Ищете недвижимость в Валенсии в тихом, но развитом районе?

Обратите внимание на Айору.Сегодня смотрим квартиру за 238 000 €. Общая площадь — 90 м².

Дом расположен в очень приятном месте: прямо за мной уютный парк, спортивные площадки, всё буквально утопает в зелени.Внутри — просторный коридор, отдельная кухня и комнаты, окна которых выходят на цветущий сад.

Объект уже приносит доход — сейчас его арендуют студенты.

Но если сделать здесь небольшую косметику, можно переформатировать её в высокодоходную инвестицию и сдавать 4 отдельные комнаты по цене 350–450 € за каждую.

Как вам локация и цена для Валенсии? Поделитесь в комментариях!

🏢 НОВОСТРОЙКА У ПАРКА КАБЕСЕРА: Edificio AM-7 (Mislata)

📍 Локация: Mislata, C/ Poeta Antonio Machado, 7. • 100 метров до парка Parque de Cabecera (русло Турии). • 5 минут пешком до метро Nou d'Octubre. • Рядом Hospital General и административный центр.

🏗 О проекте:
• Энтрепланта + всего 3 жилых этажа.
• общая лаунж-зона с барбекю на крыше.
• Подземный паркинг, велопарковка, лифт Orona.
• Сдача: 2028–2029 гг.

💎 Качество: Кондиционирование по conductos, аэротермия (150 л), двойные стекла Climalit. Кухни с техникой Teka/Balay и кварцевой столешницей. Полы — влагостойкий ламинат Grato или керамогранит.

💰 ЦЕНЫ И КВАРТИРЫ (+ 10% IVA):

Entreplanta:
• Escalera 2 (Tipo A): 300 000 €
• Escalera 1 (Tipo B): 310 000 €

Жилые этажи (Plantas 1, 2, 3):
• Модель D: 2-й эт. — 325 000 € | 3-й эт. — 340 000 €
• Модель C: 2-й эт. — 330 000 € | 3-й эт. — 340 000 €
• Модель E (большие планировки): 1-й эт. — 330 000 € | 2-й эт. — 345 000 € | 3-й эт. — 355 000 €

🚗 Подземный паркинг: от 20 000 €

📍 La Raiosa, València | Calle de Dolores Alcaide, 11 💶 315 000 € (Гараж включен)

Готовая квартира с умной планировкой и автономным отоплением в Валенсии!

Ищете ликвидное жилье, где не нужно переплачивать за «пустые» коридоры и мерзнуть зимой?
Этот объект в районе La Raiosa — отличный баланс комфорта, локации и технического оснащения.

Ключевые характеристики:
Площадь: 110 м² (100 м² полезной площади).
Планировка Hace Chaflán (угловая): Окна выходят на две внешние стороны. Никаких темных испанских «колодцев» (patios de luces) — только естественный свет и сквозное проветривание.
Комнаты: 3 просторные спальни со встроенными шкафами и 2 полностью обновленных санузла.
Комфорт 365 дней в году: Редкое для Валенсии сочетание — полноценное газовое отопление (радиаторы во всех комнатах и даже в санузле) + кондиционирование (сплит-системы). Гарантия тепла и сухости зимой.
Инфраструктура: Дом из классического облицовочного кирпича (ladrillo caravista), entreplanta (высокий первый этаж) с лифтом.
В пешей доступности школы, магазины и три транспортных узла (5 минут до станций метро Jesús, Patraix и вокзала Joaquín Sorolla).
Бонус: Собственное парковочное место в подземном паркинге уже входит в стоимость (доступно на условиях 6 месяцев).

💡 Нужен экспертный взгляд на недвижимость в Валенсии?
Меня зовут Дмитрий, я лицензированный агент API. Помогу разобраться во всех юридических и фискальных тонкостях сделки.

📞 Контакты и запись на просмотр — 624 239 663

Как бесплатно оформить налог Plusvalía при продаже жилья в Испании? 🇪🇸

Продали недвижимость? У вас есть ровно 30 дней, чтобы подать декларацию по муниципальному налогу Plusvalía.

Забудьте про платных хесторов — эту процедуру можно пройти самостоятельно, быстро и абсолютно бесплатно.

В новом ролике я пошагово показал весь процесс прямо из мэрии (Ayuntamiento): от визита в налоговый отдел (Tesorería) до официальной регистрации заявления (Registro).

Сам расчет налога и квитанцию на оплату мэрия пришлет вам по почте примерно через 6 месяцев.

Вам останется только оплатить.

Светлая квартира с новым ремонтом в одной из лучших локаций Валенсии! ✨

Ищете готовое жильё, куда можно сразу заехать или выгодно сдать в аренду? Посмотрите этот вариант возле Avenida del Puerto!

📍 Локация:
Один из самых удобных районов Валенсии с отличной транспортной развязкой.
Вид на зелёный сквер и детскую площадку прямо из окон.
В пешей доступности от моря, порта и центра.

🏠 Характеристики квартиры:
Площадь: 76 м² (72 м² полезной).
Планировка: Огромный зал-гостиная, 2 спальни (одна из них угловая, очень светлая), 2 санузла.
Оснащение: Современная кухня с посудомойкой, кондиционер, стильный ремонт.
Особенности: Балкон вдоль всего зала, квартира буквально залита естественным светом.

💡 Идеально подойдет для молодой пары, семьи с ребенком или под инвестицию.

Подобных предложений в таком состоянии и локации — единицы!

📩 Напишите мне в Директ «АЙОРА», чтобы узнать цену, получить подробности или записаться на просмотр!
Ваш риелтор в Валенсии 🔑

🏠 Хотите за 2 минуты узнать, насколько выгодно покупать недвижимость в Испании?

Мы запустили бесплатного Telegram-бота, который поможет быстро рассчитать предварительную доходность объекта.

Что умеет бот:
✅ рассчитывает примерную рентабельность инвестиций;
✅ показывает ориентировочные расходы при покупке;
✅ учитывает ипотеку или покупку за собственные средства;
✅ рассчитывает предполагаемый доход от долгосрочной аренды;
✅ помогает понять, стоит ли рассматривать объект дальше.

🤖 Попробовать можно здесь:
https://t.me/ArturBinROI_bot

Если у вас есть друзья или знакомые, которые планируют купить недвижимость в Испании или рассматривают инвестиции, отправьте им этот бот. Возможно, именно он поможет быстрее принять правильное решение.

Мы продолжаем развивать калькулятор и будем регулярно добавлять новые функции и более точные сценарии расчётов. Если после использования останутся вопросы или понадобится подбор конкретного объекта — наша команда всегда готова помочь.

Алюминоз (aluminosis) — это скрытый дефект, который может превратить покупку мечты в финансовую катастрофу.

В условиях влажности Валенсии 70–80% «быстрый цемент» 50–70-х годов постройки буквально теряет прочность, превращаясь в труху.

Алгоритм действий и официальные ресурсы, которые помогут вам самостоятельно провести первичный аудит и не купить «тонущий» объект.

📍 1. Где проверить здание онлайн прямо сейчас?
Вы можете бесплатно проверить статус любого многоквартирного дома в Валенсии на официальном портале Женералитата (Generalitat Valenciana).

Инструмент: Карта Visor de Cartografía de la Generalitat или реестр отчетов IEEV.CV.  https://visor.gva.es/visor/
Что искать: Введите адрес дома. Если зданию больше 50 лет, там обязана быть отметка о прохождении технического осмотра (Informe de Evaluación del Edificio). Если в статусе указаны «deficiencias graves/muy graves» в секции «Cimentación и Estructura» — это первый маркер опасности.
(Что-бы не запутаться на сайте, используйте чат-GPT и скриншоты, так проще ориентироваться)

📋 2. Главные документы, которые мы запрашиваем у Ayuntamiento и продавца:
IEEV.CV (ранее ITE): Сертификат технического осмотра здания. Изучите раздел конструктивной безопасности.
Informe Técnico Estructural: Если у кастеллано (управляющего дома / Administrador de Fincas) есть подозрения, запрашивайте детальное заключение архитектора.
Certificado de Idoneidad Técnica (CIT): Подтверждение от мэрии, что объект пригоден для безопасной эксплуатации.

🛠 3. Экспресс-чек-лист при очном осмотре (на что смотреть):
Потолки в квартире и подъезде: Ищите ржавые подтеки, продольные трещины вдоль балок или волнообразный прогиб потолка. Это признаки коррозии арматуры.
Цвет бетона: Если в подсобных помещениях или на техническом этаже виден голый бетон рыжего или грязно-коричневого оттенка — это маркер использования глиноземистого цемента (cemento aluminoso).

🚀 Как я могу помочь вам защитить капитал?
Если вы уже выбрали объект в Cabanyal, Malvarrosa, Nazaret или рабочих окраинах (Patraix, Benicalap, Orriols) и сомневаетесь в его безопасности, я готов провести профессиональный аудит «под ключ»:
Официальный запрос документов в Ayuntamiento Валенсии.

Анализ актов IEEV.CV и выявление скрытых судебных или технических обременений (включая derramas — целевые сборы на ремонт конструкций).
Юридическое сопровождение сделки с фиксацией ответственности продавца (devengo de la comisión и условия расторжения).
 
Если хотите связать со мной лично +34 624 239 663 WhatsApp, Telegram (@DmitriKuznetsov). Дмитрий Кузнецов.

Как защитить квартиру от неплательщиков и «окупасов» в Валенсийском сообществе.

Не надейтесь на личное впечатление или «приятную внешность». В Испании единственный объективный показатель — финансовая устойчивость по документам.

РАБОЧАЯ СИСТЕМА ЗАЩИТЫ СОБСТВЕННИКА: 3 ЭТАПА

ЭТАП 1. Финансовый скоринг кандидата (Filtrado de Inquilinos)

📋 Обязательные документы:
🔹 Для наемных работников (Trabajadores por cuenta ajena):
Contrato de trabajo (желательно indefinido с пройденным испытательным сроком)
3 последние nóminas (расчетные листы)
Informe de Vida Laboral (выписка из фонда соцстрахования)
🔹 Для индивидуальных предпринимателей (Autónomos):
Declaración de la Renta (Modelo 100) за последний год
Квартальные декларации IVA (Modelo 303) и IRPF (Modelo 130) за текущий год
Certificado de estar al corriente de pago con Hacienda y Seguridad Social
🔹 Для иностранцев без испанского дохода:
Выписка с банковского счета (желательно испанского) со средствами, перекрывающими годовую аренду.

⚠️ Золотое правило 35%: Сумма ежемесячной аренды не должна превышать 30–35% от чистого совокупного дохода арендаторов (ingresos netos).

Пример: При аренде 900 €/мес суммарный чистый доход жильцов должен быть не менее 2 500 – 3 000 €/мес. Всё, что выше — зона высокого риска дефолта.

ЭТАП 2. Страхование от невыплаты (Seguro de Impago de Alquiler)
Это единственный инструмент в Испании, который гарантирует вам получение денег, пока идет судебный процесс.

Как это работает:
Независимый аудитор: Страховая компания сама бесплатно проводит жесткий скоринг документов. Если она отказывает в полисе — кандидат отсеивается.
Гарантия выплат: При просрочке страховая выплачивает аренду каждый месяц (покрытие на 6, 12 или 18 месяцев).
Юридическое сопровождение: Страховая за свой счет предоставляет адвоката и судебного поверенного (procurador) для ведения дела о выселении (desahucio).
Защита от вандализма: Покрытие ущерба жилью (обычно от 3 000 € до 6 000 €).
💳 Стоимость: ~3%–5% от годовой суммы аренды (пример: при аренде 900 €/мес полис обойдется в ~350–400 € в год). Эту сумму можно включить в стоимость аренды или разделить с жильцом.

ЭТАП 3. Юридическое обеспечение договора (Garantías Adicionales y Aval)

Закон LAU строго регламентирует залоги, но оставляет законные возможности для защиты:
1️⃣ Базовый залог (Fianza obligatoria): 1 месяц аренды для долгосрочного жилья (vivienda habitual). 📌 Важно: В Валенсийском сообществе эти деньги обязательно сдаются на хранение в регистр AVRA / Generalitat Valenciana в течение 30 дней с момента подписания.
2️⃣ Дополнительный залог (Garantía adicional): Согласно ст. 36.5 LAU, законно затребовать максимум 2 дополнительных месяца обеспечения.
3️⃣ Солидарный поручитель (Avalista Solidario): Если у арендатора «пограничный» доход, в договор вписывается поручитель с бессрочным контрактом в Испании. 📌

Формулировка в договоре: «Avalista solidario con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y excusión». Это позволяет требовать долг с поручителя одновременно с жильцом.

📩 Нужна помощь с проверкой кандидатов, оформлением страховки или составлением грамотного договора в Валенсии?
Пишите в личные сообщения — разберем вашу ситуацию!

Получили заветные ключи в кабинете нотариуса в Валенсии и думаете, что ваша сделка уже полностью завершена? Официальное внесение ваших данных в Реестр собственности занимает до трех месяцев, в течение которых нужно контролировать процесс. Чек-лист финального этапа сделки.

Многие покупатели ошибочно полагают, что подписание купчей — это финальная точка. На самом деле, это лишь переход к административному этапу, от которого зависит юридическая чистота вашего владения. Пока запись в *Registro de la Propiedad* не обновлена, вы остаетесь владельцем лишь в стенах нотариальной конторы, но не в системе государственного учета.

> Важно понимать: отсутствие записи в Реестре делает объект уязвимым для претензий третьих лиц или технических блокировок, связанных с долгами предыдущих владельцев.

В этот период необходимо четко следовать алгоритму, чтобы избежать штрафов и бюрократических задержек:

1. Оплатить налог на передачу собственности или гербовый сбор строго в течение 30 рабочих дней с момента подписания.
2. Подать оригинал эскритуры в Реестр собственности для внесения записи о смене владельца и смены титула.
3. Получить уведомление об успешной регистрации и забрать документ с соответствующей отметкой регистратора.
4. Уведомить Кадастр о смене собственника для корректного начисления ежегодного налога на недвижимость.
5. Переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг и уведомить кондоминиум о новом владельце.

Контроль на этом этапе — это ваша страховка от будущих сложностей при перепродаже, наследовании или получении банковского финансирования. Юридическая чистота сделки подтверждается не наличием ключей, а актуальной выпиской из Реестра, где именно вы указаны как полноправный собственник.

Квартира с лифтом до €100.000 возле Валенсии! 🔑

Ищете жильё, куда можно заехать сразу после сделки без затяжных ремонтов и лишних трат? 📍
 La Vall d'Uixó (всего 30 минут от Валенсии).

Район с полной инфраструктурой: школы, супермаркеты, спортивные центры — всё рядом.

Основные характеристики:
• Площадь: 87 m² (77 m² полезной)
• Этаж: 4-й с лифтом
• Планировка: 3 отдельные спальни + 1 ванная комната
• Состояние: свежий ремонт, полы efecto roble, белые двери из массива, окна Climalit
• Главная фишка: полностью внешняя (completamente exterior) — море естественного света и вид на горы и зеленую зону без застройки «окна в окна».

💰 Цена: 99.000 € Отличный вариант как для постоянного проживания семьи, так и для сдачи в долгосрочную аренду (высокая доходность на капитал).

❌ 3 опасных мифа об аренде в Испании, в которые всё еще верят собственники

Шаблоны из интернета и «советы из соцсетей» часто создают ложное чувство безопасности.

На практике оговорки, противоречащие Закону об аренде (LAU), просто признаются судом ничтожными (nulas de pleno derecho).

Разбираем 3 главных заблуждения:

1. Запрет на пролонгацию. Продление договора до 5 лет (для физлиц) — это императивная норма ст. 9.1 LAU. Урезать её пунктом в договоре нельзя.
2. Возврат квартиры «по необходимости». Мало просто вписать пункт. Нужна правильная формулировка, официальное уведомление за 2 месяца (burofax) и фактическое вселение в течение 3 месяцев.
3. Автоматическое расторжение за долги. В Испании не существует «автоматического» выселения без суда или добровольного согласия арендатора.

Защищайте свои инвестиции грамотно и составляйте договоры с теми, кто знает законы! 🤝

*Видео содержит экспертный разбор и критический анализ фрагментов материалов аккаунта инстаграм @e.s.inmobiliaria в образовательных целях (Cita de crítica / Fair use, Art. 32 LPI).

Секретные пункты в договоре аренды: работают ли пугалки?

Вы серьезно верите, что строгие пункты в договоре защитят от неплательщика в Испании?

Разберем реальность:

1️⃣ Реестр должников (fichero de morosos) — легально, испортит кредитную историю, но ключи от квартиры не вернет.
2️⃣ Двойная аренда за просрочку — жилец просто перестанет платить вовсе, а суд снизит штраф.
3️⃣ Обвинение в мошенничестве (estafa) — в 95% случаев суд отправит дело в гражданский порядок. Умысел доказать почти невозможно.

Что реально работает?

Только проверенная связка: Скоринг + Страховка (Seguro de Impago) + Поручитель (Avalista).

📩 Пишите в директ или в комментарии — пришлю детали.
Я Дмитрий Кузнецов, ваш риелтор в Валенсии.
Подписывайтесь!

Данный видеоролик содержит экспертный разбор и критический анализ фрагментов материалов аккаунта @legalmente.rss. Использование сторонних видеофрагментов осуществляется в учебных, информационных и критических целях (Cita de crítica / Fair use / Art. 32 LPI — Ley de Propiedad Intelectual).

Продаете квартиру в Валенсии за 200.000 €?

В Валенсийском сообществе действуют свои фискальные правила и традиции распределения расходов.

📊 БАЗОВЫЙ ПРИМЕР: Квартира за 200.000 €
(Куплена 10 лет назад за 120.000 €, расходы при покупке с ITP 10% составили 13.500 €)

1 - Комиссия агентства недвижимости: 7.260 €
Стандарт рынка Валенсии — 3% + IVA 21% с продавца (но тут в реалиях варианты оплаты покупателем или другое).

2 - Документы для сделки: 200 €
Certificado de Eficiencia Energética (CEE): ~80–100 €
Licencia de Segunda Ocupación (Declaración Responsable): ~100–120 €
3 - Муниципальный налог (Plusvalía Municipal / IIVTNU): 1.247,40 €
Уплачивается в Ayuntamiento de València (ставка 29,70% от прироста кадастровой стоимости земли за 10 лет владения).

4 - Нотариус и Реестр: 0 €
По закону (art. 1455 Código Civil) часть расходов лежит на продавце, но в Валенсии по умолчанию действует обычай (salvo pacto en contrario): 100% нотариата и реестра оплачивает покупатель(могут нотариат разделить 50/50).

5 - Налог на прибыль (IRPF / Ganancia Patrimonial): 12.172,30 €
Считается не с валовой разницы цен, а с чистой базы:
Valor de Transmisión (цена продажи минус расходы на продажу): $200.000 - 7.260 - 200 - 1.247,40 = 191.292,60\ €$
Valor de Adquisición (цена покупки плюс расходы): $120.000 + 13.500 = 133.500\ €$
Чистая прибыль (Base Imponible): 57.792,60 €
Расчет IRPF по прогрессивной шкале:
Первые 6.000 € × 19% = 1.140,00 €
От 6.000 до 50.000 € (44.000 €) × 21% = 9.240,00 €
Остаток от 50.000 до 57.792,60 € (7.792,60 €) × 23% = 1.792,30 €
Итого IRPF: 12.172,30 €

💰 СКОЛЬКО ОСТАНЕТСЯ НА РУКАХ:
🔴 Вариант А (Стандартная продажа):
Всего расходов: 20.879,70 €

👉 Чистыми на руки: 179.120,30 €

🟢 Вариант Б (С реинвестированием в основное жилье):
Если это ваше постоянное жилье (vivienda habitual) и вы покупаете новое в течение 2 лет — налог IRPF равен 0 € (Exención por reinversión).

👉 Чистыми на руки: 191.292,60 €

🟢 Вариант В (Собственнику 65+ лет):
При продаже основного жилья лицами старше 65 лет IRPF = 0 € даже без покупки новой квартиры.

👉 Чистыми на руки: 191.292,60 €

🟡 Если продавец — нерезидент Испании (IRNR):
Покупатель удержит 3% от стоимости сделки (6.000 €) прямо у нотариуса для перечисления в Agencia Tributaria.

📌 Сохраняйте пост, чтобы не потерять расчет перед выходом на сделку в Валенсии.