонт, поиск арендаторов, юридические вопросы — это не ваша головная боль, а задача управляющей компании.

🆘 Но есть и минусы, о которых важно помнить

🔴Негарантированная доходность. Все эти 12–16% годовых в презентациях — это ожидаемые цифры, а не обязательство. Это маркетинг. Цена пая может снижаться.
🔴 Ликвидность. В закрытых фондах вы часто не можете выйти тогда, когда захотите. Деньги могут быть «заперты» до окончания срока фонда.

➡️ Итог

Если вы понимаете эти риски, готовы к ограниченной ликвидности и вас устраивает формат пассивного участия — инструмент имеет право на жизнь.
Если же вам нужна гибкость, контроль и гарантии — стоит смотреть в другие стороны.

🔹🔹🔹и 🔹🔹🔹-🔹
Новая математика капитала

Есть сектора, которые в текущей реальности чувствуют себя уверенно. Банковский сектор и IT — как раз из таких.

Отсюда логичный переход к тому, что я называю новой математикой капитала — программе долгосрочных сбережений и ИИС типа 3.

⚡️ПДС — это добровольная программа долгосрочных сбережений. Горизонт от 15 лет и выше. Вы вносите деньги, государство добавляет свои взносы и даёт налоговый вычет. По сути, это надстройка к пенсионной системе. Инструмент именно под пенсию.

Скажу честно, вы меня знаете — я не верю в пенсию как в источник будущего дохода. Вот здесь был пост и комментарии по этой теме.

Но при этом я перевёл свою накопительную часть именно в ПДС. Там она у меня теперь и лежит. Не потому что я жду чудес, а потому что в текущей конструкции это самый рациональный вариант из доступных.

⚡️ИИС-3 я тоже открыл. Сейчас у меня там сформирована простая облигационная позиция, счёт открыт на 400 тысяч.

Почему я это сделал? Очень просто — я начал получать официальную заработную плату, и в этой точке налоговый вычет становится не абстракцией, а реальной экономикой. Получить 52 тысячи от государства — приятно, как ни крути. 👍

Да, я отдаю себе отчёт, что деньги замораживаются на пять лет. Да, это не инструмент для манёвра. Но при этом вы можете открыть до трёх таких ИИСов и встроить их в общую стратегию как отдельный, понятный по функциям блок.

❗️И вот здесь ключевая мысль. ПДС и ИИС-3 — это не «хорошо» или «плохо». Это инструменты. И работают они только тогда, когда встроены в общую систему. Без стратегии они превращаются в хаотичные счета. Со стратегией — становятся частью устойчивого капитала.
Напоминаю, что над стратегией мы работаем уже 9 января в 17:00 мск.

Вы еще успеваете присоединиться ➡️ https://school.faynman.ru/int/strat26web

💼 Рост продаж более чем в 5 раз и сокращение чистого долга на 2,1 млрд рублей – операционные результаты ПАО «АПРИ» за январь 2026 года

💼 Объём продаж в январе 2026 года вырос в 5,4 раза г/г и составил 16,46 тыс. м².

💼 Объём продаж за месяц с учётом сделок, которые состоялись в январе, но будут зарегистрированы в феврале 2026 года, увеличился в 9 раз и составил 27,06 тыс. м².

💼 В денежном выражении объём продаж в январе 2026 года также вырос в 5,4 раза г/г и составил 2,5 млрд руб.

💼 Продажи за месяц с учётом сделок, состоявшихся в январе, но подлежащих регистрации в феврале 2026 года, увеличились в 9 раз, до 4,1 млрд руб.

💼 Рост средней цены за квадратный метр по результатам января 2026 года составил 15% г/г (165 480 руб. против 144 390 руб.).

💼 По результатам января 2026 года доля зарегистрированных договоров с использованием ипотеки составила 97%.

💼 Чистый долг сократился на 2,1 млрд руб. с 38,3 млрд руб. на 31.12.2025 года до 36,2 млрд руб. на 31.01.2026 года.

💼 «Привлечённый в рамках январского выпуска облигаций капитал в размере 2,7 млрд рублей стал для нас не только финансовым ресурсом, но и ярким подтверждением доверия со стороны инвесторов. Мы благодарны за это доверие и последовательно трансформируем его в реальные возможности, инвестируя привлечённые средства в оборотный капитал и расчёты по проектному финансированию, что уже дало конкретный результат: в январе мы зафиксировали пятикратный рост продаж. Наша управленческая философия строится на том, чтобы успех в одной области создавал фундамент для успеха в другой. Так, сильные продажи напрямую конвертировались в улучшение структуры нашего баланса. Активный приток средств на эскроу-счета и последовательное погашение залоговой стоимости проданных квартир стали ключевыми драйверами снижения чистого долга в январе 2026 года на 2,1 млрд рублей, что подтверждает эффективность операционной модели АПРИ», – прокомментировал Председатель Совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян.

💼 Подробнее в нашем пресс-релизе